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理解不易流通的投资对于构建一个良好平衡和多元化的投资组合至关重要。
毫无疑问，将投资资本绑定数年的想法对于许多初入投资领域的投资者来说可能令人泄气。 特别是对于那些有短期现金需求的人来说更是如此。 或者对于那些不喜欢长期持有被动投资的人来说也是如此。
尽管能够迅速将资产转化为现金总是件好事。 有一些非常好的理由，为什么有经验的投资者可能会选择将一部分资本投资于不易流通的投资中。
在本文中，我们将解释不易流通的投资如何运作。 人们使用非流动性投资的一些原因是什么？ 同时，我们还将介绍如何确定不易流通的投资是否适合您。
什么是非流动性投资？
让我们开始本节，讨论“流动性”的概念。
当一个资产或物品具有流动性时，它可以轻易地转手交易。 这是因为交易过程几乎没有摩擦，并且几乎没有或没有价格发现。 一些流动性资产的例子包括现金、比特币、公开交易的股票、许多交易所交易基金（ETFs），以及大多数市政和政府债券。
另一方面，不易流通的投资是指需要额外努力才能进行交易的投资。 通常情况下，不易流通的投资往往是指那些公平市场价格不容易确定，或者两者兼而有之的情况。
不易流通的投资资产的例子包括低价股票、稀有艺术品和经典汽车、投资于对冲基金的资本，以及私募股权房地产。
流动性图表
金属
贵金属比房地产更具流动性。实物贵金属可以在交易商的帮助下兑换成现金。但经销商可能不太容易接近。
加密货币
股票和加密货币的流动性对于交易者来说很重要，因为他们希望订单能够立即执行。
CD
债券和国债的流动性影响其进行大规模、低成本交易且不会造成重大价格变化的能力。
房地产投资信托基金
在证券交易所上市的房地产投资信托基金为所有投资者投资房地产提供了最简单的方式。
房地产主要被认为是一种非流动资产，因为购买它比股票或贵金属需要更多的资本。出售房地产也需要更长的时间。
现金是最具流动性的资产。它不需要转换——它已经是现金了。
非流动性
液体
非流动性投资如何运作？
投资流动性差的事实不一定是负面的，尤其是在房地产方面。 正如Knight Frank的《2021财富报告》所揭示的，疫情已经导致对农村和海岸房产的需求不断增长。
尽管去年整体房地产投资额下降。 私人投资者投入的资本仍高于过去10年的平均水平，增长了9%。 专家预测这一趋势将在今年继续持续存在。
疫情也推动了房地产创新的发展。 特别是由于越来越多的投资者对环境、社会和治理（ESG）投资产生兴趣，例如绿色和节能建筑，因此这种趋势尤为明显。
理解投资风险
大多数投资者熟悉的风险类型有三种：
- 与固定收益市场相关的利率和信用风险，如债券或分红股票。
- 股权所有权风险，当像股票或房地产这样的资产价格进入周期性下降时。
- 流动性风险，即在您希望交易时无法进行投资交易的情况。
非流动性风险与回报
作为交换，无法在需要时进行投资交易。 投资者会期望获得更高的回报，或者称之为“不流动性溢价”。 例如，如果您投资于一个在五年或更长时间内无法出售的资产。 相比每天、每周或每月交易的资产，您会期望获得更高的潜在回报。
为什么投资缺乏流动性
一项投资被认为缺乏流动性的原因有多种：
- 股票基金或债务证券的股份可能受到私募股权公司或州级和联邦证券法律的限制。
- 缺乏公开市场意味着缺乏买家可能会影响不易流通投资的价格，与公开交易的证券相比。
- 证券从设计上来说是“被动”的。 例如房地产投资，在这种投资中，私募股权公司决定何时出售项目，并分配投资者的资本（以及任何可能的收益）。
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为什么人们使用非流动性投资？
为了从不易流通的投资中获得最大的利益，该资产必须确实是不易流通的。 您最不希望的是投资于其他人可能在短期内撤出资本的项目，这会迫使在时机不对的情况下出售资产。
当您与私募股权公司投资房地产时，您为基金经理提供了长期资本，以确保项目完成。 这个资产应该是您愿意将其持有在您的投资组合中五年或更长时间的资产。 同时，房地产私募股权公司应该具有成功的经验和良好的业绩记录。
考虑到这一点，以下是人们使用非流动性投资的三大原因：
被动现金流
人们使用不易流通投资的主要原因之一是为了它们能够提供的被动现金流。 尽管房地产等被动现金流投资的流动性不如股票和债券。 它们非常适合想要长期持有投资的人。
当房地产投资的房产表现符合预期时，现金流相对稳定。 这是因为房地产投资不存在股票那样的短期投机性价格波动。
债务证券位于房地产资本结构的底部，并具有较高的确定性。房地产股权投资位于资本结构的顶部，并且除了通胀调整的收入流之外。 他们具备在房地产市场价值上升和减税福利方面的潜力。 例如将折旧扣除传递给每个个人投资者。
多样化
在不同房地产类型的房地产投资信托（REIT）的贝塔值中，Nareit（全国房地产投资信托协会）提供了数据。 注意到多元化收益被称为“投资管理中唯一的免费午餐”。 多元化可以用 beta 来衡量，它显示了房地产回报相对于广泛股票市场的波动程度。
相对于广泛的股票市场，房地产投资信托基金市场的长期贝塔系数为 75%。 一般来说，投资者寻求低于100%的贝塔值。 这意味着长期来看，贝塔值较低的资产应该能够降低投资组合的整体波动性。
虽然一些投资者可以通过购买公开交易的房地产投资信托基金的股票来实现多元化。 其他投资者更喜欢将资金投入到房地产私募股权公司。 最终的目标是在超过整体市场和特定行业的房地产投资信托（REIT）的表现。
例如，在2008年至2018年期间，除了一年以外，住宅房地产每年的贝塔值都低于100％，最近的贝塔值分别为61％和54％。 工业房地产也表现良好，在过去几年中平均产生了88.5%的贝塔值。
低贝塔
房地产等非流动性投资之所以具有较低的贝塔值，其中一个原因是房地产回报受房地产市场周期驱动。 不同于影响股票市场中许多公司回报的商业周期。
哈佛延伸学校博客的一篇文章解释道，房地产市场的周期平均约为18年。 最近的周期始于2007年，因此当前周期可能还有几年的时间。 尤其考虑到数万亿美元的刺激计划和历史上的低利率，这一点尤为重要。
价格波动较小
与整体股票市场相比，房地产等非流动性资产对价格波动的抵御能力更强，更不容易受到价格的波动影响。 正如Nareit的另一篇文章所报道的，关于相关性在危机期间迅速上升至一的观点实际上是不正确的。
实际上，一些资产类别如住宅房地产既可以是同周期性的，也可以是逆周期性的。 历史上，在整体股票市场表现良好的时候，住宅房地产通常也表现良好。 有趣的是，当股票市场回报下降时，由于投资者寻求避开股票市场波动的安全避风港，住宅房地产可能表现出色。
在2008年至2018年期间，住宅房地产信托股与房地产信托之间的相关性在36%和65%之间变化。 这就是为什么像单户和多户住宅等住宅房地产被评为投资中最具有“防御性”的行业之一的原因。
工业房地产也被认为是一种良好的防御性、逆周期性投资。 在同一时期，工业房地产的相关性范围在45%到72%之间变化。
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什么是投资类别？
流动性和非流动性的概念可能有些不清楚。 部分原因在于，流动性差的资产可能会很快被出售。 但是，您可能必须大幅降低价格才能快速筹集现金。
将流动性和非流动性资产分类为三类投资时，更容易理解它们的含义。
高流动性投资
高流动性投资包括现金和等价物，可以轻易地转换为现金。 这种转换在出售时几乎不需要或只需很少改变资产的价值。 高流动性投资的例子包括低风险和低收益的货币市场基金、美国国债和债券、股票和可交易证券，以及共同基金。
中等流动性投资
中等流动性投资是指具有一定流动性的投资。 这是在您有足够时间等待以实现完整市场价值的情况下提供的。 中等流动性投资的例子包括贵金属、经典汽车、稀有艺术品、美酒、手表和珠宝等资产。
单户住宅和小型多户房产也被视为中等流动性投资。 在美国的大多数房地产市场中，住房需求明显超过了可供应的数量。
今年单户住宅的新建筑数量可能超过100万套。 正如《福布斯》报道的那样，建筑障碍，如有限的可开发土地、限制性的分区法规和昂贵的许可证，以及木材价格上涨和劳动力成本增加，意味着住房库存仍将低于需求水平。
高度非流动性投资
众筹和私募股权房地产也可以是高度非流动性的投资。 直到项目开发、租赁完毕，并最终出售之前，投资将保持非流动性。 如果一个项目需要几年时间才能完成，您的资金也会被绑定在那里几年。
您可能会被禁止销售，或者只被允许在指定的时间内进行销售。 由于这类非流动性投资没有二级市场，因此在出售时很可能需要以折扣的价格进行交易。
非流动性的房地产投资可以提供贝塔值和低价格波动性。 然而，这些并不是投资非流动性资产的唯一原因。 在投资非流动性资产时，最大的好处是在低相关性与风险调整回报之间取得平衡。
在决定将资金投入非流动性投资之前，您需要考虑几个因素。 您需要考虑投资期限内的流动性需求、持有期内预期的回报率，以及个人对风险的容忍度。
非流动性投资的长期利益
非流动性投资是指那些无法迅速按照其公平市场价值转换为现金的资产。 尽管非流动性的房地产投资在长期内可能比流动性资产更有价值，但这也意味着需要更长时间才能实现其潜在价值。 它们应该放置在投资组合的长期持有部分，进行长期持有。
虽然看起来非流动性投资似乎更适合那些愿意承担较高风险的投资者。 往往情况并非如此，这是因为房地产私募股权投资行动缓慢且缺乏公开交易。 非流动性资产在较长时间内可能表现出较低的波动性。
非流动性房地产投资之所以在长期内更加稳定的一个原因是，它们的价格不像公开交易的股票和证券一样不断调整。 通过房地产私募股权投资，来自物业的现有或未来现金流以及在不同的资本层次进行投资，可以减轻由于流动性不足带来的潜在风险。
通过参与非流动性投资，房地产投资者有机会将整体投资组合的一部分分散投资于各种类型的房地产。 像这样的房地产私募股权投资策略可以帮助降低风险，并具备强劲的上行表现潜力。 即使对于很少或没有房地产投资经验的投资者也是如此。
底线
在投资房地产私募股权之前，重要的是对潜在投资进行彻底的尽职调查，包括对股权基金经理本身以及房地产私募股权公司的成功记录进行调查。
Smartland成立于2008年，并在多年的发展中成为一个完全整合的增值型房地产私募股权公司。 该公司是一个以生态系统为基础的组织，专注于俄亥俄东北部、美国中西部地区以及佛罗里达州迈阿密的单户和多户增值机会。
该公司目前和已退出的资产管理总额为1.6亿美元，已重新定位了超过3,500个物业，并实现了平均投资者年回报率为22.3%。 我们通过将所有事务集中在一处，为投资者取得了这些令人印象深刻的成果。
我们从项目的顶层到底层进行设计管理，拥有一支内部施工团队，他们知道如何提供可衡量的成果，以帮助实现您的投资目标。我们还有物业经理人，他们在建设过程中迅速行动，并在物业重新定位后继续提供服务。此外，我们还拥有一支内部的营销团队，精通数字营销和租户培育。
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