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Introducción.
Muchos inversores se sorprenden al saber que el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares tiene una valuación mayor que el mercado de alquileres multifamiliares.
Según el informe de Freddie Mac titulado «Alquiler de viviendas unifamiliares: un mercado en evolución Los alquileres de viviendas unifamiliares representan el 66% del total de la oferta de viviendas en alquiler. Con una valoración de mercado de más de $4 billones frente a $3.7 billones para el mercado multifamiliar tradicional de cinco o más unidades.
Sigue leyendo para aprender por qué las viviendas unifamiliares en alquiler están teniendo un año excepcional. En así como también por qué miles de millones de dólares están fluyendo hacia el sector de las viviendas unifamiliares.
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SFR, o alquileres unifamiliares, son casas independientes compradas por inversores y alquiladas a inquilinos, generalmente por un arrendamiento de 12 meses. Hasta hace unos años, las casas de alquiler unifamiliares eran principalmente propiedad de inversores individuales. Aquellos que compraron una casa para alquilar en el mismo vecindario o ciudad donde vivían.
Hoy en día, el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares está atrayendo mucho más capital de inversión privado e institucional sofisticado.
Muchas plataformas en línea ofrecen casas unifamiliares para alquilar en venta, ya ocupadas por inquilinos. Esto proporciona al comprador inversor un flujo de efectivo inmediato el día en que se cierra el fideicomiso.
Comprar propiedad de alquiler unifamiliar ayuda a los inversores a diversificar sus carteras de inversión y generar ingresos pasivos. Roofstock ha completado más de $4 mil millones en transacciones en menos de cuatro años. Norad está ofreciendo a los inversores ingresos pasivos con notas a corto plazo con intereses del 12% al 20%.
Ambos mercados son ideales para inversores de ingresos pasivos que viven en áreas de alto costo de vida como San Francisco y Nueva York para invertir en bienes raíces de manera remota en mercados de vivienda relativamente más asequibles donde los precios son más bajos y los rendimientos potencialmente son más altos.
Empresas conjuntas de bienes raíces en alquileres unifamiliares
Las empresas conjuntas de bienes raíces de capital privado también están atrayendo enormes sumas de capital para invertir en el mercado de alquileres unifamiliares.
Recientemente, Atlas Real Estate se asoció con DivcoWest para formar una empresa conjunta de $1 mil millones para adquirir y renovar casas de alquiler unifamiliares. A principios de este año, uno de los administradores de inversiones de pensiones más grandes de Canadá: la Junta de Inversiones de Pensiones del Sector Público. Se unió con la firma de gestión de inversiones alternativas Pretium para invertir $700 millones en SFR en el sureste y suroeste de Estados Unidos.
Según Arbor, el interés y la inversión en el sector de viviendas unifamiliares para alquiler (SFR) fue enorme el año pasado. Incluso en medio de una pandemia. Desde pequeños inversores locales hasta grandes gestores de inversiones, todos están explorando vías y oportunidades de inversión.
Mientras que las inversiones institucionales solas se acercan a los $5 mil millones. El sector SFR sigue superando casi todas las demás clases de activos inmobiliarios comerciales.
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¿Por qué invertir en bienes raíces de alquiler unifamiliares?
El bien raíz de alquiler unifamiliar puede ser considerado como un tipo de inversión híbrida. Mientras que las casas de alquiler bien administradas en el mercado adecuado pueden generar flujos de efectivo sólidos y consistentes. El valor de la propiedad no depende del ROI (retorno de inversión).
Por ejemplo, el valor de mercado de un centro comercial o edificio de oficinas está directamente relacionado con el NOI (Ingreso Neto Operativo) anual. El valor de estas inversiones en bienes raíces comerciales aumenta o disminuye según el ingreso neto producido.
Investing in a single-family rental home is similar to owning a net commercial real estate investment.
Cuando la demanda de espacio comercial minorista y de oficinas disminuye drásticamente y los inquilinos se van -debido a que los consumidores compran en línea o los empleados trabajan desde casa. Los valores de las propiedades eventualmente también disminuyen.
Con las inversiones en alquiler unifamiliar, las personas siempre necesitan un lugar para vivir y cada vez más, para trabajar desde allí. Las casas unifamiliares bien cuidadas y administradas históricamente aumentan su valor con el tiempo. Simplemente debido a la necesidad de refugio, el ranking del vecindario y las comodidades. Tales como un buen distrito escolar o parques y recreación.
Más fácil de encontrar
Hay alrededor de 76 millones de casas unifamiliares separadas en los EE. UU. Casi 12 millones de las cuales están ocupadas por inquilinos, según el Chartbook de Oferta de Vivienda del Urban Institute. Eso equivale a una casa unifamiliar por cada 4.3 personas en el país.
En comparación, solo hay alrededor de 31 millones de propiedades multifamiliares. Para los inversores en propiedades de alquiler residencial, esto significa que las casas son mucho más fáciles de encontrar en cada pueblo, ciudad y área urbana de los EE. UU.
Debido a que hay más opciones disponibles, las SFR son adecuadas para cualquier estrategia de inversión. Incluyendo el desarrollo de nuevas viviendas para alquilar y los inversores privados que buscan alquileres unifamiliares asequibles para poseer en las ciudades. Tales como Akron y Saint Louis.
Asequible
El valor típico de una vivienda unifamiliar en los Estados Unidos es de $325,000 (abril de 2021), según el Índice de Valor de Vivienda de Zillow. El índice toma todos los valores estimados de las viviendas para un mercado y mes dados. Luego toma la mediana de esos valores y hace ajustes por factores como la estacionalidad. Durante el próximo año, Zillow predice que los valores de las viviendas en Estados Unidos aumentarán en un 11.7%.
Si bien pagar más de $300,000 por un alquiler unifamiliar puede no sonar muy asequible. La mayoría de los inversores utilizan un apalancamiento conservador en lugar de pagar todo en efectivo.
Con un pago inicial del 25%, el efectivo necesario para comprar una casa típica para alquilar utilizando financiamiento es de menos de $82,000.
Inversión SFR remota
Una de las ventajas de invertir en SFR de forma remota es que los precios de las viviendas de alquiler son muy asequibles. Especialmente en muchos suburbios y mercados de viviendas secundarios y terciarios.
Por ejemplo, los valores de las viviendas unifamiliares en Montgomery, Alabama son de $119,000. Mientras que el valor de una vivienda unifamiliar en Akron, Ohio es de menos de $100,000. En ciudades más pequeñas como estas, el pago inicial para una propiedad de alquiler unifamiliar sería de alrededor de $27,000.
Rentable
Invertir en una casa de alquiler unifamiliar es similar a ser dueño de una inversión inmobiliaria comercial neta.
Los propietarios siguen siendo responsables de elementos como impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento. Pero otros costos como servicios públicos y jardinería generalmente son pagados por el inquilino en una casa unifamiliar. Esto significa que los SFR pueden generar más flujo de efectivo positivo por vivienda en comparación con otros tipos de bienes raíces comerciales.
Por lo general, los inquilinos de viviendas unifamiliares también tienden a cuidar mejor la casa en la que viven. Aunque estén alquilando, los inquilinos de casas tienden a tener un mayor sentido de propiedad. Lo que los lleva a permanecer en la propiedad por más tiempo.
De hecho, los inquilinos a largo plazo se quedan en sus casas de alquiler durante un promedio de siete años. Esto ayuda a hacer que las casas unifamiliares sean más rentables al mantener bajos los costos de rotación y los gastos de vacantes.
Más fácil de gestionar
La gestión de la propiedad en un SFR también es mucho más fácil, en gran parte porque todos comprenden cómo funciona una casa. Mientras que los inquilinos comerciales pueden ser mucho más exigentes. Las personas que alquilan una casa simplemente quieren un lugar agradable para vivir que sea seguro y esté bien mantenido.
Es mucho más fácil encontrar buenas empresas de administración de propiedades, corredores de bienes raíces, agentes de arrendamiento y profesionales del comercio. Aquellos que saben cómo trabajar con propiedades de alquiler unifamiliares e inquilinos. Esto mantiene los gastos operativos más bajos que otros tipos de propiedades comerciales. Simplemente porque poseer y operar viviendas residenciales de alquiler no requiere un alto nivel de conocimiento especializado y costoso.
Alta Demanda
Como reporta un artículo reciente en Realtor Magazine, la demanda de alquileres de viviendas unifamiliares está aumentando. Los inquilinos están buscando viviendas de alquiler asequibles en buenos vecindarios con comodidades y conveniencias. Muchos de los cuales proporciona el estilo de vida de una casa unifamiliar.
Trabajar desde casa es probable que se convierta en una ventaja laboral permanente. Los inquilinos buscan un espacio alejado de las áreas urbanas llenas de gente y costosas. Los inquilinos buscan un espacio lejos de las áreas urbanas congestionadas y caras, optando en última instancia por SFR en ciudades más pequeñas y asequibles del sureste y suroeste.
La alta demanda de casas en alquiler también está generando aumentos saludables en los alquileres del 3,8% interanual. Con una tasa de vacantes residenciales del 6,8%, según el informe más reciente del Buró del Censo de EE. UU. (Q1 2021).
Easier financiamiento
Los prestamistas generalmente ven las casas unifamiliares en alquiler como un producto más seguro para financiar. Es decir, en comparación con otros tipos de bienes raíces comerciales. Porque los bancos ven las viviendas unifamiliares en alquiler como menos arriesgadas. Las tasas de interés son más bajas y los pagos iniciales son más asequibles para los inversores inmobiliarios. Hay una amplia variedad de opciones de préstamos para propiedades de alquiler, que incluyen:
- Los préstamos convencionales son originados por prestamistas hipotecarios privados, como bancos y cooperativas de crédito.
- Conforme a los préstamos convencionales que siguen las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Ma
- Financiamiento VA para veteranos y sus cónyuges
- Préstamos hipotecarios en bloque para múltiples propiedades mantenidas bajo una única hipoteca.
- Préstamos de cartera para inversores que poseen varias casas unifamiliares en alquiler.
- Los prestamistas de dinero privado se especializan en préstamos a corto plazo necesarios para reparar y reposicionar la propiedad en alquiler.
- Los fondos de capital privado de bienes raíces ofrecen a los inversores de bienes raíces financiamiento de deuda a cambio de una tasa de retorno fija.
Lenders generally view single family rental homes
as a safer product to make a loan on,
compared to other types of commercial real estate.
Deducciones fiscales
Las leyes fiscales en los Estados Unidos son extremadamente favorables para los inversores inmobiliarios. Los artículos como reparaciones y mantenimiento, tarifas de administración y arrendamiento, impuestos a la propiedad y seguros, y los intereses hipotecarios son totalmente deducibles de impuestos para los inversionistas de SFR.
Depreciación
La propiedad residencial para alquiler también se deprecia durante un período de 27.5 años. Significativamente menos en comparación con 39 años para otros tipos de bienes raíces comerciales. La depreciación más rápida de las casas unifamiliares en alquiler puede ayudar a los inversores inmobiliarios residenciales a proteger más ingresos al pagar menos impuestos.
Normalmente, la depreciación se recupera y grava, junto con cualquier ganancia de capital, a menos que un inversionista realice un intercambio de impuestos diferidos 1031. Al intercambiar una propiedad de inversión por otra, los inversores de propiedades de alquiler pueden diferir el pago de impuestos tanto sobre las ganancias de capital como sobre la recaptura de depreciación.
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Las mejores propiedades inmobiliarias unifamiliares
Las mejores inversiones en propiedades de alquiler unifamiliar tienen varias cosas en común:
- Flujo de caja mensual positivo después de que se cobre el alquiler, y se paguen los gastos operativos y la hipoteca.
- Apreciación en el valor de la propiedad, con precios de la vivienda que aumentaron en un 12,87% solo el año pasado, según el Índice de Precios de Viviendas de Freddie Mac (FMHPI).
- Los beneficios fiscales incluyen deducciones de los costos de propiedad y operación de una propiedad de alquiler unifamiliar. Además, el gasto por depreciación ayuda a reducir el ingreso neto sujeto a impuestos.
- El alquiler de bienes raíces también es una cobertura contra la inflación, ya que los precios de las viviendas aumentan mucho más rápido que el IPC.
- Una menor rotación de inquilinos en propiedades de alquiler unifamiliares mantiene los costos de renovación de unidades y gastos de vacancia al mínimo. Crear un mayor nivel de flujo de efectivo neto.
- Financiar una vivienda unifamiliar en alquiler es mucho más fácil y menos costoso que otros tipos de bienes raíces comerciales. Ofreciendo tasas de interés más bajas y pago inicial, y una amplia selección de opciones de préstamos para propiedades unifamiliares.
SFR frente a propiedades multifamiliares
Tanto las casas unifamiliares de alquiler como las propiedades multifamiliares se espera que tengan un buen desempeño para los inversionistas en los próximos años. Al construir una cartera de bienes raíces residenciales de propiedades en alquiler. Los inversores pueden querer considerar una combinación de SFR y activos multifamiliares. Aquí hay una comparación rápida de cómo las casas de alquiler unifamiliares se comparan con las propiedades de inversión multifamiliares:
En general, los inquilinos pueden preferir una vivienda unifamiliar en alquiler, excepto en las zonas urbanas.
En las zonas urbanas, las casas pueden ser difíciles de encontrar o alquilarlas inasequibles para los inquilinos de la Generación Z y los Millennials de hoy.
Un inversor de SFR podría pagar alrededor de 325.000 dólares por una vivienda unifamiliar típica. Suponiendo que se utilice un apalancamiento conservador, un pago inicial del 25 % para el alquiler de una vivienda unifamiliar sería de 81.250 dólares.
El comprador multifamiliar podría fácilmente pagar más de $10 millones por un edificio de apartamentos de 50 unidades. Suponiendo que se utilice un apalancamiento conservador, $2,5 millones por una propiedad multifamiliar de tamaño mediano.
Las inversiones en SFR generan menos flujo de caja total, sin embargo, cuando se consideran por unidad, las SFR tienen un mayor nivel de flujo de caja.
Las inversiones multifamiliares generan más flujo de caja total.
Gestionar un alquiler unifamiliar es más fácil que la gestión de una propiedad multifamiliar, simplemente porque hay "partes móviles".
Por otro lado, las propiedades multifamiliares tienen múltiplos de todo, y los posibles problemas de administración y reparación aumentan treinta, cuarenta o cincuenta veces en comparación con un SFR.
Las viviendas unifamiliares son mucho más fáciles de financiar, con tasas de interés más bajas y pagos iniciales más asequibles. Dependiendo del mercado, las casas de inversión se pueden comprar por menos de $100,000.
Debido a que el mercado inmobiliario unifamiliar es más líquido, los prestamistas consideran que los préstamos para viviendas son menos riesgosos. Si un préstamo sale mal, la propiedad puede venderse fácilmente a otro inversionista o propietario.
Dado que los edificios multifamiliares cuestan más y requieren una administración más experimentada, los bancos ven las propiedades de departamentos como de mayor riesgo, al menos desde el punto de vista crediticio. Las tasas de interés son más altas, los pagos iniciales son mayores y los prestamistas esperan que los prestatarios multifamiliares hayan tenido éxito en la propiedad y administración de inversiones multifamiliares.
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Conclusión
El mercado de alquiler de viviendas unifamiliares está teniendo un año fenomenal. Con todas las señales indicando que las inversiones en SFR estarán en auge en los próximos años. Los inquilinos prefieren casas unifamiliares.( Principalmente debido al espacio adicional y al tener un lugar que pueden considerar como su propia casa. Tanto los inversores inmobiliarios residenciales privados como los institucionales se sienten atraídos por la clase de activos SFR. Dada la fuerte demanda, el aumento de los alquileres y la facilidad de gestión de la propiedad. Factores que generan mayores ROI y aumentos en el valor de mercado a largo plazo.
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