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En agosto, el Congreso aprobó la Ley de Reducción de la Inflación con poca fanfarria. A menos que estuvieras prestando mucha atención. Es posible que haya asumido que esta legislación tenía como objetivo combatir la inflación y promover las iniciativas sobre el cambio climático.
Sin embargo, la legislación de $738 mil millones contiene una gran cantidad de fondos para programas que afectarán específicamente a los bienes raíces comerciales. Específicamente, los propietarios y operadores de propiedades multifamiliares se beneficiarán de esto.
En este artículo, analizamos cómo la IRA tendrá impactos de gran alcance en la industria multifamiliar.
Fondo
La Ley de Reducción de la Inflación (H.R. 5376) fue promulgada por el presidente Biden en agosto de 2022. La legislación recaudará $738 mil millones y destinará $391 mil millones para financiar varios programas de energía y cambio climático. Muchos de estos programas están directamente relacionados con las mejoras a la propiedad que ahorran energía y, por lo tanto, son de interés para los propietarios de viviendas multifamiliares.
Con los costos de energía alcanzando máximos históricos en 2022. El enfoque en el ahorro de energía se ha convertido en el centro de atención de las comunidades de apartamentos.
- Reducción anual del déficit (con intereses)
- Reducción acumulativa del déficit
- Reducción acumulativa del déficit (suponiendo la extinción de la ACA sin compensaciones)
La IRA incluye una variedad de créditos fiscales. Estas medidas probablemente alentarán a los propietarios y desarrolladores de edificios a realizar mejoras de eficiencia energética. Aquellos que aceleran la descarbonización de los bienes raíces comerciales.
Incentivos específicos para propietarios multifamiliares
La Ley de Reducción de la Inflación tiene una serie de incentivos y programas específicos que los propietarios multifamiliares pueden utilizar. Éstas incluyen:
Crédito fiscal de 45L para viviendas energéticamente eficientes
Sección 45L del IRC actualmente proporciona un crédito fiscal de $2,000 por unidad. Este crédito se otorga a viviendas y apartamentos que cumplen con ciertos criterios de diseño energético eficiente. El crédito fiscal estaba previsto para vencer a finales de este año. Sin embargo, la IRA extendió el plazo para incluir viviendas vendidas o puestas en servicio hasta diciembre de 2032. También aumenta el crédito fiscal a $2,500 en 2023.
Además, aumenta el valor del crédito a $5,000 por unidad tanto para viviendas unifamiliares como multifamiliares. Para ser elegible para el crédito fiscal completo de $5,000, las propiedades deben estar certificadas como unidades “Preparadas para Energía Cero Neto”. Por lo tanto, este crédito fiscal es especialmente valioso para los propietarios multifamiliares que buscan nuevos desarrollos o estrategias de aumento de valor significativo, especialmente aquellos que incluyen certificación LEED y/o designación de Casa Pasiva.
Es importante destacar que la legislación se ha ajustado, asegurando que los desarrolladores multifamiliares puedan aprovechar tanto los créditos fiscales 45L COMO las deducciones 179D (detalladas a continuación).
The Inflation Reduction Act has
a number of specific incentives and programs
that multifamily owners can utilize.
El Crédito Residencial de Energía Limpia
La IRA estableció el Crédito Fiscal de Energía Limpia Residencial. Esto proporciona un crédito fiscal del 30% aplicado al costo de instalar cualquier sistema residencial que utilice tecnología solar, eólica, geotérmica o de almacenamiento en batería para producir electricidad, calentar agua o regular la temperatura.
Para un edificio de apartamentos de más de 200 unidades, este ahorro del 30% puede traducirse en decenas de miles de dólares. Se puede aplicar un crédito adicional del 10% a proyectos ubicados en comunidades de bajos ingresos. También pueden ofrecerse incentivos adicionales si los proyectos utilizan equipos fabricados en los EE.UU.
179D Deducción de impuestos de edificios energéticamente eficientes
Las deducciones fiscales 179D se ampliaron como parte de la IRA. El incentivo existente permite a los propietarios y desarrolladores de multifamiliares reclamar una deducción fiscal sobre edificios y instalaciones energéticamente eficientes. Actualmente, la deducción 179D tiene un valor de $1.88/ft².
A partir de 2023, la IRA aumentará el valor de esta deducción a $5.00/ft². Para un edificio de apartamentos elegible de 250,000 pies cuadrados, una deducción que valía $470,000 en 2022 ahora podría aumentar a $1.25 millones en 2023.
Cualquier edificio multifamiliar de cuatro o más pisos califica. Para ser elegible, los edificios deben reducir los costos de energía y electricidad. Cualquier costo asociado con la iluminación interior, los sistemas HVAC y los sistemas de agua caliente en un 50% o más. Tanto los edificios existentes que buscan renovaciones como los nuevos desarrollos califican.
Otro gran cambio es que ahora, bajo la IRA, los edificios exentos de impuestos también son elegibles para recibir la deducción 179D ampliada. Esto beneficiará a cualquier persona que sea propietaria o se asocie con desarrolladores de vivienda asequible. Los REIT también son elegibles ahora. Los expertos esperan que esta legislación específica genere una inversión significativa del sector privado en mejoras de la envoltura del edificio y actualizaciones de HVAC.
También puede dar paso al uso más generalizado de la “proptech” que puede monitorear el consumo de energía. Los propietarios de edificios necesitarán que estos datos sean certificados por un ingeniero independiente para confirmar que han alcanzado ciertos objetivos de reducción de energía.
Créditos Fiscales para Equipos de Carga de Vehículos Eléctricos
Los vehículos eléctricos están ganando popularidad y lo harán cada vez más a medida que los estados adopten programas de “Vehículo de Cero Emisiones”. Actualmente, 13 estados ya lo han hecho.
La IRA extendió y modificó el Crédito por Propiedad de Recarga de Vehículos de Combustible Alternativo. Es un crédito fiscal del 30% que se puede aplicar a la infraestructura de carga de vehículos eléctricos. El crédito fiscal puede llegar hasta 100,000 dólares por ítem de propiedad.
Esto es particularmente beneficioso para los propietarios de multifamiliares que piensan en el futuro y ven las estaciones de carga de vehículos eléctricos como una necesidad. Los consumidores de hoy (particularmente los Millennials y inquilinos de la Generación Z) tienden a mostrar lealtad a las marcas ambientalmente conscientes. Los propietarios que desean atraer a este grupo demográfico no tendrán más remedio que integrar cargadores de vehículos eléctricos en sus propiedades.
Developers will need to capture at least
12,500 metric tonnes to qualify for the tax credits
(down from 25,000 MT previously).
Créditos Fiscales 45Q para Proyectos CCUS
La IRA también aumentó el valor de los créditos fiscales. Aquellos que pueden utilizarse para proyectos de captura, utilización y almacenamiento de carbono (CCUS). Esto beneficia significativamente a la construcción de nuevos edificios multifamiliares. La IRA estipula que los proyectos de captura de carbono que comiencen su construcción en los próximos 10 años son elegibles para créditos fiscales 45Q.
Anteriormente, los proyectos de CCUS podían recibir créditos fiscales por valor de 50 dólares/tonelada de CO2 capturado. La IRA ha aumentado esto a entre 85 dólares/tonelada y 180 dólares/tonelada. Los desarrolladores deberán capturar al menos 12,500 toneladas métricas para calificar para los créditos fiscales (reducción desde 25,000 toneladas métricas anteriormente). Este umbral puede cumplirse a nivel de edificio o agregarse en un portafolio.
Por primera vez, el IRS permitirá que los créditos 45Q se transfieran a un tercero. Esto permitirá a los desarrolladores inmobiliarios monetizar los créditos si así lo desean. Los créditos fiscales 45Q pueden no haber estado en el radar de los desarrolladores multifamiliares anteriormente. Esto se debe a que la captura de carbono suele asociarse con servicios públicos y otros productores directos de carbono.
Sin embargo, las nuevas tecnologías y los avances en materiales de construcción han hecho que la captura de carbono sea más relevante tanto para edificios nuevos como existentes. A medida que más desarrolladores buscan “volverse verdes”, incentivos como estos resultarán valiosos.
Depreciación acelerada y de bonificación
Además de los beneficios de impuestos directos de la IRA descritos anteriormente, existen beneficios tangenciales relacionados con la depreciación. Según la legislación federal, un propietario que compra un nuevo edificio de eficiencia energética o realiza modificaciones energéticas completas a los edificios existentes. Puede depreciar el costo de esas mejoras en el primer año de propiedad.
Por lo general, sería necesario distribuir la depreciación de esos gastos de capital durante un período de tiempo más largo. Sin embargo, por ahora, los propietarios pueden tomar una depreciación de «bonificación» para compensar los costos de realizar estas inversiones.
Aquellos que invierten en apartamentos seguramente querrán buscar una depreciación acelerada para estas mejoras de propiedad relacionadas con la sostenibilidad.
Oportunidades para propietarios e inversionistas multifamiliares
El inversionista promedio a menudo pasará por alto la importancia de estos beneficios fiscales. Muchos de los programas parecen demasiado engorrosos para navegar. Sin embargo, los patrocinadores experimentados entienden que cuando ahorran un dólar, significa que tienen otro dólar para devolver a los inversores. Cuanto más puedan ahorrar, más beneficios generarán, que podrán repartir entre los inversores.
En otras palabras, la IRA crea beneficios reales y tangibles para los propietarios de viviendas multifamiliares y sus inversores. Hay más de $ 9 mil millones asignados para reembolsos de energía para el hogar del consumidor. Además de 10 años de ahorros en impuestos para los propietarios que realizan mejoras en el hogar que ahorran energía.
Los beneficios de este enfoque serán particularmente significativos en áreas de bajos ingresos. En un intento de perseguir la justicia ambiental. Con casi $ 850 millones reservados para propietarios de viviendas multifamiliares que realizan mejoras de edificios en comunidades desatendidas. Puede haber subvenciones estatales y federales para combinar con los créditos fiscales y reembolsos ofrecidos a través de la IRA.
Sostenibilidad: una buena decisión comercial para los propietarios de viviendas multifamiliares
Los propietarios de viviendas multifamiliares se enfrentan a la presión de «ecologizar» sus propiedades tal como están. Cualquiera que esté realizando renovaciones sustanciales seguramente querrá considerar estas mejoras.
El hecho de que la IRA la haga más asequible hace que estas inversiones sean una obviedad para los propietarios.
Por ejemplo, es posible que algunos desarrolladores ya estén instalando paneles solares y sistemas HVAC de alta eficiencia. Otros podrían estar integrando estaciones de carga EV en sus propiedades.
Ahora pueden ser recompensados económicamente por ser pioneros en el frente de la sostenibilidad.
Los propietarios no solo ahorrarán dinero, sino que también reducirán su huella de carbono. Los propietarios querrán resaltar estas características del edificio cuando anuncien sus propiedades. Especialmente dado lo importante que es la sostenibilidad para la próxima generación de inquilinos más jóvenes.
The IRA provides financial incentives that allows owners to create more sustainable properties.
Crea un ciclo virtuoso: la IRA proporciona incentivos financieros que permiten a los propietarios crear propiedades más sostenibles. La gente quiere vivir en propiedades sostenibles y, a menudo, está dispuesta a pagar una prima para hacerlo. A su vez, los propietarios reducen sus costos operativos y aumentan los ingresos a través de rentas más altas. Hable acerca de un ganar-ganar-ganar!
Conclusión
Sin duda, el IRA tiene muchos matices. Los propietarios deben familiarizarse con las disposiciones específicas relacionadas con la propiedad comercial. Deben usar esta guía cuando evalúen inversiones de capital específicas, particularmente si ya han planificado una renovación significativa.
Por supuesto, es importante consultar siempre primero con su asesor fiscal. Asegúrese de tomar todas las medidas necesarias para garantizar que calificará para los créditos fiscales cuando estén disponibles.
