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El bien raíz es un activo tangible y físico muy buscado por los inversionistas debido a los ingresos que genera.
Muchos inversionistas inmobiliarios consideran que el potencial de ingresos de las propiedades multifamiliares es el más estable dentro de todas las clases de activos inmobiliarios comerciales. Las personas suelen tener esta percepción porque un proyecto de apartamentos genera flujos de ingresos recurrentes a través de múltiples unidades de alquiler. La demanda de inversiones en propiedades multifamiliares se mantiene fuerte y constante, proyectándose que el volumen aumente a 148 mil millones de dólares en 2021.
Sin embargo, el sector inmobiliario comercial también ofrece un beneficio único que otros activos no poseen y que puede aumentar significativamente el rendimiento de un inversionista: la depreciación inmobiliaria.
En este artículo, discutiremos cómo funciona la depreciación en el sector inmobiliario comercial. Demostraremos cómo utilizar el gasto por depreciación para disminuir el ingreso neto sujeto a impuestos. Además, explicaremos cómo calcular los ahorros fiscales derivados de la depreciación en tres pasos sencillos.
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¿Qué es la depreciación inmobiliaria?
Las personas utilizan el término «depreciación» para describir cómo el valor de un activo disminuye con el tiempo. Por ejemplo, los automóviles se deprecian en el momento en que los conduces fuera del concesionario. En cuanto a los equipos de fabricación y las computadoras, todos eventualmente se desgastan o se deprecian.
Beneficios de la depreciación
Por lo general, la depreciación se refiere a una disminución en el valor. Sin embargo, en lo que respecta a los bienes raíces, la depreciación es igual de beneficiosa que los ingresos pasivos, si no más. Esto se debe a que las leyes fiscales en Estados Unidos permiten a los inversionistas inmobiliarios realizar una deducción anual por depreciación. Esta deducción anual reduce la cantidad de impuestos pagados sobre el ingreso neto que genera la propiedad.
Una inversión inmobiliaria, como una propiedad multifamiliar, se aprecia con el tiempo, lo que crea más valor para el inversionista. A medida que la propiedad genera ingresos anuales, el valor del edificio también se deprecia simultáneamente. En general, esto reduce los impuestos pagados en una propiedad que se aprecia en valor.
Según la Publicación 527 del IRS, los bienes raíces comerciales se deprecian durante un período de 39 años, mientras que las propiedades residenciales, incluyendo apartamentos y edificios multifamiliares, se deprecian durante 27.5 años. Después de ese tiempo, la propiedad se considera completamente desgastada, al menos para fines fiscales.
Edificio Alto Pontalba
Por supuesto, el sentido común indica que los bienes raíces aún tienen valor incluso después de que el IRS declare que la propiedad está completamente depreciada. Tomemos como ejemplo el edificio de apartamentos Upper Pontalba en Nueva Orleans.
La propiedad se encuentra en Jackson Square, en el Barrio Francés, y data de 1850. Muchas personas consideran que es el edificio de apartamentos más antiguo del país. Siguiendo las pautas del IRS, el edificio se habría depreciado por completo mucho antes de 1900.
Sin embargo, en 1935, las 16 casas adosadas originales en el Edificio Upper Pontalba se convirtieron en 50 apartamentos. En 1995, el edificio histórico se sometió a una renovación de varios millones de dólares para mejorar los sistemas mecánicos de la propiedad.
Hoy en día, los apartamentos en Upper Pontalba se alquilan a aproximadamente el doble de la tarifa de mercado, y hay una lista de espera para las unidades disponibles.
Según el estudio de alquiler más reciente del mercado público para el Edificio Upper Pontalba (2015), las unidades residenciales de lujo tienen un potencial de ingresos brutos anuales de aproximadamente $1.3 millones. Con propiedades multifamiliares de lujo de Clase A en el área metropolitana de Nueva Orleans negociándose con una tasa de capitalización del 4.38%, el valor del edificio multifamiliar sería de al menos $30 millones, según un estudio de ingresos por alquiler de hace seis años.
¡No está mal para una propiedad multifamiliar que se desgastó hace más de 130 años!
Cómo usar la depreciación de bienes raíces
Por supuesto, la mayoría de los inversionistas en propiedades multifamiliares no están comprando edificios de apartamentos históricos en Luisiana. Según el informe de perspectivas del mercado inmobiliario de multifamiliares de CBRE para 2021 en Estados Unidos, los activos multifamiliares en los suburbios del Medio Oeste y el Sureste brindarán las mejores oportunidades para un sólido rendimiento del mercado, incluyendo Cleveland, Ohio.
Pero independientemente de dónde invierta, la depreciación inmobiliaria se utiliza de la misma manera. Aquí tienes una breve descripción de cómo los inversionistas en propiedades multifamiliares utilizan la depreciación inmobiliaria para reducir el ingreso sujeto a impuestos.
En este ejemplo, seguiremos las pautas del IRS para depreciar un edificio multifamiliar durante 27.5 años, las mejoras interiores como los electrodomésticos empotrados durante cinco años y una cerca de paisajismo construida alrededor de la propiedad durante 15 años. Es importante tener en cuenta que el valor del terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos está excluido de la depreciación. Es importante destacar que, a efectos de depreciación, el terreno no se desgasta.
Supongamos que el valor de mercado de un edificio multifamiliar en Cleveland es de $5 millones (excluyendo el valor del terreno) y la inversión genera un ingreso neto antes de impuestos de $300,000 cada año. El valor combinado de los electrodomésticos en todas las unidades, como refrigeradores, lavadoras y secadoras, y estufas y hornos, es de $100,000, y la cerca cuesta $50,000 en su construcción.
Utilizando la depreciación inmobiliaria anual para reducir el ingreso neto sujeto a impuestos se vería de la siguiente manera:
- Depreciación del edificio: $5 millones / 27.5 años = $181,818 de gasto de depreciación anual.
- Depreciación de electrodomésticos: $100,000 / 5 años = $20,000 de gasto de depreciación anual.
- Depreciación de la cerca: $50,000 / 15 años = $3,333 de gasto de depreciación anual.
La depreciación inmobiliaria total reduce el ingreso neto sujeto a impuestos en la propiedad multifamiliar en Cleveland en $205,151:
- Ingreso neto antes de impuestos = $300,000
- Depreciación del edificio = – $181,818
- Depreciación de electrodomésticos = – $20,000
- Depreciación de la cerca = – $3,333
- Ingreso neto sujeto a impuestos después del gasto por depreciación = $94,849
Beneficios de mostrar la depreciación del impuesto a la propiedad de inversión
En el ejemplo anterior, el inversionista todavía tiene $300,000 de ingresos netos en efectivo. Sin embargo, solo está pagando impuestos sobre $94,849 gracias a los beneficios de la depreciación. Los ahorros fiscales generados por la depreciación de las propiedades de inversión pueden sumarse rápidamente.
Hay siete tramos de impuestos federales sobre la renta para 2021, con tasas que van del 10% al 37%. Suponiendo que los ingresos del inversionista para el año son de $550,000, la tasa impositiva sería del 35% para personas casadas que presenten una declaración conjunta.
El gasto por depreciación de $205,151 en la propiedad multifamiliar ahorra al individuo $71,803 en impuestos federales sobre el ingreso.
En lugar de pagar un impuesto de $105,000 sobre el ingreso neto de la propiedad de $300,000. El inversionista paga un impuesto reducido de $33,197 sobre los $94,849 de ingreso sujeto a impuestos después del gasto por depreciación.
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Requisitos de depreciación de propiedades de inversión para la deducción de impuestos
Para depreciar bienes inmuebles, debe cumplir con los siguientes cuatro requisitos:
- Un individuo debe ser dueño de la propiedad, incluso si hay una hipoteca sobre la propiedad. Por ejemplo, si el Inversionista B subarrienda toda la propiedad del Inversionista A. Esto significa que B no podría reclamar un gasto de depreciación porque no es dueño de la propiedad. Por otro lado, el Inversionista A de hecho podría depreciar la propiedad porque es dueño de ella, aunque esté alquilando toda la propiedad al Inversionista B.
- Para calificar para la depreciación, los bienes inmuebles deben servir para un negocio o una actividad generadora de ingresos, como una propiedad de alquiler. Esa es otra razón por la cual el Inversionista A puede asumir el gasto de depreciación y el Inversionista B no.
- Se espera que la propiedad dure más de un año. Se espera que el edificio en sí, junto con mejoras capitales como electrodomésticos, una cerca o un techo nuevo, dure mucho más de un año y se deprecie en consecuencia.
- Los inversionistas de bienes raíces que «reparan y cambian» una propiedad muchas veces no pueden reclamar un gasto de depreciación. Con frecuencia, la propiedad se mantiene por menos de un año, lo que no cumple con la pauta de «más de un año».
- Otra excepción a la regla de un año son los desarrolladores. A menudo consideran tanto los lotes como las casas construidas en ellos como acciones comerciales. Incluso si la subdivisión tarda más de un año en construirse y venderse, el desarrollador no puede depreciarla.
- La propiedad debe tener una vida útil determinable. Los gastos de reparación y mantenimiento se pueden deducir inmediatamente, lo que implica que se pueden llevar a gastos en el mismo año en que se incurren.
Criterios de Vida Útil
Los bienes raíces residenciales, como una propiedad multifamiliar, tienen una vida útil determinada por el IRS de 27.5 años. Esta es también la razón por la cual el terreno no cumple con los criterios de depreciación, ya que tiene una vida útil indefinida y nunca se agota.
Cálculo de la depreciación de bienes inmuebles en 3 pasos
Ahora echemos un vistazo más detallado a cómo calcular la depreciación de bienes raíces. Usaremos nuestra propiedad multifamiliar en Cleveland como ejemplo. En este ejemplo, ajustaremos la base del costo de la propiedad incorporando los gastos que deben depreciarse durante la vida útil de la propiedad.
Supondremos lo siguiente:
- Precio de compra = $5.5 millones, incluyendo el valor del terreno de $500,000.
- Gastos de liquidación = $25,000, incluyendo instalación de servicios públicos, honorarios legales y de registro, estudios topográficos y seguro de título.
- Mejoras realizadas después del cierre = $100,000 para electrodomésticos y $50,000 para una nueva cerca.
Paso 1: Calcular la base de costos.
Determinar la base de la propiedad para fines de depreciación. Calcular la base de costos implica restar el valor del terreno del precio de compra. Luego se suman los gastos de liquidación capitalizados durante la vida útil de la propiedad.
Para este ejemplo, la base utilizada para la depreciación es de $5,025,000: el precio de compra de $5.5 millones. El valor del terreno de $500,000 es igual a $5 millones más $25,000 de gastos de liquidación.
Paso 2: Calcular la depreciación inmobiliaria.
Tenemos tres programas de depreciación: 27,5 años para la base del edificio, 15 años para ciertas mejoras y 5 años para los electrodomésticos.
El siguiente paso es calcular la depreciación inmobiliaria. En este ejemplo, tenemos tres programaciones de depreciación: 27.5 años para la base del edificio, 15 años para la construcción de una nueva cerca y cinco años para los electrodomésticos.
- El edificio tiene un gasto anual de depreciación de $182,727: base de costos del edificio de $5,025,000 / 27.5 años.
- El gasto anual de depreciación para la nueva cerca es de $3,333: costo de la cerca de $50,000 / 15 años.
- El gasto de depreciación para los electrodomésticos es de $20,000: costo total de los electrodomésticos de $100,000 / 5 años.
Paso 3: Calcular los ahorros fiscales.
Calcula los ahorros fiscales generados por el gasto total de depreciación. Si el inversionista se encuentra en la tasa impositiva federal del 35% para el año 2021 (ingresos entre $418,851 y $628,300 y presentando una declaración conjunta), los impuestos ahorrados debido a la depreciación son de $72,121.
Para calcular los impuestos federales ahorrados a través de la depreciación inmobiliaria, suma el gasto anual de depreciación y multiplícalo por el 35%:
- Depreciación del edificio = $182,727 x 35% = $63,954
- Depreciación de la cerca = $3,333 x 35% = $1,166
- Depreciación de los electrodomésticos = $20,000 x 35% = $7,000
- El ahorro total de impuestos federales debido a la depreciación es de $72,121.
Los ahorros fiscales totales pueden ser aún mayores, dependiendo del estado y la ciudad en la que viva el inversionista. Por ejemplo, los residentes de estados con altos impuestos, como Nueva York, Oregón, Maryland y California, podrían ahorrar un 3.78% a 4.96% adicional en impuestos al utilizar una deducción por depreciación para reducir el ingreso imponible.
Una mirada más detallada a la base de la propiedad depreciable.
La base de costos de un bien inmueble de alquiler generalmente incluye el precio de compra de la propiedad menos el costo del terreno. Además, otros gastos como los gastos de liquidación pueden incluirse, como se muestra en el ejemplo. La base también se ajusta con fines de depreciación y puede aumentar o disminuir:
Aumentos a la base de la propiedad
La base de la propiedad puede aumentar durante el período de tenencia de la propiedad. Los artículos que agregan valor a la propiedad y aumentan la base incluyen:
- Adiciones o mejoras que tienen una vida útil de más de un año.
- Evaluaciones para mejoras locales que aumentan el valor de la propiedad, como calles o aceras.
- Costo de extender líneas de servicio público a la propiedad.
- Honorarios legales como la perfección del título o la resolución de problemas de zonificación.
Disminuciones a la base de la propiedad
Las partidas que representan una devolución del costo de la propiedad disminuyen la base, incluyendo:
- Dinero recibido por otorgar una servidumbre.
- Pago de seguro recibido como resultado de una pérdida por hecho fortuito o robo.
- Pérdida por hecho fortuito no cubierta por un seguro por el cual se tomó una deducción.
- Exclusión de ingresos de subsidios para medidas de conservación de energía.
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Conclusión
La depreciación en bienes raíces es uno de los mayores beneficios de invertir en bienes raíces que generan ingresos. Las inversiones inmobiliarias utilizan la depreciación como un gasto no monetario para disminuir la renta neta imponible. Gracias a la depreciación, los inversores pagan menos impuestos y conservan más efectivo como ganancia para reinvertir.
En función de los ingresos netos antes de impuestos generados por una inversión inmobiliaria y la categoría fiscal del inversor. Los ahorros en impuestos por depreciación podrían ser de decenas de miles de dólares cada año.
Mientras que otras clases de activos inmobiliarios comerciales han tenido problemas en los últimos años. La propiedad de alquiler multifamiliar ha superado constantemente.
Las oportunidades de inversión con estabilidad y rendimientos esperados probablemente provengan de activos multifamiliares suburbanos en el Medio Oeste y el Sureste. Mercados multifamiliares como Columbus, Cleveland y Cincinnati deberían seguir siendo de los de mejor desempeño en el país.
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