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活跃的房地产投资者，他们正在或正在进入多户住宅 (MFH) 市场的大型（100 多个单元）市场。 通常可以找到一些关于如何获得场外收购机会的好主意。 大多数“多户家庭收购的前五个技巧”列表可能包括这些建议的一些变体：
- 建立您在行业中的联系
- 加入在线论坛和群组
- 挖掘县财产数据和其他公共记录
- 开车兜风，睁大眼睛
- 不要羞于打冷电话
虽然这都是很好的建议。 我们没有看到或听到的是真正的场外多户收购交易流程。 在过去的几年中，我们将我们的努力细化为一个 5 步交易流程，我们将与您分享。 但首先，一些背景：
与许多活跃的房地产投资者一样，Smartland 创始人 Vadim Kleyner 通过购买单户住宅开始从事单户住宅翻新出租 (SFR) 业务。 事实上，他是最早大规模建立 SFR 业务的人之一。 2014 年，他卖掉了这些资产的很大一部分，专注于 Smartland 品牌下的多户投资物业。
Smartland 不仅仅是房地产投资者。 我们的内部服务包括建筑、建筑设计、物业管理和营销——这决定了我们在 MFH 领域内的增值和机会主义重点。
这是我们寻找的：
- 100+ 单位物业规模
- C 到 D 当前属性评级
- A 到 C 物业位置评级
- 租金低于市场价 15% 或更多
- 增加社区便利设施的机会
我们最初专注于大克利夫兰的本土市场。 然而，我们相信我们的战略和交易流程将转化为许多其他市场。 当然，您可能需要调整我们的多户收购交易流程，以更好地适应您的目标和情况。 例如，如果您没有自己的建筑和翻新能力——或者没有非常好的合作伙伴——低于市场目标 15% 可能过于激进。
相关链接: 什么是 A 类、B 类和 C 类属性
1. 搜索交易
首先，首先在给定的 MSA、邮政编码或子市场中寻找租金低于市场 15% 或更多的房产。 使用 Yardi、Costar、LoopNet、Zillow、MRI 和/或其他来源进行搜索和获取数据。
设置半径并查找该区域内的所有属性。 计算平均总租金，并根据您为自己设定的差额，将所有租金低于该平均水平的房产都收集起来。 这些是目标属性。
在县网站上验证所有权，以确保数据库中声明的所有权合法且联系信息正确。
2. 接触潜在客户
现在是让自己站在希望与之交谈的人的立场上的好时机。 在这种情况下，您想进行友好的交谈，而不是生硬地说“不感兴趣。再见。” 他们的意图是什么？
也许他们只是还没来得及列出房产。 也许他们觉得有义务在将其投放市场之前进行一些改进。 最重要的是要记住，不要急于求成。 如果他们不感兴趣，请设置提醒以在一年的这个时候再次联系他们。
如果有电子邮件地址，请先发送电子邮件。 自我介绍并说明您想对该物业出价。 分享你有资金并且你愿意安排一次会议。
如果您在 3-4 天内没有收到回复，请拨打联系电话。 如果您无法通过电话联系到他们，请通过电子邮件跟进。 请他们喝杯咖啡。
总之，不要被拒绝吓倒。 保持执着，继续发邮件，继续打电话。
3. 分析损益表
如果一方确实表现出有兴趣出售，请向他们发送保密协议 (NDA)。 这是为了向他们保证，他们的任何信息都不会被泄露。 随后，向他们索取房产的最新租金清单、过去 12 个月 (T12) 的损益表以及最近的全年损益表。
在查看租金单时，您需要核实当前的入住率、单元组合和平方英尺，以及每种单元类型的平均租金。 根据该信息，按原样计算每平方英尺的平均价格。
现在从子市场的房产中提取可比较的租金数据，以估计您可以将租金提高多少。 这将有助于向投资者证明您预计的预期租金是可以实现的。
检查 T12 数字是根据历史表现预测未来支出的好方法。 特别关注物业管理、公用事业、行政、保险和其他运营支出项目，以确定可能存在管理不善的领域，您可以利用这些领域来降低支出并增加利润。
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4. 计算资本化率
即使您不能立即确定任何降低费用的机会，您至少有准确的数字可以输入您的承保模型。 此外，加上空置成本因素，通常按收入的 7% 左右计算。 收入减去营业费用 = 净营业收入或 NOI。
现在您要计算资本化率或资本化率。 这是房产的净营业收入与其购买价格的比率。 此外，它是衡量房产租金收入潜力和快速比较不同房产盈利能力的重要数字。
因此，如果您计算出您的 NOI 为 800,000 美元并且您正在考虑为该物业支付 1000 万美元，那么计算出的上限率为 8.0%。 这是您在计算债务之前的预期投资年回报率。 因此，上限利率越高，对买方越好。 较高的资本化率通常与评级较低的房产相关，这些房产被视为风险较高的投资。
相关链接: 投资商业地产前要避免的 8 个错误
要估算您的还本付息，您需要预测您可能从银行获得的利率。 查看 30 天 LIBOR 利率加上 300 个基点（3 个百分点）。 LIBOR 是最常见的基准利率指数，用于调整可调整利率抵押贷款。
接下来，您要计算预期的净现金流量。 这告诉您在还本付息后您可以从资产上获得多少利润。 NOI 减去偿债 = 净现金流量。 当我们分析 Smartland 潜在的多户收购时，我们预计这些现金流量为五年，因为我们的目标是在五年结束时退出房产。
Cap Rate Calculator
Knowing your Cap Rate is critical. Simply fill in your Annual Rental Income, Operating Expenses and Purchase Price and this will automatically calculate your Cap Rate.
5. 设定你的售价
最后，您需要确定您希望在五年后以何种价格出售此房产。 然后使用您的市场或子市场过去三年的销售数据，更准确地确定您可以预期实现的退出上限率和每门退出价格。 使用该数字，您可以计算目标内部收益率或 IRR。
用金融术语来说，内部收益率是指一项投资的未来现金流量净现值为零时的贴现率。 简而言之，内部收益率是房地产投资价值增长的速度。 从另一个角度来看，IRR 代表您在持有房产的整个期间投资每一美元所赚取的百分比。
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例如，如果购买投资性房产出租五年。 第一年收到的租金收入的利息在剩下的四年中赚取。 第二年，为接下来的三年赚取利息；因此，每年都会增加更多的利息。
五年期间赚取的利息总和用于计算内部收益率。 以下是在 Excel 中计算 IRR 的三种方法。
在 Smartland，我们假设只要我们能达到至少 17% 的内部收益率，我们就能满足投资者对该资产的目标。 因此，我们的报价将基于我们可以为能够实现我们的投资目标的房产支付的价格。
至此，您现在已经具备了编写意向书并着手完成多户住宅的场外收购所需的一切！
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