融资商业房地产的顶级方式

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大多数商业房地产项目，无论是大型还是小型，都会利用某种形式的融资。 投资者通常使用融资来根据其业务计划收购、开发和重新定位房地产。

考虑到大多数商业房地产项目的高成本性质。 赞助商使用的融资金额和类型可以对项目的整体回报产生重要影响。 虽然表面上看似不重要，但利率的小幅变动可能会导致数十万美元的利息支付，这些资金本可以用于项目（或投资者的口袋）。 因此，赞助商必须了解所有潜在的融资工具，并根据项目的具体细节选择最合适的融资方式。

最常见的房地产融资形式

为房地产项目筹集资金是房地产赞助商最重要的工作之一。 在投资者专注于筹集股权的同时，赞助商还必须决定使用多少和何种类型的债务。 以下是房地产融资的最常见形式的概述，包括每种形式的优点和缺点。

传统银行贷款

大多数房地产赞助商会首先通过传统银行寻求融资。 例如美国银行、富国银行或摩根大通银行。 他们还可能联系具有该地区房地产市场专业知识的地区性或本地银行。

传统银行贷款的好处

传统银行贷款的一个优点是可以高度定制化。 这些银行提供有利的定价，并可以支持任何类型的房地产投资，无论产品或商业计划战略如何。 投资者可以利用它们来购买房地产、重新定位房地产，或为批发重新开发和新建项目提供资金。 大多数银行会持有贷款（而不是在二级市场上出售），这使得它们在贷款变更方面更加灵活，以适应业务计划的演变，与其他类型的贷款人相比。

传统银行通常要求在为交易提供融资前，与发起人和团队建立关系。 人们经常称他们为“关系型贷款人”。 他们通常希望发起人在交易中持有重要的股权（高达35%至40%），以确保他们有足够的利益相关。 根据贷款人的不同，他们可能会接受较少的股权作为其他救济措施的交换条件。 然而，作为交换条件，随着关系的发展和扩大，贷款人通常会与借款人一次又一次地合作。

由于严格的监管要求，传统银行通常要求在商业房地产贷款中设定绩效契约并进行报告。 至少，这将要求发起人付出一些努力。 有时，如果借款人未能履行绩效契约，贷款人可能会在贷款期限内减少贷款。

简而言之，传统银行贷款几乎是任何房地产交易的可行解决方案。 此外，当借款人寻求灵活性和优惠利率时，传统银行贷款表现出色。 然而，这也意味着会有一个积极的贷款合作伙伴会密切监测交易。 确保履行所有贷款义务。

机构贷款（房利美/弗雷迪-麦克）。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是两个准公共政府机构，其主要目标是为美国住房市场提供流动性。 这使得机构贷款成为从事多户住宅交易的有吸引力的资本来源。

机构贷款通常只适用于已稳定的物业，限制了它们的广泛使用。 然而，对于那些寻求为稳定的多户住宅项目提供融资的人来说，机构贷款通常是最好的选择。 机构贷款往往在债务市场上提供最优惠的条件。 机构贷款通常与传统银行、人寿保险公司和商业抵押证券（CMBS）贷款竞争。 它们通常也是基于市场和借款人优先考虑的最理想选择。

代理贷款的好处

机构贷款提供了多项优势，例如非追索结构和长期固定利率。 它们通常具有有吸引力的只付利息期，并可能为可负担房屋和特别是环保物业提供借款人激励措施。

这些慷慨的贷款条件是以灵活性为代价的。 机构贷款是证券化的。 因此，即使在业务计划执行过程中发生了变化，借款人也没有能力轻松修改贷款或提前偿还而不受罚款。 此外，机构贷款的核保往往非常严格。 贷款必须符合一定的标准才能够获得资格。

代理贷款是政府支持和使命驱动的，使它们成为COVID-19大流行期间多户家庭借款人最强大的借贷选择。 在这段时间中，代理贷方保持非常活跃，而其他贷方则坐在一旁等待看看疫情会如何发展。

认可的贷方根据代理机构的指导方针发放并审批这些贷款。 这些贷方通常会分担部分贷款风险，并经常持有并为该贷款提供服务。 在国家层面上，一些最著名的代理贷方包括Walker & Dunlop、Berkadia和CBRE。

简而言之，代理贷款是为需要融资稳定的多户家庭物业的人提供的一个强大选择。 然而，在审批和分期偿还期间，这些有吸引力的条件通常会带来较少的灵活性。

商业银行贷款

CMBS贷款代表“商业抵押支持证券贷款”。 金融公司，被称为“传导机构”，起初发放并审批这些贷款，然后将它们进行证券化并出售。

与代理贷款不同，CMBS贷款可以用于任何物业类型。 然而，与代理贷款类似，如果借款人需要为任何目的修改贷款，则CMBS贷款通常提供很少的灵活性。 这是因为CMBS贷款被打包并出售给第三方买家。 发放贷款的贷方通常不会像传统银行那样随着时间的推移继续为该贷款提供服务。

此外，由于CMBS贷款最终会被打包和出售，因此对于借款人和实际被融资的资产的质量的关注较少。 因此，出于各种原因，借款人经常使用CMBS贷款进行传统银行、人寿保险公司或代理贷款公司不融资的交易。 常见的情况是看到CMBS贷款用于二三级市场的物业，拥有不太出色的经营记录或声誉的所有者。

CMBS贷款的条件会随着市场波动而变化，但通常提供长期固定利率，与银行、人寿保险公司和代理贷款公司相比具有竞争力。

人寿保险公司贷款

人寿保险公司贷款，通常称为“lifeco”贷款，类似于传统银行贷款，贷方通常持有和服务该贷款，并寻找符合特定标准的借款人。 因此，人寿保险公司贷款适合声誉良好的借款人，他们想要为位于顶级位置的具有吸引力的物业提供融资。

符合条件的借款人将从灵活的贷款条件中受益，这些条件可以根据需要进行修改，以应对贷款的整个生命周期中的任何问题或业务计划执行中的变化。 人寿保险公司贷款也可以被构建为非追索权贷款，并且如果需要，通常包括一个有吸引力的仅利息期。

它们与传统银行贷款的不同之处在于，人寿保险公司主要希望在稳定的、低杠杆的物业上提供长期融资（通常是10年以上），贷款金额通常不超过物业价值的60%。

人寿保险公司贷款可以用于任何类型的物业，但通常用于稳定的多户住宅、工业、办公和以超市为锚定租户的零售物业。 虽然不常见，但人寿保险公司贷款也可以用于“建造-永久”贷款，即用于融资新建项目的贷款，前提是该项目符合该贷款机构的标准。 通常情况下，这些贷款将被转换为来自人寿保险公司的长期贷款。

债务基金

债务基金通常是寻求向商业房地产项目贷款的私募股权基金。 然而，在最近几年，“债务基金”这个词已经变成了代表任何私人的非传统贷方，包括对冲基金、私人家族办公室、富人和众筹平台，即使该基金不受投资者支持。

虽然债务基金通常提供短期（通常为2-5年）和无追索权贷款。 这些贷款的利率和费用会更高。

另一个债务基金的重要特点是他们通常有经验丰富的房地产专业人员作为贷款人。 与传统贷款人不同，如果借款人无法偿还贷款，债务基金通常愿意接管房地产 因此，债务基金通常愿意承担更多风险。 然而，这种风险对借款人来说是以更高的价格为代价的。

SBA贷款

由美国小型企业管理局（SBA）提供的贷款在讨论融资选择时值得一提。 然而，事实是这些贷款仅适用于计划自主居住其房地产的借款人。

这些贷款最适合例如打算购买房产并在该房产内经营业务的小企业业主。

房地产众筹门户网站

近年来，像CrowdStreet和Fundrise这样的房地产众筹门户网站已成为人们获取房地产交易融资的更流行方式。 这些平台可以用于多种目的。

一些平台提供了自己的债务和股权基金。 其他平台允许赞助商为他们自己的基金筹集资金。 在其他情况下，这些平台可以被赞助商用于为单个房地产项目筹集资金（包括债务和/或股权），就像他们在线下为联合融资项目筹集资金一样。

房地产赞助商通常会利用房地产众筹门户网站来筹集项目所需的一部分资本。 这种额外的资金可以作为传统债务融资的补充，通过其他方式获得。

硬钱贷款人

硬钱贷款人类似于债务基金。 不同之处在于，这些通常是在小地理区域内经营并在较小规模交易上借款的个体贷款人。 许多翻房者和小规模房地产开发商会利用硬钱贷款来进行他们的项目。

对借款人而言，硬钱贷款往往是最后的选择。 这是因为硬钱贷款通常带有较高的利率、更多的点数和费用。 大多数借款人只会在短期情况下使用硬钱贷款。 例如在建筑施工期间或用于快速增值的翻新项目。 然后他们会偿还贷款，并通过更传统的资金来源进行再融资，获得更经济实惠、更长期的贷款。

卖方融资

虽然卖方融资比较罕见。 在买卖双方关系良好的情况下，卖方融资仍然可以是一种很好的融资工具。 卖方融资是指卖方持有房产的借据。 然后，买家会像向传统的贷款机构还款一样，向卖方偿还贷款，而不是向银行偿还贷款。

卖方融资的好处是它高度可定制。 虽然需要满足一些普遍的IRA要求。 卖方融资的唯一限制是双方的创造力和共同协商的内容。

结论

无论您是房地产赞助商还是房地产投资者，熟悉可用的各种融资工具都是很重要的。 从赞助商的角度来看，确定最合适的资金来源可以轻松地影响项目的总体回报。 与此同时，投资者希望知道赞助商对特定项目的融资进行了彻底的尽职调查，因为这可能会相应地影响投资者的回报。

对于一个项目来说，通常会使用不同的融资来源的组合，而不仅仅是一种债务来源。 一如既往，赞助商应该确保将他们的交易提交给多个贷款人进行比较。 仅仅是为了确保他们在当时市场上获得最佳的利率和条件。

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