目录
越来越多的人开始认识到，将房地产加入他们的投资组合是分散风险、远离传统股票和债券投资的一个绝佳方式。 然而，即使是那些想要投资房地产的人，也经常会对从何处或如何开始感到困惑。 房地产行业非常庞大，对于不熟悉的人来说可能会显得复杂。 房地产行业广阔而对于不熟悉的人来说可能看起来很复杂。
其实没有必要那样！
有许多简单的方法可以投资房地产。在本文中，我们将探讨主动和被动房地产投资的区别。此外，还将探讨使用任一方法进行投资策略。无论你有多少资本，你都会发现许多今天就可以开始投资的方法。
主动投资与被动投资的房地产投资
有些人认为投资房地产是获得稳定、被动收入的保证。 朋友可能会说服他们购买出租物业。 但是后来他们发现独立拥有房地产需要比他们最初预期的更多的时间和努力。
这就是为什么区分主动和被动房地产投资很重要。
直接购买房地产的主动投资可能非常耗时，特别是对于那些从事传统9-5工作的人来说。
拥有一两个出租物业可能还可以应对。 然而，随着投资者扩大其出租物业组合，自行管理房地产可能会变得困难。
他们也将被限制在某些物业类型上。 因为更大的交易，如公寓综合体和办公楼，通常需要比任何一个人自己能贡献的更多的股本。 为了获得这些更大、更高规格的交易，投资者通常必须利用被动房地产投资工具。 例如像房地产基金或合作组建。
When investing in a real estate fund, individual investors are
putting significant faith in the fund operator to identify deals
that meet the fund’s investment criteria.
在这篇文章中，我们将探讨七种不同的投资房地产的方式，无论您是主动或被动的房地产投资者。
1. 直接购买
直接购买房地产是典型的房地产投资类型。 这是许多个人尝试投资房地产的方式。
然而，直接购买房地产是很复杂的。 为了成功，投资者必须知道如何对物业进行重要的尽职调查。 这包括物业的实物和财务状况。 这些物业需要持续的维修和保养，通常需要物业改进和创造性的租赁努力才能稳定。
直接以个人身份购买房地产有许多策略，包括：
买入并持有
买入并持有投资是指一个人购买一处物业，打算长期拥有（“持有”）它。 这处物业可能需要进行改善，也可能不需要。 它可能已经被完全占用并且产生了积极的现金流。 在其他情况下，投资者会想要对物业进行升级并/或将其租赁给新租户，以最大化物业的收益潜力。
房子黑客
“租屋”已成为个人拥有第一处出租房产的流行方式。 这个概念很简单：购买一栋小型多户住宅物业（通常有2-4个单元），然后住在其中一个单元，同时将其他单元出租。 房屋共享对于资金有限的人来说有很多好处。
例如，自住物业通常可以获得比仅用于投资目的的物业更好的抵押贷款利率和条件。 房屋黑客攻击还允许业主更轻松地自我管理财产。 他们可以使用租金收入抵消自己的住房支出。 有时候，甚至可以免费居住（甚至更多的收益）！
翻新与翻转
翻转房屋 是另一种投资房地产的方式。 “翻新与翻转”策略是指投资者购买物业，理想情况下要低于市场价格。 然后进行一定程度的改善，再将物业转售。 改善工作可能是表面上的美观装修，也可能是更实质性的改造，这取决于投资者的经验、时间表、资金可用性和最终目标。
投资者在翻转房屋时需要注意风险，这些项目往往存在未知的风险和意外情况，这可能会迅速侵蚀项目的利润。 “翻新与翻转”策略通常最适合由有施工经验的投资者执行。
批发房地产
批发房地产是指一个人购买一个物业的权利，然后将该物业以更高的价格转售给另一个买家。 例如，投资者可能会在一个社区里搜索要以现金购买的物业。 通过找到非公开交易的机会，他们可以以比公开市场价格更低的价格购买该物业。
一旦投资者以该价格达成购买该物业的协议，他们将寻找另一个买家以更高的价格购买该物业。 有时，批发交易在同一天内完成。 从原始卖家到批发商再到最终买家，按顺序进行交易。
其他时候，协议是写成允许批发商将合同“转让”给另一个买家的形式。 在这种情况下，批发商从未拥有过该物业的所有权，而是收取转让费用来促成该交易。 这种方法使人们可以在不用花一分钱的情况下“投资”房地产交易。
2. 房地产投资信托基金
直接购买房地产是最为集中的主动房地产投资形式。 而在另一端则是像房地产投资信托基金（REIT）这样的投资形式。
在投资REIT时，个人购买的相当于一家公司的股票，该公司拥有各种房地产资产。 REIT可以公开交易或私人交易。 然而，在两种情况下，REIT都必须遵守联邦政府的规定，至少每季度向投资者返还90%的现金流。
投资REIT的好处是，它是投资者保持流动性的一种方式。 与投资房地产基金、财团或其他被动投资工具不同，投资者的权益可能会被长期锁定多年，而REIT则不会。 可以很容易地购买和出售REIT股票，而且只需要很短的通知期。
然而，投资REIT的缺点是投资者实际上并没有拥有房地产。 他们是在投资拥有房地产的公司。 因此，他们无法利用与直接拥有房产相关的许多税收优惠（如折旧）。
3. 房地产基金
个人进行被动投资房地产的另一种方式是房地产基金。 房地产基金汇集投资者的资本，然后将这些资本部署到各种房地产资产中。 资金由投资者投入不同的房地产资产中。这些资金可以用于提供贷款（即债务基金）或在房地产中进行股权投资（即私募股权基金）。
当投资于房地产基金时，个人投资者需要相信基金经理能够识别符合基金投资标准的交易。 这是因为大多数房地产基金都是结构化为“盲目基金”， 这就是所谓的“盲目基金”，即基金投资的具体资产尚未确定。
例如，一家基金可能筹集了5000万美元用于投资增值型多家庭住房。 然而，具体的房产可能尚未确定。
4. 辛迪加
房地产联合投资是一种将资本集合用于共同投资于特定房产的方式。 例如，一个房地产联合投资的发起人可能有购买 123 Honeysuckle Lane 的多户公寓大楼的选项，但只有通过联合投资筹集了足够的资金才能继续推进这项交易。
投资合作的好处在于潜在投资者可以获取更具体的物业信息。 例如其经营历史、当前收入等等。 然后他们可以将现有情况与发起人的提议业务计划进行评估。 基本上，这可以让他们更好地判断这笔交易是否有利可图。
5. 按份共有
按份共有是个人投资房地产的另一种方式。 按份共有允许2到35人作为一处物业的共同业主。 每个按份共有成员根据其最初投资的价值，持有该物业的单独合法所有权。 个人可以将按份共有权益交换或出售给他人，为那些想要变现其资产投资的人提供机会。
投资按份共有的好处之一在于，由于投资者人数被限制在35人以下，每个成员在决策方面具有更大的影响力，因为他们可以更加直言不讳地表达自己的意见。 对于希望更加亲力亲为，但仍希望将日常运营放在发起人手中代表投资者管理的投资者来说，这是一个不错的选择。
相反，通过按份共有进行投资的一个缺点是，所有决策（即使是最平凡的决策）都需要获得所有参与成员的同意。 当按份共有拥有超过35个参与共同业主时，这可能会带来挑战。
6. 特拉华法定信托（Delaware Statutory Trusts，简称DSTs）
特拉华法定信托是人们与合格发起人共同投资房地产的另一种方式。 通常情况下，特拉华法定信托投资于稳定的、现金流稳定的资产。
他们已经为投资者的利益聚合了一组资产组合，因此个人可以获得关于这些资产及其收入生成潜力的明确信息。 在聚合资产组合后，特拉华法定信托会向投资者出售分式股份，并收取佣金和/或管理费用，代表投资者监督资产组合。
积极的投资者通常使用特拉华法定信托来推迟支付从出售房地产获得的利润所需缴纳的资本利得税。 一种做法是通过将出售房产的收益转入特拉华法定信托（使用1031交换），从而将其从积极的房地产投资者转变为被动的房地产投资者，以此来推迟支付资本利得税。
然而，特拉华法定信托也对现金投资者开放和可用。 一些特拉华法定信托对需要成为认可投资者有要求；另一些则有最低投资金额要求 – 这与大多数房地产基金、共同投资组合和按份共有的要求类似。 作为现金投资者，投资特拉华法定信托的吸引力之一是，它为个人投资者打开了大规模、专业管理的房地产资产的门户，否则个人投资者无法接触到这些资产。
7. 众筹
2012年的《就业法案》（Jobs Act）导致美国证券交易委员会（SEC）法规发生重要变化，从而允许房地产发起人开始向公众募集投资。
这推动了 RealtyMogul、CrowdStreet 和 Fundrise 等在线房地产众筹平台的发展。 通过使用这些平台，资助者可以列出单独的交易或不动产基金供投资者考虑。 这允许数十个，甚至数百或数千个投资者参与单个交易。
从这么多人（即使是遍布全球的人）那里筹集资本的能力意味着这些交易通常具有较低的投资最低额。 有些交易允许人们以只有500或1000美元的金额进行投资 – 这比传统的房地产基金或联合投资的门槛低得多。
此外，众筹平台通常为认证和非认证投资者提供交易。 这为非认证投资者提供了一个很好的途径，使其开始进入房地产投资领域，而无需进行大量的资本投入。
通过众筹平台投资的另一个好处是低额的资金要求使得投资者可以将其投资组合进行多元化。 有人可能会将每个$1,000分别投资于十个不同的交易，与十个不同的发起人以及位于十个不同地理位置的交易。 他们可以将投资分散到各种产品类型（办公室、多户住宅、零售、酒店、工业等），并且可以投资于债务和权益的组合。
房地产众筹平台旨在提供用户友好的房地产交易访问方式，让人们能够快速轻松地开始投资，这将吸引那些急于立即开始投资的人们。
结论
有这么多简单的投资房地产的方法，对于第一次投资的投资者来说，很难确定哪种途径最适合他们。 最终，这将取决于投资者拥有多少时间、资金和经验。 那些有更多时间、资本或经验的人可能会追求主动的房地产投资策略。 那些更喜欢轻松的方法的投资者会考虑今天分享的被动房地产投资方式。
Real estate funds pool capital from investors and then deploy that capital into various real estate assets.
不管是哪一种方式来进行房地产投资，都没有所谓的“对”或“错”。 实际上，许多投资者同时利用这些投资方式。 开始只需要采用其中一种方法，关键是开始。
