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记录的通货膨胀意味着几乎所有的消费品今天的价格比一两年前更高。 公用事业成本也不例外。 自去年以来，电价已经上涨了7.5％，预计它们将继续上涨。
实用费用是房东的主要开销。 在多户公寓建筑中，特别是基础租金包括实用费用的情况下，这一点尤为明显。 当房东必须承担这些费用时，现金流的影响可能是巨大的。
在本文中，我们将探讨所谓的RUBS，即比例实用账单系统。 实施RUBS计划是业主将实用费用转嫁给租户的常见方式。
什么是比例实用账单系统（RUBS）？
许多房产最初只安装了一个公用事业计量表。 这一个计量表会为整栋建筑测量用电量、燃气用量和用水量。
A RUBS program is a way of allocating utility costs to tenants without submetering each unit.
在只有一个计量表的公寓大楼中，房东需要承担所有的公用事业费用，并收取溢价租金以弥补这些费用。 相反，业主可以对房产进行分表计量，这样每个单元就有自己的公用事业计量表。
然而，分表计量可能会很昂贵，并且在许多情况下并不高效。 相反，业主可以考虑实施比例实用账单系统（RUBS）。
RUBS计划是一种在不对每个单元进行分表计量的情况下将公用事业费用分配给租户的方法。 相反，每个租户使用一些预设的公式支付每月公用事业账单的一定部分。
如何计算RUBS付款
RUBS考虑了几个因素，如单元面积，浴室数量，洗衣机/烘干机的存在以及单元占用率。 （更复杂的RUBS计划甚至对灌溉进行分表计量，以将这些水和污水费用转嫁给租户！）
重要的是要了解，没有一种单一的RUBS公式可以计算总的公用事业使用量。 相反，每种公用事业通常都有自己的公式。
燃气账单可能会因为单元是否有燃气壁炉、燃气炉灶、燃气暖气或燃气烘干机而有所不同。
电费包括灯具数量和类型、电炉灶、电加热、电动洗衣机和烘干机。
这里有一个简单的例子。 在一个20单元的公寓楼中，101号单元的RUBS比例可能被分配为4%。 如果该物业当月的总水费为1800美元。 那么租户需要对其中的72美元负责（1800美元 x 0.04）。
202号单元可能更大，因此可能具有5.75%的RUBS比例。 在这种情况下，租户需要对其中的103.50美元负责（1800美元 x 0.0575）。
我们将为每月的每种公用事业费用进行类似的计算。
实施RUBS系统的多户物业的主要原因
1. 增加收入
将任何运营成本转嫁给租户实际上为业主节省了资金。 例如，在一个300单元的公寓楼中，仅水和污水的年度节省就可以达到70,000美元以上。
RUBS计划是业主维持现金流和增加净营业收入的非常有效的方法。
假设公用事业费用占业主运营成本的20％。 根据物业规模的不同，这20％的比例可以转化为成千上万美元的节省。
A RUBS program is a very effective way
for owners to preserve their cash flow and
increase their net operating income.
该当然意味着实施RUBS计划的房东可能需要相应地调整租金。 该系统的实施可能需要业主相应地调整租金。业主应该考虑这一因素，并确保有足够的差距来证明使用RUBS是合理的。
2. 避免昂贵的分表计量
在理想情况下，他们应该在建造时对房产进行分表。 不幸的是，这通常不是这种情况。 想要将公用事业费用转嫁给租户的业主可以采用逐户分表或使用RUBS方案。
逐户分表很复杂，而且可能需要大量资金投入。 每个逐户分表的安装成本可能高达750美元以上。 在老旧建筑物中，特别是那些多根管道供应单个单位的建筑，改装逐户分表可能会非常昂贵。
逐户分表也可能会对租户造成干扰。 这是因为在安装过程中必须关闭公用事业设施。 租户满意度始终是一个重要考虑因素。
3. 更稳定的现金流。
波动的公用事业价格可能会干扰业主最初的现金流预测。 例如，如果业主承担这些费用，电费成本的10%增加将迅速侵蚀收入。
当然，多户家庭的业主可以提高房租来适应更高的水电费成本。 然而，大多数租户都签订了一年的租约，因此意味着房东必须等到租约到期才能提高租金。
如果租金上涨幅度较大，租户可以选择不续租他们的租约。 单位更替也可能会影响业主的现金流。
RUBS计划是确保每月和每年更稳定的现金流的一种方式。
4. 更容易推广出租单位。
有些人只会寻找在特定价格范围内列出的公寓。 使用RUBS的多户型业主可以收取较低的基础租金，因此吸引更多的观众。 然后他们可以通过将公用事业成本转嫁给租户来增加后期收入。
5. 强制升值。
因为商业价值主要基于净收入。 更高的净营业收入（NOI）的物业被认为更有价值。 RUBS可以增加多户家庭净营业收入（NOI），从而基于简单的资本化率（cap-rate）计算创建强制升值。
为什么RUBS是对抗通货膨胀的好方法。
经济学家经常辩论上升的能源价格是否导致通货膨胀，或者反之，上升的通货膨胀是否导致能源价格激增。 无论如何，两者目前都在上升。
抵消更高的公用事业成本的一种方法是实施RUBS策略。 采用这种策略，公用事业成本成为一项可变费用，这意味着当成本上升时，其他人支付差额。
使用RUBS系统允许多户家庭业主将这些更高的成本转嫁给租户，从而节省资金。 在通货膨胀上升时，固定成本较低的业主往往会获利。 业主可以提高租金以应对通货膨胀，而不必承担上涨的公用事业费用。
如何在多户家庭建筑中实施RUBS计划
业主应该从评估他们的物业开始。 确定当前设置，RUBS计划或分户计量单元哪种方法是最具成本效益的。 假设RUBS是解决方案，业主应该开始联系他们的公用事业供应商以进行更改。
实施RUBS计划也是让公用事业公司对建筑进行能源评估的绝佳时机。 这有助于业主发现提高物业能源效率的方法。 随后的改进（例如安装低流量厕所或无管道加热）将降低租户的公用事业费用。
重要的是提前通知租户这一变化即将来临。 最佳做法是尽可能提前六个月通知租户。
此通知应解释新政策及其背后的原因。 它还应解释如何计算和分配公用事业费用。 清晰的沟通是必不可少的。
Implementing a RUBS program is also a great time to have the utility company do an energy assessment of the building.
任何新租赁合同都应包括有关如何使用RUBS向租户收费的信息。 它还应解释租户如何每月支付他们的公用事业账单。 这有助于防止未来的意外或纠纷。
在操作层面上。 所有楼宇、单位和住户的信息都需要上传到物业的计费系统中。
他们应该在通知租户和实际启用RUBS之间核实向租户提供的所有信息的准确性。 物业经理通常是此类信息的最佳来源。
一旦过渡完成，业主应该利用他们的物业管理软件相应地向租户发送其公用事业账单的副本。
使用分摊账单系统在多户公寓中需要考虑的其他因素
- 并非所有州都持赞成RUBS的态度。
在实施分摊账单系统之前，请确保它在当地和政府层面是被授权的。 例如，在特拉华州和迈阿密市，分摊账单系统是被禁止的。 但是，加利福尼亚将 RUBS 付款视为一种租金形式。 因此，在租金管制的社区，对 RUBS 收费会使业主超过允许的租金涨幅。 在这种情况下，多户家庭业主最好对房产进行分计量，而不是使用 RUBS 系统。
- 市场可能不普遍接受RUBS系统。
多户家庭投资有一些细微差别，这些差别可能因市场而异。 例如在一些地区，比如东北地区。 在5个或以上单元的公寓楼中，供暖、水和污水费用几乎总是包含在租金中。 在这样的市场中，业主应该仔细考虑是否采用RUBS策略。 至少，在继续前进之前，检查一下当地竞争对手正在做什么。
- 你可能会遭遇现有租户的反对。
转向RUBS计划有时会很困难。 如果他们的基础租金保持不变，现有租户通常会对这些费用提出反对。 租户可能认为他们一直在“免费”获得公用事业服务，现在这些费用会变成一个重大开支。 有些人可能会在一开始要求降低租金。 其他人可能会选择完全离开物业。 因此，在所有权变更期间实施RUBS计划最容易。 或者在业主已经实现了更全面的增值物业改进之后。
- 如果租户拒绝支付他们的RUBS账单，你可能几乎无法追索。
通常，公用事业公司会关闭不支付账单的租户的公用事业服务。. 这仅适用于租户拥有自己独立计量公用事业服务的情况。 在一个采用RUBS计费方式的物业中，由于服务为整栋建筑提供，业主不能简单地关闭公用事业服务。 如果租户不支付他们的RUBS账单，业主可能没有其他追索途径，除了驱逐租户（另一个昂贵的前景）。
- RUBS实际上并没有带来任何显著的能源节省。
与普遍观点相反，RUBS（公用事业比例计费系统）并没有带来任何实质性的能源节省。 无论租户如何使用，他们都要按比例分摊公用事业费用。 因此，RUBS并不像分户计量服务那样鼓励节约用水或能源。 在边际上可能会有一些影响，但业主不应期望总消费量会有大幅下降。
结论
RUBS公用事业计费可以帮助多户型物业业主为他们的建筑增加价值。 主要是通过向租户转嫁部分运营成本来实现。
这增加了业主的净收入（NOI）并提高了物业的价值。 这是一个所有业主都应该探索的具有成本效益的解决方案。
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