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最近几个月，有人猜测我们是否处于房地产泡沫中。 一些专家辩称当前价格的上涨是不可持续的。 他们认为房地产市场崩溃只是时间问题。 其他人则说相反的话：是的，房价正在上涨。 但其他经济指标表明，我们离经济衰退的边缘还很远。
在某种程度上，双方都有可能是正确的。 可能我们会经历一次重大的市场调整，但与此同时，这种调整可能对多户住宅市场影响不大。 根据所有迹象，多户住宅市场仍有大量发展空间。
什么是房地产泡沫？
据称，“房地产泡沫”发生在“资产价格上涨的速度快于基本面所能证明的情况，通常是由过度乐观的投机或宽松的融资推动”。
根据Investopedia的定义，房地产泡沫通常始于供需失衡，需要一定时间才能得到解决。 在此期间，投机者将资金注入市场，进一步推动需求。 最终，需求下降或停滞的同时，供应最终增加。 最终，这会导致价格急剧下降，然后泡沫破裂。
从表面上看，有人可能认为这意味着我们今天处于房地产泡沫中。 毕竟，存在着巨大的供需失衡，导致价格上涨到历史最高水平。 但尽管如此，其他表明房地产泡沫的因素尚未出现。 简而言之，该行业的基本面仍然保持强劲。
2008和2022年的区别在哪里？
- 泡沫生命周期
- 经济衰退
2008年末发生的房地产市场崩盘是不同的。 那是由多年过高的房价和宽松的贷款要求推动的。 联邦政府推动促进拥房权的政策导致了近20%的2005年至2006年间发放的抵押贷款授予“次贷”借款人——也就是通常无法获得银行贷款的人。 据估计，这些次贷借款人中约有75％选择了可调利率抵押贷款（ARMs）。 在可调利率抵押贷款中，利率可能不断上升。
与此同时，越来越多的人有资格获得贷款，意味着购房竞争更加激烈。 因此，2000年至2007年间，房价飙升了55%。
当经济开始在2006年好转时，利率开始上升。 那些选择可调利率抵押贷款的借款人面临着更高的月还款额，通常超出他们的承受能力。 意识到这种风险，投资者开始恐慌，并开始抛售抵押支持证券。 结果，2007年至2009年间，房价暴跌了近20%。 泡沫破裂了。
2022年的房价上涨是由非常不同的因素导致的。
供求失衡
根据美国人口普查局的数据，在过去的十年里，有超过1200万个新家庭成立，但在同期内我们只建造了700万个新住房。 人口普查局继续报告说，独栋住宅的建造速度现在是自1995年以来最慢的，这只会加剧全国住房短缺的问题。
劳动力和材料短缺
一系列因素包括供应链问题、劳工短缺和原材料成本上涨等因素，使得新建筑建设在短期内不太可能加速。 没有任何重要的新建筑，国内现有的住房存量将继续承受压力。
这是2008年和2022年之间的另一个主要区别。 2008年时，房屋需求旺盛，但新房供应也较为充裕。 随着利率上升，越来越少的人能够承担这些新建的房屋。 今天，这个问题已经不存在了。
此外，如今的借贷要求明显更加严格。 在大萧条期间，银行得到了巨额的救助，而这种救助的条件之一是对借款人进行更加严格的核保。 那些在2000年代初不应该获得贷款的人，今天将不再有资格获得同样的贷款。
换句话说，今天申请抵押贷款的人更加有资格（即更有可能偿还贷款）比过去的借款人。 与上一次泡沫不同的是，现在借款人的就业情况、信用历史和收入都要得到验证，房屋评估也有充分的文档记录。
所以，是的，房价正在上涨。 在一些市场上，过去一年房价（和租金）已经经历了两位数的增长。 然而，这些价格上涨是由于对非常有限的库存需求很高所致。 那些支付这些过高价格的人通常有能力负担得起。
现在不是2008年，当时不受限制的资本涌入市场，投机者炒房以追求快速利润。
是什么推动了投资者对多户住宅的需求？
如上所述，多户住宅的需求仍然强劲。 这有几个原因，再次从导致国家住房供需失衡的人口趋势开始。
供需失衡的加剧
2019年，首次购房者的中位年龄为34岁。 根据美国人口普查，预计在未来十年内，约有4600万美国人将年满34岁，这是有记录以来最大规模的首次购房者浪潮。
然而，许多这些有意购房的人将会在房价和利率同时上涨时无力承担购房成本，从而无法实现置业梦想。 国家的入门级住房短缺问题尤为严重。 许多想购买的人会选择长时间租房，等到他们在财务上更为充裕后再考虑购买房屋。
投资者信心
在最近股市波动的背景下，更多的投资者将资金投入到多户住宅领域，因为它具有强大的基本面。 根据戴礼佩律师事务所2022年2月/3月进行的全球房地产市场年度状况调查，超过一半的投资者对多户住宅持乐观态度，因为租金增长迅猛，空置率低，吸纳量激增，且迁移趋势有利。 许多投资者提到该行业稳定、高收益，这是他们在其他领域无法达到的。 在地理位置方面，投资者的首选仍然是位于“阳光地带”地区的多户住宅。
资本获取
利率正在上升，但这尚未削弱对多户住宅的需求。
据资本经纪公司Northmarq的执行副总裁Jeff Erxleben表示：“由于贷方的需求，流动性和利差可能会持续压缩。我并没有看到贷款市场动能放缓的迹象。”
Erxleben还指出，“2021年桥接贷款达到了空前的水平”，这是由于许多人投资于增值多户住宅交易，他预计这种趋势在可预见的未来将继续存在，因为投资者寻求最大化物业价值和收益。
政府干预
联邦政府在2008年危机之前推动了房屋所有权，现在则倡导更为明智的贷款和购房做法。
如果危机即将到来，联邦政府也表现出干预的意愿。
例如，在疫情爆发初期，联邦政府迅速采取行动：立法者颁布了停止执行抵押贷款的法令，并授权政府支持的抵押贷款进行宽限付款。 因此，没有太多的房屋被强制执行。 联邦政府的快速行动有助于避免另一场重大的住房危机。
现在，美联储正在提高利率以应对上涨的通货膨胀（相反，在上一次衰退之后，它将利率保持低位以加强经济）。
这些干预措施为多家庭住房市场提供稳定，从而再次增强投资者的信心。
结论
可以肯定的是，随着利率的上升，我们在过去两年中看到的快速价格和租金增长可能会开始放缓。 但从所有迹象来看，多家庭住房的需求将继续保持强劲。
即使在最坏的情况下，房屋泡沫破裂并引发了一场抵押赎回危机，多家庭住房的表现也将超越其他商业房地产资产类别。 这是因为历史上，当独立屋销售下降时，人们往往选择租房而非购房。 他们还倾向于在这些公寓中居住的时间比之前更长。
所有这些都为未来的多家庭住房部门预示着好兆头。 是的，股市可能会面临动荡，但股市与商业地产之间的相关性很小。 投资者担心的股票抛售风险可能仍会发生，但今天对多家庭住房市场的影响很小，甚至没有影响。
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