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Invertir en bienes raíces comerciales se ha convertido en una forma popular para que las personas diversifiquen sus carteras y protejan sus inversiones contra la volatilidad del mercado. Existen muchas formas de invertir en bienes raíces comerciales, tanto de manera activa como pasiva. Entre las formas de invertir de manera pasiva se encuentran a través de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y un fondo de inversión inmobiliaria.
Los REIT y los fondos de inversión inmobiliaria son ambas formas excepcionales de invertir en bienes raíces comerciales, pero funcionan de manera diferente. Los REITs ofrecen una tremenda liquidez. Mientras que invertir en un fondo de inversión inmobiliaria requiere que el capital de alguien esté comprometido, a menudo durante varios años.
También tienen barreras de entrada muy diferentes. Por ejemplo, los REITs se pueden comprar fácilmente con precios de acciones bajos y a menudo son negociables. Mientras que los fondos de inversión inmobiliaria a menudo tienen umbrales mínimos de inversión. Estos pueden costar decenas de miles de dólares o más y no se pueden vender fácilmente.
En el artículo de hoy, analizaremos las principales diferencias entre los REITs y los fondos inmobiliarios. De esta manera, los inversionistas, como usted, pueden determinar cuál opción puede ser la mejor para usted.
¿Qué es una REIT?
Un REIT, que significa «Fideicomiso de inversión en bienes raíces», es una corporación que posee y/o administra bienes raíces comerciales que generan ingresos.
Hay muchos tipos de REIT. Algunos se especializan en tipos de productos específicos. Por ejemplo, multifamiliar, comercio minorista, hospitalidad, viviendas para personas mayores, almacenamiento personal, industrial, etc. Mientras que otros son más abiertos en cuanto al tipo de producto y se centran en geografías específicas. Por ejemplo, bienes raíces comerciales en el sureste o medio oeste.
Cuando alguien invierte en un REIT. Básicamente, están comprando una parte de la compañía que posee y gestiona los bienes raíces. No están comprando una propiedad real o una parte de una propiedad real. Comprar un REIT es similar a comprar acciones de Apple, Philip Morris o Berkshire Hathaway.
Cuando inviertes en estas acciones, estás invirtiendo en la empresa, no en sus productos específicos. El mismo concepto se aplica a los REIT.
REITs invirtiendo en bienes raíces comerciales.
Los REITs son una forma popular de invertir en bienes raíces comerciales, especialmente para aquellos que tienen fondos limitados para invertir. Además, los REITs tienen una barrera de entrada baja; alguien puede comprar una sola acción por menos de $100.
El beneficio de invertir en REITs es que estas acciones son altamente líquidas. Las inversiones en REITs se pueden comprar y vender con solo un clic. Similar a como se comercian otras acciones o bonos. La liquidez de los REITs los hace particularmente atractivos para aquellos que desean diversificar sus carteras invirtiendo en bienes raíces comerciales, pero que no pueden o no desean mantener su capital inmovilizado durante períodos prolongados.
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¿Cuáles son los requisitos de REIT?
Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con los siguientes criterios:
- Los bienes inmuebles deben comprender al menos el 75 por ciento de los activos totales de la empresa;
- Al menos el 75 por ciento de los ingresos brutos de la empresa debe provenir de esa cartera de alquiler. Esto puede incluir tanto alquileres como la venta de propiedades.
- Al menos el 95 por ciento de los ingresos brutos deben generarse de manera pasiva.
- Al menos el 90 por ciento del ingreso imponible de la compañía debe ser devuelto a los accionistas de manera consistente en forma de dividendos.
- La compañía debe tener al menos 100 accionistas después de su primer año de operación. Esto es sin que más del 50 por ciento de las acciones totales sean propiedad de cinco o menos inversionistas.
- La empresa debe estar estructurada como una entidad sujeta a impuestos que esté supervisada por una junta directiva o fideicomisarios.
El requisito de tener al menos 100 accionistas es a menudo uno de los mayores obstáculos que enfrentan las empresas al tratar de obtener el estatus de REIT.
A diferencia del mercado inmobiliario tradicional, muchos REITs se negocian públicamente en la bolsa de valores. Los REITs que cotizan en bolsa deben estar registrados en la SEC (Comisión de Valores y Bolsa). Otros son negociados de forma privada, en cuyo caso no necesitan registrarse en la SEC. Normalmente, solo los inversores institucionales tienen acceso a los REIT negociados de forma privada.
¿Qué son los fondos de bienes raíces?
Existen muchos tipos de fondos de inversión, incluyendo fondos mutuos, fondos de mercado monetario y fondos de cobertura. Los fondos inmobiliarios son simplemente otro subconjunto de los fondos de inversión. Específicamente, el fondo se enfoca exclusivamente en invertir en propiedades generadoras de ingresos.
Los fondos de bienes raíces proporcionan una forma alternativa para que las personas inviertan en bienes raíces comerciales. Los fondos de bienes raíces reúnen capital que ha sido agregado de múltiples fuentes e inversores. Luego, el fondo invertirá ese capital en nombre de los inversores según los criterios de inversión predefinidos del fondo.
Al igual que los REITs, algunos fondos establecerán parámetros de inversión basados en el tipo de producto (por ejemplo, multifamiliares, comerciales u oficinas). Mientras que otros se centrarán en invertir en una área geográfica específica (por ejemplo, Noreste o Suroeste), independientemente del tipo de producto.
Algunos fondos inmobiliarios también tienen una filosofía de inversión estricta, como el desarrollo de valor añadido o el desarrollo desde cero. Otros fondos pueden estar estructurados para adquirir y mantener activos ya estabilizados.
Por lo general, los fondos de inversión inmobiliaria son liderados por un patrocinador que tiene años de experiencia en la industria inmobiliaria. El gestor del fondo analizará todas las oportunidades de inversión y luego invertirá en determinadas operaciones, según los parámetros del fondo, utilizando el capital conjunto.
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REIT vs Fondo de Bienes Raíces: ¿Cuál es la Diferencia?
Existen varias diferencias entre los REIT y los fondos de inversión inmobiliarios. Los dos aspectos más destacados, que describiremos con más detalle a continuación, se refieren a la liquidez y al producto de inversión real.
Las inversiones en REIT, como se mencionó anteriormente, son altamente líquidas. Las acciones de REIT se pueden comprar y vender tan fácilmente como cualquier otra acción o bono. Las inversiones en fondos inmobiliarios, por otro lado, son mucho menos líquidas.
La mayoría de los fondos tienen un ciclo de vida de 3 a 7 años, durante los cuales el capital del inversor puede estar comprometido. Esto se conoce como la prima de liquidez o iliquidez, de la siguiente manera:
REIT
Fondo Inmobiliario
Alto liquidez
Mínimo de baja inversión
Menos control
Más como acciones y ETF
Mayor impuesto a las ganancias de capital
Bajo apalancamiento
Base de beneficio anual
Baja liquidez
Alto Mínimo de Inversión
Mas control
Como los fondos mutuos tradicionales
Impuesto sobre las ganancias de capital más bajo
Alto nivel
Comprar y retener
Las inversiones de REIT, como se señaló anteriormente, son muy líquidas. Las acciones de REIT se pueden comprar y vender tan fácilmente como cualquier otra acción o bono.
Mientras tanto, las inversiones de fondos inmobiliarios son significativamente más ilíquidas. La mayoría de los fondos tienen un ciclo de vida de 3 a 7 años, en el que el capital del inversor puede estar inmovilizado.
La Prima de Liquidez
Cuando un inversor compra acciones, la transacción es prácticamente instantánea. El inversor hace clic en un botón y la transacción se ejecuta casi de inmediato. Las acciones son, por lo tanto, casi tan líquidas como tener efectivo.
En cambio, el mercado inmobiliario comercial es inherentemente ilíquido. Cuando un inversionista busca comprar bienes raíces, hay un período prolongado desde el momento en que toman la decisión de compra hasta que finalmente cierran la transacción. Ese período se prolonga para incluir la debida diligencia, la negociación del contrato, la colocación de la deuda y otros factores asociados con las transacciones de bienes raíces comerciales, y en algunos casos puede llevar meses para concluir.
La forma en que funciona un REIT, por lo tanto, al crear un instrumento de inversión que puede negociarse de forma instantánea, estás convirtiendo algo inherentemente ilíquido (bienes raíces comerciales) en algo líquido, y con esto viene un costo adicional, por así decirlo. Ese costo adicional es el costo que incurre un inversor al comprar bienes raíces a través de un REIT y a menudo se cobra a través de comisiones, como comisiones de transacción, comisiones de gestión, comisiones de corredor, etc.
Este es el premium de liquidez: comprar bienes raíces a través de un REIT cuesta más que comprarlo directamente porque el inversor está disfrutando del beneficio adicional de la liquidez.
La prima de iliquidez
La prima de falta de liquidez es la riqueza y los ingresos adicionales que disfrutan los inversores al invertir en activos inmobiliarios que no son líquidos, como los de un fondo. Cuando un inversionista coloca su capital en un fondo, existe la expectativa de que no recibirá su capital por un período de tiempo significativo, a menudo varios años.
Del mismo modo, no pueden negociar sus acciones en un fondo con otros inversores. En otras palabras, están encerrados con opciones limitadas sobre cómo sacar su dinero a corto plazo.
Para compensarlos por la inconveniencia de invertir en un activo sin liquidez como este, los inversores son recompensados con rendimientos significativamente más altos. No solo disfrutarán de rendimientos preferentes (dividendos) que se pagan al corriente o se acumulan. Sin embargo, a menudo también esperan que se les devuelva algún múltiplo de su inversión inicial.
Las inversiones en fondos son, por lo tanto, significativamente más lucrativas que las inversiones en REIT y esto se conoce como la «prima de falta de liquidez».
A continuación se muestra una descripción más completa de las diferencias entre los REIT y los fondos inmobiliarios.
Los REIT y los fondos inmobiliarios tienen diferentes mínimos de inversión
Al comprar un REIT, está comprando una acción de la empresa que posee o administra propiedades de inversión. Las acciones de la empresa pueden costar unos pocos dólares y rara vez costarán más de unos pocos cientos de dólares. Como tal, los REIT tienen una barrera de entrada mucho más baja para aquellos que buscan invertir en bienes raíces comerciales.
Los fondos inmobiliarios suelen tener mínimos de inversión mucho más significativos. A menudo, un fondo requerirá una inversión mínima de al menos $ 50,000 y, a veces, mucho más. Algunos fondos solo están abiertos a inversores acreditados, mientras que otros están abiertos de manera más amplia siempre que el inversor tenga el capital para alcanzar ese umbral mínimo de inversión.
Los REIT van con acciones y ETF, pero los fondos inmobiliarios van con fondos mutuos tradicionales
Uno de los principales beneficios de invertir en bienes raíces comerciales es que, dada su naturaleza ilíquida, no experimenta la misma volatilidad que uno podría esperar en el mercado de valores. Dicho esto, debido a que la mayoría de los REITs se negocian públicamente, su desempeño se asemeja más al de las acciones que al del mercado inmobiliario comercial tradicional.
Por ejemplo, los REITs pueden experimentar el mismo tipo de volatilidad que otras acciones, incluso a diario. Esto significa que es más probable que los REITs experimenten altibajos significativos en comparación con otras formas de bienes raíces comerciales, como la propiedad directa o la inversión a través de un fondo de bienes raíces.
Los REIT también pagan dividendos a sus accionistas de manera constante, al igual que suelen hacer las acciones y los ETF. Mientras tanto, los fondos de bienes raíces se comportan más como los fondos mutuos tradicionales.
Los fondos de bienes raíces generalmente aumentan su valor a través de la apreciación, es decir, el incremento en el valor de los activos del fondo. No proporcionan las mismas ganancias a corto plazo ni dividendos a los inversores aunque algunos fondos de bienes raíces distribuirán dividendos en forma de retornos preferidos, de manera actual, siempre y cuando los activos subyacentes en el fondo generen suficiente flujo de efectivo para permitirlo.
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Los REIT y los Fondos Inmobiliarios Ofrecen Diferentes Beneficios Fiscales
Uno de los atributos únicos de los REIT es que deben devolver al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles a los accionistas. Como tal, se consideran empresas «pasivas» y no pagan impuestos corporativos. Debido a esto, los dividendos de los REIT tienden a ser más altos que los pagados por las acciones promedio del índice S&P 500.
Además, el IRS hizo un cambio en sus regulaciones. A partir de 2018, las distribuciones de ingresos de los REIT que se mantienen en fondos mutuos se volvieron elegibles para una nueva deducción del 20 por ciento como «pase a través» de ingresos. Esta nueva deducción de «pase a través» se conoce como Ingreso de Negocio Calificado (QBI, por sus siglas en inglés).
La deducción del QBI está disponible para todas las personas, independientemente de su nivel de ingresos. Esto significa que aquellos que de otra manera habrían tenido sus ganancias gravadas a la tasa máxima del 37 por ciento ahora tienen un tope del 29.6 por ciento. Un importante beneficio fiscal para los inversores en REIT.
A pesar de este cambio, cualquier persona que compre y venda acciones de REIT de manera constante estará sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo. Por otro lado, los ingresos de los fondos de bienes raíces tienden a estar sujetos a la tasa impositiva más baja de ganancias de capital a largo plazo, dado la duración de la mayoría de los fondos, a menos que se estén pagando de manera actual en forma de retornos preferidos, en cuyo caso se gravan a las tasas regulares del impuesto sobre la renta.
Los inversores en un fondo de bienes raíces también pueden beneficiarse de la depreciación «pase a través», equivalente a una deducción del 20 por ciento en sus declaraciones de impuestos, dependiendo de cómo esté estructurado el fondo.
Los fondos de bienes raíces tienden a tener un mayor nivel de apalancamiento.
Los fondos de bienes raíces a menudo agrupan el capital de los inversores y luego lo combinan con préstamos bancarios, o apalancamiento, para invertir en bienes raíces comerciales. La mayoría de los fondos privados utilizarán un apalancamiento de entre el 50% y el 80% al invertir en bienes raíces.
Los REIT tienden a ser más conservadores y tienen un apalancamiento promedio de solo entre el 30% y el 50%. La razón por la que los REIT son más conservadores tiene mucho que ver con su ciclo de vida: los REIT están estructurados para perdurar a largo plazo, mucho más allá de cualquier ciclo de mercado. Tener un bajo apalancamiento permite que los REIT sean más resilientes durante las recesiones económicas, lo que a su vez ayuda a proteger el capital de los accionistas.
Los fondos generalmente están estructurados para un período finito. Por lo general, esto ocurre en un período de tres a siete años, momento en el que el fondo se disuelve y se devuelve a los inversores su capital. Los fondos pueden asumir un mayor apalancamiento en función de en qué punto nos encontremos en cualquier ciclo de mercado. Teniendo en cuenta que el fondo generalmente no durará más allá de un ciclo de mercado.
Los fondos de bienes raíces ofrecen a los inversores un mayor control.
Una crítica clave de los REIT es que los inversores son solo uno entre cientos, si no miles o decenas de miles, de inversores. Como resultado, los inversores individuales tienen prácticamente ninguna influencia sobre cómo o cuándo se realizan las inversiones, qué tipo de inversiones se hacen u otras decisiones clave. Aquellos que invierten en REITs tienen prácticamente ningún control. A menudo, solo tienen control sobre la compra y venta de sus propias acciones.
Aquellos que invierten en fondos de bienes raíces están mucho más cerca de los tomadores de decisiones. La mayoría de los fondos limitan el número de personas que pueden invertir. Por lo tanto, el patrocinador puede tener una relación más cercana con cada inversor individual.
Incluso, muchos documentos de fondos están estructurados para otorgar a los inversores LP ciertos derechos de voto. Por ejemplo, la capacidad de aprobar o denegar un cambio importante en el plan de negocios del patrocinador.
Los fondos a veces también ofrecen otros controles para los inversores, como la capacidad para que los socios limitados (LP) compren una participación del patrimonio del patrocinador en caso de negligencia grave del patrocinador u otra mala gestión significativa del fondo.
Este grado de control, aunque limitado, tiende a ser un punto intermedio para los inversores pasivos. No son tan pasivos como aquellos que invierten en REITs, pero tampoco son inversionistas realmente activos. Son inversionistas pasivos que tienen cierto grado de autoridad relacionada con el fondo y su desempeño.
La diversificación de los REIT ayuda a mitigar el riesgo del inversor.
Uno de los atractivos de invertir en un REIT es que generalmente posee docenas, si no cientos o miles, de propiedades de inversión. Esta diversificación ayuda a mitigar el riesgo de los inversores en comparación con los fondos de inversión inmobiliaria. Lo cual, dependiendo del tamaño del fondo, puede incluir solo algunas inversiones. Esto concentra el riesgo de los inversores en menos operaciones, y si alguna de esas operaciones tiene un rendimiento inferior, esa única operación puede arrastrar el rendimiento de todo el fondo.
Dicho esto, algunos REITs se enfocan exclusivamente en invertir en un solo tipo de producto, como comercios minoristas o la industria hotelera. Esto crea un tipo diferente de exposición para los inversores. Si ese tipo de producto tiene un rendimiento deficiente, es posible que el REIT también enfrente dificultades. Por supuesto, esto también es cierto para los fondos que invierten en un solo tipo de producto.
Los fondos de inversión inmobiliaria son más atractivos para los inversores que desean comprar y mantener a largo plazo.
A diferencia de los REITs, que están legalmente obligados a distribuir la mayor parte de sus ganancias a los inversores de manera anual. Por lo general, los fondos de inversión inmobiliaria están estructurados para mantenerse en el fondo hasta que los activos sean refinanciados o vendidos.
Los fondos de inversión inmobiliaria dependen más del aumento del valor de la cartera que de los flujos de efectivo. En esencia, esto hace que los fondos de inversión inmobiliaria sean particularmente atractivos para los inversores que deseen comprar y mantener a largo plazo. Aquellos que buscan distribuciones más pequeñas pero más rápidas y consistentes se adaptarían mejor a invertir en REITs.
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Conclusión sobre REIT Vs Real Estate Fund
Los REITs y los fondos de inversión inmobiliaria son excelentes opciones para aquellos que buscan diversificar sus carteras mediante la inclusión de una inversión alternativa como el sector inmobiliario comercial.
Dicho esto, las diferencias entre los REITs y los fondos de inversión inmobiliaria son significativas. Decidir cuál es la opción adecuada para ti dependerá en gran medida de cuánto capital tienes para invertir, tu tolerancia al riesgo, tus necesidades de liquidez y tu horizonte de inversión.
En Smartland, recaudamos capital para invertir en desarrollos desde cero y en proyectos de valor agregado de viviendas multifamiliares ubicados tanto en el sureste como en el medio oeste. Es importante destacar que compartimos el riesgo para garantizar que nuestros intereses estén alineados. Los cuatro socios principales de Smartland invierten sus fondos personales en cada operación que realizamos, lo que resalta nuestra confianza en nuestra estrategia de inversión y capacidad para ejecutarla. Cuando inviertes en un fondo de Smartland, sabes que nuestro propio dinero también está en juego.
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