家族办公室房地产投资内部指南

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介绍

关于机构资本涌入房地产市场已经有很多文章撰写。 然而，更为低调的是，家族办公室在房地产领域的投资。

家族办公室是一个相对较新的现象。 它们只是在过去几十年才变得流行起来。 随着超高净值个人数量的增加，家族办公室的普及程度也随之增加。

这些办公室现在是房地产投资市场的重要参与者。 鉴于家族办公室对于多户型房地产资产类别的压倒性偏好，它们在多户型房地产领域具有特别强大的影响力。

在本文中，我们将详细介绍家族办公室在房地产投资方面的情况。

什么是家族办公室？

家族办公室是一种独特而独立的组织形式，自20世纪80年代以来变得越来越流行。 这些办公室管理单个或多个家族的财富。 这可能包括但不限于他们的投资组合。

这些办公室还可以管理家族的财富和资产。 大多数家族办公室管理价值数千万或数亿美元的投资组合。

这些办公室被设计为以低调的方式运作。 最终是为了避免公开，保护其受益人的隐私。

因此，有关它们的信息可能相当有限。

根据2019年的一项研究，全球估计有7,300个家族办公室。 其中3,100个位于北美，净值至少为1.5亿美元。

然而，作为投资者，这些办公室的角色和重要性是不可否认的。 在过去的10年里，它们在房地产市场上的存在感稳步增长。

它们越来越多地与机构投资者和私募股权公司竞争交易。 这笔资金的相当大一部分是明确投资于多户住宅物业的。

家族办公室的角色和责任

虽然家族办公室提供的具体服务可能有所不同，但大多数提供以下金融服务的某种组合：

• 财务规划，包括投资建议和风险管理
• 优化跨所有资产类别的投资组合
• 详细的会计核算和资产绩效的定期报告
• 保险分析和管理
• 世代财富和遗产规划
• 慈善捐赠策略
• 财产和资产管理
• 协助购买高价值财产（例如，房地产和飞机）
• 选择法律服务
• 税务咨询和法规合规性
• 个人信贷额度
• 商务和家庭旅行

家族办公室类型

如上简要提到的，这些办公室可以被构建为监督单个家族或多个家族的财富。 然而，还有另一种类型的家族办公室，称为外包家族办公室。 我们将在下面更详细地介绍每种类型。

• 单一家族办公室（SFO）

  单一家族办公室（SFO），尽管其名称与单一家庭房地产无关。相反，这些办公室监督的是一家人的资产。当家族净资产超过1亿美元时，通常会使用SFO。一些专家建议，除非家族有超过5亿美元来管理，否则运营一个单一家族办公室的成本将近100万美元。但这并不一定划算。

• 多家族办公室（MFO）

  至少拥有2,500万美元资产的高净值家庭通常会加入多家族办公室（MFO），而不是创建自己的家族办公室。 MFO拥有专家团队，可以根据每个家庭的目标和偏好进行工作，并可以利用集体财富。高净值家庭如果至少有2,500万美元的资产，通常会加入MFO而不是创建自己的家庭办公室。

  例如，MFO代表的所有家族可以联合投资更大的交易。 这打开了更多吸引人的投资选择，而每个单独的家庭可能否则无法访问。 在每个家庭的基础上，MFO的费用往往更实惠。大多数办公室每年收取5万到50万美元的费用。 这种成本分摊模式吸引了那些仍然希望获得高品质服务和重要的投资专业知识的家族。

• 外包家族办公室（OFO）

  一个外包式家族办公室（OFO）。 这是指代表家庭的个人与不同的第三方专业人员进行主要联系的情况。

  这些第三方可能是金融顾问、会计师、税务顾问、律师等，他们不仅为该家族办公室工作。 他们根据需要为OFO提供服务。

  一个外包的家庭办公室（OFO）可以比单独设立的家族办公室（SFO）或多家族办公室（MFO）更加经济实惠。 OFOs，然而，控制力比所有第三方是内部员工在专业角色中工作时要少。

控股公司和家族办公室

术语“控股公司”和“家族办公室”经常被混用。 然而，它们是两个独特的实体。 家族办公室是一种为超高净值个人或家族提供全面的、全资产负债表管理解决方案的服务。

而控股公司仅仅是一种商业股权投资组合。 与家族办公室类似。 许多控股公司旨在轻松投资于出现的商业机会。 然而，控股公司不像家族办公室那样提供同样的实质性管理。

家族办公室在房地产方面的投资

2021年一项针对家族办公室的研究发现，86%的家族办公室对经济保持看涨态度。 据估计，46%的北美家族办公室表示他们将在2022年寻求新的投资机会。 其中许多投资将会是在房地产领域。 少于4%的家族办公室表示他们会削减他们的房地产投资组合。

这并不奇怪，因为房地产是家族办公室投资的第三大热门资产类别。 将近80%的家族办公室投资于某种形式的房地产。

据估计，房地产在家族办公室的投资组合中平均占比22.7%。

北美家族办公室最常投资的领域是住宅/多户公寓（占88%）。 其次是办公投资（占56%）和工业/物流（占46%） 零售（占35%）和酒店（占29%）是家族办公室中不太受欢迎的资产类别。

《FORE杂志》的一项研究证实，家族办公室中排名第一的物业类型是多户公寓。 该调查发现，76.4%的家族喜欢投资于这个资产类别。

当被问及他们在房地产方面的投资时，家族办公室的回答如下：

“办公室目前显然非常具有挑战性… 我们聚焦于在当今环境下能够获得良好回报的少数场所。税收优惠非常巨大，所以是的，我认为我们将继续进行分配。” – 一家总部位于田纳西州的家族办公室的CEO

“我们拥有不同类型的房地产投资，我希望继续将我们的资金投入房地产领域。” – 加利福尼亚州的一家单一家族办公室的负责人

“我们持有多个传统房地产投资头寸。我们也收到了各种基金的投资邀请。我们曾考虑过机会区项目，但最终选择不投资。和许多家族办公室一样，我们非常关注COVID-19将如何影响估值。我认为房地产市场被低估了。我们现在看到价格回升得非常快，比任何人预期的都要快，所以我们可能应该投资更多。” -马萨诸塞州的一家多家族办公室的董事总经理

换句话说，个人之所以对房地产投资感兴趣，是因为相同的原因（例如，税收优惠，经济韧性）。 家族办公室也是这样。 这些办公室也报告了在房地产领域进行投资。 往往情况是这样，因为房地产是一种硬资产，可以为未来的几代人创造遗产。

家族办公室如何在房地产领域进行投资

家族办公室通常有五种在房地产领域进行投资的方式。

1. 最大程度地接触房地产。

如果家族通过房地产获得了财富，那么他们很可能会保持对房地产的高度接触度。 这些家族往往拥有丰富的房地产经验。

2. 内部房地产平台。

有一些家族选择建立自己的房地产投资平台。 然后，家族办公室运营这些平台。

当家族有意投资房地产，但可能没有任何之前的经验时，通常会出现这种情况。 然后，这些平台通常需要雇用专家来正确地管理房地产。

3. 房地产的被动投资。

一些家族办公室可能没有足够的专业知识或时间来管理房地产。

相反，家族办公室将与一位熟练的资助商合作，对房地产进行被动投资。 在此期间，资助商负责监督房地产管理，向家族办公室直接提供更新和报告。

通过 MFO 的初始投资可能从 25 万美元到 500 万美元或更多不等，并且一旦 MFO 对资助商感到满意，投资额可能会增加。

4. 房地产 ETF 和共同基金。

一小部分家庭投资于房地产ETF和共同基金。 当这些家庭对房地产的了解非常有限时，他们倾向于这样做。 尽管如此，这个家族仍然想要接触房地产。

5. 房地产贷款。

随着资本化率的压缩，越来越多的家族办公室正在提供私人房地产贷款。 他们被不动产担保的留置权所吸引。 随着利率上升，收益率可能会非常有吸引力。

据估计，31%的家族办公室在过去的12个月中增加了他们的私人借贷。 由于资产竞争的增加。 私人借贷已成为这些办公室转向的新领域，相对较少竞争。

结论

家族办公室控制着数万亿美元的资产，其中许多在房地产行业。 了解他们的投资策略对于寻求资本的赞助商非常重要。 家族动态可能会改变他们对资产类别和风险的看法。 以及特定市场也可能会发生变化。

最重要的是要注意。 赞助商必须了解这些办公室专注于维护客户财富的重要性。 将资本保值纳入其业务战略核心的赞助商。 往往会使自己处于与未来家族办公室合作的良好位置。