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Las inversiones sin riesgo son casi imposibles de encontrar. Incluso las inversiones supuestamente de bajo riesgo, como los certificados de depósito o los bonos gubernamentales, tienen una rentabilidad negativa después de tener en cuenta la inflación, lo que presenta un nuevo riesgo en sí mismo.
Hoy en día, un número creciente de inversores está considerando la inversión en bienes raíces de capital privado como una forma de aumentar los retornos del capital invertido. Hasta el momento de escribir este artículo, las clases de activos como multifamiliares e industriales han tenido un rendimiento superior en la mayoría de los mercados y tienen una baja correlación con las subidas y bajadas del mercado de valores que buscan los inversores prudentes.
Antes de invertir dinero en capital privado, es importante entender tanto los riesgos como las recompensas. En este artículo, discutiremos en detalle los 10 principales riesgos a considerar antes de invertir en bienes raíces de capital privado.
Riesgo Estructura Financiera
La mayoría de los grandes proyectos inmobiliarios comerciales requieren más de una fuente de capital, como diferentes tipos de patrimonio neto y diferentes tipos de deuda. En cierto sentido, esto es similar a la forma en que muchas empresas de capital abierto tienen estructuras de acciones de múltiples clases, cada una con diferentes niveles de control y retornos.
En bienes raíces de capital privado, los inversores pueden reducir el riesgo financiero analizando la estructura de capital. Una estructura de capital en la inversión inmobiliaria describe cómo se estructura u organiza el capital y puede incluir capital común, capital preferente, deuda mezzanine y deuda senior.
Esta análisis debe incluir la comprensión de la posición de su capital dentro de la estructura de financiamiento general de la inversión, los posibles riesgos y beneficios de esa posición, y quién se beneficia si un trato funciona mejor o peor de lo anticipado.
Como ejemplo sencillo, consideremos un proyecto de desarrollo inmobiliario de capital privado de $1 millón con una estructura de capital del 50% de deuda y el 50% de capital.
Al final de cinco años -una vez que el proyecto de desarrollo de bienes raíces de capital privado esté completado, arrendado y vendido- se proyecta que el precio de venta de salida sea de $3 millones. Bajo este escenario, los inversores de capital podrían esperar recibir $2.5 millones como retorno de su inversión inicial de $500,000 mientras que los tenedores de deuda recibirían su capital original, más cualquier tarifa e interés recibido durante el período de tenencia.
Contrariamente, si el proyecto no cumple con las expectativas, los inversores de capital pueden perder parte o la totalidad de su capital, mientras que los titulares de la deuda reciben el pago primero. Por ejemplo, si el proyecto valiera solo $750,000 debido a un cambio significativo en el riesgo del mercado general, los inversores de capital perderían la mitad de su capital mientras que los tenedores de deuda permanecerían intactos mientras generan ingresos por intereses y tarifas.
Riesgo general de mercado
La pandemia global de 2020 es un ejemplo de riesgo de mercado general.
Utilizando de nuevo el mercado de valores como punto de referencia, durante cuatro días de negociación de marzo de 2020, cuando la pandemia golpeó, el Promedio Industrial Dow Jones (DJIA, por sus siglas en inglés) se desplomó alrededor del 26%. En un poco más de un año, el DJIA ha aumentado casi un 79% y ha subido casi un 17% en comparación con su nivel de caída anterior a la pandemia.
El mercado de bienes raíces comerciales también se vio afectado por el riesgo general del mercado debido a la pandemia. Según Nareit, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) cotizados en bolsa alcanzaron su punto más bajo a mediados y finales de marzo de 2020, disminuyendo un 41,9% desde su pico el mes anterior.
Desde marzo de 2020, los REIT en general se han recuperado en línea con el mercado de valores, aunque todavía existen algunas preocupaciones a largo plazo sobre el impacto en algunos sectores de bienes raíces comerciales, como el comercio minorista y la hospitalidad, debido a los cambios en la forma en que las personas viven, trabajan y viajan.
Eventualmente, el riesgo del mercado provocado por la pandemia llegará a su fin, pero los factores que influyen en el rendimiento de los bienes raíces comerciales seguirán siendo los mismos.
Nivel macro
A nivel macroeconómico, los niveles de las tasas de interés, un estímulo fiscal como el crecimiento de la deuda pública y un estímulo monetario como la flexibilización cuantitativa son tres factores que los inversores en bienes raíces deben considerar. A nivel microeconómico, los gobiernos locales amigables con los negocios con políticas sensatas, la llegada de población y el crecimiento laboral son algunas de las muchas cosas que determinan la demanda local de inversión en bienes raíces comerciales.
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Riesgo crediticio
La deuda de bienes raíces comerciales se atiende con el flujo de efectivo que genera la propiedad, lo que explica por qué algunas clases de activos inmobiliarios tienen niveles más altos de riesgo crediticio que otros.
En muchos mercados de todo el país, los inquilinos de oficinas y tiendas minoristas no pueden o no quieren pagar su renta mensual. Mientras tanto, las fuentes de ingresos para las propiedades de ocio y hospitalidad se han reducido severamente debido a la ausencia de viajes tanto de negocios como de ocio.
Por otro lado, el riesgo crediticio de los bienes raíces comerciales multifamiliares e industriales es generalmente más bajo debido al aumento en los valores de propiedad impulsados por flujos de ingresos recurrentes más confiables y arrendatarios con buen historial crediticio. Como señala CBRE, el sector industrial ha sido uno de los más resistentes, y se espera que los alquileres industriales promedio en Estados Unidos crezcan más del 6% este año.
Para ser justos, los moratorios de alquiler y desalojo fueron una preocupación inicial para los inversores en bienes raíces comerciales en el sector multifamiliar. Pero a medida que mejora el control del Covid y la economía se recupera, el sector multifamiliar sigue destacándose.
Según el Rastreador de Pagos de Renta del NMHC del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, el 95.9% de los hogares de departamentos pagaron su renta en marzo. De hecho, a partir de noviembre del año pasado, el porcentaje de pagos de alquiler realizados en 2020 y 2021 estuvo dentro de unos pocos puntos porcentuales de los pagos de alquiler realizados antes de la pandemia, con más inquilinos que pagaron su alquiler en abril de 2021 en comparación con abril de 2020.
Riesgo a nivel de activos
El modelo híbrido de trabajo desde casa, que permite a algunos empleados trabajar de forma remota mientras que otros van a una oficina física, afecta enormemente al sector de las oficinas.
Por otro lado, las clases de activos inmobiliarios de multifamiliares e industriales han tenido un mejor desempeño que otros tipos de propiedades, ya que un número cada vez mayor de personas trabajan y hacen compras desde casa. El informe «Perspectivas del Mercado Inmobiliario de EE. UU. 2021» de CBRE predice que el volumen de inversión en multifamiliares alcanzará alrededor de $148 mil millones este año, mientras que se pronostica que el volumen de ventas industriales alcanzará los $110 mil millones a finales de año.
La inversión inmobiliaria de capital privado ofrece a los inversionistas la oportunidad de mitigar el riesgo mientras potencialmente aumentan los rendimientos al diversificar las inversiones geográficamente y por clase de activos. Las personas siempre necesitarán un lugar para vivir, y a medida que la transición de la ciudad a los suburbios continúa, los activos multifamiliares suburbanos en las regiones del Medio Oeste y Sudeste deberían brindar algunas de las mejores oportunidades de rendimiento de inversión en los próximos años.
El Riesgo Específico de la Propiedad
El término «rent roll» se refiere a los inquilinos actuales de la propiedad. Al analizar la lista de alquileres, los inversores de capital privado pueden aprender detalles importantes sobre la lista actual de inquilinos, como el historial de pagos, el alquiler actual en comparación con el alquiler justo del mercado, el plazo restante del contrato de arrendamiento y la calidad crediticia.
El riesgo de arrendamiento se refiere a las vacantes actuales y futuras y al plan de negocio del desarrollador para arrendar el espacio disponible en un nuevo proyecto de bienes raíces comerciales. Los inversionistas deben considerar las suposiciones hechas con respecto a los niveles de alquiler, los costos de arrendamiento como mejoras al inquilino y el tiempo necesario para que la propiedad produzca flujo de efectivo positivo a partir de los ingresos por alquiler.
Tomados en conjunto, estos tres riesgos específicos de la propiedad afectan al ingreso neto operativo, el valor de la propiedad, la estrategia de salida y el precio.
La debida diligencia y el análisis de riesgo al momento de la inversión abordarán estos factores de antemano. Sin embargo, los inversores también deben entender que las proyecciones iniciales podrían cambiar en función de las condiciones del mercado futuro, lo que aumenta el riesgo potencial o la recompensa adicional de la inversión.
Riesgo idiosincrático
A diferencia del riesgo sistémico que afecta todo el mercado, el riesgo idiosincrásico se refiere al riesgo de invertir en una propiedad o clase de activos individuales debido a sus características únicas. En «Navegando el riesgo idiosincrático de bienes raíces» de la compañía global de bienes raíces comerciales JLL, la firma observa que el riesgo idiosincrático se puede dividir en riesgos fijos y variables.
El riesgo idiosincrático fijo hace referencia al riesgo en el momento en que se adquiere la propiedad. Los riesgos potenciales incluyen el tamaño y la configuración de la planta, la altura de piso a techo, que es especialmente importante en el caso de bienes raíces industriales, la ubicación geográfica de la propiedad en el submercado local y problemas ambientales como la contaminación química o la contaminación acústica.
El riesgo idiosincrásico variable se refiere al hecho de que los perfiles de los inquilinos, los alquileres de mercado para propiedades similares en el submercado inmediato y los requisitos de gastos de capital pueden cambiar con el tiempo.
Por supuesto, el bienes raíces comerciales no es el único activo que lleva un riesgo idiosincrático. La verdad es que todos los activos lo hacen. Al comprender los diversos riesgos involucrados en una inversión específica de capital privado, los inversores están en mejores condiciones de seleccionar una propiedad que coincida con los objetivos únicos de sus carteras de inversión.
Riesgo de liquidez
La liquidez describe qué tan fácilmente un activo se puede convertir en efectivo. Negociar acciones en línea es posible las 24 horas del día, los 7 días de la semana, desde cualquier ubicación del mundo, pero vender bienes raíces comerciales puede tomar varios meses, un año o incluso más para completar la transacción.
Es por eso que los bienes raíces comerciales se consideran una inversión ilíquida, y podría decirse que los bienes raíces comerciales de capital privado lo son aún más. En parte, esto se debe a que el período de retención objetivo y la estrategia de salida de una inversión en bienes raíces de capital privado pueden cambiar con el tiempo dependiendo de las condiciones del mercado.
Por ejemplo, una inversión de capital privado con un período de retención original de cinco años puede extenderse a siete años para generar un mejor rendimiento para los inversores en lugar de salir prematuramente y generar una posible pérdida.
El riesgo de liquidez también puede variar según la clase de activo y la ubicación geográfica. Los bienes raíces multifamiliares e industriales ubicados en el Medio Oeste y el Sureste pueden cambiar de manos más rápidamente y por un mejor precio que en áreas urbanas más grandes como San Francisco y Nueva York que están sufriendo un éxodo de negocios y residentes.
Los inversores también deben tener en cuenta que si bien la falta de liquidez presenta ciertos riesgos, también existen ciertas ventajas en la falta de liquidez. La minimización del riesgo de liquidez en el sector de bienes raíces de capital privado se puede lograr a través de tres métodos: generando flujo de efectivo pasivo, diversificando las inversiones dentro de una cartera bien equilibrada y reduciendo la volatilidad del precio del activo mediante un período de retención más prolongado.
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Riesgo de Costo de Reposición
Dos axiomas en bienes raíces comerciales son que el mercado de bienes raíces es cíclico y que la conveniencia de la propiedad cambia con el tiempo. Ambos factores tienen un impacto en las decisiones que toman los inquilinos e inversores inmobiliarios.
Las tarifas de arrendamiento aumentan en los mercados donde la demanda de bienes raíces comerciales es fuerte, pero solo hasta cierto punto. Eventualmente, las rentas solicitadas alcanzan el límite donde tiene más sentido comercial construir nuevas propiedades más deseables que continuar arrendando espacios más antiguos. A medida que la demanda de propiedades más antiguas comienza a disminuir, los edificios antiguos eventualmente se vuelven obsoletos.
Antes de invertir en una oportunidad de bienes raíces de capital privado, los inversores deben analizar detalladamente el mercado para determinar si la demanda de espacio es lo suficientemente fuerte como para atraer nuevos desarrollos al mercado. Si es así, los propietarios de propiedades más antiguas corren el riesgo muy real de tener que hacer mejoras de capital significativas para seguir siendo competitivos.
Si bien los costos de reposición varían según la clase de activo y el mercado, una construcción más nueva puede ofrecer a los inquilinos e inversores mejores características al mismo nivel de renta, con un riesgo de inversión más bajo y posiblemente mejores rendimientos.
Riesgo de apalancamiento
Cuando se utiliza sabiamente, el apalancamiento puede aumentar el potencial de retorno en las inversiones de bienes raíces comerciales. Esto ocurre cuando el costo del financiamiento es menor que los rendimientos sin apalancamiento para la misma propiedad de inversión.
Todo apalancamiento conlleva ciertos riesgos inherentes, como cláusulas de tasa de interés variable o penalizaciones por pago anticipado. Sin embargo, hay dos posibles riesgos de apalancamiento que los inversores deben tener en cuenta al analizar una inversión de capital privado.
El riesgo más evidente es utilizar tanto apalancamiento que el servicio de la deuda y los gastos operativos normales dejen un ingreso mínimo en caso de que las condiciones del mercado cambien. Las inversiones con un exceso de apalancamiento podrían generar flujos de efectivo negativos. si las rentas del mercado disminuyen, las vacantes tardan más en llenarse o hay costos imprevistos de mejoras de capital.
El segundo riesgo de apalancamiento se relaciona con la parte de la estructura de capital en la que se invierte. Invertir en acciones puede parecer más atractivo debido a la expectativa de mayores retornos. Sin embargo, estas ventajas pueden desaparecer si una propiedad con exceso de apalancamiento tiene un rendimiento inferior y los inversores de deuda son los primeros en recibir su pago.
Por supuesto, invertir en el extremo de la deuda de la estructura de capital también puede tener riesgos de apalancamiento. Si una propiedad con exceso de apalancamiento no produce suficientes ingresos después de pagar los gastos operativos, los inversores de deuda pueden enfrentar pagos de intereses diferidos.
Riesgo del patrocinador
El patrocinador es la parte responsable de localizar, adquirir, desarrollar, administrar y eventualmente vender la propiedad en nombre de los otros inversores. Con tantas partes móviles, es seguro decir que algunos patrocinadores son más calificados que otros.
Afortunadamente, el riesgo del patrocinador es el riesgo más controlable al invertir en bienes raíces de capital privado. Si un posible inversor no está satisfecho con lo que aprende sobre un patrocinador, simplemente puede pasar a la siguiente oportunidad.
Las preguntas clave que se deben hacer al investigar al patrocinador de una inversión en bienes raíces de capital privado incluyen:
¿El patrocinador ha tenido éxito comprobado en el mercado local de bienes raíces y en la clase de activos? Si un patrocinador es nuevo en el mercado o está desarrollando un proyecto por primera vez, un inversor prudente puede optar por invertir en una oportunidad de capital privado patrocinada por una empresa con conocimiento del mercado local.
¿Cuál es la reputación del patrocinador? Invertir en bienes raíces de capital privado podría requerir dejar el capital en manos del patrocinador por hasta cinco años o más. Hablando con otros inversores y observando el historial de éxito del patrocinador son dos formas de encontrar los patrocinadores más confiables de bienes raíces de capital privado.
¿Tiene el patrocinador experiencia en todas las etapas del ciclo inmobiliario? Cuando el mercado solo sube, es fácil para casi cualquier persona patrocinar acuerdos y ganar dinero. Sin embargo, al seleccionar un patrocinador de bienes raíces de capital privado con experiencia tanto en mercados alcistas como bajistas, un inversor puede minimizar el riesgo del patrocinador y aumentar la probabilidad de recompensa.
Llevar el mensaje a casa
Los mejores patrocinadores de inversiones inmobiliarias de capital privado son expertos en descubrir valor oculto. Al renovar e instalar tecnología de última generación, una gran inversión de capital privado puede generar alquileres más altos, contratos de arrendamiento más largos y mayores retornos para los inversores en bienes raíces de capital privado. Cuando se mantienen a largo plazo, las inversiones inmobiliarias de capital privado pueden construir riqueza para el inversor y las generaciones futuras.
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