Comprender la TIR: lo que necesita saber

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Ya sea que estés empezando tu camino como inversionista inmobiliario o que ya tengas algo de experiencia. Eventualmente tendrás que decidir entre dos posibilidades de inversión diferentes. ¿Debe elegir una propiedad u otra? ¿Qué propiedad será un mejor retorno de su inversión a largo plazo?

Para responder a estas preguntas, los inversores pueden utilizar diversas fórmulas y comparar métricas de propiedades similares para responder preguntas como flujo de efectivo, ingreso neto, precio y más. Sin embargo, también pueden utilizar la tasa interna de retorno (TIR).

Hoy, desglosemos la explicación de la TIR y exploremos lo que necesitas saber sobre esta útil métrica de análisis financiero antes de aplicarla a tus propias comparaciones de inversión.

¿Qué es TIR?

La TIR o «tasa interna de retorno» es una métrica de análisis financiero que los inversores pueden utilizar para determinar cuán rentable puede ser una posible inversión. Está estrechamente relacionada con otras métricas de inversión inmobiliaria como el valor presente neto (VPN) o NPV en inglés. Sin embargo, también es un cálculo distinto que puede ser una herramienta muy valiosa a medida que construyes tu cartera desde cero.

En general, la tasa interna de retorno describe la tasa de descuento en la cual el VPN de un conjunto de flujos de efectivo es igual a cero. De otra manera, la TIR es la rapidez con la que una inversión inmobiliaria crece o se reduce. Puedes pensar en la TIR como la tasa de rendimiento anual compuesta.

En la mayoría de los casos, cuanto mayor sea la TIR para una propiedad determinada, más deseable será como inversión. Debido a su versatilidad, la tasa interna de retorno se puede utilizar para diferentes inversiones de diversos tipos, como propiedades multifamiliares o unifamiliares, propiedades comerciales y más. Cuando comparas las calificaciones de la TIR de múltiples propiedades, la propiedad con la TIR más alta probablemente será tu mejor opción para el éxito.

Otras métricas que los inversores pueden usar

Para entender la TIR, necesitas conocer el valor presente neto (VPN), que es la diferencia entre el valor presente de las ganancias y pérdidas en efectivo durante un período de tiempo. Un VPN positivo es mejor ya que indica una ganancia en lugar de una pérdida.

Valor del dinero en el tiempo «TVM»

Inherente en ambas métricas está el concepto de Valor del Dinero en el Tiempo (TVM, por sus siglas en inglés). El valor del dinero en el tiempo es una idea amplia de que el dinero ahora vale más que su suma exacta debido a sus posibles flujos de efectivo o ganancias futuras. (Siempre y cuando lo uses sabiamente, por supuesto).

Bajo el principio del TVM, el dinero tiene más valor si se recibe antes, ya que puede ganar intereses o generar otros beneficios. El TVM también es conocido como «valor actual descontado».

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¿Por qué el IRR es útil para los inversores?

Los inversores utilizan el IRR para comparar los flujos de efectivo intermedios de dos propiedades o potenciales de inversión diferentes con diferentes momentos de tiempo. Es útil para la planificación de capital ya que permite proyectar ganancias o flujos de efectivo futuros.

Además, el IRR puede ayudar a un inversor a comprender las ganancias anuales que obtuvo de una propiedad específica. En otros casos, también puede ayudar a los inversores a comprender cuánto ganarán con una propiedad con el tiempo a medida que su inversión se desarrolle (o, en el peor de los casos, no cumpla con las expectativas).

La fórmula del IRR explicada.

Desglosemos en detalle la fórmula de la tasa interna de retorno. Para obtener esa fórmula, necesitas saber cómo determinar el Valor Actual Neto (VAN) con la siguiente fórmula:

NPV = Flujo de caja / (1+i)t – inversión inicial

En esta fórmula, las letras significan:

• i = la tasa de rendimiento o descuento requerida
• t = El número de períodos de tiempo

A continuación, puedes calcular la TIR estableciendo tu VAN en cero. Recuerda, la TIR es la tasa de descuento para una VPN en la que el flujo de efectivo potencial de inversión es cero. La fórmula es la siguiente:

NPV = (nΣt=0) X (CFt/(1+r)t)

Para esta parte de la fórmula, las cifras significan:

• Ct = Entrada de efectivo neta durante el período de tiempo t
• C0 = Costos totales de inversión inicial
• t = El número de períodos de tiempo.
• IRR = El Tasa Interna de Retorno (TIR)

Desafortunadamente, la TIR es lo suficientemente compleja como para que sea muy difícil calcularla de forma analítica o manual.

En su lugar, normalmente se calcula la TIR reuniendo datos a través de programas como Microsoft Excel y su función XIRR o ingresando esos datos en software diseñado para calcular la TIR. De hecho, las calculadoras son la mejor forma de determinar la TIR para una inversión potencial debido a su simplicidad y facilidad de uso.

Ejemplos de TIR

Desglosemos un ejemplo de tasa interna de retorno para que puedas ver cómo funciona esta fórmula en acción en lugar de enredarte con las matemáticas.

Supongamos, por ejemplo, que compras una propiedad por $1 millón, la alquilas por $125,000 al año durante 4 años, y planeas venderla por $1.5 millones en 5 años. Tendrías un flujo de efectivo en los siguientes periodos de recuperación.

En este y otros ejemplos de TIR, se asume un ingreso constante hasta que se venda la propiedad para obtener una ganancia. Al establecer el NPV en cero, puedes determinar la TIR. Al final del cuarto año, el flujo de efectivo aumenta al sumarse las ganancias de la venta al ingreso por alquiler.

NPV = -1,000,000 + 125,000/(1+ IRR)1 +125,000/(1+ IRR)2 + 125,000/(1+ IRR)3 + 125,000/(1+ IRR)4 = 0

Cuando tienes todos los cálculos juntos, obtienes una tasa interna de retorno del 21,61%. ¡Eso es un buen rendimiento de su inversión en todas las medidas!

Nuevamente, la fórmula es un poco cargada de matemáticas, por lo que se recomienda usar una calculadora financiera de IRR o Microsoft Excel. Excel tiene fórmulas para el cálculo manual de la TIR.

Como bonificación, el uso de programas informáticos reduce la posibilidad de errores matemáticos y cálculos incorrectos de la TIR, lo que puede ayudar a evitar decisiones de inversión inapropiadas.

Desventajas de la fórmula de la TIR

Aunque los cálculos del IRR pueden ser beneficiosos, hay algunos inconvenientes en esta medida. El rendimiento interno puede indicar cuál será el retorno en efectivo de una oportunidad de inversión, pero todavía hay cierto grado de suposición involucrado. Este indicador está limitado y solo es realmente preciso si se comparan varias inversiones similares durante el mismo período de tiempo.

Si necesita comparar el potencial de retorno de diferentes inversiones en diferentes períodos de tiempo, la TIR es mucho menos útil.

Además, la TIR tiene las siguientes desventajas:

• Debes adivinar sobre el precio de venta potencial que obtendrás
• Tienes que adivinar por cuánto tiempo serás dueño de la propiedad.
• El TIR no tiene en cuenta las reparaciones u otros costos que pueden afectar a su inversión (y realísticamente, varios lo harán).
• El TIR no tiene en cuenta el hecho de no tener un inquilino en su propiedad que le proporcione ingresos por alquiler durante un mes o un período de tiempo más largo.
• El TIR depende de que usted conozca su flujo de efectivo o ingresos. Si no es estable, el TIR es mucho menos útil.
• El TIR nunca le indica el retorno total de una inversión, por lo que puede no ser útil para determinar si debe considerar la reinversión en un proyecto de inversión.

Por lo tanto, es una buena idea utilizar el TIR solo en conjunto con otras métricas de análisis al determinar si una propiedad es una buena inversión o no. No es una solución universal y no se puede utilizar de forma aislada.

¿Es siempre ideal una TIR más alta?

Si bien es cierto que una TIR más alta generalmente es mejor que una TIR más baja (por ejemplo, una tasa interna de retorno del 15% es hipotéticamente mejor que una tasa interna de retorno del 10%), la TIR de un proyecto también puede ser engañosa si se usa esta fórmula por sí sola.

Por ejemplo, si se hacen varias suposiciones incorrectas sobre una propiedad, como asumir que podrá venderla en un momento específico por el precio que desea, su TIR más alta o valor futuro proyectado podría ser mayor de lo que realmente será en la vida real.

Además, si está analizando una propiedad utilizando información financiera proporcionada por el propietario actual y su TIR parece ser más alta de lo que debería, esto podría ser una señal de que el propietario está manipulando los registros o presentando información inexacta.

Una vez más, solo debe utilizar la TIR en conjunto con otros métodos y fórmulas de análisis financiero.

Resumen

En última instancia, comprender la TIR es crucial si desea utilizar esta fórmula de análisis al comparar propiedades y sus posibles retornos de inversión. Dicho esto, asegúrese de utilizar la TIR correctamente y con moderación, y solo cuando se sienta seguro de conocer la renta o el flujo de efectivo neto esperado de una propiedad durante un período de tiempo determinado.

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