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Multifamily ha sido el favorito del mundo de la inversión inmobiliaria desde hace años. Inversores, grandes y pequeños por igual, están vertiendo una cantidad sin precedentes de capital en el sector.
Y con buena razón.
La trayectoria proyectada del sector de bienes raíces multifamiliar es sólida. Esto se debe en gran parte a las tendencias demográficas a nivel nacional que están creando una demanda sostenida por propiedades multifamiliares.
En este artículo, examinamos algunas de estas tendencias que posicionan bien al sector multifamiliar para un crecimiento continuo en el futuro.
Tendencia 1: Crecimiento poblacional diverso y descentralizado.
La población de EE.UU. continúa creciendo aproximadamente en un 0,4 por ciento al año. Una tasa considerada «lenta» según los estándares mundiales y lenta en comparación con las tasas de crecimiento de décadas pasadas. «Por ejemplo, la población de EE.UU. estaba creciendo más del 1,5% a principios de la década de 1960 y hasta un 1,4% por año a principios de la década de 1990.
Sin embargo, la población de EE. UU. sigue creciendo, aunque no tan rápidamente como en años anteriores. Desde 2010, esto se ha traducido en al menos 2,3 millones de personas adicionales viviendo en EE. UU. cada año.
Todas estas personas necesitan un lugar donde vivir. Además, muchos de estos recientes adicionales son inmigrantes de otros países. Históricamente, los inmigrantes alquilan durante períodos prolongados mientras se establecen aquí en los EE. UU.
Mientras el crecimiento de la población continúe, y sea respaldado por el crecimiento de los inmigrantes que se mudan a EE. UU. La demanda de viviendas multifamiliares seguirá siendo fuerte, especialmente en mercados «gateway» como Nueva York, Los Ángeles y Miami.
Sin embargo, vale la pena señalar que el crecimiento de la población está lejos de ser uniforme. De hecho, el reciente crecimiento de la población de EE. UU. ha demostrado ser diverso y descentralizado. Hoy en día, no hay una «cara» del arrendatario estadounidense. Es igualmente probable que sean afroamericanos, latinos o hispanos, o estadounidenses de origen asiático como blancos.
Además, el crecimiento de la población está ocurriendo en lugares de todo Estados Unidos. Si bien algunas regiones experimentan un crecimiento de la población más rápido (como el Sunbelt) que otras (como el Rustbelt). Existen oportunidades en todas estas áreas para los inversores que buscan hacer crecer y diversificar sus carteras.
Tendencia 2: Envejecimiento y reducción de los baby boomers
Según la Oficina del Censo de los Estados Unidos, aproximadamente 10,000 baby boomers cumplen 65 años cada día. Para 2030, todos los baby boomers tendrán al menos 65 años de edad. Esto significa que para el año 2035, uno de cada tres hogares estará encabezado por una persona de 65 años o más.
El envejecimiento de los Baby Boomers va a tener un gran impacto en la vivienda. Especialmente en lo que se refiere a la demanda de viviendas multifamiliares.
Existen varias formas en las que esto se manifestará. Muchos Baby Boomers buscarán reducir el tamaño de su vivienda. Ya muchos han vendido sus hogares familiares de larga data, y a menudo tienen una cantidad significativa de capital acumulado en estas propiedades.
Por razones de estilo de vida y/o prácticas (como la falta general de inventario). Muchos de aquellos que reducen el tamaño de su vivienda deciden alquilar en lugar de comprar en un futuro cercano. Después de todo, la gran mayoría de las viviendas unifamiliares no están diseñadas para permitir que las personas envejezcan en su lugar, y renovar propiedades para permitirlo puede ser prohibitivo en cuanto a costos. En su lugar, los Boomers están intercambiando pies cuadrados por apartamentos de nueva construcción que ofrecen una mayor accesibilidad, como elevadores y viviendas de una sola planta.
Como evidencia de ello, los datos de la Oficina del Censo de EE. UU. indican que entre 2007 y 2017, el mayor aumento en la población de inquilinos se produjo entre aquellos de 55 años o más. Un asombroso aumento del 38% en el número de inquilinos en comparación con solo el 10% para aquellos de 54 años o menos. Los números son aún más dramáticos al observar a aquellos de 65 años o más, cuya proporción de inquilinos aumentó en un 65% durante ese tiempo.
Algunos Boomers querrán permanecer cerca de sus hijos adultos, especialmente si hay nietos involucrados. Otros buscarán entornos urbanos que ofrezcan un gran acceso a tiendas, entretenimiento, atención médica y otros servicios.
Otros, aún, pondrán un mayor énfasis en edificios de apartamentos con muchas comodidades (independientemente de la ubicación) siempre y cuando estos estén diseñados para promover y fomentar la interacción social, algo que se vuelve críticamente importante a medida que las personas envejecen.
En cualquier caso, es importante que los inversores en viviendas multifamiliares recuerden que las necesidades de vivienda de aquellos de 55 años no son las mismas que las de aquellos de 65 años, que son diferentes de las necesidades de aquellos que tienen 75 años o más. A medida que los Baby Boomers envejecen, habrá una demanda de una variedad de productos de vivienda multifamiliar diseñados para satisfacer estas necesidades variables. Las propiedades con unidades diseñadas para alojar a todos estos grupos de edad estarán especialmente en alta demanda en los próximos años.
Tendencia 3: Los millennials no pueden permitirse comprar una casa.
Los millennials, o aquellos nacidos entre 1980 y 2000, están entrando en una etapa de sus vidas en la que a menudo comprarían sus primeras viviendas. Sin embargo, los millennials se han encontrado más bien sin poder permitirse comprar una vivienda. Hay varias razones para esto, incluyendo la falta de viviendas asequibles para «principiantes». Muchos millennials también están plagados de una deuda significativa de préstamos estudiantiles que les ha impedido ahorrar para un pago inicial.
A su vez, los millennials optan por alquilar durante más tiempo de lo que hubieran preferido de otra manera. Esto ha creado y continuará creando una demanda prolongada de viviendas multifamiliares.
Tendencia 4: Falta de viviendas asequibles
No son solo los Millennials los que no pueden permitirse comprar una vivienda. En general, existe una escasez de opciones de vivienda asequible para personas de todas las edades.
Para tener una perspectiva, en la última década, el precio medio de una vivienda aumentó aproximadamente un 30 por ciento. Mientras tanto, los salarios aumentaron solo un 11 por ciento durante el mismo período. Los números son aún más dramáticos si se hace una revisión de 50 años hacia atrás. En los últimos 50 años, los precios de las viviendas han aumentado un 118 por ciento en comparación con los salarios, que solo han aumentado un 15 por ciento después de ser ajustados por la inflación.
Para poder pagar una casa de manera razonable en 2021, los estadounidenses necesitan ganar cerca de $145,000. Esto es más del doble del ingreso medio por hogar en los EE. UU. de $69,178. Esto también supone que no gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en gastos de vivienda, lo cual es una regla general común.
Elige hasta tres ciudades de los menús desplegables. La herramienta generará un gráfico que muestra el crecimiento promedio del alquiler con el tiempo para cada ciudad seleccionada, permitiendo una fácil comparación.
En algunos mercados, las personas tienen que gastar el 50 por ciento o más de sus ingresos mensuales en vivienda. Este es un término económico conocido como «carga de vivienda» (housing burdened).
Una forma de hacer que la vivienda sea más asequible es cambiar la ecuación de oferta y demanda. Esto implicaría construir una cantidad significativa de nuevas viviendas de nivel inicial, algo que simplemente no está sucediendo a ninguna escala en la actualidad. Los costos de construcción han aumentado debido a escasez tanto de mano de obra como de materiales. Esto significa que incluso las viviendas modestas se venden por encima de lo que la mayoría de los compradores primerizos pueden pagar.
De hecho, la construcción de nuevas viviendas de todos los tipos está muy por debajo de donde debería estar. Según la Oficina del Censo de los Estados Unidos, la construcción de viviendas unifamiliares (en todos los rangos de precios) se está llevando a cabo a su ritmo más lento desde 1995.
En ausencia de opciones de compra de vivienda más asequibles (o de más opciones de compra de vivienda en general). Más estadounidenses simplemente continuarán alquilando por períodos más largos de tiempo.
Tendencia 5: Mayor nivel educativo.
Para bien o para mal, los estadounidenses necesitan cada vez más un título universitario (o superior) para ser competitivos en el mercado laboral. Por lo tanto, no solo más estadounidenses se están matriculando en educación superior que nunca antes, sino que a medida que aumenta la matrícula, los costos de la educación superior aumentan correspondientemente.
Entre 1990 y 2020, el costo promedio de obtener un título universitario se ha triplicado en las instituciones públicas de cuatro años. This has left people, especially those in “Gen Z” saddled with student debt. La persona promedio ahora se gradúa con más de $50,000 en deuda.
Esta mayor obtención de educación, aunque teóricamente buena para la economía nacional, tiene muchas implicaciones.
Por un lado, ha creado una mayor demanda de viviendas multifamiliares tanto dentro como fuera del campus universitario. Muchos estudiantes ven vivir fuera del campus como un rito de iniciación, especialmente si están viviendo lejos de casa por primera vez.
Otra implicación es que los graduados recientes a menudo se encuentran con pagos elevados de préstamos estudiantiles. Especialmente aquellos que a menudo continúan durante años. Si bien aquellos con títulos universitarios ganan más que sus contrapartes. Aun así, muchos luchan por ahorrar para la compra de una casa mientras pagan sus préstamos estudiantiles.
Las personas con una deuda significativa tienen más probabilidades de posponer otros eventos importantes de la vida, como el matrimonio y tener hijos. Las mujeres, en particular, optan por enfocarse en sus carreras antes de establecerse y tener una familia (y comprensiblemente, quieren poner a trabajar esos costosos títulos que han obtenido con tanto esfuerzo). Las parejas que se casan más tarde a menudo tienden a retrasar la compra de una casa, optando por alquilar durante períodos más largos en su lugar.
En general, un amplio impulso por una mayor educación ha tenido el impacto no deseado de retrasar la propiedad de vivienda. A su vez, esto ha creado una demanda sostenida de viviendas multifamiliares, incluso entre los graduados más bien remunerados.
Tendencia 6: Nueva Flexibilidad Laboral
Antes de la pandemia, los arreglos laborales más flexibles estaban empezando a ganar reconocimiento. Sin embargo, no fue hasta que COVID-19 cerró los lugares de trabajo que los estadounidenses realmente se adaptaron al trabajo desde casa. Ahora, muchos meses después de una pandemia global que sigue en curso, más empresas han llegado a aceptar que muchos empleados prefieren trabajar desde casa. O al menos, prefieren algún modelo híbrido que permita una mayor flexibilidad.
Esto se espera que tenga un gran impacto en el mercado de la vivienda.
Por un lado, una mayor flexibilidad para trabajar desde casa (en ciertos horarios o completamente) permitirá a los estadounidenses buscar alternativas de vivienda más asequibles. En lugar de pagar más por un costoso apartamento en el centro, algunos pueden optar por mudarse más lejos del núcleo urbano donde los precios de las casas y apartamentos son más bajos.
Por otro lado, la nueva libertad de trabajar desde casa todavía tiene muchas incógnitas. Muchas personas están esperando para ver si esta flexibilidad continúa después de la pandemia, y si es así, en qué medida. Esto está causando que muchos compradores potenciales de vivienda pospongan la inversión en una propiedad en la que tal vez ya no quieran (o puedan) vivir dentro de uno, dos o incluso cinco años, a medida que las opciones de trabajo remoto continúan evolucionando.
Hasta ahora, parece haber un equilibrio feliz: la gente se está alejando de los centros urbanos especialmente costosos y optando por vivir en áreas suburbanas. Esto ha creado una demanda de edificios de apartamentos con comodidades que los inquilinos a menudo esperan encontrar en áreas urbanas, pero en entornos suburbanos que ofrecen más espacio por unidad. Esto les permite a las personas la libertad de viajar a la ciudad para trabajar según sea necesario, pero les permite alquilar en áreas suburbanas a un costo menor.
Esto está lejos de ser un apocalipsis para los edificios de apartamentos multifamiliares urbanos. Muchas áreas urbanas tienen una demanda reprimida generalizada (especialmente entre los Baby Boomers). A medida que algunos inquilinos huyen hacia los pastos más verdes de los suburbios, habrá otros que aprovecharán esta oportunidad para mudarse a edificios de apartamentos urbanos dada su proximidad a las muchas comodidades que ofrecen las áreas del centro.
Además, aunque muchas personas tendrán la flexibilidad de trabajar desde casa de manera continua, hay muchos trabajos y servicios centrales ubicados en áreas urbanas donde los empleados tendrán que permanecer en persona (piense en: ventas al por menor, hospitalidad, atención médica y más).
En resumen, una mayor flexibilidad en el lugar de trabajo probablemente impulsará la demanda continua de viviendas multifamiliares, ya que las personas retrasan la compra de viviendas y establecerse.
Tendencia 7: Las personas están más acostumbradas a alquilar
Una última tendencia, tal vez anecdótica, es que cada vez más personas optan por alquilar durante períodos más largos. El alquiler se volverá cada vez más aceptado para todos los estadounidenses, independientemente de en qué etapa de la vida se encuentren. Las «normas» sociales sobre quién debe comprar una casa, en qué tipos de vecindarios y cuándo están siendo menos prominentes.
Millennials, en particular, ya no enfrentan la misma presión para comprar una casa que otras generaciones sintieron en años anteriores. Las personas han comenzado a reconocer que ciertas tendencias demográficas hacen que la propiedad de una vivienda esté fuera del alcance, al menos temporalmente. Como la gente se acostumbra a alquilar, se espera que otros hagan lo mismo.
Conclusión
This has already created increased competition for multifamily assets. (This sentence remains the same in Spanish) Mientras que los rendimientos han disminuido correspondientemente, las perspectivas a largo plazo de la industria hacen que la vivienda multifamiliar sea una consideración sólida para cualquier persona que busque diversificar sus carteras invirtiendo en bienes raíces.
Aquí en Smartland, seguimos de cerca las tendencias demográficas que influyen en el sector inmobiliario multifamiliar. Contáctenos hoy mismo para obtener más información sobre cómo evaluamos las oportunidades de inversión basadas en los cambios que estamos viendo en el mercado.
