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在讨论商业房地产时，人们经常使用许多行话。其中最常被提及的一组短语是“A类、B类和C类”房地产。 例如，有人可能会说他们投资于具有增值潜力的B类资产。它们指的是一种根据特定特征区分的房地产类型，例如位置、年龄和状况。
评级标准
使用“类别”类似于为房地产分级。类似于如何将顶级学生称为A+级学生。一个处于最佳状态的房产将被称为A类房产。正如你所预期的，随着逐渐向下移动“类别”谱系，B类、C类甚至D类房产相应地较不高端。
虽然没有普遍公认的A类、B类和C类房地产的定义，但有一些普遍的特征适用于各个房地产类别。
在今天的文章中，我们将描述与每个房地产类别相关的共同特征。许多投资者会谈论房地产的“ABC”。 然而，今天我们将扩展讨论一下“D类”房地产，这是一个常常被忽视的类别，对于希望重新定位和稳定这类建筑物的投资者来说，可能非常棒。
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继续阅读，了解更多关于商业房地产房产类别的ABC（以及D）的信息。
A类、B类和C类房地产是什么？
A级物业
通常情况下，A类建筑被认为是顶级投资房产。这些房产通常是新建的，拥有高端的装饰、材料、系统和设施。
例如，A类房产可能被设计为LEED金级或LEED铂金级。这个标志表示该房产具有重要的可持续或节能特性。A类房产有时还可能包含独特的建筑特色。根据房产类型的不同，建筑物甚至可能具有自己的品牌或与之相关的生活方式。
这些高端房产通常位于城市核心区，在曼哈顿、洛杉矶和迈阿密等市中心市场。它们通常位于主要的就业中心、大学、医院和艺术文化活动场所附近。通常它们也会有便捷的高速公路或公共交通接入。
A类房产有时被称为“状元资产”。它们是备受追捧的资产，吸引了广泛的投资者，包括机构和国际投资者。投资者争相竞购这些房产的原因之一是它们拥有稳定的租户。
在商业方面，这可能包括信用良好的租户和大型企业。在住宅方面，这可能包括愿意支付高额租金居住在这些精心打造的房产中的富裕租户。
鉴于租户的需求，这些房产通常具有稳定的现金流，从投资者的角度来看相对较为“安全”。
B级物业
这些B类房产相对于A类建筑来说较为一般。它们通常有10到30年的历史，可能曾经是A类房产。当然，在新的建筑物出现之前。然而，B类房产通常位置仍然较好。
通常情况下，它们属于老旧建筑，没有最新的技术、设施和其他人们对新建房产所期望的特点。由于年代久远，这些房产需要更多的维修和维护工作。系统可能需要更换。同时，公共区域改善、新的外立面和景观升级也可能是必要的。
B类房产仍然吸引着可靠的租户。这些可能是更注重成本的租户，或者是一些企业不愿意在A类建筑上承担更昂贵、长期的租赁责任。B类房产通常具有稳定的现金流，并且通过适度的改进，具备较高的增值潜力。
无论处于市场周期的哪个阶段，B类房产通常表现良好。在牛市中，那些之前租用C类空间的租户通常会升级到更高端的B类建筑。
在市场下行期，租用A类房产的人往往会降级到B类房产。因为B类房产更加经济实惠，但仍提供了他们在A类居住中习以为常的许多特点。
C级物业
通常情况下，C类房产通常是较老的房产（30年以上）。它们通常会显示出明显的退化迹象，例如过度生长的景观或风化的外立面。由于这些房产较老，很少有现代化设施。有些甚至没有任何现场设施。
这些房产和单位的设施通常过时。例如，该房产可能没有电梯，住宅单位可能没有更新的装修或理想的布局。
C类建筑通常位于较不理想的地理位置。它们可能离主要就业中心较远，或位于犯罪率较高或邻里设施较少的地区。在住宅方面，租户通常是那些无力承担其他地方的居住费用的人。在商业方面，租户可能更多是初创企业或受现金流限制的租户，而不是租赁A类或B类建筑的空间的租户。
在C类房产上，管理往往比较复杂。常常需要进行修理和维护工作。通常情况下，拖延维修会导致比房主在整个房产寿命期间定期维护更昂贵的修理费用。
这些属性通常经历高于平均水平的租户流动性，这可能会给投资者带来现金流中断。话虽如此，与A级或B级属性相比，C级建筑的收购成本要低得多。当现金流稳定时，它可以非常强大。
D级物业
D类房产有时被认为是商业房地产界的“黑羊”。这些建筑物年代久远、破旧，并且通常需要进行大规模的修理（如果不是全面翻修）。
许多D类房产存在严重的违反建筑规范的问题。更糟糕的是，有些房产可能已经被当地政府宣布为废弃物。投资者通常可以在衰退或其他危险社区中找到D类房产。这些房产位于边缘地区，往往远离必需品（如杂货店和药店）。
从管理的角度来看，D类房产是最具挑战性的之一。租户通常是低收入群体，信用记录不佳。一些租户可能有犯罪背景或被驱逐的历史。房东通常需要追讨这些租户的租金支付。
对于投资者来说，D类房产是最具经济实惠的。购买这些房产的投资者会发现这些房产具有高的租金收益率（至少在纸面上）。理论上，D类房产可以获得最高的现金回报率，前提是租户按时支付租金。除非投资者进行重大资本改进，D类房产很少会升值。
哪种房产是最佳投资物业？
投资者经常会问哪种类别是“最佳”的投资选择，但实际上，并没有正确或错误的答案。所有的资产类别都可能成为有价值的投资机会。这完全取决于投资者的风险承受能力和期望的回报率。
房产等级与资本化率之间通常存在一种反向关系。A类房产的价格最高，而D类房产则最经济实惠。B类和C类房产则介于两者之间。
房产等级风险
与每个房产等级相关的风险水平也有所不同。稳定的A类房产被认为是一些“较安全”的投资，而C类或D类建筑的风险更高，被认为是“较高风险”的投资。
因此，A类建筑的资本化率最低，而D类建筑的资本化率通常最高。A类房产的资本化率可能为3%。而C类或D类建筑的资本化率往往会达到两位数以上。
风险承受能力较低的投资者自然会更倾向于A类和B类资产。这就是为什么许多机构投资者被A类房产所吸引的原因。仅仅因为他们愿意接受较低的回报，以换取较安全、稳定并可能随时间增值的资产。
那些风险承受能力较高的投资者可能希望考虑投资C类或D类房产。后者将提供更高的回报，但同样具有更高的风险，并且很少在没有重大投资的情况下增值。
对房产进行分类的“问题”
对商业房地产进行房产等级分类存在固有问题。问题在于，房产等级的划分都是相对的。
例如，在密尔沃基市中心被视为A类房产的物业，在旧金山市中心可能只被视为B类资产。这是因为旧金山的租户对与A类房产相关的质量、特点和设施有不同的期望，而这些期望在密尔沃基市场中尚不存在。
房产等级也可能是不固定的。这意味着在2010年被认为是A类房产的物业，在十年后可能不再被视为A类。这是因为在同一次级市场中新建了多栋建筑物。
这些新建筑往往会配备最新的技术和功能，使得2010年建造的物业似乎在一夜之间变得过时。
位置在房产分类中也扮演着重要的角色。例如，波士顿的后湾社区建造的多户住宅可能已有200多年的历史，但那可能是该城镇最独特的地址之一。
有时年龄和物业设施可能会被忽视，特别是当该物业得到良好维护并位于极佳位置时。
确定房产等级的其他因素包括
有些情况下，物业被视为某个特定等级的原因与年龄、状况或位置完全无关。
例如，当一处C类物业管理不善时，其空置率高、现金流疲弱，存在多起待处理的驱逐案件。如果不是因为糟糕的物业管理，该物业在C类的上层或B类的下层范围内。有时，只需更换一位新的物业经理并改善流程即可稳定物业。
房产分类的优缺点
现在，让我们再加入另一个元素，进一步混淆了房产分类的概念。除了A类、B类、C类和D类房产等级之外，每个房产等级还常常与其优缺点相关联。
例如，位于曼哈顿市中心的全新办公大楼这样的顶级资产，可能被认为是A++级别的资产。在同一街区，另一座优秀的办公大楼可能被认为是A级或A-级，具体取决于其特定特点。这两座都是高质量的办公大楼，但通过添加加号和减号，它们之间存在一些区别。
对于B类、C类和D类房产也是如此。一个价值增值型公寓投资者可能会购买一座C-级别的建筑，打算将其提升至B+标准。同样，一个房产是否值得加号或减号实际上取决于当地的市场比较和标准。
对于A类、B类和C类房产的最后思考
对房产分类的广泛应用是不可否认的，然而不幸的是，它们离客观还有很大距离。
例如，一个对自己的房产投入了大量资金的卖家可能会给自己的建筑物评定一个与市场上其他人不同的房产等级。.
这就是为什么房产分类只应作为指导而不是绝对标准。投资者应该进行自己的尽职调查，确保根据自己的期望和标准来评估房产的优劣。
在Smartland，我们有一种双重的投资理念。在中西部地区，我们专注于将D类或C类房产提升到B类的条件。在这个过程中，我们还加入了A类房产的特色，比如亚历克斯操作的照明、音响和进入系统。有时这些房产确实处于困境之中，有时这些房产只是非常疲惫和沮丧。
加入增值元素
我们的增值投资包括对单元布局和功能进行大规模翻新改造。我们经常为之前没有任何设施的建筑物增加全新的便利设施。
Smartland在东南部地区的投资理念与之前有很大不同。在像迈阿密戴德县这样的地区，投资从头开始开发更具成本效益。因此在这个市场上，Smartland购买土地并建造新的物业，达到B+级别或更高的标准。
我们是一个明证，仅凭”等级”本身不应该是某人投资的唯一驱动因素。同时，需要注意具体的地理和市场条件应始终纳入考虑范围。
如果您对Smartland的投资策略感兴趣，欢迎您今天联系我们，了解更多关于我们的双重投资方法如何为各类投资目标和风险承受能力的投资者创造机会。
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