公寓投资的关键在于产生积极的现金流。 当然，要产生现金流，单位必须出租！
减少空置率是物业管理人员最重要的工作之一。 行业内部常常称之为“把人头放进床上”。
一些物业管理人员会简单地降低租金以便快速重新出租单位（以让更多人入住）。 其他人则会采用更为深思熟虑的方法，在不降低租金的情况下减少空置时间。
在本文中，我们将介绍9个重新出租公寓时节约时间和金钱的技巧。
1. 确保密切关注市场状况。
很多业主在出租房产后，一旦稳定下来，就停止关注市场状况。 市场状况总是在不断变化的。 这一点在微观和宏观层面上都是正确的。
例如，在地方层面上，可能会有一家新的公寓社区上线，直接与您的租户竞争。 在宏观层面上，经济状况也会发生变化。 例如，裁员。 这可能会影响租户愿意支付的租金金额。
业主需要持续关注市场状况，这非常重要。 这样，当租户搬走时，他们可以相应地调整计划。
这可能是市场很热，单位磨损很少的情况。 在这些情况下，公寓可能只需要进行轻微的更新，然后重新出租以获取最高租金。
在其他情况下，例如与新产品竞争时。 业主可能会将此视为快速动员和进行更为实质性的单位改进的机会。
2. 备足“标准”用品 – （例如油漆，固定装置，电器）
当物业经理知道需要哪种颜色的油漆、地毯和电器时，可以节省时间。 业主应考虑将他们的单位标准化，采用相同的油漆方案、照明和地板。
这样，您就不需要花时间匹配油漆颜色了。 特别是在新租户搬进来之前试图节省时间的情况下。 这可以在公寓移交过程中节省几天时间。
一些物业经理会批量采购用品并将其存放在现场（或附近的地方）。 这样，当一个单元变空时，他们不需要担心找到正确的用品。 他们所需的一切都已经准备就绪。
更好的是，这可以避免处理在过去两年中造成如此大的破坏的供应链问题！
这是在新租户入住前处理轻微磨损的最佳方式。 如果不仅是常规磨损。 请确保拍照，这样您就可以从租户的押金中扣除维修费用。
3.利用预租策略
当租户通知您他们不会续签租约时，应尽早开始租赁努力。 理想情况下，预租工作将导致很少（如果有的话）的公寓停机时间。
例如，一个租户在4月1日告诉您他们不会续签他们的租约，该租约将在8月31日到期。 您可以利用接下来的几个月来让租户对9月1日入住感兴趣。 或者在那之后不久入住。
预租策略包括在当前租户仍在居住期间展示单位。 大多数租赁协议将包含允许业主这样做的条款。 一定要提前通知当前租户（至少提前24-48小时，如果可能的话更多时间）。
如果您的公寓位于需求量很高的地区。 如果您的公寓位于需求量很高的地区。
公开展示模式。 虽然公开展示模式通常传统上用于出售的房屋，但也可以用于出租。
这是一个很好的预租策略，因为它节省时间，对当前租户的干扰较小。 如果租户知道他们只需要在他们的单位里容纳人一次。 他们更有可能通过提前清理单位来合作。
4. 将您的努力集中在租户优先事项上（例如公寓交接清洁）。
如果您正在尝试快速出租一个单位。 考虑租户最关注的事情非常重要。 例如，厨房、浴室和起居区的质量。 如果您没有资源来装饰这些区域，那么请把重点放在清洁上。
有些人会租用过时的单位。 然而，这并不改变他们想要感觉良好，搬进一个特别干净的地方的事实。
确保您在租户搬出后不会节约深度清洁非常重要。
深度清洁也向租户传递了您关心该物业的信息。 它设定了一个期望，即他们也应该关心他们的公寓。
如果您的团队无法满足彻底的公寓交接清洁（特别是在短时间内）。 最好准备好聘请第三方专业清洁服务，以便他们可以立即着手处理。
需要注意的是，如果您知道租户何时空置一个单位。 您应该尽量让专业的清洁工作组在24小时内到达现场。 这可以节省时间和金钱，因为物业经理可以立即开始展示单位。
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5. 清理院子和前门入口
对于许多潜在的租户来说，第一印象非常重要。 即使您没有投资于新的园艺景观。 确保从车道到门口和大堂的区域干净整洁。 这意味着确保从车道到门口和大堂的区域干净整洁，包括耙叶子，拔草，修剪树篱等。
一些物业经理可能会在黄昏或晚上进行展示。 因此，确保停车场、人行道和前门都有适当的照明非常重要。
确保前门入口也是清洁的。 确保前门入口区域整洁，没有任何杂物或障碍物。 这不仅仅是让租户感到不舒服，而且还存在安全问题！ 一些小的装饰，例如挂植物和季节性门垫，也会表明物业得到了良好的维护。
6. 建立一个自助看房的流程
随着疫情的发生，自主观看公寓的方式越来越受欢迎。 自助看房（self-showing）由于疫情的原因变得越来越流行。自助看房是指将公寓的钥匙放置在一个锁盒或电子键盘中，让租户自行前往公寓看房。 这种自助式看房方式因为疫情的缘故变得越来越流行。自助式看房是指将公寓钥匙放在一个锁盒或电子键盘中，让潜在租户自由地参观房屋。
这样可以减少与看房代理或物业经理协调的需要。 自助看房能够节省大量的时间和金钱。
自助看房的好处在于它允许人们在最适合自己的时间参观单位。 它还消除了经纪人在当场填写申请表的任何压力。
然而，如果您打算利用自助看房，有一些重要的事情需要考虑。
- 自助看房最好用于单户出租房或大型公寓社区。 在2-10个单元的公寓楼中，自助看房可能会更加干扰。 因为这些地方的租户不太习惯陌生人进出建筑物。
- 在允许自助看房之前，对租户进行预筛选非常重要。 最佳实践是拍摄申请者的驾照照片。 这样您就可以暂时保留他们的信用卡。 这是为了防止他们在现场造成任何损害。
- 一些业主不喜欢使用锁盒来存放钥匙，而更喜欢使用无钥匙进入系统。 一些锁可以让业主给人们临时的代码。 该代码只在特定时间段内有效，例如周二晚上6-8点。 这确保了申请者只能在他们所指定的时间段内进入单位。 像这样的“智能锁”还可以精确追踪单位的访问记录。
- 自助看房的缺点是没有物业经理在现场。 这使得回答申请者可能有的任何问题变得困难。 你应该在自主观看时始终确保有一个代理人可以通过电话联系。 这可以让租户在需要时提出问题。
- 在自行参观之后跟进是确保租户的重要步骤。 物业经理应立即联系潜在租户，了解他们是否有问题或是否有兴趣继续前进。 如果是这样，业主/经纪人/物业经理应该能够立即发送电子文件，以便推进流程。 记住，时间是至关重要的！
7. 建立稳健的筛选流程。
一个避免麻烦的方法是在展示房源之前对租户进行预筛选。 请确保有意向的租户符合贵公司的标准。
例如，有些房东要求申请人的月收入为房租的3倍左右，并且信用评分在650分以上才能符合条件。 如果您提前对申请人进行筛选，这将减少向最终不符合条件的人展示房屋的不必要的次数。
现在是订阅任何您计划使用的筛选租户的软件应用程序或服务的好时机。 业主可以使用各种程序进行信用检查、确认就业情况和租赁历史记录。
这样，当潜在租户对您的多户公寓产生兴趣时，您可以快速行动。 这可以节省时间和金钱，因为您试图加快公寓周转速度。
8. 利用技术进行签订租赁协议和收取押金。
纸质租赁合同和书写实体支票的时代已经一去不复返了。 在大多数情况下，租户更喜欢利用技术进行所有的租赁沟通、文书工作和货币交换。
值得庆幸的是，有几个经过充分验证的多户物业管理软件程序。 这些程序是专门为多户房东和物业所有者设计的。 现在，这些程序提供了广泛的选择范围供他们选择。 一些最受欢迎的程序包括：
- Avail 为多户公寓楼的业主提供免费服务。 一旦租户对某个单元感兴趣。 该程序可以自动向他们发送租赁申请。 该申请会询问他们的就业情况、居住历史等等。
业主还可以直接通过Avail运行TransUnion的信用检查。 假设一切看起来都很好，房东可以使用Avail完成租赁协议，并收取押金和租金支付。 Avail还允许业主在入住后继续与他们的租户进行沟通。 许多业主也会使用该软件来跟踪维修和保养请求。
- TenantCloud 是一款软件，可以让业主做许多与Avail相同的事情，而且没有任何费用。 但是，选择付费会员的人也将获得其他好处的访问权限。 例如，付费的TenantCloud会员可以让业主创建自己定制的网站，以帮助宣传他们的多户住宅物业。
TenantCloud 还与 Rentler 合作，向业主发送租户线索。 TenantCloud 的通讯和维护程序也稍微更为复杂。 例如，租户可以在他们的维修请求中附加图片。 然后，业主可以上传自己的图片以验证工作已完成。
- PayRent 是一款更专注的软件程序。 它专门专注于租金支付，并非常好地管理了这个过程。 PayRent 可以通过 ACH/借记卡 和 信用卡 收取付款，包括保证金。
这是一个独特的功能，因为没有多少程序提供信用卡支付。 因此，这是一个非常独特的功能。 该程序为使用信用卡付款的租户额外收取3.5％的手续费。 这确保了房东不会承担信用卡处理费用。 PayRent还会自动发送发票、付款提醒、过期通知、滞纳金和收据。 多户住宅物业的房东可以使用一个简洁的控制面板。 这是PayRent的一个优点，它能够概述未来的费用/付款、未清余额、保证金扣除等信息，房东可以在一个简洁的面板上轻松管理这些内容。
- AppFolio 这是一个广泛应用于公寓业主的基于Web的物业管理应用程序。 我们在Smartland使用Appfolio作为我们的物业经理和租赁代理所使用的网络物业管理应用程序。
AppFolio是一款集中管理物业管理功能的网络应用程序。 这包括但不限于租户筛选、在线租赁协议、租金收取、保证金和工单管理等许多物业管理功能。 AppFolio拥有简洁、用户友好的界面，使得管理各种类型的多户住宅变得容易。 它也有免费计划。 然而，由于软件的功能，大多数物业经理选择付费计划。 每单位每月的定价基于单价计算。 这是所有今天介绍的平台中价格最具竞争力的之一。
9. 始终将租户保留放在优先考虑之列
尽管快速进行公寓换手很重要，但最大限度地减少空置的最佳方法是让现有租户继续留在原地。 说到这一点，那些拥有公寓楼的人应该始终把重点放在租户留存上。
物业经理可以做很多小事来让租户保持满意。
第一件事是清晰、有效的沟通。 租户希望物业经理能够及时回复。 如果他们提出问题或关切，请务必在12-24小时内回复（越快越好）。
即使您无法立即解决问题。 重要的是要迅速回复他们，告诉他们您已经收到了消息，并正在努力寻找答案/解决方案。
其次，认真对待维修和保养请求。 如果租户告诉您他们的马桶一直在流水。 请确保物业经理或水管工在24小时内回应并解决问题。 这不仅解决了问题，还可以避免更大的问题发生。
例如，如果那个马桶继续流水，可能会导致楼下单元的漏水问题。 现在您需要处理马桶、漏水问题，还可能涉及多个单位的天花板损坏问题。
为了确保您免受麻烦，请高度重视维修和保养请求，采取行动。
最后，重视细节非常重要。 花时间做出小小的姿态。
如果您拥有一个小公寓楼，在感恩节时考虑为每个单元购买一个派。 这是一个简单的方式，表达您对他们选择在您这里安家的感激之情。
在更大的公寓社区，您可以不时举办免费社交聚会。
这些成本效益高的措施可以大大提高租户的满意度。 那些满意的租户更有可能每年续签租约！
结论
每一个空置的单位都是失去租金的一天。 如果一间单位长时间空置，那几乎可以抹去所有的利润。
建立快速更替单位的流程，是最大限度减少空置的关键。 在今天的市场上，租赁住房供不应求。 在租户搬走后，单位必须尽快重新出租。 细心的业主会将公寓交接过程熟记于心。
