A类、B类和C类房地产是什么？

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人们在讨论商业地产时常常使用很多行话。最常引用的词组之一是“A级、B级和C级物业”。例如，有人可能会说他们投资的是具有增值潜力的B级资产。这些术语指的是通过一些特定的特点（如位置、年龄和状况）区分的不同类型的物业。

评级等级

使用“类”类似于为物业分配评分。就像一名一等学生被称为A+学生一样，处于最佳状态的物业被称为A级物业。可以预见的是，随着“类”的等级下降，B级、C级甚至D级物业相对较不具排他性。

虽然对于A级、B级和C级物业没有一个普遍接受的定义，但每种物业类别都有一些可以预期的通用特征。

在今天的文章中，我们将描述与每种物业类别相关的常见特征。许多投资者会谈论物业的“ABC”。然而，今天我们将扩展这个话题，观察“D级物业”，这是一个常常被忽视的类别，对于那些希望重新定位并稳定这些类型建筑的投资者来说，它可能是一个极好的选择。

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继续阅读，了解更多关于ABC（和D级）商业房地产物业的分类。

什么是A级、B级和C级物业？

A级物业

A级建筑通常被认为是顶级投资物业。这些物业通常是新建的，拥有高端的装修、材料、系统和设施。

例如，A级物业可能被设计为LEED金级或LEED铂金级。这一认证表明该物业具有显著的可持续性或节能特点。A级物业有时还具有独特的建筑特色。根据物业类型，建筑物甚至可能拥有自己的品牌或与之相关的生活方式。

这些高端物业通常位于城市核心区域，如曼哈顿、洛杉矶和迈阿密的市中心市场。它们通常靠近主要的就业中心、大学、医院以及艺术和文化活动场所。通常，它们有良好的交通连接，方便前往主要高速公路或公共交通。

A级物业有时被称为“奖杯资产”。它们是非常有吸引力的资产，能够吸引广泛投资者的兴趣，包括机构投资者和国际投资者。投资者竞相争夺这些物业的原因之一是，它们拥有稳定的租户。

在商业领域，这可能包括具有高信用偿还能力的租户和大型企业。它也可能包括愿意支付高价以居住在这些精心维护的住宅物业中的富裕租户。

由于租户的需求，这些物业通常拥有稳定的现金流，并且从投资者的角度来看，被认为是相对“安全”的投资。

B级物业

这些B级物业比A级建筑稍逊一筹。它们通常有10到30年历史，曾经可能是A级物业，直到新建的建筑进入市场。然而，B级物业仍然通常位于较好的地段。

它们通常是较旧的物业，缺乏新建物业所具备的最新技术、设施和其他特点。由于年久失修，它们也需要更多的修理和维护。系统可能需要更换，公共区域可能需要改进，外立面也可能需要更新，景观也可能需要升级。

B级物业仍然吸引稳健的租户。这些租户可能是更注重成本的承租人，或者是那些尚未准备好在A级物业中签订更昂贵的长期租约的企业。B级物业通常拥有稳健的现金流，并且通过适度的改善，具有较强的增值潜力。

B级物业通常在任何市场周期阶段都表现良好。在市场上行时，那些以前租用C级物业的租户通常会升级到更高档的B级物业。

在市场下行的情况下，A级物业的租赁通常会降级为B级物业。原因是它变得更加实惠，但仍然提供许多A级物业的特征，租户可以继续享受类似的生活体验。

C级物业

通常，C级物业通常较为陈旧（超过30年）。它们通常会出现明显的老化迹象，例如杂草丛生的景观或风化的外立面。由于这些物业较旧，许多物业缺乏现代化设施，有些甚至完全没有现场设施。

物业和单元的特点通常比较陈旧。例如，物业可能没有电梯，或者住宅单元可能没有更新的配件或理想的设计。

C级物业通常位于较不受欢迎的区域。它们可能远离主要的就业中心，或位于治安较差或邻里服务较少的地区。在住宅方面，租户通常是那些负担不起其他地方租金的人。在商业方面，租户可能是资金流动受限的初创公司，而不是租赁A级或B级物业空间的企业。

C级物业的管理通常比较繁琐。修理和维护是常规需求。通常，延迟的维护会导致比如果业主在物业的整个使用寿命内进行维护时更昂贵的修理费用。

这些物业的租户更换率通常高于平均水平，这可能会导致投资者的现金流中断。尽管如此，C级物业的收购成本远低于A级或B级物业。当现金流稳定时，它们可能非常有利可图。

D类物业

D级物业有时被认为是商业房地产领域的“问题资产”。这些建筑通常较旧、破损，并且往往需要进行重大修理（如果不是完全翻新）。

许多物业可能存在严重的法规违规问题。更糟糕的是，一些物业可能已经被当地市政府判定为不适宜使用。投资者通常可以在衰退或其他危险的社区找到D级物业。这些物业位于偏远区域，通常远离基本生活需求（如超市和药店）。

从管理的角度来看，D级物业是最具挑战性的物业之一。租户通常是低收入且信用不良的人群。有些租户可能有犯罪记录或被驱逐的历史。业主往往需要追讨这些租户的租金支付。

D级物业是投资者最容易购买的物业。那些购买这些物业的人会发现，它们通常具有较高的租金回报率（至少在理论上）。理论上，D级物业可能会带来最高的现金回报，只要租户按时支付租金。除非投资者进行重大资本改进，否则D级物业很少会增值。

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什么是最佳投资物业？

投资者经常问哪种类别是“最佳”投资，但实际上并没有正确或错误的答案。所有类别的资产都可能是有价值的投资机会。一切取决于投资者的风险承受能力和首选的回报率。

通常，物业类别与资本化率之间存在反比关系。A级物业价格最高，而D级物业则最为经济实惠。B级和C级物业则位于两者之间。

物业类别的风险

与每种物业类别相关的风险水平也有所不同。稳定的A级物业被认为是一些“最安全”的投资。相比之下，C级或D级建筑则被认为是“更具风险”的投资。

因此，A级建筑的资本化率较低，而D级建筑的资本化率通常较高。A级物业的资本化率可能为3%，而C级或D级建筑则通常以两位数的资本化率进行交易。

风险承受能力较低的投资者自然会更倾向于A级和B级资产。这也是为什么那么多机构投资者青睐A级物业的原因。因为他们愿意接受较低的回报，换取更安全、更稳定的资产，这些资产随着时间的推移可能会增值。

那些风险承受能力较高的投资者可以考虑投资C级或D级物业。后者可能提供更高的回报，但同样具有更高的风险，并且通常需要大量投资才能增值。

分类物业的“问题”

为商业地产分配物业类别标签存在一个固有的问题。问题在于，类别的区分是相对的。

例如，在密尔沃基市中心被认为是A级物业的地产，在旧金山市中心可能仅被视为B级资产。这仅仅是因为旧金山的租户对A级物业的质量、特征和设施有不同的期望，而这些在密尔沃基市场中尚未出现。

物业类别也可能是流动的。也就是说，一处2010年的A级物业，可能在仅仅十年后，因为多个新建筑进入同一子市场，已不再被认为是A级物业。

这些较新的建筑通常会拥有最新的技术和特点。这可能会导致一栋2010年建造的物业几乎在一夜之间显得过时。

位置在物业分类中也起着不成比例的作用。例如，一座建于波士顿Back Bay社区的多户住宅可能已有200多年历史。然而，它可能是城市中最独特的地址之一。

有时，物业的年龄和设施可能会被忽视，特别是当该物业维护良好且位于优越的位置时。

确定物业类别的额外因素

在某些情况下，一处物业被归类为某一等级，原因与其年龄、状况或位置完全无关。

例如，当一栋C级物业管理不善，导致高空置率、现金流差和多个待驱逐租户时。如果不是由于管理不善，这物业可能会处于C级的上层或B级的下层。有时，为了稳定物业，只需更换物业管理人并改善流程。

物业分类的优缺点

现在，再加入一个只会加剧分类混乱的因素。除了A、B、C和D类物业外，通常还会有加号和减号，这些符号常常与每个物业类别相关联。

例如，像曼哈顿市中心新建的办公大楼这样真正一流的资产，可能被视为A++级资产。在街对面，另一座高端办公楼可能被视为A或A-，具体取决于其特征。两者都是高质量的办公楼，但加上加号和减号后，它们之间便形成了一定的区别。

同样的情况也适用于B级、C级和D级物业。一个增值型公寓投资者可能会购买一栋C级-物业，计划将其提升到B级+标准。同样，一项物业是否值得加分或减分，实际上取决于当地的比较和市场标准。

关于A级、B级和C级物业的最终思考

尽管物业分类被广泛使用，但不幸的是，它们远非客观。

例如，一位对自己的物业非常投入的卖家可能会为其建筑物分配一个评级，而市场上其他人则可能会给出不同的分类。

因此，物业分类应仅作为指南使用。投资者应进行尽职调查，确保根据自身的期望和标准，评估该物业的实际情况。

在Smartland，我们有一种双重投资理念。在中西部，我们专注于D级或C级物业，并将其提升至B级水平。在此过程中，我们还会加入A级特色，例如Alexa操作的照明、音响和入门系统。有时，这些物业的状况确实非常糟糕，其他时候则是非常陈旧和萎靡不振的物业。

增值整合

我们的增值投资包括对单元进行重要的翻新，以改善设计和特点。我们通常会为以前没有任何设施的建筑增加新的便利设施。

Smartland在东南部的投资理念与众不同。在迈阿密-戴德等地区，投资从零开始的开发项目更具成本效益。因此，在这个市场上，Smartland购买土地并建造符合B+级或更高标准的新物业。

我们是一个例子，证明“类别”本身不应是唯一指导投资的因素。同样重要的是要考虑特定的地理位置和市场条件。

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