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Uno de los desafíos al evaluar acuerdos de bienes raíces comerciales es que ninguna propiedad es exactamente igual a otra. Incluso dos edificios de apartamentos multifamiliares aparentemente idénticos, construidos al mismo tiempo por el mismo promotor. Frecuentemente tendrán ubicaciones ligeramente diferentes, inquilinos y más. Puede ser difícil hacer una comparación verdaderamente «de igual a igual» entre las propiedades como resultado.
En cambio, los inversores a menudo recurren a métricas como la «tasa de capitalización» como guía. Utilizando datos financieros y herramientas analíticas como la tasa de capitalización, se busca comparar objetivamente las propiedades.
¿Qué es una tasa de capitalización?
La «tasa de capitalización» de una propiedad se refiere a su tasa de capitalización. Es una de las métricas más comunes que los inversores utilizan al analizar acuerdos individuales y su rentabilidad potencial. Se analiza la relación entre el ingreso operativo neto y el precio de compra, como se explica más detalladamente a continuación. Los analistas expresan las tasas de capitalización como un porcentaje, que generalmente oscila entre el 3% y el 12% o más alto.
Como resultado, los inversores pueden esperar pagar más por propiedades con una baja tasa de capitalización. En comparación con aquellas con una tasa de capitalización más alta.
Las tasas de capitalización están frecuentemente correlacionadas con el perfil de riesgo de una propiedad también. Las propiedades consideradas «más riesgosas», como aquellas que requieren una renovación sustancial o estabilización, tienden a tener tasas de capitalización más altas que las propiedades nuevas y más estabilizadas. Sin embargo, un mayor riesgo a menudo viene acompañado del potencial de mayores recompensas. Una vez más, es aquí donde vemos una correlación entre las tasas de capitalización y los retornos potenciales.
Cómo calcular la tasa de capitalización
La tasa de capitalización es simplemente la relación entre el ingreso operativo neto y el precio de compra. El cálculo es sencillo:
Por lo tanto, una propiedad con $500,000 al año en ingresos operativos netos (NOI) que se compra por $10 millones se dirá que tiene una tasa de capitalización del 5% ( = $500,000 / $10 millones).
Debido a que la tasa de capitalización es una relación entre los ingresos y el precio, es importante comprender qué se incluye en los ingresos.
Ingreso Operativo Neto (NOI)
Para encontrar el NOI, primero debe comenzar con los ingresos brutos de alquiler. Esto incluye todos los pagos de los inquilinos, así como cualquier ingreso adicional relacionado. Por ejemplo, tarifas de estacionamiento, tarifas de lavandería, tarifas de almacenamiento, tarifas de alquiler de salones o eventos, y más.
Luego, deduzca cualquier pérdida por vacantes o créditos, impuestos de propiedad, seguro de propiedad, mantenimiento y reparaciones, servicios públicos (si los hubiera) y otros costos diversos, como honorarios de administración. Después de deducir estos gastos, el ingreso restante se conoce como ingreso operativo neto o NOI.
Dos costos importantes que no se incluyen en el cálculo del NOI son los pagos de deuda y los gastos de capital («CapEx»).
Esto se puede ver tanto como un aspecto positivo del cálculo como una desventaja.
Deuda y gastos de capital (CapEx).
Por ejemplo, la deuda y los gastos de capital (como las mejoras importantes en la propiedad, como reemplazos de techos o renovaciones de unidades) son obviamente un costo importante relacionado con cualquier acuerdo de bienes raíces. Por lo tanto, se deben capturar de alguna manera durante el análisis del inversor.
Sin embargo, debido a que la deuda y los gastos de capital pueden variar según el promotor y su plan de negocios específico. Esto dificulta la comparación de propiedades. Por lo tanto, eliminar estos factores en el cálculo de la tasa de capitalización inicial permite una mejor comparación «de igual a igual» de propiedades individuales. Esto es independiente del promotor o estrategia empresarial.
El precio de compra es relativamente sencillo. Como cabría esperar, es el precio real de compra de la propiedad. Un agente inmobiliario puede proporcionar materiales de marketing que indiquen una tasa de capitalización específica.
Sin embargo, esa tasa de capitalización se basa en el precio de lista y puede no ser la tasa final de entrada basada en el precio de venta final. Por lo tanto, los posibles inversores deben realizar el cálculo en función del precio de compra previsto.
Algunos inversores tendrán en cuenta los costos de cierre y los costos de reparaciones en el precio de compra al realizar el cálculo de la tasa de capitalización. Dado que los costos de cierre y los costos de reparaciones pueden variar de una propiedad a otra, y a menudo son estimaciones aproximadas. Los expertos generalmente recomiendan utilizar solo el precio de venta al calcular la tasa de capitalización para realizar una comparación lado a lado de dos o más oportunidades de inversión.
Factores que influyen en las tasas de capitalización
Existen muchos factores que pueden influir en las tasas de capitalización, ya sea de manera positiva o negativa. Éstas incluyen:
Ubicación:
Las propiedades ubicadas en ubicaciones privilegiadas a menudo se consideran más valiosas que aquellas ubicadas en mercados secundarios o terciarios. Por lo tanto, a menudo tendrán una tasa más baja que propiedades similares en ubicaciones menos ideales. Dentro de la misma región, las tasas de capitalización pueden variar de un submercado a otro según los detalles específicos. Por ejemplo, el acceso, las comodidades, la calidad de las escuelas, etc., de esa área.
Competencia:
En áreas con una competencia sustancial, puede haber presión a la baja sobre los alquileres y un riesgo de aumento de la vacancia. Esta competencia puede, por lo tanto, impactar en las tasas de capitalización. Sin embargo, la competencia no es inherentemente negativa. Por ejemplo, un inversionista en multifamiliares podría analizar un área con muchos edificios de apartamentos existentes y, suponiendo que la tasa de vacancia en estos edificios sea baja, el inversionista podría ver esto como una oportunidad para invertir en un nuevo producto que atraiga a personas de los edificios existentes.
De manera similar, un área que experimenta una construcción significativa generalmente indica demanda, lo cual es una señal de que las inversiones estratégicas de valor agregado en propiedades existentes pueden valer la pena considerar.
Tipo de propiedad:
Las expectativas en torno a las tasas de capitalización tienden a variar según el tipo de propiedad (por ejemplo, multifamiliar, oficina, comercio minorista, hospitalidad, industrial). A nivel nacional, las tasas de capitalización en edificios multifamiliares tienden a ser más bajas que en oficinas o en la industria de la hospitalidad. Esto es especialmente cierto a raíz de la pandemia de COVID-19. Mientras tanto, estamos presenciando una compresión de las tasas de capitalización en la industria debido a las presiones actuales del mercado y a la falta de inventario disponible.
En resumen, la tasa de capitalización que se considera «buena» para un tipo de propiedad puede ser muy diferente de la tasa de capitalización que se considera «buena» para otro tipo de propiedad. Es importante contextualizar las tasas de capitalización en función de los tipos de propiedad al analizar oportunidades individuales.
Condición de la propiedad:
Los activos inmobiliarios generalmente se clasifican como propiedades de Clase A, B o C, siendo las propiedades de Clase A las más nuevas, mejor ubicadas y más deseables. Las propiedades de Clase C tienden a ser más antiguas, con menos comodidades y pueden requerir mejoras significativas antes de estabilizarse. Las propiedades de Clase B se encuentran en algún punto intermedio del espectro.
En lo que respecta a las tasas de capitalización, las propiedades de Clase A tienden a tener las tasas más bajas y pueden oscilar entre el 3% y el 6%, dependiendo del tipo de propiedad. Las propiedades de Clase B a menudo se negocian con tasas de capitalización entre el 6% y el 10%, mientras que las propiedades de Clase C generalmente se venden con tasas de capitalización del 8% en adelante.
Condiciones de mercado:
Las condiciones del mercado también pueden influir en las tasas de capitalización. Por ejemplo, en un entorno de tasas de interés bajas, los inversores pueden estar dispuestos a pagar un precio más alto por propiedades individuales, lo que reducirá las tasas de capitalización (a menos que el NOI aumente en consecuencia).
Cómo utilizan los inversores las tasas de capitalización
Las tasas de capitalización pueden ser valiosas para los inversores por varios motivos. Aquí están las formas más comunes en las que los inversores utilizan las tasas de capitalización al realizar análisis de propiedades:
- Oficina
- Minorista
- Industrial
- Apartamentos
- Hoteles
Las tasas de capitalización ayudan a los inversores a medir el riesgo.
Normalmente, se considera que las propiedades con tasas de capitalización más bajas son inversiones de menor riesgo, mientras que las propiedades con tasas de capitalización más altas se consideran inversiones de mayor riesgo. Esto permite a los inversores evaluar el riesgo asociado con las propiedades en diferentes mercados, dentro de ellos, entre los diferentes tipos de activos (Clase A, B o C) y entre los diferentes tipos de propiedades (por ejemplo, multifamiliar frente a oficinas).
Las tasas de capitalización se pueden utilizar para identificar oportunidades de inversión.
Supongamos que las tasas de capitalización para activos multifamiliares en una geografía específica tienden a oscilar alrededor del 7 u 8 por ciento. Un inversor con conocimiento específico sobre ese mercado puede considerar estas propiedades como oportunidades de inversión.
Quizás tengan información específica sobre el mercado. Por ejemplo, podrían saber que un importante empleador está planeando una expansión o que una nueva línea de transporte está llegando al área. Esto hace que estas propiedades sean más atractivas de lo que serían en otras circunstancias.
Esa es la belleza de la inversión en bienes raíces, donde los inversores no operan en un mercado perfectamente eficiente. En situaciones como estas, los inversores pueden estar dispuestos a asumir más riesgo (al menos, riesgo percibido) para lograr un mayor rendimiento.
Las tasas de capitalización se pueden utilizar para valorar una propiedad.
Utilizando los elementos de cálculo de la tasa de capitalización, los inversores pueden determinar la valoración de una propiedad. Por ejemplo, en un mercado donde las tasas de capitalización promedian el 5%. Una propiedad que genere $500,000 en NOI tendría un valor aproximado de $10 millones.
Esto a menudo se conoce como el método de «capitalización directa». Requiere que los inversores tengan una buena idea de la tasa de capitalización del mercado. Lo cual, por sí solo, es un elemento crítico en el cálculo.
De manera similar, algunos inversores tienen umbrales mínimos de tasas de capitalización que utilizan al evaluar oportunidades. Esto significa que un inversor podría determinar que solo está dispuesto a pagar una cierta cantidad para lograr esa tasa de capitalización mínima.
Tasa de capitalización inicial vs. tasa de capitalización de salida
Es importante distinguir entre la tasa de capitalización inicial y la tasa de capitalización de salida.
La tasa máxima inicial es la tasa máxima basada en los ingresos operativos netos actuales de una propiedad en el momento de la venta.
Mientras tanto, la tasa máxima de salida refleja la tasa máxima después de que se hayan realizado (o no) mejoras a la propiedad y el NOI resultante en el momento de la venta. La tasa de capitalización de salida puede ser mayor o menor que la tasa de capitalización de entrada y está influenciada por muchos factores, incluidas las condiciones del mercado en el momento de la compra y la venta.
Una palabra de precaución para los inversores: algunos patrocinadores intentarán aumentar sus proyecciones de retorno asumiendo que las tasas de capitalización disminuirán durante el período de tenencia de la inversión. Es importante considerar también los escenarios más desfavorables. En caso de que haya fuerzas del mercado que afecten las tasas de capitalización más allá del control de un patrocinador.
La mayoría de los inversores querrán asegurarse de que haya suficiente flujo de efectivo para cumplir con las proyecciones de rendimiento sin tener que tener en cuenta un aumento en el valor del activo.
Aquí tienes algunos ejemplos de cómo los cambios en la tasa de capitalización pueden afectar el valor.
Digamos que un patrocinador compra un edificio de apartamentos por $5 millones. El NOI es de $250,000 al año. La tasa de capitalización resultante (250,000 / 5 millones) es del 5%. El patrocinador luego ejecuta una estrategia de valor agregado, que incluye renovaciones de unidades y mejoras operativas.
La tasa de capitalización permanece constante
Dos años después, el NOI es ahora de $350,000 al año. Suponiendo una tasa de capitalización constante del 5% tanto en el momento de la compra como en la venta. El valor de la propiedad habrá aumentado en consecuencia. Utilizando el NOI de $350,000 al año / tasa de capitalización del 5%. Hace dos años, el patrocinador compró la propiedad por $5 millones y ahora tiene un valor de $7 millones.
La tasa de capitalización disminuye
Ahora, supongamos que la tasa de capitalización disminuye. En un entorno de «tasa de capitalización descendente», no es raro ver que las tasas de capitalización se compriman en más de 50 puntos básicos año tras año. Utilizando el mismo ejemplo anterior, supongamos que la tasa de capitalización de salida ahora es del 4.5% según las condiciones del mercado. Con $350,000 en NOI y una tasa de capitalización del 4.5%, la misma propiedad tendría un valor de $7.78 millones.
La tasa de capitalización aumenta
Por supuesto, las tasas de capitalización no siempre aumentan. A veces, las tasas de capitalización aumentan durante el período de retención. Digamos que la tasa de capitalización inicial del 5% aumenta al 6% en el momento de la venta. Esto podría deberse a un aumento en las tasas de interés, a la partida de un empleador importante, a la llegada de una competencia significativa, entre otras posibilidades infinitas. Ahora, los inversionistas exigen una tasa de capitalización del 6% para edificios de apartamentos de esa misma calidad. En lugar de la tasa de capitalización del 5% a la que se compró la propiedad.
Nada más en el acuerdo ha cambiado. Con $350,000 en NOI dividido por una tasa de capitalización del 6%, la propiedad ahora tiene un valor de $5.83 millones. Si bien esto representa un ligero aumento sobre los $5 millones por los que se compró la propiedad, es posible que no represente un aumento significativo una vez que se consideren los costos del préstamo, las mejoras de la propiedad y otros gastos.
Los inversores deben estar preparados para todos los escenarios, incluyendo tasas de capitalización que se mantienen constantes, que aumentan o que disminuyen entre la compra y la venta. Hemos estado en un mercado de tasas de capitalización descendentes durante mucho tiempo, pero es poco probable que dure para siempre.
Limitaciones de la tasa de capitalización
Si bien las tasas de capitalización pueden ser muy útiles al hacer una comparación inicial de oportunidades de inversión, el cálculo también tiene limitaciones. Algunas de las desventajas de utilizar las tasas de capitalización son las siguientes:
Las tasas de capitalización no tienen en cuenta la deuda.
La mayoría de los inversores inmobiliarios compran utilizando algún tipo de apalancamiento. Incluir el costo de la deuda tendrá un impacto significativo en los retornos generales de un proyecto, especialmente en los primeros años de propiedad o en un entorno de altas tasas de interés. Por ejemplo, cualquier préstamo con una tasa de interés superior al 4.25% puede generar apalancamiento negativo en transacciones con una tasa de capitalización del 6% o menos. Esto se debe a que, después de realizar los pagos hipotecarios, los retornos en efectivo sobre el capital invertido serán efectivamente inferiores a la tasa de capitalización del 6%.
Las tasas de capitalización no tienen en cuenta los gastos de capital.
Mencionamos esto anteriormente, pero vale la pena ampliarlo. Cualquier acuerdo inmobiliario de valor agregado o acuerdos de oficinas y locales comerciales que requieran mejoras para los inquilinos antes del arrendamiento, a menudo llevarán un presupuesto sustancial de gastos de capital (CapEx). El NOI simplemente no tiene en cuenta estos costos de gastos de capital (CapEx). En propiedades más pequeñas con ingresos más bajos, un gasto de capital significativo puede tener un impacto desproporcionado en la tasa de capitalización del proyecto.
Las tasas de capitalización no tienen en cuenta el crecimiento del alquiler de mercado.
Muchas propiedades en áreas metropolitanas importantes tienen tasas de capitalización mucho más bajas que las de ciudades más pequeñas, áreas suburbanas y rurales. Por ejemplo, a primera vista, una tasa de capitalización del 7.5% en Cleveland podría parecer una tasa de capitalización «mejor» que una tasa de capitalización del 4.5% en San Francisco, pero esto no tiene en cuenta el potencial de crecimiento del alquiler en San Francisco (probablemente más alto) en comparación con el de Cleveland (probablemente más bajo), lo cual influirá en las tasas de capitalización a largo plazo.
Para que el cálculo de la tasa de capitalización sea preciso, se asume que el NOI proporcionado por el vendedor es preciso.
Si bien el NOI proporcionado por el vendedor puede ser útil, no siempre es altamente preciso. Algunos vendedores tienen más o menos sofisticación que otros en cuanto a su registro y contabilidad.
Además, el gobierno local suele aumentar los impuestos a la propiedad cuando se vende una propiedad, y este aumento debe reflejarse en el Ingreso Operativo Neto (NOI) después del cierre. Los posibles compradores querrán examinar detenidamente el NOI proporcionado por el vendedor y evaluar si los números parecen realistas o no.
Las tasas de capitalización solo proporcionan un análisis instantáneo en un momento específico.
En la práctica, el NOI variará de un año a otro en función de muchos factores, como la vacancia, la recaudación de alquileres y otros. La tasa de capitalización no captura estas fluctuaciones periódicas. En cambio, proporciona un análisis simple en un momento específico basado en dos puntos de datos simples (NOI y precio de compra).
Conclusión
Indudablemente, los inversores utilizan ampliamente las tasas de capitalización como una de las métricas de inversión más importantes. Proporcionan una útil y rápida comparación de propiedades de inversión. Sin embargo, para que sean más efectivas, un inversionista querrá examinar detenidamente lo que está impulsando la tasa de capitalización para cualquier propiedad individual y si existe la oportunidad de mejorar la tasa de capitalización a través de inversiones estratégicas.
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Preguntas más frecuentes
¿Cuál es una buena tasa de capitalización para una propiedad de inversión?
Varios analistas afirman que una “buena” tasa de capitalización puede oscilar entre el 4% y el 12%. Sin embargo, la tasa máxima adecuada para una propiedad depende de varios factores, como la ubicación, las condiciones y la tolerancia al riesgo del inversor. Una tasa de capitalización alta suele ser del 10% o más, mientras que una tasa de capitalización baja suele ser del 5% o menos. Es importante considerar las condiciones actuales del mercado y comparar la tasa máxima con propiedades similares en el área para determinar si es una buena inversión. También es importante considerar el potencial de crecimiento y apreciación futuros de la propiedad.
¿Es siempre mejor una tasa de capitalización más alta?
Una tasa de capitalización más alta generalmente indica un mayor nivel de riesgo, ya que el inversor exige un mayor rendimiento de su inversión para compensar el mayor riesgo. En última instancia, si una tasa de capitalización más alta es «buena» o «mala» dependerá de la capacidad del inversor. tolerancia al riesgo y objetivos de inversión.
¿Cómo afecta la tasa máxima al valor de la propiedad?
Si el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad es constante, una tasa de capitalización más alta dará como resultado un valor de propiedad más bajo. Esto se debe a que una tasa de capitalización más alta indica un mayor nivel de riesgo y un mayor retorno de la inversión esperado, por lo que el valor de la propiedad debe ser menor para cumplir con esta expectativa. Por otro lado, si la tasa máxima aplicada a la propiedad es demasiado baja, puede resultar en una sobreestimación del valor de la propiedad.
¿Qué sucede con los tipos máximos cuando los tipos de interés suben?
Cuando las tasas de interés aumentan, puede afectar la tasa máxima de una propiedad de inversión de varias maneras. El mayor costo de pedir dinero prestado para comprar una propiedad puede llevar a los compradores a ser más selectivos en sus decisiones de compra y pagar menos por una propiedad, lo que resulta en una tasa máxima más alta. Las tasas de interés más altas también pueden conducir a una reducción de la demanda de propiedades de inversión y a un menor valor de las propiedades, los cuales pueden contribuir a una tasa de capitalización más alta. Además, las tasas de interés más altas pueden verse como una señal de un mayor riesgo económico, lo que puede conducir a una mayor percepción de riesgo para las propiedades de inversión y a una tasa de capitalización más alta.
¿Qué factores afectan la tasa de capitalización de una propiedad de inversión?
La tasa de capitalización de una propiedad generalmente se ve afectada por su nivel de riesgo general, las expectativas de crecimiento que tiene y las oportunidades de ingresos potenciales que tiene.
¿Quiere un comprador una tasa de tope más alta o más baja?
Aunque muchas veces depende de la tolerancia al riesgo de cada comprador. A menudo, los compradores pueden esforzarse por buscar una tasa de capitalización más alta. Dado que las tasas más bajas indicarán que la propiedad será más cara y se anticipa que sus ingresos serán mucho menores.
