理解IRR – 你需要知道的内容

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无论您是刚开始房地产投资之旅，还是已经有一些经验。 您最终需要在两种不同的投资可能性之间做出决策。 你应该选择其中一个物业还是另一个物业？ 从长期来看，哪个物业将对您的投资获得更好的回报？

为了回答这些问题，投资者可以使用各种公式并比较类似物业的指标，以回答现金流、净收入、价格等问题。 然而，他们也可以使用内部收益率IRR。

今天，让我们分解解释IRR，并探讨在将其应用于您自己的投资比较之前，您需要了解这个有用的财务分析指标的内容。

什么是内部收益率？

IRR（内部收益率）是投资者可以使用的财务分析指标，用于确定潜在投资的盈利能力。 它与其他房地产投资指标如净现值（NPV）密切相关。 然而，它也是一个独立的计算，对于从零开始构建您的投资组合可能是非常有价值的工具。

一般来说，内部收益率描述了一组现金流的净现值等于零时的贴现率。 换句话说，IRR表示房地产投资增长或缩小的速度 您可以将IRR视为复利年化收益率。

在大多数情况下，对于给定的物业，IRR越高，它的投资价值就越高。 由于其多功能性，内部收益率可用于不同类型的投资，如多户或单户物业、商业房地产物业等。 当您比较多个物业的IRR评级时，IRR更高的物业可能是您获得成功的最佳选择。

投资者可能使用的其他指标

要理解IRR，您需要了解净现值（NPV），它是一段时间内现金收益和损失的现值之差。 正的NPV更好，因为它表示盈利而不是亏损。

货币时间价值 “TVM”

这两个指标都包含了货币时间价值（TVM）的概念。 货币时间价值是一个广泛的概念，即现在的货币价值比其精确的金额更高，因为它具有未来现金流或利润的潜在价值。 （当然，前提是您明智地使用它）。

根据货币时间价值原理，如果尽早获得，货币价值会更高，因为它可以产生利息或其他利润。 TVM也被称为“现值折现”。

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为什么 IRR 对投资者有用？

投资者使用内部收益率（IRR）来比较两个不同时间的物业或投资潜力的中间现金流。 它对资本预算很有用，因为它可以预测未来的收益或现金流出。

此外，IRR可以帮助投资者了解他们从特定房产获得的年收益。 在其他情况下，它也可以帮助投资者了解他们将在多长时间内从房产中获得多少收益，因为他们的投资计划得以实现（或者在最糟糕的情况下，未达到预期）。

IRR公式的解释

让我们详细解释一下内部收益率公式。 要得到这个公式，你需要知道如何使用以下公式确定 NPV:

NPV = 现金流量/(1+i)t – 初始投资

在这个公式中，字母表示：

• i = 所需的回报率或折扣率
• t = 时间段数

接下来，您可以将NPV设为零来计算IRR。 记住，IRR是使潜在投资现金流为零的NPV的贴现率。 公式如下

NPV = (nΣt=0) X (CFt/(1+r)t)

对于这部分公式，数字表示：

• Ct = t期现金流入净额
• C0 = 总初始投资成本
• t = 时间段数
• IRR = 内部收益率

不幸的是，内部收益率足够复杂，很难通过手工或分析方法计算。

相反，你通常会通过像 Microsoft Excel 和其 XIRR 函数这样的程序收集数据来计算 IRR，或者通过将数据插入到设计用于计算 IRR 的软件中来计算 IRR。 确实，由于计算器的简单性和易用性，它们是确定潜在投资的IRR的最佳方法。

内部收益率示例

让我们通过一个实际的例子来解释一下内部收益率的计算方式，这样你就可以看到它是如何在实际应用中运作的，而不会被数学公式搞糊涂。

比如说，假设你花费100万美元购买一处房产，每年租金为12.5万美元，持有4年，并计划在5年后以150万美元出售它，你将在以下偿付期内获得现金流。

在这个和类似的 IRR 示例中，您假设在出售房产获利之前收入稳定。 通过将 NPV 设置为零，您可以确定 IRR。 到第四年，现金流增加，因为销售利润被加入到租金收入中。

NPV = -1,000,000 + 125,000/(1+ IRR)1 +125,000/(1+ IRR)2 + 125,000/(1+ IRR)3 + 125,000/(1+ IRR)4 = 0

当你把所有的数学运算结合在一起，你会得到一个21.61％的内部收益率。 确实，从各种角度来看，这都是一个相当不错的投资回报！

再次强调，这个公式有点数学难度，推荐使用IRR金融计算器或Microsoft Excel来计算。 Excel也提供手动计算IRR的公式。

作为额外的好处，使用计算机程序可以减少数学错误和错误的IRR计算的风险，这有助于避免不适当的投资决策。

IRR公式的缺点

即使IRR计算可能有益，但这个指标也存在一些缺点。 内部收益率可以告诉你一个投资机会的现金回报率是多少，但仍然涉及一些猜测。 这种度量方法有其局限性，只有在将几项类似的投资在相同的投资期限下进行比较时才能得出准确的结果。

如果您需要比较不同投资在不同时间长度内的潜在回报，IRR的作用就会大大降低。

此外，IRR 有以下缺点：

• 你必须猜测你将获得的潜在销售价格
• 你必须猜测你将拥有该物业的时间。
• IRR公式没有考虑到可能会影响你的投资的任何修理或其他费用（现实中很可能有多个这样的费用）。
• IRR无法考虑到物业在某个时间段内没有租客，从而无法提供租金收入的情况，例如物业空置期。
• IRR的计算需要你知道现金流或收入的情况。 如果现金流不稳定，IRR的价值将大打折扣。
• IRR无法告诉你一项投资的总回报，因此可能不适合确定是否应考虑再投资一个投资项目。

因此，在确定一个物业是否是一个好的投资时，最好将IRR与其他分析指标结合使用。 这不是一个通用的解决方案，不能单独使用。

更高的内部收益率总是理想的吗？

尽管通常而言，更高的内部收益率比较低的内部收益率更好（例如，15%的内部收益率理论上比10%的内部收益率更好），但如果单独使用这个公式，项目的IRR也可能会误导人。

这就是说，如果你对一个物业做出了几个不正确的假设——例如只是假设你能在特定时间以你所要求的价格出售它——那么你得出的最高IRR或预计未来价值可能会比实际上在现实生活中所能得到的要高。

此外，如果您使用当前所有者提供的财务信息来分析一处房产，而您的IRR似乎比预期高，那么这可能是所有者篡改账目或提供不准确信息的迹象。

再次强调，你应该始终将IRR与其他财务分析方法和公式结合使用。

概括

最终，如果您想使用这种分析公式来比较房产及其潜在的投资回报，理解IRR是至关重要的。 那么，要正确且适度地使用IRR，只有当你确信了解某个房产在特定时间框架内的租金或预期净现金流入时，才使用IRR。

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