支持长期多户住宅增长的人口趋势

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多家庭住宅多年来一直是房地产投资界的宠儿。 无论是大型投资者还是小型投资者，都正在向该行业注入前所未有的大量资本。

有充分的理由这样做。

多家庭住宅房地产的预计发展轨迹强劲。 这在很大程度上是由于全国范围内的人口趋势，这些趋势正在创造对多家庭住宅物业持续的需求。

在本文中，我们将探讨一些趋势，这些趋势使得多家庭住宅在未来持续增长的位置良好。

趋势一：人口增长多样化和分散化

美国人口仍以每年约0.4％的速度增长。 与全球标准相比，这被认为是“缓慢”的速度，并且与过去几十年的增长率相比也较慢。 例如，20世纪60年代初期，美国人口增长率超过1.5％，而20世纪90年代初期每年增长率高达1.4％。

然而，美国人口仍在增长，尽管增长速度不如以往。 自2010年以来，这意味着每年至少有230万人口增加到美国。

这些人都需要住所。 此外，许多最近新增的人口是来自其他国家的移民。 历史上，移民在他们在美国立足之前会长期租房。

只要人口增长持续，并得到移民涌入美国的支持，情况就会如此。 对多家庭住宅的需求将保持强劲，尤其是在像纽约、洛杉矶和迈阿密这样的“门户市场”。

然而，值得注意的是，人口增长远非均匀的。 实际上，最近的美国人口增长已被证明是多样化和分散化的。 今天的美国租户并没有一个“面孔”。 他们同样可能是黑人、拉丁裔或西班牙裔，或亚裔美国人，也可能是白人。

此外，人口增长正在美国各地发生。尽管一些地区的人口增长比其他地区（例如日光带）快，但其他地区（例如铁锈带）的人口增长较慢。 对于寻求扩大和多样化其投资组合的投资者来说，所有这些地方都存在机会的领域。

趋势2：老龄化和缩小规模的婴儿潮一代

根据美国人口普查局的估计，每天大约有1万名婴儿潮一代的人满65岁。 到2030年，所有婴儿潮一代都将年满65岁或以上。 这意味着到2035年，三分之一的家庭将由65岁或以上的人领导。

婴儿潮一代的老龄化将对住房产生重大影响。 特别是与多户住宅的需求有关。

这将有几种表现方式。 许多婴儿潮一代的人会考虑减少住房面积。 已经有许多人卖掉了他们长期居住的家，通常在这些房屋中有相当大的资产净值。

由于生活方式或实际原因（例如一般性的住房短缺），许多婴儿潮一代人将寻求缩小房屋规模。 许多正在减少规模的人正在决定在可预见的未来租房。 毕竟，绝大多数单户住宅并不设计为让人们可以在此年老，并且改造这样的房产以让人们可以老有所依可能成本太高。 而是换取提供更大的无障碍设施，如电梯和单层生活的新建公寓。

作为证据，美国人口普查局的数据表明，在2007年至2017年间，租户人口中55岁及以上人口增长最快。 一个惊人的数字是，与54岁及以下的人相比，租户数量增长了38％，而他们的增长仅为10％。 数字在看65岁及以上的人时更加惊人，他们的租户份额在那段时间内增加了65%。

一些嬉皮士（Boomers）会想要留在孩子们身边，尤其是如果孙子孙女在身边。 有些婴儿潮一代会希望与成年子女住在附近，尤其是如果有孙子孙女。而其他人则会寻找提供极大零售、娱乐、医疗保健和其他便利设施的城市环境。

还有一些人，他们更加看重拥有众多设施的公寓楼（无论位置如何），只要这些建筑物的设计能够促进和培养社交互动，因为这对老年人来说变得至关重要。

任何情况下，多家庭投资者都要记住，55岁的人的住房需求与65岁的人不同，而75岁的人的需求又不同。 随着婴儿潮一代人的老龄化，将会对多种多样的多户型住宅产品提出需求，以满足不同的需求。 物业单位设计以适应这些年龄群体的需求，在未来几年将特别受到需求的推崇。

超越能力的千禧一代在购房市场中失去了竞争优势

千禧一代，或出生于1980年至2000年间的人，正走向人生的某个时期，在这个时期他们通常会购买他们的第一套房子。 然而，千禧一代发现自己更多地无法承担购房成本。 这有几个原因，包括缺乏价格合理的“入门级”住房。 许多千禧一代也被大量的学生贷款债务困扰，这使得他们无法为首付款项存款。

在这种情况下，千禧一代更倾向于长时间租房，比他们本来可能更喜欢的要长。 这已经并将继续创造对多户住宅的长期需求。

趋势4：缺乏负担得起的住房

定价超出购房能力”不仅仅影响千禧一代。 总的来说，人们普遍缺乏经济适用房的选择。

对比过去十年，房屋的中位价值上涨了约30%。 同期工资仅增加了11％。 如果回顾50年，这些数字会更加引人注目。 在过去50年中，房价上涨了118％，而工资在考虑通货膨胀后仅增长了15％。

为了在2021年能够合理地购买房屋，美国人需要赚近145,000美元。 这比美国家庭收入中位数的69,178美元高出一倍以上。 这也假定他们的住房费用不超过收入的30％，这是一个常见的经验法则。

选择最多三个城市从下拉菜单中。该工具将生成一张图表，显示每个选择的城市随时间的平均租金增长情况，方便比较。

在一些市场上，人们不得不花费他们月收入的50％或更多用于住房费用。 这是一个经济术语，被称为“负担过重的住房”。

使住房更加负担得起的一种方法是改变供需方程式。 这将需要建造大量新的入门级住房，但在今天任何规模上都没有发生。 建筑成本已经上涨，这既是由于劳动力短缺，也是由于物资短缺所致。 这意味着即使是一般的住房价格也远高于大多数首次购房者的承受能力。

事实上，各种类型住房的新建筑数量都远低于需求水平。 根据美国人口普查局的数据，单户住宅建设（在所有价格点上）正以1995年以来最慢的速度进行。

在没有更多负担得起的购房选择（或更广泛的购房选择）的情况下。 更多的美国人将会简单地继续租房更长的时间。

趋势五：教育程度提高。

不论好坏，美国人越来越需要拥有大学学位（或更高学历）才能在就业市场中保持竞争力。 因此，不仅有更多的美国人比以往任何时候都要报读高等教育，而且随着入学人数的增加，高等教育成本也相应增加。

从 1990 年到 2020 年，公立四年制大学的大学学位平均费用增加了两倍。 这使得人们，尤其是“Z世代”的人们背负着巨额的学生负债。 现在的平均毕业生负债超过了5万美元。

尽管在理论上，更高的教育水平对国家经济有好处，但实际上它也有许多含义。

一方面，它为校内和校外的多户住房需求创造了更大的需求。 许多学生认为住校外是成长过程中的一种必要经历，特别是当他们第一次离家时。

另一个影响是，最近的毕业生经常发现自己要面对沉重的学生贷款还款。 尤其是那些常常会持续好几年的贷款。 虽然那些拥有大学学位的人比他们的同行赚得更多。 然而，很多人在还清学生贷款的同时努力储蓄用于购房仍然感到很困难。

有大量债务的人更有可能推迟其他生活事件，比如结婚和生孩子。 尤其是女性，她们选择先专注于事业，然后再安定下来成家立业（可以理解为，她们想要将那些辛苦获得的昂贵学位派上用场！）。 结婚较晚的夫妇往往更倾向于推迟购房，而选择更长时间地租房。

全面推动更高教育水平的大力度，不经意间延迟了人们的购房计划。 反过来，这导致了对多户住房的持续需求——即使是最高薪的毕业生也是如此。

趋势 6：新发现的工作灵活性

在疫情之前，更灵活的工作安排开始受到认可。 然而，直到COVID-19关闭工作场所，美国人才真正适应了在家工作。 现在，在全球仍在肆虐的大流行病的许多个月之后，越来越多的公司开始接受许多员工更喜欢在家工作。 或者至少，倾向于一些混合模式，以实现更大的灵活性。

这预计将对房地产市场产生重大影响。

一方面，更大的在家工作（全职或兼职）的灵活性将使美国人能够追求更多的经济实惠的住房选择。 与其支付昂贵的市中心公寓，一些人可能选择搬到离市区更远的地方，那里的房屋和公寓价格更低。

另一方面，可以在家工作的新自由仍有许多未知数。 很多人正在等待看看这种灵活性在疫情后是否会继续存在，如果继续存在，那么会有多大程度的影响。 这导致许多本来可能会购房的人推迟在一个他们可能在未来一两年甚至五年内不想（或无法）居住的房产上投资，因为远程工作选项继续发展。

到目前为止，似乎有一个适度的方式：人们正在远离特别昂贵的城市中心地区，并选择住在郊区。 这种趋势已经创造出对设施装备齐全的公寓楼的需求，这些公寓楼通常位于城市地区，但现在在提供每个单元更多空间的郊区地区也出现了。 这使人们可以根据需要自由进出城市工作，同时允许人们以较低的成本在郊区租房。

这对城市多户公寓楼来说远非末日。 许多城市地区存在广泛的、积压的需求（尤其是在婴儿潮一代中）。 随着一些租户离开市郊地区去寻找更宜人的环境，还会有其他人利用这个机会搬进市区公寓楼，因为这些公寓离市中心区域提供的许多便利设施更近。

此外，虽然许多人将拥有持续在家办公的灵活性，但许多核心工作和服务仍位于城市区域，需要员工继续到公司上班（比如零售、酒店、医疗保健等）。

总之，工作地点更灵活的趋势很可能会推动对多户住宅的需求，因为人们会推迟购房和安定下来。

趋势7：人们更习惯于租房

一个最后的趋势，或许是一种个人经验，是越来越多的人选择长时间租房。 租房将变得越来越被所有美国人所接受，无论他们生命中的哪个阶段。 社会对于谁应该在何时何地购买房屋的“规范”变得不再那么重要了。

千禧一代特别是在过去几年中不再面临其他世代感受到的购房压力。 人们已经开始意识到某些人口趋势使得购房暂时成为了一种遥不可及的事情。 随着人们逐渐习惯租房，预计其他人也会这样做。

结论

这已经为多家族资产创造了增加的竞争。 虽然收益率相应压缩，但该行业的长期前景使多户家庭成为任何希望通过投资房地产来实现投资组合多元化的人的重要考虑因素

在Smartland，我们继续密切关注影响多户型房地产行业的人口趋势。联系我们，了解更多关于我们如何评估基于市场变化的投资机会的信息。