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投资房地产是赚取被动收入并享受税收优惠的绝佳方式。 太多时候，人们因为不知道如何开始而望而却步，不愿意投资房地产。 对于那些首次寻求投资的人。 或者对于那些希望进一步分散他们的房地产投资组合的人来说，房地产基金可以是一个很好的选择。
有几种类型的基金。 个人应该根据自己的风险承受能力、投资时间来评估所有的选项。
本文探讨了各种类型的房地产基金，区分了基金和合作投资以及房地产投资信托(REITs)的不同之处，并提供了有关如何开始投资房地产基金的指导。
什么是房地产基金？
房地产基金通常以有限责任公司（LLCs）的形式结构化，用于投资一个或多个房地产资产。 通常是由一位普通合伙人或发起人领导房地产基金。 这些是从投资者或“有限合伙人”那里筹集资金的人。 最终用于资助投资物业的收购、建设和/或翻新。
有许多类型的房地产基金，包括房地产债务基金、股权基金和互惠基金。 近年来，房地产投资基金迅速增多。 这主要是由于美国证券交易委员会（SEC）的法规变化，使个人更容易购买房地产安全股份。
房地产基金的类型
商业房地产有各种不同的形状和大小，同样房地产基金也是如此。 最好将房地产基金分类为三个“桶”。 这三个桶分别是房地产股权基金、房地产债务基金和房地产互惠基金。
房地产股权基金
发起人设立房地产股权基金，也称为房地产私募股权基金，旨在筹集资金并投资于商业房地产交易。 发起人通常也会在基金中投入自己的一些资金。 这通常是为了证明他们有“赌注”并将分享与基金相关的风险/回报。
房地产股权基金通常是“盲目基金”， 这意味着投资者并不知道他们的资金将如何被投资。 基金通常会为投资设定具体的参数。
例如，股权基金可能只投资于某一大都市区域外围地区的增值多户住宅机会。 这使得筹集的资本将如何被利用变得清晰明确。 然而，投资者并不知道基金将投资于X、Y或Z的具体物业。
对于盲目基金，投资者需要对发起人抱有相当的信任。 最终，这使得投资者需要承担发起人根据其商业计划识别、收购和执行交易的责任。
开放式基金与封闭式基金
房地产股权基金可以是开放式或封闭式的。
开放式
开放式结构允许投资者更加灵活地进入和退出基金。 换句话说，投资者可以通过投资于开放式基金来保持流动性，因为这些基金通常具有定期的赎回机会。 大多数开放式基金的目标是通过定期现金流而不是资产升值来生成回报。
然而，开放式基金的挑战在于房地产的非流动性特性。 这可能会使投资者在交换股权或出售股权时难以确定其公平价值的股份。 如果一处房产升值，那么将新投资者加入基金可能会稀释现有投资者股权的价值。
封闭式
封闭式基金与开放式基金不同，因为它们一次性从投资者那里筹集资金。 这被称为 “认购期 “，通常持续12到18个月。 一些基金可能会更快地完成认购。 一旦筹集到资金，封闭式基金将关闭，并不再接受新的投资者。
封闭式基金通常设定了预定的终止日期，通常在基金成立后的7到12年之间。 在这个期间内，投资者的资本将被锁定，除非基金管理公司提供了特定的回购选项。
封闭式基金的管理团队通过追求开发和增值交易来谋求显著的资产升值。 这通常是因为他们只有有限的时间来为投资者创造回报。 一旦房产稳定下来，大多数基金管理人会在合适的时机出售这些资产，以最大化投资者的回报（而不是依赖更稳定、持续的现金流）。
房地产债务基金
房地产债务基金会从投资者那里筹集资金，然后将这些资金用于对商业房地产进行贷款。 大多数房地产债务基金投资于优先债务或次级债务。 在这两种情况下，债务通常以贷款所涉及的房地产作为抵押物。 如果借款人未能偿还贷款，基金可以使用房地产作为抵押物。
房地产债务基金对那些希望保留流动性的投资者具有吸引力，因为债务基金通常为商业房地产项目提供短期贷款。 大多数基金管理公司会利用较长期的传统（例如银行、商业抵押贷款证券或寿险公司）债务来为其项目融资。
房地产债务基金允许他们利用私募股权来填补传统借贷中的任何差距。 房地产债务基金通常比传统贷款人收取更高的利率。 因此，一旦房产稳定下来，大多数基金管理人会进行再融资，以偿还由房地产债务基金提供的贷款。
房地产债务基金的投资者通常会定期收到利息支付，并拥有对房产的留置权作为安全保障。 房地产债务基金的回报可以是显著的。 有时这些回报可以在8%到12%之间，具体取决于交易性质、资助方的质量以及当前的利率环境。
房地产共同基金
房地产共同基金是一种投资于金融证券，如股票和债券的基金。 正如您所预期的，房地产共同基金更具体地投资于房地产公司。 这些投资可能包括对房地产开发公司的直接投资，也可以通过房地产投资信托（REITs）进行间接投资。
房地产共同基金并不限于特定的物业类型。 他们的投资可能包括住宅房地产、商业物业和工业资产等，以及其中任何组合。
房地产基金经理负责代表投资者投资证券。 他们将对投资机会进行全面的尽职调查，并努力实现基金组合的多样化和平衡。 基金经理将监督与基金运营相关的所有日常工作。 这包括根据多种因素（例如基金的目标）决定何时买入或卖出证券。
506(b) 与 506(c) 基金
想要通过众筹筹集房地产交易资本的发起人需要将他们的基金结构化为SEC 506(b)或506(c)规则下的基金。
506(b) 产品允许合格和非合格投资者参与。但另一方面，只有合格投资者才能参与 5069(c) 产品。
要获得合格投资者资格，个人在过去两年的年收入必须至少为 200,000 美元（或与其配偶的共同收入为 300,000 美元）或净资产至少为 100 万美元，不包括其主要住所。
506(b)基金发行要求投资者自我认证其为符合资格的投资者。而506(c)基金发行的发行人必须验证投资者是否符合资格，通常通过使用第三方验证服务实现。大多数注册会计师可以代表投资者发出一份单页文件，以证明他们符合认定标准。
房地产基金与房地产合伙是两种不同的房地产投资方式
人们经常混淆使用“房地产基金”和“房地产合伙”，但实际上它们之间有明显的差异。
当某人投资于房地产基金时，他们实际上是在投资于一个机构，该机构将用资金购买一个或多个房地产资产，或者对这些资产进行融资。 当投资于房地产基金时，投资者可能知道或不知道基金最终将投资于哪些资产。 相反，他们是根据基金的投资参数、商业计划或战略目标进行投资。
房地产合伙则大不相同。
尽管房地产合伙也从私人股权投资者那里筹集资本，但它们是为特定的交易筹集资本。 这些交易已经被确定并且可以向投资者进行解释。 例如，一个基金可能会投资于整个中西部地区的增值型多户型房地产。 然而，合资企业可能为俄亥俄州克利夫兰市主街123号位于的有增值潜力的多户住宅物业筹集资本。
房地产基金与房地产投资信托基金
有些人认为房地产投资信托基金(REIT)是一种房地产基金。 然而，REIT和房地产基金是两种不同的投资工具。
REIT是一家投资并持有房地产资产的公司，类似于一个基金可能会做的。 然而，当某人投资于REIT时，他们购买的是REIT控股公司的股份，而不是直接投资于该REIT所拥有的房地产。 这就像购买任何一家大型公司（如苹果、谷歌或辉瑞）的股票一样。 股东投资的不是这些公司销售的产品，而是这些公司本身。
REIT是一家投资并持有房地产资产的公司，类似于一个基金可能会做的。 然而，当某人投资于REIT时，他们购买的是REIT控股公司的股份。 这意味着他们不会直接投资于该REIT所拥有的房地产。 这就像购买任何一家大型公司（如苹果、谷歌或辉瑞）的股票一样。 股东投资的不是这些公司销售的产品，而是这些公司本身。
投资房地产投资信托基金的好处
投资 REITs 的好处是进入门槛低。 不同于基金，通常会有最低投资金额（例如，1万美元或5万美元），房地产投资信托股份往往交易价格不到100美元一股。 对于那些希望逐步投资，或将风险分散到多个资助方的投资者来说，房地产投资信托股份可以是一种很好的低成本选择。
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房地产投资信托股份还提供巨大的流动性，比房地产基金更具优势。 您可以轻松地买卖公开交易的REIT股票，甚至可以每天交易。
如何投资房地产基金
投资房地产基金有几种主要方式。
第一种方法是直接投资于由开发商（基金发起人）提供的私募房地产基金。 在任何时候都有数百甚至数千家开发商筹集股权基金的资金。
大多数人是通过口口相传，在朋友和家人中了解到这些基金的。 赞助商也可以在网上被找到。 然而，在投资前调查基金发起人是投资者至关重要的。
房地产债务基金相对较少见，但仍然非常普遍。 一般来说，房地产债务基金的管理人，而不是开发商，通过募集资金并将其借给商业房地产项目来领导基金。
Crowd Street 和 RealtyMogul 等众筹平台让个人投资房地产基金比以往任何时候都容易。 这些平台将提供它们自己的基金产品，或提供对其他基金的访问，或者二者的组合。 记住：投资者必须对募集类型（506b或506c）有深入的了解，并根据需要满足认证投资者资格要求。
你可以用只有1万美元的资金投资于房地产基金。 每个基金都会确定其最低股权投资的要求。 有些基金需要更高的前期投资，高达10万到25万美元或更多。
结论
投资者在考虑增长和多样化其投资组合时，考虑房地产基金的原因有很多。 通过投资基金，与REIT不同，投资者可以拥有实际房地产的股份，而不是持有拥有房地产的公司的股票或其他权益。
基金提供一系列机会
此外，投资基金提供了高质量的获取方式。 而且通常个人很难获取机构级别的房地产，因为进入门槛很高。 最后，值得再次强调拥有房地产所带来的税收优势。 房地产基金拥有实际的不动产，可以进行折旧，为投资者带来高度优惠的税收收入。
投资房地产基金可能看起来很复杂，但一旦您确定符合您投资标准的基金，实际上是非常容易的。 同样重要的是，在投资之前对任何基金发起人进行尽职调查，就像您在投资任何个别资产之前进行尽职调查一样。 您事先做的功课越多，就越不可能在未来遇到意外情况。
