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随着新技术的出现和联邦法规的变化。 现在，个人投资“机构级别”的房地产比以往任何时候都更容易。 那些这样做的人通常忽视了投资C级物业的好处。 一种资产类别，往往被其A级和B级的同行所掩盖。
在这篇文章中，我们将看一下购买C级公寓大楼的许多优点。 正如您所看到的，这些物业在由熟练的开发团队管理时提供巨大的上涨潜力
C 类属性的特征
在深入研究之前，值得承认一些不同的物业“等级”之间的差异。
A级物业是其中最“高级”的。 通常被认为是最高质量的物业。 这些物业往往是位于最理想位置的新建筑物。 它们拥有丰富的设施，并且通常由专业团队管理。
鉴于这些特点，这些建筑非常昂贵。 它们通常很难获得，吸引的主要是有实力的机构投资者的兴趣。
另一方面，C级物业往往位于更老、更成熟的地区。 通常至少建于30年前。 在许多情况下，自那时起也可能没有经过任何重大升级。
延迟维护很常见，通常需要进行昂贵的改进。 例如新屋顶、更换外墙板或为每个单元安装新的厨房/浴室等。
在短期内，如果没有任何增值改进，这些物业通常不会经历任何有意义的升值。
通常，C级公寓是由低收入到中等收入的个人租赁的。 他们可能是已经转变为月租的长期租户。 楼房管理可能不了解该地区的租金情况，因此他们可能会以低于市场价的价格租赁单元。 至少，这些单元的租金比A级物业低得多。
正如人们所想象的那样，B级建筑物介于A级和C级物业之间。 它们通常也表现出每种属性特征的某种组合。
为什么要投资于C级公寓大楼呢？
鉴于C级建筑物的特点，一些人可能会想知道为什么有人会购买这种类型的投资房地产。 是的，它们的改善和维护成本更高。 然而，拥有C级物业还有许多其他好处。
低收购成本。
许多投资者特别寻找C级建筑。 这些是他们的“首选”物业。 经常有许多投资者特意寻找Class C建筑，这些建筑是他们的“首选”物业，通常是因为它们在同一市场中不像Class A或Class B物业那么昂贵。
这意味着进入门槛较低。 这意味着进入门槛更低。某人用较少的资本更容易投资于C级建筑，而不是另一种更高级别的资产。
相对容易出租。
在许多市场中，C类物业是最受需求的住房类型。 这些建筑物基本上提供了可以被视为全国“劳动力”住房的类型。 它们是最实惠的之一，吸引了大众的兴趣。
反过来，C 级公寓往往相对容易出租。
即使最终计划投资于增值改进，使物业达到A类或B类的条件，但对于计划长期持有C类物业的业主来说，这是一个好事情。 除非该地区经济状况崩溃并且大量人口离开该地区，否则大多数C级物业的空置率相对较低，在租户搬离后，单位很快重新出租。
“粘性”租户基础
大多数租赁C级建筑的人往往期望相对较为适中。 租户理解该物业不会有最新的功能和设施，这对他们大部分人来说是完全可以接受的。 他们只是想要一个干净、安全的住所，建筑管理要反应灵敏，善待人们。
如果业主能够做到这些，租户就不太可能搬到街对面的竞争物业去了。 这些租户被称为“粘性租户”。 例如，他们不太可能像在A级或B级公寓建筑中那样频繁地在一年内搬家。
对于新建筑，他们没有太多的恐惧。
随着新建筑成本的上升，建造新的C级公寓楼几乎变得不可能了。 简单来说，这些数字就不成立。 因此，C级公寓业主不需要担心来自新建筑的竞争。
实际上，事实正好相反。 新建筑通常会增强对C级建筑的需求。
上市的A级物业往往会取代C级物业，从而减少了可出租的C级单位数量。 许多潜在的租户无法承担新的A级建筑物的租金，因此必须在库存减少的情况下竞争更低成本的C级单位。
有无数种方法可以增加价值。
鉴于新建房屋的高成本，一个很好的替代方案是投资于C级物业，并使用各种增值策略进行升级。
有很多方法可以增加C级建筑的价值，使它们变得更有价值。 在物理改善方面，“轻度”增值策略可能包括诸如新油漆和地毯之类的表面装修。 在另一端的“重度”增值改进中，可能包括整体建筑升级，从系统更换到单个公寓的彻底翻新。
有时，一项“重度”增值策略将包括 整合新的建筑设施 （例如无现金洗衣机和干衣机、电动汽车充电站）添加最新的房地产技术（例如智能家居设备和扬声器），然后将物业重新定位为全新的品牌，这种品牌促进某种生活方式，吸引特定的租赁人群。
当使用“重度”增值策略时，建筑通常从C级升级到B级别。 这种重新分类使得物业对投资者更有价值，他们从更高的租金和物业升值中获益。
有时，即使一个物业的状态相对良好，高空置率或其他运营缺陷也可能被归为C级。在这种情况下，新业主可以通过进行运营改进来增加价值。 这可能包括雇佣新的物业管理团队，改善营销，并通过一些措施降低运营成本，例如采用比率实用账单系统（RUBS系统），将水电费用负担转嫁给租户而不是业主。
采用的增值策略将取决于业主预期的商业计划。 不同的所有权组织将采用不同的策略来提高C级公寓建筑的价值。
高风险，高回报。
有些人不愿意投资于C级建筑，因为他们认为这些物业比A级或B级物业更具风险。 正如上面所述，C级物业通常需要昂贵的改进，往往吸引低收入租户，这些租户可能不太可能每个月按时全额支付租金。 这两项成本——大额资本支出和租金的逾期或未支付——会严重影响建筑的净营业收入。
因此，许多人会接受较低的回报，以换取A级和B级投资的相对“安全性”。
然而，采取这种方法的人通常会失去赚钱的机会。 经验丰富的专业房地产发起人可以降低投资C级建筑的风险。
已经证明通过升级C级物业将其改善条件的多户家庭赞助人将知道如何应对任何意外的挑战，在实施他们的增值策略时。 那些成功降低风险的人能够代表他们的投资伙伴获得大幅度更高的回报（与A/B级物业的典型回报相比）。
投资C级公寓大楼时需要考虑的事项
在投资C级物业之前，需要记住一些特定的注意事项。
第一个是物业类别总是相对的。 一个市场的物业只应与同一地区的物业进行比较。 例如，迈阿密的“C级”物业条件构成可能与克利夫兰的C级建筑物具有非常不同的特征。
其次，应该对C级物业进行战略性收购。 投资者应该寻找位于高增长市场的物业（包括就业和人口增长）。
他们还应该进一步评估该地区正在进行的其他投资。 例如，是否正在进行甲级建设？ 如果是这样，那么在哪里进行A级建设？是什么促使了这种新的增长和发展？
在选择物业时，首先考虑地理位置非常重要，因为即使您升级了建筑物，也无法改变物业的地理位置。 只因一处房产价格便宜并不意味着你应该买下它。
最后，重要的是要根据市场的承受能力进行增值改进。 一个常见的错误是，投资者过度投资于C级公寓楼。 往往，本地人口群体无法承受房地产所有者需要实现的高租金。 投资者必须取得微妙的平衡; 他们必须小心，不要过度投资于物业，以至于当地居民无法负担租金。
结论
在Smartland，我们的一个关键策略是投资于C级房地产，然后将其改造为B级状况。 我们在Smartland的主要策略之一是投资于C级房地产，然后将其升级到B级条件。我们已经有了证明的成功记录，因此可以积极识别与重大价值增值投资策略相关的挑战。 我们的战略方法使我们能够为当地居民提供高质量的物业，同时为投资者提供强劲的回报。
