如何分析多户型住宅投资机会

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尽管多家庭交易存在竞争，但投资机会并不缺乏。 事实上，在找到值得认真考虑的交易之前，大多数投资者会看100多个交易。 即便如此，一个强大的尽职调查过程也可能会否定这个机会。

作为潜在投资者，了解尽职调查过程中的具体内容非常重要。 在本文中，我们假设发起人已经对一笔交易进行了自己的尽职调查。 假设发起人给你提供了五个多家庭投资机会供你考虑。 如果你决定要继续前进，你该如何决定选择哪一个机会呢？

请继续阅读，了解如何分析多家庭投资机会。

在投资多家庭住宅之前进行尽职调查的重要性是什么？

对多家庭住宅交易进行彻底的尽职调查的必要性非常重要。 往往，人们盲目地相信提出交易的发起人。 也许发起人是一个儿时的朋友，或者是他们业余打高尔夫球的伙伴。 毕竟，这就是大多数合伙企业历史上如何筹集资金的方式（即朋友和家人）。

然而，随着在线房地产众筹的出现，发起人可以更广泛地征集资金。 往往情况下，发起人正在从他们之前没有关系的人中集合资本。 这也为被动投资者打开了更多的交易机会。

拥有更多的投资机会，区分好坏却可能是具有挑战性的。

然而，尽职调查是至关重要的。 多家庭住宅投资，特别是开发项目或高增值项目，可能存在风险。 与一个有具体减轻风险计划的赞助人合作投资是很重要的，而只有通过自己分析每笔交易才能了解这一点。

尽职调查过程中的关键步骤

01 评估超局部市场条件

任何商业房地产的价值都取决于超局部市场条件。 这在一个多户型交易中尤为真实。 在投资之前，请考虑当地市场。

探讨以下问题：

• 当地居民的人口统计特征是什么？
• 该地区的家庭收入中位数是多少？
• 该地区是否正在经历人口净流入、人口净流出或人口停滞不前的情况？
• 是什么吸引人们来到这个地区？ 为什么人们会搬进或搬离这个地区？
• 当地的就业市场怎么样？ 主要雇主是谁？ 是否存在一个主要雇主离开的风险（因此，居民不再需要住房）？
• 当地的学校怎么样？ 还有什么其他设施（公园，零售等）？
• 犯罪率是多少？ 哪一类犯罪最为普遍（暴力犯罪还是财产犯罪）？
• 该地区单户住宅与多户租赁房屋的比例如何？
• 当地租户的人口统计数据是什么？
• 今天有哪些多户家庭住宅的竞争对手存在？ 这些房产的状况如何？ 这些房产的要价和空置率是多少？
• 是否有任何新的多户家庭住宅开发项目正在进行中？ 那将如何影响供需方程？

这些问题都很重要，因为它们可以让你了解正在考虑的多户家庭住宅投资机会的表现如何。 例如，如果一个地区已经经历了大量新的多户家庭住宅建设，那么随后的新开发项目可能很难填满（或者难以实现预期租金）。

相反，如果该地区有大量的新就业增长，那么就有可能有更多的租户需求，因此新的多户家庭住宅开发项目的成功机会会更高。 很可能需要更多的多户家庭住宅来满足需求。 理解这些动态非常关键。

02 考虑房产的状况

在进行多户家庭住宅收购时，需要考虑房产的状况。 它是否得到良好的维护，或者是否面临重大的资本支出（例如，新屋顶、新车道、新加热系统等）？ 查看各个单元的状况。 这些单元是否可以按原样出租，或者需要进行翻新装修？

如果需要进行翻新装修，需要进行的具体程度是什么？ 一种轻度的增值策略可能已经足够了（例如，新油漆、地毯和灯具等）。 也值得考虑一些需要大量增值改造的交易，因为这些交易可能非常有利可图，但一般最好由有经验的资助商来执行。

房产的状况和翻新程度与上述市场分析密切相关。 例如，如果有大量新建筑涌入市场，那么可能需要进行大量增值改造才能跟上当地租金水平。 然而，如果市场偏向于价格敏感的中产阶级租户，那么可能只需要进行一些更为适度的升级改造。

03 仔细审查资助商及其商业计划

发起人或普通合伙人充当房地产联合组织的“四分卫”。 他们代表被动或有限合伙人投资者做出所有业务决策。 因此，信任发起人代表您行事是非常重要的。

从分析发起人开始。 谁在他们的团队中？ 他们经营多久了？ 他们是否具有该物业类型和/或地理位置的经验？ 他们以前的交易表现如何？ 他们是否经历过以前的经济低谷，如果是，他们是如何度过的？

然后看看发起人的商业计划。 即使您以前已经与赞助商合作并信任他们，每个交易的商业计划都是不同的。

就商业计划而言，要查看他们计划如何融资，计划进行哪些翻新，租赁和稳定策略，持有期，以及打算采取的处置策略（如果有）。 确保这符合您的预期和投资目标。

04 检查财务状况并测试假设

了解赞助商的费用和财务状况也非常重要。 很多时候，投资者只看承诺的回报（例如，市场价值率、内部收益率和现金收益率），而忽视了赚取这些回报所需的费用和条件。 这只是皮毛。 你需要深入挖掘，了解发起人是如何得出实现这些回报的结论的。

首先查看现有物业信息。 审核以下内容：

• 当前的租金收入清单
• 现有的租赁情况
• 经营报表
• 优惠报告
• 非租金收入清单
• 资本支出
• 物业税账单
• 承包商费用

然后，看一下赞助商为物业改进预算的金额。 这是否与您对物业当前状况的理解相符？ 假设这些成本是合理的，所提出的租金增长是否可实现？ 考虑拟议中的稳定后租金与类似物业当前市场租金的比较。

测试假设

这值得测试一下赞助商的一些假设。 例如，如果装修费用超支怎么办？ 将预算增加10%。

如果他们未能实现预期租金，怎么办？ 将租金降低10%。 如果空置率高于预期怎么办？ 假设至少为5％，并最多增加10％（最坏情况）。

即使是最有经验的发起人也可能遇到他们无法控制的挑战。 例如，在最初对一项交易进行核算时，发起人可能假定他们可以获得4.5％的商业贷款。 现在，随着利率上升，该利率可能已经增加了50至75个基点以上。 这很快就会侵蚀利润，并且是完全超出发起人控制范围的变化。

一旦您测试了这些假设中的一些，假设收入受到打击，您能接受这个结果吗？ 在某些情况下，利润已经非常薄，任何小问题都会导致交易难以接受。 在投资之前，请确保您理解财务状况。

05 阅读所有文件。

与多户住宅投资机会相关的文件确实很多。 与多户住宅投资机会相关的文件确实很多。 为自己着想，阅读所有文件。 这些文件包括但不限于以下内容：

私募备忘录 (PPM)

PPM是与多户住宅投资机会相关的最重要文件之一。 PPM包括与环境污染或潜在开发风险等事项相关的重要法律披露。 它提供了有关公司（即发起人）的详细概述。 它将详细说明向投资者提供的证券类型、股份或成员权益。

在某些情况下，可能会根据个人的投资金额和时间，有不同种类的证券（例如A类股份和B类股份）。 PPM将详细说明LP投资者是否有投票权（通常情况下，除非处于极端情况下，否则他们没有投票权）。 它还将提供瀑布和费用概述 – 即利润将如何分配，分配给谁以及何时分配。

私募股权说明书（PPM）通常还包括一节描述管理层的商业计划，包括潜在风险因素。 它还可能包括一节关于税务考虑因素的内容，这可能会提高投资机会的价值，具体取决于投资者的税收档位。 请注意，管理层不能提供实际的税务建议。 话虽如此，这些考虑因素对于投资者来说非常有价值，并且在投资之前应与投资者自己的税务顾问共享。

经营协议

经营协议通常作为私募股权说明书的附录。 经营协议（有时也称为“合伙协议”）是多家庭住宅投资方案的管理文件。 该文件将提供有关谁管理交易、普通合伙人和有限合伙人投资者的权利/责任以及利润/费用结构的更多详细信息。

认购协议

认购协议是投资者在投资之前必须签署的法律文件。 签署此文件实质上是投资者承诺向该交易承诺一定金额的资本。 认购协议将概述某人投资多少资金以及何时到期，以及由于“资本调动”而可能需要任何未来资金。 最后，认购协议要求个人证明他们是否是合格投资者。

结论

常常有人说，在多户联合投资中投资是获得“被动收入”的好方法。 这是一种过度简化的说法。 实际上，被动投资者在投资之前必须（或应该）做一些功课。 只有在他们完成了尽职调查，并进行了股权投资之后，他们才会在交易中扮演被动角色。

由于有这么多的多户型房地产投资机会可供潜在投资者选择，因此人们花时间逐个研究每笔交易非常重要。 如果这个过程感觉很繁琐，不要担心：随着时间的推移，这会变得更容易。

你分析的交易越多，你就会越熟悉尽职调查过程。 然后，当“合适”的交易出现时，你就有了一个很好的基准，可以将其与其他交易进行比较。 你会更有信心，认为这笔交易是值得的，因为你之前分析过那么多其他交易。

有兴趣投资多户型房地产吗？请今天与我们联系。 我们很乐意与您更详细地讨论我们的尽职调查过程。