投资多户型房地产的主要原因

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多户型房地产是最受欢迎的商业房地产投资之一。 这主要是因为投资者能够理解和与住宅房屋建立联系 – 毕竟，大多数人在生活中曾经住过公寓或拥有过房屋。

除了熟悉性以外，投资多户型房产还有许多其他重要的好处。 寻求最小化风险和最大化回报的投资者很难忽视多户型房地产所提供的好处。

什么是多户型房地产？

专家通常将多户型房地产定义为具有两个或更多出租单元的任何房地产。 实际上，具有两到四个出租单元的房地产在投资者的目的下被归类为住宅房地产。 只有当一处房产有五个或更多单元时，它才被归类为“商业”房地产。 这主要是由于针对具有2-4个单元和5个或更多单元的房地产可用的融资机制以及贷款人如何对每种类型的房地产进行分类。

房产大小

多户型房地产的大小可以变化很大。 双联式房屋、三联式房屋和四联式房屋代表了最小规模的多户型房地产。 在另一端的是大型公寓综合体，每个物业可以轻松包含250个以上的单元。

在某些情况下，多户型房地产将在同一物业内拥有多个公寓楼。 这些综合体总共可以有数千个公寓。

多户型房地产的业主可以包括个人、小型投资者合伙企业、私募股权基金、机构投资者、房地产家族办公室和房地产投资信托基金（REITs）。

为什么要投资多户型房地产？

投资任何类型的商业房地产，包括办公室、零售和住宅，都有很多原因。 然而，多户型房地产投资具有独特的优势。 请继续阅读，了解投资多户型房地产的顶级原因。

简单性和稳定性

一个明智的投资原则是，“注重保护下行风险，上行风险自然会得到照顾。”这一点在投资多户型房地产方面尤为正确。 一般来说，除非购买公寓楼时出现了严重高价、杠杆过高或管理不善等问题，否则投资者的下行风险通常是受到保护的。

这是因为，与投资科技初创公司等项目不同， 多户家庭房地产是一种简单而稳定的资产类别。 每个人都需要有个居所，而且越来越多的人需要住房，供应已经无法满足需求了。

此外，提供出租住房相对来说比较简单。 投资者可以根据当地市场的特点使用原型来建造和/或翻新公寓楼。 此外，一旦建成，业主可以使用标准租赁协议出租单位。

租约续约

此外，由于这些租赁协议的结构，与其他房地产资产相比，多户住宅提供了更大的稳定性。 大多数公寓是按照一年的租约租出的。 然而，为了降低租户离开的风险，可以让租约在一年内的不同时间点进行滚动更新。

请问需要什么样的翻译？是将这句话翻译成其他语言吗？ 有些房地产资产可能依赖于一个租户长期占用一栋建筑物。 以商业租户为例，其通常签订5-10年的租约是很常见的。

如果这个单一租户离开了这个建筑，房东可能会遭受巨大的现金流中断。 特别是当他们尝试将该物业重新租给另一个单一租户时。 另外，房东可能需要将空间划分为多个部分，然后将其租给多个租户。 这需要额外成本。

持续现金流

多户住宅的投资者从向许多租户出租获得好处，通常一次有数十个或数百个租户。 正如前面提到的，通过谨慎管理租约，可以将它们错开，以确保在任何特定时点上的流动性有限。 因此，即使出现一个单元空置一段时间，当房客不可避免地离开时。 因此，即使租户不可避免地离开并导致某个单位一段时间内处于空置状态，对现金流的总影响也将很小，因为房东将继续从其他许多租户那里收取租金。

多住宅物业的现金流即使在经济危机期间也表现出弹性。 例如，在最近的COVID-19大流行期间，政府已经表现出愿意通过机构贷款计划和租户补贴等方式支持多户住宅市场。

这是因为人们认为住房是基本和根本的需求。 面临住房市场的严重威胁。 政府（无论是联邦、州还是地方政府）可能会采取措施来稳定多家庭住宅行业。

熟悉

投资者被吸引到多户住宅房地产领域，因为大多数人都能够理解住宅房地产作为一种产品类型。

普通人在某个时间点会租住公寓，因此，他们理解租赁和维护出租单位的基础知识，因此投资者被吸引到多户住宅房地产中。 大多数人也拥有了自己的房屋。 意思是他们明白保持房产良好状态所需的改进成本。

与其他产品类型（如通常具有高度定制和微妙租约的办公楼或零售中心）相比，多户住宅是最为熟悉和可关联的房地产资产类别之一。

容易核保。

与其他投资，包括其他商业房地产资产类别相比，多户住宅物业通常较容易核保。 例如，办公室投资可能需要复杂的预测和专业水平的微观和宏观经济驱动因素知识。 然而，经过一些实践，大多数投资者可以对多户住宅交易进行基本的数学计算，以确定在场和/或市场租金是否足以支付开支，包括预计的抵押贷款支付，以产生足够的回报。

投资组合多样化。

多样化是降低投资风险的关键。 投资多户住宅房地产是投资者将投资组合多样化超出股票、债券和其他更传统资产的一种极好的方式。

这一点同样适用于个人选择个人投资小型出租房产并自行管理的情况。 或者他们以被动方式投资于房地产基金、合作企业或拥有全国数千套公寓的大型多户住宅房地产信托基金。

多种投资回报来源

多样化降低投资风险的一种方式是提供多种投资回报来源，它们随着时间的推移彼此表现不同。

虽然一个投资可能会经历糟糕的一年。 另一个投资，特别是与其他投资不相关的投资，可能会表现优异，并通过盈利抵消这些损失。

作为证据，根据NAREIT提供的数据，在1994年至2000年期间，公寓房地产信托基金的回报与标准普尔500指数的相关性仅为27.9%。 正相关意味着年回报倾向于每年朝着同一方向移动。 而相关性越高，资产之间的关联度就越紧密。

下面的图表显示了1994年至2000年间标准普尔500指数和公寓房地产信托基金的年回报。 值得注意的是，在这五年中标准普尔500指数的回报为负。 在这五年中的三年里，那些投资于公寓房地产信托基金的人通过获得正回报帮助抵消了损失。

此外，许多年份中标准普尔500指数和公寓房地产信托基金的回报都是正的。 然而，公寓房地产信托基金的回报大幅超过了标准普尔500指数的回报。

虽然针对每种资产提供相关性和回报数据很困难，但是这些数据可以通过研究资产类别在特定时间段内的表现来获得。 关键要点是，对于那些希望减轻风险的投资者来说，多家庭住宅已被证明是一个非常好的对冲选择。 尤其是那些与传统股票和债券投资相关的风险。

机会的广度

另一个投资多家庭住宅房地产的好处是有许多投资方式可供选择。 例如，个人可以选择拥有并管理多家庭住宅房地产。 或者他们可以选择被动地投资房地产。 取决于他们想在交易中投入多少时间、经验和精力。

投资者可以考虑不同的多户型住房领域，包括学生公寓和老年公寓等。

最后，多样化的住房类型意味着有机会在许多不同的地理位置投资。 一位寻求进一步多样化其多户住宅投资组合的人可能会决定投资于55+年长者住房社区，该社区面向阳光地带的退休人士，以及在铁锈带地区的几个花园式住宅投资项目，然后在迈阿密投资一个独立的面向科技人才的多户住宅项目。 每个投资都将有不同的风险/回报概况供投资者考虑。

杠杆能力

多住宅投资者可以受益于使用杠杆。 例如，投资者可以使用银行贷款来为房地产的购买和/或翻新融资。 这样一来，投资者需要在每个个别交易中投入的股权就会减少。 这样一来，投资者可以在更多的机会中分散其股权投资。

例如，价值1000万美元的房产可以通过600万美元的贷款进行融资。 与其投资1000万美元来购置该物业，只需投资400万美元的股权即可。 使用杠杆，投资者无需全部投入10百万美元购买一栋价值10百万美元的物业，只需投入其中的4百万美元，剩余的6百万美元可以用于购买其他房地产资产。 或者真的，为此投资任何东西。

多户住宅提供有吸引力的融资

虽然所有商业房地产都可以利用杠杆优势，但多家庭住宅可以提供更有吸引力的融资选择。 多家庭住宅在所有房地产产品类型中往往拥有最具吸引力的融资方式。 这样做的原因有两个：

一方面，多户住宅被认为是非常稳定的资产类别。 因此，贷款人愿意在公寓楼上提供贷款，这使得多家银行和金融机构对于这种资产类别非常感兴趣。 其次，因为住房被视为基本需求，联邦政府制定了贷款计划。 例如，通过Fannie Mae和Freddie Mac提供的机构贷款，为多户家庭住房借款人提供高度有吸引力的条件。

使用杠杆可以在短期内增强投资者的现金流，并且随着租户每个月帮助偿还抵押贷款，可以稳定地建立财富。

正如投资者在物业中建立股本，他们可以利用这些股本来改善物业和/或在其他地方投资。 最棒的是，当一个人通过再融资或信用额度的形式访问那些资产的权益时，他们可以免税获得资金。

对冲通货膨胀

多家庭住宅投资是对冲通胀的好方法，因为租金通常上涨的速度至少与通货膨胀率相同。 当然，在通货膨胀的环境下，业主的费用也可能相应上涨。 然而，深思熟虑的规划可以确保租金上涨的速度比通货膨胀和费用都要快，因此将有助于加强资产负债表和整体盈利状况。

确保这一点的方法之一是使用固定利率债务。 那些锁定低成本、固定利率债务的人每年的抵押贷款支出都是相同的。 即使租金继续上涨。 而那些拥有固定收入或固定收益投资的人会担心通货膨胀，而那些投资于多家庭住宅的人通常会欢迎它。

税务效率

归根结底，无论投资类型如何，重要的不是你赚了多少钱，而是你保留了多少钱。 这是投资于多家庭房地产的主要吸引力之一。 多家庭住宅投资非常具有税务效益。

最强大的税收优惠是折旧。 建筑物最终会随着时间的推移而磨损和变得“陈旧”。 美国国税局认识到这一点，并允许投资者对其房产进行“折旧”。

折旧像一项“费用”一样运作，即使它不是一个实际需要支付的费用。 这降低了投资者的应税收入，即使他们从未为他们要申报的折旧费用付款。

例如，存款账户上赚取的一美元利息在纳税时间可能会被征税高达40%。 如果在多家庭房地产投资中赚取同样的一美元，根据投资者每年的折旧额，这一美元可能根本不需要缴税。

结论

你是否正在考虑将房地产加入你的投资组合？联系我们了解更多关于Smartland的投资平台的信息，包括为什么我们认为多家庭住宅是当前为寻求被动增长财富的投资者合适的产品类型。