REIT与房地产基金：你需要了解的内容。

投资商业房地产已成为人们多样化投资组合和对冲市场波动的一种受欢迎方式。 有很多种方式可以在商业房地产中进行投资，既可以是主动投资，也可以是被动投资。 在被动投资的方式中，通过房地产投资信托（REIT）和房地产基金是其中之一。

房地产投资信托（REIT）和房地产基金都是在商业房地产领域中出色的投资方式，但它们的运作方式有很大的区别。 房地产投资信托（REIT）提供了巨大的流动性。 相比之下，投资房地产基金需要将某人的资本投入，并通常需要将其资金锁定几年。

它们在进入门槛上也存在很大的差异。 例如，房地产投资信托（REIT）可以以较低的股价轻松购买，并且通常可以进行交易。 相比之下，房地产基金通常有最低投资门槛。 这些最低投资门槛可能高达数万美元甚至更高，并且不能提前退出。

在今天的文章中，我们将重点介绍房地产投资信托（REIT）和房地产基金之间的主要区别。 通过这种方式，像您这样的投资者可以确定哪种投资方式可能最适合您。

什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托（REIT）是指拥有和/或管理产生租金收入的商业房地产的公司。

有许多种类的房地产投资信托（REIT）。 有些房地产投资信托（REIT）专门专注于特定类型的产品。 例如，多户住宅、零售、酒店、老年住房、自存储、工业等等。 而其他一些房地产投资信托（REIT）则更加开放，不限定产品类型，而是专注于特定地理区域。 例如，专注于东南部或中西部地区的商业房地产。

当您投资这些股票时，您是在投资该公司，而不是它们特定的产品。 同样的概念也适用于房地产投资信托（REIT）。

房地产投资信托（REIT）投资于商业房地产。

房地产投资信托（REIT）是一种流行的投资商业房地产的方式，特别适合那些资金有限的投资者。 此外，房地产投资信托（REIT）的进入门槛较低，某人可以以低于100美元的价格购买一股。

投资房地产投资信托（REIT）的好处在于这些股份非常流动。 房地产投资信托（REIT）的投资可以通过点击按钮进行买卖。 类似于您交易其他股票或债券的方式。 房地产投资信托（REIT）的流动性使其对那些希望通过投资商业房地产来实现投资组合多样化，但又不能或不想长时间束缚资本的人特别具有吸引力。

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REIT 的要求是什么？

为了符合房地产投资信托基金的资格，公司必须满足以下条件：

• 房地产必须至少占公司总资产的 75%；
• 公司至少75%的总收入必须来自租赁组合。 这可能包括租金和房地产的销售。
• 至少95%的总收入必须以被动方式产生。
• 公司至少要以股息的形式持续地将所得的90%可税收入返还给股东。
• 在首个经营年度结束后，该公司必须至少有100名股东。 在不超过总股份的50%被五名或更少的投资者持有的情况下。
• 该公司必须以纳税实体的形式进行结构化，并由董事会或受托人进行监督。

要求至少拥有100名股东通常是公司在争取成为房地产投资信托（REIT）时面临的最大障碍之一。

什么是房地产基金？

有许多种类型的投资基金，包括共同基金、货币市场基金和对冲基金。 房地产基金只是投资基金的另一个子类别。 具体而言，房地产基金专注于专门投资产生收入的房地产。

房地产基金为人们提供了一种投资商业房地产的替代方式。 房地产基金将汇集来自多个来源和投资者的资金。 该基金将根据预先定义的投资标准代表投资者进行资金投资。

与房地产投资信托（REIT）类似，一些基金将根据产品类型（如多户住宅、零售或办公室）设定投资参数。 而其他基金则会集中投资于特定地理区域（如东北部或西南部），而不考虑产品类型。

一些房地产基金还会拥有严格的投资理念，例如增值开发或从零开始的开发。 其他基金的结构可能是购买并持有已经稳定的资产。

房地产基金通常由在房地产行业拥有多年​​或更多经验的发起人牵头。 基金经理将分析所有投资机会，然后根据基金的参数，利用集资资金投资于挑选的交易。

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房地产投资信托基金与房地产基金：有何区别？

房地产投资信托基金和房地产投资基金之间存在一些差异。 我们将在下面更详细地描述最值得注意的两个，它们与流动性和实际投资产品有关。

如上所述，REIT 投资具有高度流动性。 REIT 股票可以像任何其他股票或债券一样轻松买卖。 与此同时，房地产基金投资的流动性要差得多。

大多数基金的生命周期为 3 至 7 年，在此期间投资者的资本可以被捆绑。 这被称为流动性/非流动性溢价，如下所示：

流动性溢价

当投资者购买股票时，交易几乎是即时的。 投资者点击一个按钮，交易几乎立即执行。 因此，股票几乎与现金一样具有流动性。

相比之下，商业房地产本质上是非流动性的。 当投资者打算购买房地产时，从他们做出购买决定的那一刻到他们实际完成交易之间有很长的一段时间。 该期限被延长以适应尽职调查、合同谈判、债务安排和与商业房地产交易相关的其他因素，在某些情况下可能需要数月才能完成。

因此，房地产投资信托（REIT）的运作方式是通过创建一种可以即时交易的投资工具，将本质上不流动的东西（商业房地产）转化为具有流动性，而这也带来了溢价 – 也就是一种成本。 这种溢价是投资者通过房地产投资信托（REIT）购买房地产时所承担的成本，通常以费用的形式征收 – 如交易费、管理费、经纪费等。

这就是流动性溢价 – 通过房地产投资信托（REIT）购买房地产的成本比直接购买更高，因为投资者享受到了流动性的附加好处。

非流动性溢价

非流动性溢价是投资者从投资于非流动性的房地产资产（例如基金中的资产）中获得的额外财富和收入。 当投资者将资金投入基金时，他们通常预期在相当长的一段时间内，通常是几年，无法取回资本。

同样地，他们无法将自己在基金中的股份交易给其他投资者。 换句话说，他们在短期内无法灵活取回资金，选择有限。

为了补偿投资者在这种非流动性资产上投资的不便，他们会获得显著更高的回报。 不仅他们可以享受到首选回报（股息），而且这些回报可以是即时支付或累积计息的。 然而，他们通常还期望将其初始投资的多倍返还给他们。

因此，基金投资比房地产投资信托（REIT）更具吸引力，这被称为“非流动性溢价”。

以下是对房地产投资信托基金和房地产基金之间差异的更全面概述。

房地产投资信托基金和房地产基金有不同的最低投资额

购买房地产投资信托基金时，您购买的是拥有或管理投资物业的公司的股份。 公司股票的价格可能只有几美元，很少会超过几百美元。 因此，对于那些希望投资商业房地产的人来说，房地产投资信托基金的进入门槛要低得多。

房地产基金往往有更高的投资最低额。 通常情况下，基金要求的最低投资额至少为5万美元，有时甚至更高。 有些基金只对符合条件的投资者开放，而其他基金只要投资者有足够的资金达到最低投资门槛，就可以广泛参与。

REITs通常与股票和交易所交易基金（ETFs）相关联，而房地产基金则通常与传统的共同基金相关联。

投资商业房地产的主要好处之一是，由于其不流动性的特性，它不会像股市那样经历相同的波动性。 话虽如此，由于大多数房地产投资信托基金（REITs）在公开市场交易，它们的表现更像股票而不是传统的商业房地产。

例如，房地产投资信托基金（REITs）可能会经历与其他股票相同类型的波动，甚至在日常交易中也是如此。 这意味着相比于其他形式的商业房地产，如直接拥有或通过房地产基金投资，房地产投资信托基金（REITs）更有可能经历显著的高点和低点。

这意味着相比于其他形式的商业房地产，如直接拥有或通过房地产基金投资，房地产投资信托基金（REITs）更有可能经历显著的高点和低点。 与此同时，房地产基金的表现更类似于传统的共同基金。

房地产基金通常通过资产增值来增加价值，即基金资产价值的增加。 它们不提供相同的短期收益或 投资者分红 与 REITs 一样，尽管一些房地产基金将以优先回报的形式分配股息，前提是基金中的基础资产产生足够的现金流以允许它们这样做。

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房地产投资信托基金（REITs）和房地产基金提供不同的税收优惠

房地产投资信托基金（REITs）的一个独特特点是，它们必须将至少90%的应纳税收入返还给股东。 因此，它们被视为“透明度公司”，不需要支付任何企业税。 由于这个原因，房地产投资信托基金（REITs）的股息往往高于平均标普500指数股票的股息。

更重要的是，美国国税局对其规定进行了更改。 自2018年起，持有在共同基金中的房地产投资信托基金（REITs）所获得的收入分配符合新的20%的透明度扣除。 这个新的透明度扣除被称为合格营业收入（QBI）。

合格营业收入（QBI）扣除适用于所有个人，无论其收入水平如何。 这意味着那些本来可能以最高税率37%纳税的人现在的最高税率为29.6%。 对于房地产投资信托基金（REIT）投资者来说，这是一个重要的税收优惠。

尽管有这种变化，但任何经常买卖房地产投资信托基金（REIT）股票的人都将受到短期资本利得税的影响。 另一方面，来自房地产基金的收益往往根据大多数基金的持续时间而受到较低的长期资本利得税率的影响，除非它们以普通收入税率纳税支付当前优先回报。

根据基金的结构，房地产基金的投资者可能还可以从与递延折旧相当的20%减税额在他们的税务申报中获益。

房地产基金往往采用更高杠杆

房地产基金通常会汇集投资者的资本，并将其与银行贷款或杠杆相结合，以投资商业房地产。 大多数私募基金在投资房地产时会使用50%至80%的杠杆。

REITs倾向于更为保守，平均杠杆率仅为30%至50%。 REITs更为保守的原因与它们的生命周期有很大关系：REITs的结构使其长期存在，远超过任何市场周期。 低杠杆使得REITs能够更好地应对经济下滑，从而有助于保护股东的资本。

基金通常为有限期而设立。 通常情况下，这个期限为三到七年，到期后基金解散并向投资者偿还其资本。 基金可以根据市场周期的不同阶段增加更多的杠杆。 意识到基金通常不会延续超过一个市场周期。

不动产基金为投资者提供更多的控制权

REITs的一个主要批评是投资者只是数百甚至数千或数万名投资者中的一员。 因此，个人投资者几乎无法在投资何时如何进行、投资类型选择以及其他重要决策方面发表意见。 那些投资于REIT的人实际上没有控制权。 通常情况下，他们只能控制自己股份的购买和出售。

那些投资于房地产基金的人更接近决策者。 大多数基金限制了投资人的数量。 因此，基金发起人可以与每个投资者建立更密切的关系。

许多基金文件甚至被设计为赋予有限合伙人投资者特定的表决权。 例如，有权批准或否决赞助商业务计划的重大变更。

有时基金还会提供其他投资者控制权，例如，在赞助商存在重大过失或对基金进行重大不当管理的情况下，有限合伙人（LP）有能力买入赞助商在基金中的股权。

这种程度的控制权，即使有限，往往是被动投资者的一种妥协。 他们不像投资于REITs的人那样被动，但也不是真正的积极投资 他们是被动投资者，对基金及其表现具有一定程度的授权。

REIT多样化有助于降低投资风险

投资REIT的吸引之一是REIT通常拥有数十个、甚至数百个或数千个投资物业。 这种多样化有助于减轻投资者相比房地产基金面临的风险。 根据基金规模的不同，可能只包含少数几项投资。 这将投资者的风险集中在更少的交易中，如果其中任何一笔交易表现不佳，那笔交易可能会拖累整个基金的表现。

也就是说，一些 REITs 只专注于投资一种产品类型，例如零售或酒店。 这为投资者带来了不同类型的风险敞口。 如果该产品类型表现不佳，REIT可能也会遇到困难。 当然，这对于只投资于一种产品类型的基金也是适用的。

持有投资者更倾向于选择房地产基金。

不同于REITs，房地产基金没有联邦法定要求每年向投资者分配大部分利润 房地产基金通常被设计为在资产被再融资或出售之前一直留在基金中。

房地产基金更依赖于投资组合升值而非现金流。 基本上，这使得房地产基金对于长期持有的投资者特别有吸引力。 那些寻求较小但更快、更稳定的分配的人更适合投资于房地产投资信托

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房地产投资信托基金与房地产基金的底线

对于那些希望通过增加商业房地产等另类投资来实现投资组合多元化的人来说，房地产投资信托基金和房地产基金都是绝佳的途径。

也就是说，房地产投资信托基金和房地产基金之间的差异很大。 决定哪种适合您将在很大程度上取决于您必须投资多少资本、您的风险承受能力、流动性需求和您的投资时间范围。

在 Smartland，我们筹集资金投资于位于东南部和中西部的全新开发和增值多户型房地产交易。 重要的是，我们分担风险以确保我们的利益一致。 Smartland 的四位负责人将他们的个人资金投入到我们所做的每一笔交易中，这凸显了我们对我们的投资策略和执行能力的信心。 当您投资 Smartland 基金时，您知道我们自己的钱也处于危险之中。

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