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很难知道房地产投资是否是一个好的选择。 即使是最有经验的投资者有时也会做出错误的决定并赔钱。 要想在竞争激烈的房地产投资行业取得成功，您需要拥有多种分析工具供您使用。
最容易利用的投资分析公式之一是偿债覆盖率或 DSCR。 这个基本但信息丰富的公式可以帮助您了解房产是否是一项可靠的投资。 或者，如果将其添加到您的投资组合中风险太大。
让我们分解一下 DSCR 是什么、如何使用它以及它是否是适用于所有情况的正确分析工具。
偿债覆盖率解释
偿债覆盖率衡量实体根据其当前现金流量偿还债务的能力。 这种情况下的“现金流”是指目前通过利润或其他投资者进入投资或公司的资金。 但是，这不是预计的现金流量或最终盈利能力。
例如，假设一家公司从一家初创融资公司获得贷款以启动其运营。 DSCR 细分了该公司的现金流量中有多少可用于支付短期债务。 例如最低还款额加利息。
或者想象一个可供投资的商业房地产。 DSCR 会告诉您建筑物的现金流量是否可以在短期内用于支付其债务费用。
但是，DSCR 不会告诉您公司、投资或个人是否可以长期偿还债务。 它纯粹用于确定借款人是否有能力支付短期债务。
为什么 DSCR 很重要？
简而言之，DSCR 是一项投资的短期财务健康状况的快照。 因此，贷款人可以使用 DSCR 来确定借款人是否是他们的好投资，而借款人可以使用 DSCR 查看他们的个人财务状况并在需要时纠正他们的流程。
然而，低 DSCR 并不一定意味着公司有破产的风险。 或者说房产是一项糟糕的投资。 DSCR 只是您可以执行的一种测量类型。
此外，评估公司 DSCR 的贷方应根据类似投资的 DSCR 评估该比率。 那些专门从事同一行业或能力的人。
换句话说，DSCR 有点主观。 它可以而且应该与其他财务健康指标结合使用以进行深入分析。
个人 DSCR
在申请某些大额贷款时，个人可能还需要了解其收入和债务水平的 DSCR。 例如，抵押贷款。 例如，对于个人理财，银行可以使用 DSCR 来确定借款人是否适合抵押贷款或任何其他类型的融资协议。
政府的 DSCR
政府也可以使用 DSCR 作为财务衡量工具。 在这种情况下，DSCR 衡量一个国家需要多少出口收入来满足其年度本金支付。 包括任何外债的利息。
偿债覆盖率公式
为了使用 DSCR 进行您自己的分析。 或者了解投资者如何评价您或您的公司。 了解 DSCR 公式很重要。
细分后的偿债覆盖率显示了一个实体可以（或是否）以其当前收入或现金流水平偿还债务。 为了计算这个比率，您需要相关实体或公司的净营业收入和总偿债额。
DSCR 公式为：
DSCR
净营业收入
总债务还本付息在这个公式中，净营业收入：
- 收入（即利润、工资等）——COE 或某些运营费用
请注意，在这种情况下，净营业收入不包括在其他情况下可能从营业费用中扣除的税款或利息。
与此同时，总债务偿还只是公司或实体面临的任何当前债务义务。 这包括在您计算 DSCR 的来年或时间范围内到期的利息、本金、偿债基金和/或租赁付款。
计算总偿债额的一种快速方法是使用以下公式：
TDS
兴趣
税率
主要的计算偿债覆盖率示例
大多数人都是边做边学，所以让我们分解一个 DSCR 的实际例子。
假设您想购买投资物业。 例如，一栋多户出租大楼每年产生 600,000 美元的净营业收入。 该物业的偿债额为每年 500,000 美元。 将这些数字代入上面的公式，你会得到：
- $600,000 / $500,000 = 1.2 DSCR
如果 DSCR 为 1.2，则意味着该物业可以偿还当年总债务的 1.2 倍。 这是假设债务义务不增加。
自然，小于 1 的 DSCR 不能让贷方放心。 对于借款人来说，这也不是一个好的比率。 想象一下具有相同年度净营业收入的同一财产，但每年需要偿还 650,000 美元的更多债务。 将这些数字代入公式，您将得到：
- $600,000 / $650,000 = 0.923 DSCR
这告诉您 DSCR 表明该物业无法偿还明年的债务。 它最终将需要承担另一种类型的债务来支付费用，或者需要以某种方式增加其 NOI。
DSCR 计算器
计算 TDS:
计算 DSCR:
DSCR 告诉贷款人/借款人什么？
偿债覆盖率的核心是告诉投资者财产、个人或公司是否是一项好的投资。 当然考虑到他们目前的净营业收入和债务支出。
例如，某人向具有高 DSCR 的银行申请抵押贷款。 比方说，1.4。 这可能是一项不错的投资，因为他们的收入表明他们可以在明年不止一次偿还所有当前债务。 他们可能有很多可支配收入或养成良好的省钱习惯以减少债务。
另一方面，DSCR 还可以告诉投资者某项投资是否是个坏主意。 如果一家公司的 DSCR 为 0.8。 这意味着它目前没有带来足够的收入来偿还债务。 它急需新的投资，这可能导致公司所有者采取激烈措施，甚至对投资者撒谎。
也就是说，低 DSCR 不一定是坏事。 例如，创业投资人或天使投资人通常习惯于投资 DSCR 小于 1 的公司。 对于各行各业的许多公司而言，利润真正开始增长和债务变得可控之前需要相当长的时间。 在那之前，这些公司依靠频繁的现金注入来维持生计。
由于这些因素，DSCR 分析只能进行到此为止。 在确定 DSCR 相对于处于相同情况的其他公司或实体是好还是坏时，投资者或贷方还必须使用上下文和他们自己的判断。
什么是“理想的”DSCR？
“理想的”DSCR 在很大程度上取决于贷方和资产类型。 一般来说，贷方会寻找 1.25 到 1.5 之间的 DSCR。 通常在此范围的上限和下限有很多变化。
至少，一项好的投资产生的收入应该比偿还当前债务所需的收入多 25%。 这显示了健康的收入流、良好的管理、良好的省钱习惯，以及其他可以使贷方对投资或个人更有信心的积极属性。
但请记住，DSCR 也会随着公司或实体的发展而变化。 例如，如果投资者有一份报告预测明年 DSCR 应为 1.5，则查看 DSCR 为 1.1 的投资物业的投资者可能仍会决定投资该物业。
没有单一的理想 DSCR。 这完全取决于行业、所考虑的资产或公司以及其他因素。
偿债覆盖率与利息覆盖率
与 DSCR 类似的工具是利息覆盖率。 这告诉您在特定时间段内，一项投资的营业利润可以支付多少倍的债务利息。 在大多数情况下，利息覆盖率每年计算一次。
利息保障倍数计算公式如下：
- ICR = EBIT / 总利息支出
EBIT 是营业利润减去管理费用和营业费用，如租金、商品或维护成本、工资、水电费等。 它本质上是计算在处理完所有必要费用后可用于支付利息的现金。
如您所见，DSCR 比利息覆盖率更全面一些，因为它计算的是一项投资能够满足其本金和利息支付的能力，而不仅仅是利息。
概括
最后，当您想在投资房产之前快速判断房产时，DSCR 是一个值得放在口袋里的公式。 但是，在做出最终决定之前，请记住使用其他投资分析工具，包括深入了解房产的收入来源、预计利润等。
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