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许多财力雄厚的投资者会意识到，他们的投资组合过于偏向传统股票和债券。 在意识到这一点后，他们将开始寻找方法来实现投资组合的多样化，通常是通过添加替代性投资方式。 其中最受欢迎的替代性投资之一是商业房地产。
商业房地产有各种形状、大小、物业类型和形式。 有小型的个人租赁物业，比如单户出租住宅。 在另一端的范围中，有800个以上的公寓楼、商业办公楼、酒店和零售商业中心。 商业房地产作为一种资产类别的多样性是吸引众多投资者的原因之一。 几乎可以找到适合任何投资者需求和风险承受能力的出租物业类型。
话虽如此，商业房地产的广泛领域对于首次投资租赁物业的人来说可能会感到压倒性。 今天，我们提供一个简单易懂的指南，供那些对商业房地产投资感兴趣的人参考。 这里使用的例子偏向住宅投资，但基本上也适用于其他形式的商业物业。
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在投资租赁物业方面有许多策略可供选择。 首先要区分的是主动投资和被动投资。
Active investing is when a person, sponsor, or entity puts up a share of the equity needed to buy or renovate a property, raising the remainder of the equity from passive limited partners. The operator or fund manager will then oversee all day-to-day activities related to that investment property, ranging from acquisition to financing, construction to lease-up, stabilization, and eventually through to disposition. Fund managers/operators often have the most at stake for ensuring a rental property is managed properly and well-maintained.
At a small scale, someone might decide to purchase a two- or three-unit multifamily building. Investments of this scale are usually manageable, even for those with little real estate experience. Larger projects will require the operator or fund manager to be more heavily involved, with the amount of work often equating to a full-time job.
Passive investing is when a person invests in rental property, often with or alongside the operator or fund manager, and then takes a backseat role while the operator manages the project. Passive investing is similar to investing in stocks or bonds, in which the investor has little control (if any) over day-to-day decision-making. Depending on the investment vehicle, a passive investor may have more or less access to the sponsor and the ability to provide input related to business plan execution.
Another form of passive investing is purchasing shares of a REIT or real estate investment trust. REITs are usually (but not always) publicly traded companies that invest in and manage commercial real estate. When investing in a REIT, you are purchasing a share of the company that oversees those investments – you are not buying a real estate asset itself. The benefit to investing in a REIT is that, like buying other stocks and bonds, it is a way for investors to preserve liquidity as shares can be easily purchased and sold with the click of a button.
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其他投资策略
除了主动与被动投资之外，还有其他的房地产投资策略。 其中一个例子是以现金流为目标进行投资，或以升值为目标进行投资，或二者兼顾的组合。 那些以现金流为目标的投资者通常会被价格较低的B级和C级资产所吸引。 然而，一旦稳定下来，它们具备巨大的现金流潜力。 那些以升值为目标的投资者通常会被A级或B级物业所吸引。 这些是位于顶级市场的物业，价格昂贵，最初产生的现金流较少。 然而，它们也有很大的潜力随着时间的推移而大幅增值。
从零开始的开发项目
还有其他投资策略，例如从零开始的开发和增值开发。 从零开始的开发，正如其名称所示。 这涉及收购未开发的土地，并在其上建造新的房产。 从零开始的开发可能具有风险。 与许可、设计和施工相关的许多事项是未知的。 这些项目的时间跨度也很长。 根据项目规模和市场情况，仅获取许可和设计可能需要两到三年的时间。 从那时起，可能还需要两年的时间进行建设，再接下来需要两年的时间进行租赁和完全稳定资产。
增值开发
增值开发是指某人购买现有房产，然后在一定程度上进行房产翻新投资。 “轻微”的增值开发可能只需要进行新油漆、更换地毯和装修器具等工作。 而一个”重度”的增值开发可能需要将每个单元彻底拆除到木结构，从零开始重新建造。
买入并持有投资策略
这是另一种投资租赁房产的策略。 采用这种策略，投资者会购买一处物业，通常已经处于良好的状态，并长期持有。 买入并持有的投资者可以涵盖各种类型。 有些人会购买已经稳定的资产，而其他人则会采用增值策略，然后继续持有该物业，而不是出售以获取利润。 买入并持有的投资者通常计划至少持有一处物业7到10年或更长时间。 他们可能打算永不出售。
Ground-up development, as its name would imply, involves the acquisition of raw land upon which a newly constructed property is built. Ground-up development can be risky. There are a lot of unknowns related to permitting, design and construction.
Value-add development is when someone purchases an existing property and then invests in property renovations to some degree. A “light” value-add might only require new paint, carpet, and fixtures, whereas a “heavy” value-add may require gutting each unit to the studs and virtually starting from scratch.
Buy-and-hold investing is another strategy for investing in rental property. With this strategy, the investor will purchase a property, usually already in decent condition, and hold it for the long term. Buy-and-hold investors can run the gamut; some will buy already stabilized assets, whereas others will deploy a value-add strategy and then continue to hold the property instead of selling it for a profit. Plan to own a property for at least 7 to 10 years.
如何确定好的出租物业
确定“好的”出租物业在很大程度上取决于个人的投资偏好、目标和风险承受能力。 寻求积极拥有和管理租赁房产的人可能希望寻找已经进行过翻修的物业。 这些通常被称为”交钥匙式”物业。 这将减轻管理的负担。 投资于稳定社区、拥有良好学校、便捷就业机会并且靠近商品和服务的地方，是确保能找到好租户的另一种方式。 这还增加了物业随着时间增值的可能性。
一个优先考虑现金流的人可能会寻找位于边缘社区的物业。 这些物业通常价格更为实惠，但仍然能够产生可观的租金收入。 然而，为了获得增加的现金流，投资者必须承担更多的风险。 这是因为这些物业的位置不如位于备受追捧的社区中的物业那样理想。 追求这种策略的投资者需要考虑一个社区是处于兴起阶段、稳定阶段还是衰退阶段。 在稳定或兴起的社区中投资总是明智的选择；尤其是兴起的社区，可以提供即时现金流和长期增值的良好结合。
许多投资者在评估物业时被告知使用“1%规则” 在评估属性时。 这个指导原则建议投资者估算物业的月净营业收入，然后将其除以购买价格。 如果得出的数字在1%的范围内，那么它有潜力成为一个“好”的租赁物业。 虽然这是一个很好的指南，但有些市场可能没有提供1%的机会。
另一种选择是考虑现金投资回报率。 现金投资回报率是通过将年度税前现金流除以在交易中总投资的现金来计算的。 因此，当投资者使用杠杆（贷款）时，现金投资回报率会更高，因为他们的个人投资较低。 投资者可以查看现金投资回报率，然后确定他们是否可以将同样的现金投资到其他地方以获得更高的投资回报率。 例如，如果他们认为在股市上能获得6%的回报，而某项交易有潜力产生9%的现金投资回报率，那么这可能是一个不错的投资——无论它是否符合上述的”1%规则”。
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购买出租物业
购买出租物业时需要考虑许多成本。 除了实际购买价格之外，投资者还必须考虑到购房成本、税费、保险、公用事业费用、日常修理和维护成本、物业管理、法律费用、租赁经纪费用等等。
许多首次投资者低估了购买租赁物业所涉及的成本。 忽视重大资本支出是其中最大的错误之一。 以新的暖通空调系统或重大屋顶修复为例。
许多投资者还会忽视空置率的因素；很少有物业能够达到100%的租赁率。 至少，投资者应考虑5%的空置率，以应对在租客之间转换单位所需的时间。
除非有人对购买和管理租赁物业的成本非常有信心，否则通常最好选择与理解商业房地产投资细微差别的赞助商或开发商进行被动投资。 与直接购买和拥有物业相比，个人回报可能较低。 然而，这为那些以前从未拥有过租赁物业的人提供了缓冲，并且有第三方帮助减轻风险。
融资租赁物业
大多数投资者将会为租赁物业的购买和翻新进行融资。 与购买主要住房不同。 购买租赁物业时，买方通常需要支付至少20%到25%的股本作为首付款。 一个人投资的股本越多，他们在抵押贷款上获得的条件就越好。 一般来说，与投资物业相关的利率已经比个人主要住房的利率高出大约50到100个基点。
了解贷款机构如何评估租赁物业是很重要的。 除了查看借款人的个人信用评分和流动性之外。 银行将会考虑借款人是否有拥有和经营租赁物业的经验。 银行将会对物业本身给予更大的重视，不仅仅像对独立居住的单户房产一样只关注市场上的比较物件。
对于租赁物业，贷款机构还会关注物业的现金流和潜在现金流。 在借款人缺乏经验或信用评分较低的情况下，许多贷款机构将会根据现金流（或现金流潜力）来审核交易。 贷款机构希望确保如果出现任何需要收回物业的情况，物业将具备足够的收入来证明持有物业的成本是合理的。
虽然大多数人会使用传统银行贷款来融资租赁物业，但如果无法通过传统方式融资购买物业，一些投资者可能会考虑其他工具，如硬资金贷款。 近年来，线上众筹（包括债务和股权）也变得越来越受欢迎
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为什么要投资出租物业？
杠杆作用
如上所述，大多数人使用杠杆（即抵押）购买出租物业。 这将使某人能够例如仅投入自己的$125,000购买一笔价值$500,000的租赁物业。
随着时间的推移，业主使用从租户收取的租金逐渐偿还抵押贷款。 即使物业的价值没有增长的情况下也是如此。 业主最终将完全拥有该物业。 现在，那个价值$125,000的部分已经变成了完整的$500,000的权益。
假设有人有$250,000可以投资。 他们可以购买两个分别价值$500,000的独立租赁物业。 随着时间的推移，随着贷款逐渐偿还，他们将拥有价值$1,000,000的租赁物业。
如果同样的投资者选择投资股票或债券，他们只能投资$250,000以获得价值$250,000。 这些股票可能会随着时间的推移增值或贬值，但无论如何，投资者无法获得像投资租赁物业那样的杠杆效应的好处。
控制回报的能力
投资租赁物业的另一个好处是能够控制回报。 例如，如果投资者仅仅购买并保持物业不变，该物业可能会产生12%的现金流回报。 然而，同样的业主有能力通过改进（通常是通过自己的努力）提高物业的价值和现金流潜力。 通过这种方式，投资者比在投资股票、债券或其他传统股权时更有可能控制回报，因为后者的回报更受整体市场动态的影响。
人们需要一个居住的地方。
住宅房地产，从单户租赁到大型公寓社区，是一种特别有吸引力的租赁物业投资形式，因为最终每个人都需要一个居住的地方。 无论我们处于好的市场还是低迷的市场，人们始终需要住房。 实际上，在低迷的市场中，住宅租赁表现出色。 在经济复苏期间，本来会购买自己房屋的人们会选择租房更长一段时间。
稳定可预测的。
租赁物业可以提供非常稳定和可预测的租金收入。 在商业领域，租户通常会签订5到10年的租约。 有些租户甚至会签订30年以上的租约（比如：沃尔玛和其他大公司）。 住宅租赁往往每年更替一次。 然而，当有效管理时，这些单位可以快速重新出租，以确保持续稳定的现金流。 即使在经济衰退期间，这仍然成为事实。 在最近的COVID-19疫情引发的经济衰退期间，联邦政府投入了数十亿美元来支持经济。 大多数家庭收到了经济刺激支票，这帮助他们支付房租，进而使房东的现金流保持强劲。
丰富的品种
租赁物业有很多种类。 有许多物业类型，包括多户住宅、办公楼、零售店铺、酒店、工业物业、自存储设施等等。 有机会购买现成的物业、增值物业和从零开始的开发项目。 物业的价格可以低于10万美元，也可以高出数百倍。 各种类型的租赁物业使其对各类投资者都具有吸引力。
简单直接
根据您购买的租赁物业类型，拥有和管理物业可以相对简单直接。 购买现成投资的人会发现繁重的工作已经完成。 这些物业已经经过翻新，通常已经租出；投资者只需收取现金流即可。 当业主聘请一位熟练的物业经理代表他们监督投资时，这一点尤为真实。
当业主聘请一位熟练的物业经理代表他们监督投资时，这一点尤为真实。 因此，这些最好交给有经验的发起人来管理日常事务。 然而，对于被动投资者来说，这些投资可能很有吸引力，他们将复杂性交给发起人来解决。
多种盈利方式
从租赁物业中获利的方式有很多种。 正如上面所提到的，许多投资者购买租赁物业是为了获得现金流和资产增值的组合。 根据投资的性质，利润可能更倾向于现金流而不是资产增值，或者反之亦然。 现金流和资产增值的程度通常在投资者的控制范围内。 这当然取决于他们的战略性物业改进和整体业务计划策略。
拥有租赁物业还有许多税收优惠。 例如，折旧是一种税收减免，即使物业在技术上增值，投资者也可以享受这种减免。
关于投资出租物业的最终想法
许多投资者会发现，无需亲自到场就能“赚”钱的方法只有这么多。 出租物业就是这样一种途径。 拥有出租物业，无论是作为主动投资者还是被动投资者，都是一种无需亲自到场即可产生收入的方式。 当然，运营商/基金经理有时需要扮演实际操作的角色，但这并不一定是每天的责任。 一些投资者可能每年只会去一次他们的租赁物业，如果他们有一位代表他们工作的物业经理的话，可能甚至更少。
任何希望最大化收入而不想承担另一份全职工作的人肯定会考虑房地产投资。 尽管租赁物业并非没有风险，但通过周到的管理和执行，可以使其风险更小。
在Smartland，我们为积极和被动投资者提供独特的交易机会。 那些希望尝试积极投资的人可以考虑投资我们的单户租赁住宅之一。 我们拥有一系列完工的物业，所有繁重的工作都已完成。 那些寻求真正被动的房地产投资方式的人可能会考虑我们的基金之一。 通过我们的基金，您将获得对我们代表投资伙伴管理的更大规模的增值和从零开始的发展项目的机会。 我们理解投资者有不同的优先事项，因此为满足这些需求，我们提供了不同的选择。
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