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En agosto, el Congreso aprobó la Ley de Reducción de la Inflación con poca fanfarria. A menos que estuvieras prestando mucha atención. Es posible que haya asumido que esta legislación tenía como objetivo combatir la inflación y promover las iniciativas sobre el cambio climático.
Sin embargo, la legislación de $738 mil millones contiene una gran cantidad de fondos para programas que afectarán específicamente a los bienes raíces comerciales. Específicamente, los propietarios y operadores de propiedades multifamiliares se beneficiarán de esto.
En este artículo, analizamos cómo la IRA tendrá impactos de gran alcance en la industria multifamiliar.
Antecedentes
La Ley de Reducción de la Inflación (H.R. 5376) fue promulgada por el presidente Biden en agosto de 2022. La legislación recaudará $738 mil millones y destinará $391 mil millones para financiar varios programas de energía y cambio climático. Muchos de estos programas están directamente relacionados con las mejoras a la propiedad que ahorran energía y, por lo tanto, son de interés para los propietarios de viviendas multifamiliares.
Con los costos de energía alcanzando máximos históricos en 2022. El enfoque en el ahorro de energía se ha convertido en el centro de atención de las comunidades de apartamentos.
La IRA incluye una variedad de créditos fiscales. Estas medidas probablemente alentarán a los propietarios y desarrolladores de edificios a realizar mejoras de eficiencia energética. Aquellos que aceleran la descarbonización de los bienes raíces comerciales.
Incentivos específicos para propietarios multifamiliares
La Ley de Reducción de la Inflación tiene una serie de incentivos y programas específicos que los propietarios multifamiliares pueden utilizar. Éstas incluyen:
Crédito fiscal de 45L para viviendas energéticamente eficientes
La Sección 45L del IRC actualmente proporciona un crédito fiscal de $2,000 (por unidad). Este crédito se otorga a casas y apartamentos que cumplen con ciertos criterios de diseño de eficiencia energética. El crédito fiscal expiraba a fines de este año. Sin embargo, la IRA extendió el plazo para incluir casas vendidas o puestas en servicio hasta diciembre de 2032. También aumenta el crédito fiscal a $2,500 en 2023.
Además, aumenta el valor del crédito a $5,000 por unidad para viviendas unifamiliares y multifamiliares. Para ser elegible para el crédito fiscal completo de $ 5,000, las propiedades deben estar certificadas como unidades «Lista para energía neta cero». Por lo tanto, este crédito fiscal es especialmente valioso para los propietarios multifamiliares que persiguen nuevos desarrollos o estrategias de gran valor agregado. Especialmente aquellas que conllevan la certificación LEED y/o la designación de Casa Pasiva.
Es importante destacar que la legislación fue modificada. Garantizar que los desarrolladores multifamiliares puedan aprovechar los créditos fiscales 45L Y las deducciones 179D (descritos a continuación).
El Crédito Residencial de Energía Limpia
El IRA estableció el Crédito de Energía Limpia Residencial. Esto proporciona un crédito fiscal del 30 % aplicado al costo de instalación de cualquier sistema residencial que use tecnología de almacenamiento solar, eólica, geotérmica o de batería para producir electricidad, calentar agua o regular la temperatura.
En un edificio de apartamentos de más de 200 unidades, este ahorro del 30 % puede traducirse en decenas de miles de dólares. Se puede aplicar un crédito adicional del 10% a proyectos ubicados en comunidades de bajos ingresos. Se pueden ofrecer más incentivos si los proyectos utilizan equipos fabricados en los EE. UU.
179D Deducción de impuestos de edificios energéticamente eficientes
Las deducciones fiscales 179D se ampliaron como parte de la IRA. El incentivo existente permite a los propietarios y desarrolladores multifamiliares reclamar una deducción fiscal sobre edificios e instalaciones energéticamente eficientes. Actualmente, la deducción 179D vale $1.88/SF.
A partir de 2023, la IRA aumentará el valor de esta deducción a $5.00/SF. Para un edificio de apartamentos elegible de 250,000 pies cuadrados. Una deducción que valía $470,000 en 2022 ahora aumentará potencialmente a $1.25 millones en 2023.
Cualquier edificio multifamiliar de cuatro o más pisos califica. Para ser elegible, los edificios deben reducir los costos de energía y energía. Cualquier costo asociado con su iluminación interior, sistemas HVAC y sistemas de agua caliente en un 50% o más. Califican tanto los edificios existentes que buscan remodelaciones como los nuevos desarrollos.
Otro gran cambio es que ahora, bajo la IRA, los edificios exentos de impuestos ahora son elegibles para recibir la deducción 179D ampliada. Esto beneficiará a cualquiera que sea propietario o socio de desarrolladores de viviendas asequibles. Los REIT también son elegibles ahora. Los expertos esperan que esta legislación específica desencadene una inversión significativa del sector privado en mejoras de la envolvente de edificios y actualizaciones de HVAC.
También puede marcar el comienzo del uso más generalizado de «proptech» que puede monitorear el consumo de energía. Los propietarios de edificios necesitarán estos datos certificados por un ingeniero independiente para confirmar que han cumplido con ciertos objetivos de reducción de energía.
Créditos Fiscales para Equipos de Carga de Vehículos Eléctricos
Los vehículos eléctricos son cada vez más populares, y lo serán cada vez más a medida que los estados adopten programas de “Vehículos de cero emisiones”. En el que hay 13 estados que ya lo han hecho.
El IRA amplió y modificó el Crédito de Propiedad para el Reabastecimiento de Combustible de Vehículos de Combustible Alternativo. Ese es un crédito fiscal del 30% que se puede aplicar a la infraestructura de carga de vehículos eléctricos. El crédito fiscal tiene un valor de hasta $ 100,000 por artículo de propiedad.
Esto es particularmente beneficioso para los propietarios multifamiliares con visión de futuro que ven las estaciones de carga EV como una necesidad. Los consumidores de hoy (particularmente los Millennials y los inquilinos de la Generación Z) tienden a mostrar lealtad a las marcas con conciencia ambiental. Los propietarios que quieran atraer a este grupo demográfico no tendrán más remedio que integrar cargadores EV en sus propiedades.
Créditos Fiscales 45Q para Proyectos CCUS
La IRA también aumentó el valor de los créditos fiscales. Aquellos que pueden usarse para proyectos de captura, utilización y secuestro de carbono (CCUS). Esto beneficia significativamente a las nuevas construcciones multifamiliares. IRA estipula que los proyectos de captura de carbono que comiencen a construirse en los próximos 10 años son elegibles para créditos fiscales 45Q.
Anteriormente, los proyectos de CCUS podían recibir créditos fiscales por valor de $50/tonelada de CO2 capturada. El IRA ha aumentado eso a entre $ 85 / tonelada y $ 180 / tonelada. Los desarrolladores deberán capturar al menos 12,500 toneladas métricas para calificar para los créditos fiscales (frente a las 25,000 TM anteriores). Este umbral puede alcanzarse a nivel de edificio o agregarse a través de una cartera.
Por primera vez, el IRS permitirá transferir créditos 45Q a un tercero. Esto permitirá a los desarrolladores inmobiliarios monetizar los créditos si así lo desean. Es posible que los créditos fiscales 45Q no hayan estado en el radar de los desarrolladores multifamiliares anteriormente. Esto se debe a que la captura de carbono generalmente se asocia con servicios públicos y otros productores directos de carbono.
However, new technology and advances in building materials have made carbon capture more relevant to both new and existing buildings. A medida que más desarrolladores busquen «volverse ecológicos», incentivos como estos resultarán valiosos.
Depreciación acelerada y de bonificación
Además de los beneficios de impuestos directos de la IRA descritos anteriormente, existen beneficios tangenciales relacionados con la depreciación. Según la legislación federal, un propietario que compra un nuevo edificio de eficiencia energética o realiza modificaciones energéticas completas a los edificios existentes. Puede depreciar el costo de esas mejoras en el primer año de propiedad.
Por lo general, sería necesario distribuir la depreciación de esos gastos de capital durante un período de tiempo más largo. Sin embargo, por ahora, los propietarios pueden tomar una depreciación de «bonificación» para compensar los costos de realizar estas inversiones.
Aquellos que invierten en apartamentos seguramente querrán buscar una depreciación acelerada para estas mejoras de propiedad relacionadas con la sostenibilidad.
Oportunidades para propietarios e inversionistas multifamiliares
El inversionista promedio a menudo pasará por alto la importancia de estos beneficios fiscales. Muchos de los programas parecen demasiado engorrosos para navegar. Sin embargo, los patrocinadores experimentados entienden que cuando ahorran un dólar, significa que tienen otro dólar para devolver a los inversores. Cuanto más puedan ahorrar, más beneficios generarán, que podrán repartir entre los inversores.
En otras palabras, la IRA crea beneficios reales y tangibles para los propietarios de viviendas multifamiliares y sus inversores. Hay más de $ 9 mil millones asignados para reembolsos de energía para el hogar del consumidor. Además de 10 años de ahorros en impuestos para los propietarios que realizan mejoras en el hogar que ahorran energía.
Los beneficios de este enfoque serán particularmente significativos en áreas de bajos ingresos. En un intento de perseguir la justicia ambiental. Con casi $ 850 millones reservados para propietarios de viviendas multifamiliares que realizan mejoras de edificios en comunidades desatendidas. Puede haber subvenciones estatales y federales para combinar con los créditos fiscales y reembolsos ofrecidos a través de la IRA.
Sostenibilidad: una buena decisión comercial para los propietarios de viviendas multifamiliares
Los propietarios de viviendas multifamiliares se enfrentan a la presión de «ecologizar» sus propiedades tal como están. Cualquiera que esté realizando renovaciones sustanciales seguramente querrá considerar estas mejoras.
El hecho de que la IRA la haga más asequible hace que estas inversiones sean una obviedad para los propietarios.
Por ejemplo, es posible que algunos desarrolladores ya estén instalando paneles solares y sistemas HVAC de alta eficiencia. Otros podrían estar integrando estaciones de carga EV en sus propiedades.
Ahora pueden ser recompensados económicamente por ser pioneros en el frente de la sostenibilidad.
Los propietarios no solo ahorrarán dinero, sino que también reducirán su huella de carbono. Los propietarios querrán resaltar estas características del edificio cuando anuncien sus propiedades. Especialmente dado lo importante que es la sostenibilidad para la próxima generación de inquilinos más jóvenes.
Crea un ciclo virtuoso: la IRA proporciona incentivos financieros que permiten a los propietarios crear propiedades más sostenibles. La gente quiere vivir en propiedades sostenibles y, a menudo, está dispuesta a pagar una prima para hacerlo. A su vez, los propietarios reducen sus costos operativos y aumentan los ingresos a través de rentas más altas. Hable acerca de un ganar-ganar-ganar!
Conclusión
Sin duda, el IRA tiene muchos matices. Los propietarios deben familiarizarse con las disposiciones específicas relacionadas con la propiedad comercial. Deben usar esta guía cuando evalúen inversiones de capital específicas, particularmente si ya han planificado una renovación significativa.
Por supuesto, es importante consultar siempre primero con su asesor fiscal. Asegúrese de tomar todas las medidas necesarias para garantizar que calificará para los créditos fiscales cuando estén disponibles.
