初学者的多户房地产投资指南

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房地产，曾经被认为是一个小众行业，却成为了各类投资者的宠儿。 人们被房地产投资吸引的原因之一是资产类别的多样性。 您可以投资办公楼、零售中心、酒店、工业地产、住宅等。

对于那些刚刚涉足商业地产的人来说，许多人将从投资多户型房地产开始。 多户家庭作为更广泛行业的一个子集，对于普通投资者来说相对容易理解。 特别是对于那些拥有自己的房子的人。多户型房地产的进入门槛也低于零售或办公等其他房地产类型。 初次投资的投资者可以逐渐涉足，从小到两单元的复式公寓开始。

超越多户投资的相对简单性。 考虑投资多户住宅还有其他原因，我们将在本文中介绍。 任何曾经想过投资多户型房地产的人都想继续阅读。

什么是多户型房地产？

多户型房地产是一个包罗万象的术语，指的是具有两个或多个单元的任何类型的承租人财产。 在范围较小的一端，多户住宅可以指复式或三联式住宅。 多户住宅还包括中型房产（如花园式公寓楼）和大型公寓社区。 多户住宅可以根据其受众进一步细分，例如学生住房或高级住房。

具有 2-4 个单元的多户型单元与具有 5 个以上单元的多户型单元之间存在一个重要区别。 通常具有 2-4 个单元的建筑物被称为“住宅物业”，因此，它们可以利用极具吸引力的融资选择。 5+单位的开始落入“商业”领域。 在商业中，利率和贷款条款可能变得更加可变。 一般来说，“多户型”一词指的是住宅和商业公寓楼。

投资多户型房地产的好处

投资组合多元化：

多户住宅房地产是投资者将其投资组合从传统股票、债券和共同基金中多样化的绝佳方式。房地产与股市的相关性不高。因此，即使股市下跌，房地产价值仍然保持强劲。同样，房地产行业不会经历股市容易出现的每日波动。总体而言，这使得多户住宅房地产成为任何希望通过多样化投资组合来降低风险的人的绝佳选择。

低风险投资：

与其他房地产资产类别相比，人们认为多户型房产是一种相对“安全”的投资。 这有几个原因，一些是经济上的，一些是人口上的。 一方面，美国正处于长期的住房短缺之中。 根本没有足够的单户住宅来满足需求。 这将现有房屋的价格推高至历史新高，相应地在还买不起房的租房者中创造了对多户家庭的长期需求。 同样，美国人口的增长速度继续明显快于国家的住房存量。 只要这些趋势持续下去，几乎每个市场都会对多户住宅产生需求。

过去两次经济衰退的证据证实，多户住宅是一项相对无风险的投资。 在 2008 年至 2010 年的大萧条期间，许多美国人不幸失去了家园，别无选择，只能租房。 在他们重建储蓄和信用的过程中，要么是暂时的，要么是更长的时间。 没有住所不是一个选择。 无论经济状况如何，人们总是需要住的地方，而且在经济危机期间和之后，越来越多的人倾向于搬进出租屋。

此外，在最近一次由COVID-19大流行引发的衰退中，多户住宅的租金收缴仍然强劲。刺激支票和增强的失业福利帮助了许多最初受到严重打击的美国人，尽管他们感到恐惧，仍然按时支付租金。大多数人能够做到这一点。

被动收入：

投资多户型房地产是产生额外收入的好方法。 那些直接拥有房地产的人可以聘请物业经理代表他们监督日常事务，而那些投资于房地产投资信托基金或银团的人将把他们的资本委托给发起人——让他们摆脱拥有房地产的责任.

现金周转：

多户型房地产投资的一大吸引力在于这些房产每月产生的现金流。 在强劲的市场中，您可以轻松地交出单位并重新出租，以确保每年都有稳定的现金流。 除此之外，租金通常是可以预测的。

升值潜力：

那些具有长期投资视野的人会发现，通常情况下，多户型房地产会随着时间的推移而升值。 房地产价值潮起潮落，但在多个房地产周期中，价值往往会继续攀升。

税收优惠：

多户型房地产具有很高的税收优惠。 大多数投资者使用抵押贷款为房产融资。 然后，他们可以扣除该财政年度支付的抵押贷款利息，随着贷款开始摊销，在拥有所有权的头几年，抵押贷款利息往往会更高。 您可以在 27.5 年的期限内对多户住宅房产进行折旧，即使房产升值了也是如此。 各种投资者都发现这种资产类别极具吸引力，因为折旧可以抵消每年收取的租金收入的很大一部分。

流行的多户型房地产投资策略

投资多户型房地产的方式有很多种。 范围从投资小型（20 个以上单元）、稳定的公寓楼。 一路投资于联合组织或基金规划 300 多个单元的地面多户住宅开发。

一些多户住宅物业已经产生现金流，而另一些可能需要数年时间才能为投资者带来回报。 根据需要投资的金额、时间范围和风险状况，总有机会满足他们的需求。

买入并持有：

顾名思义，购买并持有房地产投资是指业主（个人或通过合伙企业代表投资者）购买房产，然后长期持有——通常是无限期持有。 购买并持有投资者可能会或可能不会对房产进行改进（下文所述的增值方法）。 与买入并持有投资的主要区别在于，所有者打算将财产保留多年，在此期间，投资者将根据财产产生的现金流量获得股息。 许多买入并持有的投资者还预计，在他们买入并持有期间，该物业将升值一定数额。

购买并持有房地产投资可提供一定的税收优惠。 值得注意的是，最终出售购买并持有房地产的收益将缴纳长期资本利得税，这一税率大大低于房地产交易者通常缴纳的短期资本利得税。

增值：

增值房地产投资是另一种多户型房地产投资策略，其中投资者或团体购买资产的目的是进行轻微或重大的财产升级。 增值策略假设在上述改进完成后收入有增长空间。 轻型增值策略可能需要购买 C 级多户住宅，并用新油漆、地板和固定装置刷新每个单元。

一个重要的增值策略可能是进入同一栋建筑，将每个单元都拆成螺柱，重新配置布局，然后从头开始完成每个单元。 一项重要的增值策略通常包括对建筑外观、景观美化和公共区域进行重大改进，并且可能包括为物业增加新的便利设施。 只有最有经验和积极性高的团队才应该采取大量的增值策略，因为它们通常很难执行。

一般来说，增值房地产投资被认为比购买稳定资产风险更大，但对于那些能够相应地执行其业务计划的人来说，它可能是非常有利可图的。 为了换取更高的风险，投资者可以期望获得更高的回报。

投机取巧：

机会主义房地产开发类似于您在股票市场中可能会发现的“增长”类别。 这些类型的投资是一些最复杂的项目。 通常需要几年时间才能为投资者带来回报。

机会主义投资包括从头开始的多户住宅开发，发起人购买土地或场地进行再开发，然后必须在施工开始前获得当地政府的批准（这个过程本身可能需要一年或更长时间）。 这些房产必须完全建造和出租，然后才能被视为“稳定”并准备好进行资本重组或出售。

转换是机会主义多户房地产投资的另一种形式。 转换，有时也称为再开发，是指将房产重新定位用于其他用途，例如将零售中心重新用于混合用途开发，或将酒店转换为多户住宅。 数以百计的教堂被改建成公寓，以前的校舍经常被改建成公寓楼。

机会主义房地产投资是风险最高的策略之一，就像大量增值投资一样，只有最熟练和资本充足的发起人才能尝试应对不可预见的并发症。

多户型房地产与单户型租赁投资

单户住宅和多户住宅之间的主要区别在于房产中有多少个住宅单元。 单户住宅仅包含一个住宅单元，而多户住宅则包含两个或更多单元。

投资多户住宅与单户住宅有几个实际考虑因素，包括：

单户住宅的维护成本更高。

每个财产，无论是单户还是多户，都有一套需要维护的“系统”。 这些“系统”包括 HVAC 装置、电气系统、屋顶、地面等。 单户住宅拥有所有这些系统，但只从该房产的一笔租金中受益。 将此与多户住宅进行比较，在多户住宅中，多个单元共享相同的系统，因此维护每个系统的成本在单位成本的基础上较低。 例如，修复一栋 6 单元公寓楼的屋顶只需要修复一个屋顶。 这比试图从六个单户出租房屋的租赁组合中维护六个屋顶要便宜。

很难汇总单户出租物业的投资组合。

无论您是否处于竞争激烈的市场中，都很难积累单户出租物业的投资组合。 每次房产上市时，您都需要对资产进行投标、获得融资、支付首付款、进行检查、聘请律师等。 与购买多户住宅相比，这可能是一个漫长而耗时的过程，在多户住宅中，您要一次性增加多个单元的房地产投资组合。

与投资单户住宅相比，购买多户住宅的购买流程和后来的物业管理流程都变得更加高效，在单户住宅中，各方被迫从一个地点到另一个地点旅行，在此过程中浪费了宝贵的时间。

单户出租物业的管理更为密集。

很少有投资者购买单户住宅作为出租物业的原因之一是，个人物业的管理非常耗时。 物业经理必须往返于每个单独的站点进行维修、维护、收取租金支票等。 与投资多户住宅相比，没有规模经济。 物业内的单元越多，物业在单位成本基础上的管理成本效益就越高。 通常，一定规模的多户住宅甚至需要配备一名现场物业经理，这样可以轻松快速高效地响应问题。

其他规模经济包括能够为所有多户住宅使用一个租赁经纪人，一名现场维护人员，以及能够在现场而不是在仓库或货车中存储工具和材料，这在管理时通常是这样分散位置的个别属性。

如何投资多户型房地产

投资多户型房地产的方式主要有以下三种：

1. 直接所有权

直接所有权是指某人单独获得和管理多户财产。 多户家庭投资通常需要至少 25-30% 的股权，买家才能获得融资。 这通常使得直接所有权对一些投资者来说是一个挑战。 此外，直接所有权是一种积极的房地产投资形式。 如果投资房地产投资信托基金或银团（见下文），意义不会提供相同的放手，被动收益。

2. 房地产投资信托基金 (REIT)

投资房地产投资信托基金类似于投资共同基金。 本质上，您购买的是房地产投资信托基金积极管理的房地产投资组合中的股票。 根据联邦法规，REITs 必须将 90% 的利润返还给投资者。 购买房地产投资信托基金的好处是您可以随时买卖股票。 这是投资者以一种无法通过直接投资房地产来实现的方式来保持流动性的选择。

3.房地产联合组织

一种越来越流行的投资多户型房地产的方式是通过联合投资。 辛迪加是由熟练的房地产发起人创建的实体，他们从个人那里汇集资金，然后将该资金（通常与他们自己的资金一起）投资于多户住宅。 每个联合组织可能有不同的最低投资门槛，比如每人 75,000 美元或 100,000 美元。 投资人共同承担项目的风险和回报，并相应地分享利润。

作为个人投资者，房地产联合组织使您成为“有限合伙人”，从而使您受益。 有限合伙人的唯一责任是将资金带到桌面上。 同时，“普通合伙人”或 GP 负责寻找和管理交易。 为了换取一部分利润，GP 提供他们的房地产专业知识，但通常只有在 LP 赚取利润后才会收到付款。 这种结构确保 GP/LP 的利益保持一致。

结论

房地产投资可以非常有利可图。 这是一种资产类别，根据投资者的个人风险状况和投资时间范围，投资者有很多途径。 多户住宅，更具体地说，具有任何考虑房地产的投资者都想考虑的几个优势。 它帮助投资者分散他们的投资组合，降低风险，并每月产生高度税收优惠的被动收入。

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