¿Qué es la Tasa de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en inglés)?

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Saber si una inversión en bienes raíces es una buena elección es difícil. Incluso los inversores más experimentados a veces toman malas decisiones y pierden dinero. Para tener éxito en la competitiva industria de inversión inmobiliaria, es necesario contar con múltiples herramientas de análisis a disposición.

Una de las fórmulas de análisis de inversión más sencillas de utilizar es la relación de cobertura de servicio de la deuda o DSCR. Esta fórmula básica pero informativa puede ayudarlo a comprender si una propiedad es una inversión sólida. O alternativamente, si es demasiado arriesgado para ser agregado a su cartera.

¡Vamos a analizar qué es la DSCR, cómo se usa y si es la herramienta de análisis adecuada para todas las situaciones!

Relación de cobertura del servicio de la deuda explicada

El ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés) mide qué tan bien una entidad puede pagar sus obligaciones de deuda en función de su flujo de efectivo actual. «Flujo de efectivo» en este escenario se refiere al dinero que está ingresando actualmente en una inversión o empresa a través de ganancias u otros inversores. Sin embargo, esto no es flujo de efectivo proyectado o rentabilidad eventual.

Por ejemplo, imagina una empresa que obtuvo un préstamo de una firma de financiamiento para startups para poner en marcha sus operaciones. El DSCR desglosa cuánto del flujo de efectivo de esa empresa puede ser utilizado para pagar los pagos de deuda a corto plazo. Tales como pagos mínimos más intereses.

O imagine una propiedad de bienes raíces comercial disponible para invertir. El DSCR le indicará si el flujo de efectivo del edificio puede ser utilizado para pagar sus gastos de deuda a corto plazo.

Sin embargo, el DSCR no te dice si una empresa, inversión o individuo puede pagar sus obligaciones de deuda a largo plazo. Se utiliza exclusivamente para determinar si un prestatario puede permitirse realizar pagos de deuda a corto plazo.

¿Por qué es importante la DSCR?

En resumen, el DSCR es una instantánea de la salud financiera a corto plazo de una inversión. Por lo tanto, los prestamistas pueden usar el DSCR para determinar si un prestatario es una buena inversión en su extremo, y los prestatarios pueden usar el DSCR para echar un vistazo a su salud financiera personal y corregir sus procesos si es necesario.

Sin embargo, un bajo DSCR no necesariamente significa que una empresa esté en riesgo de bancarrota. O que una propiedad no es una mala inversión. El DSCR es solo un tipo de medición que se puede realizar.

Además, los prestamistas que evalúan el DSCR de una empresa deben comparar esa proporción con el DSCR de inversiones similares. En aquellos que operan específicamente en la misma industria o capacidad.

En otras palabras, el DSCR es algo subjetivo. Puede y debe usarse junto con otras métricas de bienestar financiero para realizar un análisis en profundidad.

El DSCR para Individuos.

Las personas también pueden necesitar conocer el DSCR de sus niveles de ingresos y deuda al solicitar ciertos préstamos grandes. Por ejemplo, hipotecas. Para finanzas personales, por ejemplo, los bancos pueden utilizar la Relación de Cobertura de Servicio de Deuda (DSCR) para determinar si un prestatario es adecuado para un préstamo hipotecario o cualquier otro tipo de acuerdo de financiamiento.

La DSCR para el Gobierno.

El gobierno también puede utilizar la DSCR como una herramienta de medición financiera. En este contexto, la DSCR mide la cantidad de ganancias por exportaciones que un país necesita para cumplir con sus pagos anuales de principal. Incluyendo los intereses de cualquier deuda externa.

La fórmula de la relación de cobertura del servicio de la deuda

Para utilizar la DSCR en su propio análisis. O para comprender cómo los inversores pueden evaluarle a usted o a su empresa. Es importante que comprenda la fórmula de la DSCR.

El ratio de cobertura del servicio de la deuda, al desglosarse, muestra qué tan bien (o si) una entidad puede pagar sus deudas con su nivel actual de ingresos o flujo de efectivo. Para calcular este ratio, se necesita el ingreso operativo neto y el servicio total de la deuda para la entidad o empresa en cuestión.

La fórmula de la DSCR es:

DSCR

El margen de explotación

Servicio total de la deuda

En esta fórmula, el ingreso operativo neto:

• Ingresos (es decir, ganancias, salarios, etc.) – Gastos operativos específicos (COE) o ciertos gastos operativos.

Nótese que, en este contexto, el ingreso operativo neto no incluye impuestos o pagos de intereses que puedan deducirse de los gastos operativos en otras circunstancias.

Mientras tanto, el servicio total de la deuda es simplemente cualquier obligación actual de deuda que la empresa o entidad tenga que afrontar. Esto incluye los intereses, el capital, los fondos de amortización y/o los pagos de arrendamiento que deben hacerse durante el próximo año o el período de tiempo para el cual se está calculando la DSCR.

Una forma rápida de calcular el servicio total de la deuda es con la siguiente fórmula:

TDS

Interés

Tasa de impuesto

Principal

Ejemplo de cálculo de la relación de cobertura del servicio de la deuda

La mayoría de las personas aprenden haciendo, así que vamos a desglosar un ejemplo de la DSCR en acción.

Supongamos que desea comprar una propiedad de inversión. Por ejemplo, un edificio de alquiler multifamiliar, que produce $600,000 en ingreso operativo neto anual. El servicio de deuda de la propiedad es de $500,000 al año. Al ingresar esos números en la fórmula anterior, se obtiene:

• $600,000 / $500,000 = 1.2 DSCR

Si el DSCR es 1,2, eso significa que la propiedad puede cubrir su deuda total 1,2 veces durante el año actual. Esto supone que las obligaciones de deuda no aumenten.

Naturalmente, un DSCR de menos de 1 no es tan tranquilizador para los prestamistas. Tampoco es una buena proporción para los prestatarios. Imagina la misma propiedad con el mismo ingreso operativo neto anual, pero con un servicio de deuda mayor de $650,000 al año. Al ingresar esos números en la fórmula, se obtiene:

• $600,000 / $650,000 = 0.923 DSCR

Esto indica que el DSCR indica que la propiedad no puede cubrir sus obligaciones de deuda durante el próximo año. Eventualmente, la propiedad necesitará adquirir otro tipo de deuda para cubrir los gastos o tendrá que aumentar su NOI de alguna manera.

¿Qué indica el DSCR a los prestamistas/prestatarios?

En su esencia, el índice de cobertura de servicio de la deuda indica a los inversores si una propiedad, persona o empresa es una buena inversión. Dado, por supuesto, su ingreso operativo neto y los gastos de deuda actuales.

Por ejemplo, una persona que solicita una hipoteca a un banco con un DSCR alto. Digamos, 1.4. Podría ser una buena inversión ya que sus ingresos indican que pueden pagar todas sus deudas actuales más de una vez durante el próximo año. Probablemente tienen un ingreso disponible alto o practican buenos hábitos de ahorro para mantener sus deudas bajo control.

Al otro lado de la moneda, el DSCR también puede indicar a los inversores si una inversión en particular no es una buena idea. Si una empresa tiene un DSCR de 0.8. Esto significa que no genera suficientes ingresos para cubrir sus deudas actualmente. Necesita nuevas inversiones urgentemente, lo que podría llevar a los propietarios de la empresa a tomar medidas drásticas e incluso mentir a los inversores.

Dicho esto, un DSCR bajo no es necesariamente algo malo. Por ejemplo, los inversionistas de startups o los inversionistas ángel a menudo están acostumbrados a invertir en empresas con un DSCR de menos de uno. Para muchas empresas en diversas industrias, lleva bastante tiempo antes de que las ganancias realmente despeguen y antes de que las deudas se vuelvan manejables. Hasta ese momento, estas empresas dependen de inyecciones frecuentes de efectivo para mantenerse a flote.

Debido a estos factores, el análisis DSCR solo llega hasta cierto punto. Los inversores o prestamistas también deben usar el contexto y su propio juicio al determinar si un DSCR es bueno o malo en relación con otras empresas o entidades en la misma situación.

¿Qué es el DSCR “ideal”?

El DSCR «ideal» depende en gran medida del prestamista y el tipo de activo. En general, los prestamistas buscarán un DSCR entre 1,25 y 1,5. A menudo con mucha variación en los extremos superiores e inferiores de este rango.

Al menos, una buena inversión debería generar un 25% más de ingresos de los que se necesitan para pagar sus deudas actuales. Eso demuestra una corriente de ingresos saludable, una buena gestión, buenos hábitos de ahorro, así como otros atributos positivos que pueden hacer que un prestamista tenga más confianza en una inversión o individuo.

Pero recuerde que los DSCR también pueden cambiar a medida que evolucionan las empresas o entidades. Por ejemplo, un inversionista que analiza una propiedad de inversión con un DSCR de 1.1 aún puede decidir invertir en la propiedad si tienen un informe que proyecta que el DSCR debería ser 1.5 dentro del próximo año.

No hay un único DSCR ideal. Depende de la industria, del activo o empresa en cuestión, y otros factores.

Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda vs. Ratio de Cobertura de Intereses

Una herramienta similar al DSCR es la relación de cobertura de intereses. Esto te indica cuántas veces el beneficio operativo de una inversión puede cubrir los intereses que paga por sus deudas en un período específico de tiempo. En la mayoría de los casos, la relación de cobertura de intereses se calcula de forma anual.

La fórmula de la relación de cobertura de intereses es la siguiente:

• ICR = EBIT / Pagos totales de intereses

El EBIT es el beneficio operativo menos los gastos generales y los gastos operativos como alquiler, costo de los bienes o mantenimiento, salarios, servicios públicos, y más. Básicamente, calcula el efectivo disponible para pagar los pagos de intereses después de haber cubierto todos los gastos necesarios.

Como puede ver, el DSCR es un poco más completo que el índice de cobertura de intereses, ya que calcula qué tan bien una inversión puede cumplir con los pagos de capital e intereses en lugar de solo los intereses.

Resumen

En última instancia, el DSCR es una fórmula que vale la pena tener en su bolsillo trasero cuando desea hacer un juicio rápido sobre una propiedad antes de invertir en ella. Sin embargo, recuerde utilizar otras herramientas de análisis de inversiones, incluidas las miradas en profundidad a los flujos de ingresos de una propiedad, las ganancias proyectadas y más, antes de tomar una decisión final.

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