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Introducción.
Se ha escrito mucho sobre la entrada de capital institucional al mercado inmobiliario. Sin embargo, lo que ha pasado más desapercibido es el dinero que las family offices están invirtiendo en bienes raíces.
Las family offices son un fenómeno relativamente nuevo. Realmente, solo se han popularizado en las últimas décadas. Con el aumento del número de individuos con patrimonios ultra elevados, también ha aumentado su frecuencia.
Estas oficinas son ahora actores principales en el mercado de inversión inmobiliaria. Tienen una influencia especialmente fuerte en el ámbito de la vivienda multifamiliar debido a su abrumadora preferencia por esta clase de activo inmobiliario.
En este artículo, proporcionamos un vistazo detallado a las inversiones inmobiliarias de family office.
¿Qué es una family office?
Las family offices son una forma de organización única y discreta que ha ganado popularidad desde la década de 1980. Estas oficinas administran la riqueza de una o varias familias. Esto puede incluir, pero no se limita a, sus carteras de inversión.
Las oficinas también pueden administrar la riqueza y los activos de sus familias. La mayoría de ellas administran carteras que valen decenas o cientos de millones de dólares cada una.
Estas oficinas están diseñadas para operar de manera discreta. En última instancia, para evitar la publicidad y proteger la privacidad de sus beneficiarios.
Como resultado, la información sobre ellas puede ser bastante limitada.
Según un estudio de 2019, se estimaba que había alrededor de 7.300 family offices en todo el mundo. 3.100 de ellas se encontraban en América del Norte, con un patrimonio neto estimado de al menos $150 millones.
Sin embargo, como inversor, no se puede negar el papel e importancia de estas oficinas. Durante los últimos 10 años, han crecido constantemente en su presencia en el mercado inmobiliario.
Cada vez compiten más con inversores institucionales y empresas de capital privado por acuerdos. Una cantidad significativa de este capital se está invirtiendo explícitamente en propiedades multifamiliares.
Roles y responsabilidades de un Family Office.
Si bien los servicios exactos que ofrece un family office pueden variar, la mayoría proporciona alguna combinación de los siguientes servicios financieros:
- Planificación financiera, incluyendo asesoramiento de inversión y gestión de riesgos.
- Optimización de carteras de inversión en todas las clases de activos.
- Contabilidad detallada e informes periódicos del desempeño de los activos.
- Análisis y gestión de seguros.
- Planificación patrimonial y testamentaria generacional.
- Estrategias para donaciones filantrópicas.
- Gestión de propiedades y activos.
- Asistencia en la compra de propiedades de alto valor (por ejemplo, propiedades e aeronaves).
- Selección de servicios legales.
- Asesoramiento fiscal y cumplimiento normativo.
- Líneas de crédito personales.
- Viajes de negocios y familiares.
Tipos de Family Offices.
Como se mencionó brevemente anteriormente, estas oficinas pueden estructurarse para supervisar la riqueza de una sola familia o varias familias. Sin embargo, existe otro tipo de family office llamado family office externalizado o tercerizado. A continuación, examinamos cada tipo con mayor detalle.
- Oficina unifamiliar (SFO)
Los single-family offices, que a pesar de su nombre no tienen nada que ver con bienes raíces unifamiliares. En su lugar, estas son oficinas que supervisan los activos de una sola familia. Los SFO se utilizan generalmente cuando una familia tiene un patrimonio neto que supera los $100 millones.Algunos expertos han sugerido que a menos que una familia tenga más de $500 millones para gestionar, los costos de administrar un SFO, aproximadamente 1 millón de dólares anuales, son a menudo prohibitivos.— puede que no valgan la pena.)
- Oficina multifamiliar (MFO)
Familias de alto patrimonio neto con al menos $25 millones en activos a menudo se unen a los Multi Family Offices (MFOs) en lugar de crear su propio family office. Los Multi Family Offices (MFOs) tienen equipos de especialistas que pueden trabajar con cada familia en función de sus objetivos y preferencias, y pueden aprovechar la riqueza colectiva del grupo.
Por ejemplo, todas las familias representadas por el MFO pueden invertir juntas en grandes acuerdos. Esto abre la puerta a opciones de inversión más atractivas a las que cada familia individualmente puede que no tenga acceso de otra manera. En términos de coste por familia, los MFOs tienden a ser más asequibles; la mayoría de las oficinas cobran tarifas entre $50,000 y $500,000 por año. Este modelo de costos compartidos atrae a familias que aún desean acceso a servicios personalizados y a una significativa experiencia en inversión.
- Oficina Familiar Externalizada
Una oficina familiar externalizada (OFO). Esto ocurre cuando una persona que representa a una familia es el principal punto de contacto con diferentes profesionales de terceros.
Estos terceros, que pueden ser asesores financieros, contadores, asesores fiscales, abogados, etc., no trabajan solo para la oficina. Proporcionan servicios a la OFO según sea necesario.
Un OFO puede ser sustancialmente más rentable que un SFO o MFO. Sin embargo, los OFO tienen menos control del que tendrían si todos los terceros fueran empleados internos trabajando en roles especializados.
Compañía Holding vs. Oficina Familiar
Los términos «compañía holding» y «oficina familiar» a menudo se usan indistintamente. Sin embargo, son dos entidades únicas. Una oficina familiar es una solución integral de gestión de balances para personas o familias de ultra alto patrimonio neto.
Mientras que una compañía holding es simplemente una cartera de participaciones de capital empresarial. Similar a la de las oficinas familiares. Muchas compañías holding están diseñadas para invertir fácilmente en oportunidades de negocio que surgen. Sin embargo, una compañía holding no proporciona la misma gestión práctica que una oficina familiar.
Inversiones en Bienes Raíces de Oficinas Familiares
Un estudio del 2021 sobre oficinas familiares encontró que el 86% de las oficinas familiares siguen siendo optimistas sobre la economía. Se estima que el 46% de las oficinas familiares norteamericanas indicaron que estarían buscando nuevas oportunidades de inversión en 2022. Muchas de estas inversiones serán en bienes raíces. Menos del 4% de las oficinas familiares indicaron que reducirían sus carteras de bienes raíces.
Esto no sorprende ya que los bienes raíces son la tercera clase de activos más popular para que las oficinas familiares inviertan en ellos. Casi el 80% de estas oficinas invierten en algún tipo de bienes raíces.
Según algunas estimaciones, los bienes raíces representan en promedio el 22.7% de las carteras de inversión de las oficinas familiares.
El sector más popular en el que las oficinas familiares en Norteamérica invierten es en viviendas residenciales y apartamentos multifamiliares (88%). Le siguen las inversiones en oficinas (56%) e industrial/logística (46%). Las clases de activos menos favorables entre las oficinas familiares son el comercio minorista (35%) y los hoteles (29%).
Un estudio de la revista FORE confirma que el tipo de propiedad número uno entre las oficinas familiares son los apartamentos multifamiliares. Su encuesta muestra que el 76,4% de las familias les gusta invertir en esta clase de activos.
Cuando se les preguntó acerca de sus inversiones en bienes raíces, las oficinas familiares dijeron lo siguiente:
Las oficinas son muy desafiantes en este momento, obviamente… Nos enfocamos en los pocos lugares donde se pueden obtener rendimientos de buena calidad en el entorno actual. Y los beneficios fiscales son simplemente tremendos, así que sí, creo que seguiremos asignando recursos.» -CEO de una oficina familiar con sede en Tennessee.
Tenemos una mezcla de inversiones en bienes raíces, y quiero seguir invirtiendo nuestro dinero en bienes raíces.» -Principal de una oficina familiar en California.
«Todavía tenemos varias posiciones de bienes raíces heredadas que hemos mantenido. También hemos sido abordados por varios fondos para invertir en nuevos proyectos. Consideramos proyectos de zonas de oportunidad y decidimos no invertir en ellos. Como muchas oficinas familiares, estábamos muy preocupados por cómo COVID-19 afectaría las valoraciones. Creo que los bienes raíces se vendieron demasiado. Ahora estamos viendo que los precios están repuntando mucho más rápido de lo que cualquiera hubiera esperado, por lo que probablemente deberíamos haber invertido más de lo que lo hicimos.» -Director gerente de una familia de oficina con sede en Massachusetts.
En otras palabras, por las mismas razones por las que las personas están interesadas en invertir en bienes raíces (por ejemplo, beneficios fiscales, resiliencia económica). Así también lo están las oficinas familiares. Estas oficinas también informan que invierten en bienes raíces. A menudo, esto se debe a que es un activo tangible que puede crear un legado para las generaciones futuras.
Cómo las Oficinas Familiares invierten en bienes raíces.
Generalmente, hay cinco formas en que las oficinas familiares invierten en bienes raíces.
1. Máxima exposición a bienes raíces.
Si la familia ha obtenido su riqueza a través de bienes raíces, es probable que también mantengan una alta exposición a ellos. Estas familias tienden a tener una experiencia sólida en bienes raíces.
2. Plataformas internas de bienes raíces.
Hay algunas familias que optan por establecer su propia plataforma de inversión en bienes raíces. La oficina familiar luego administra estas plataformas.
Este es a menudo el caso cuando las familias están interesadas en invertir en bienes raíces, pero no tienen experiencia previa. Estas plataformas generalmente necesitan contratar a expertos para administrar adecuadamente los bienes raíces.
3. Inversiones pasivas en bienes raíces.
Algunas oficinas familiares no tienen la experiencia o capacidad para administrar bienes raíces.
En su lugar, la oficina trabajará con un patrocinador experimentado para invertir de manera pasiva en bienes raíces. Durante esto, el patrocinador supervisa la gestión de la propiedad, proporciona actualizaciones e informes directamente a la oficina de la familia.
Las inversiones iniciales a través de una MFO pueden oscilar entre $250,000 y $5 millones o más, y pueden aumentar una vez que la MFO esté cómoda con el patrocinador.
4. Real estate ETFs y fondos mutuos.
Un pequeño número de familias invierte en fondos cotizados en bolsa (ETFs) y fondos mutuos de bienes raíces.. Estas familias tienden a hacerlo cuando su conocimiento sobre bienes raíces es muy limitado. No obstante, la familia aún desea tener exposición al mercado inmobiliario.
5. Préstamos hipotecarios.
A medida que las tasas de capitalización se han comprimido, cada vez más family offices están realizando préstamos privados de bienes raíces. Se sienten atraídos por la garantía hipotecaria que ofrece la propiedad inmobiliaria. Con las tasas de interés en aumento, los rendimientos pueden ser bastante atractivos.
Un estimado del 31% de las oficinas familiares ha aumentado su préstamo privado en los últimos 12 meses. Debido al aumento en la competencia por los activos. El préstamo privado se ha convertido en un nuevo espacio menos concurrido al que estas oficinas tienden a gravitar.
Conclusión.
Las oficinas familiares controlan billones de dólares en activos, muchos de ellos en el sector inmobiliario. Comprender su estrategia de inversión es importante para los patrocinadores que buscan capital. La dinámica familiar puede influir en cómo se sienten acerca de las clases de activos y el riesgo. Así como también pueden cambiar respecto a mercados específicos.
Lo más importante a tener en cuenta. Los patrocinadores deben comprender que estas oficinas están enfocadas de manera atenta en la preservación de la riqueza de sus clientes. Los patrocinadores que incorporan la preservación del capital en el núcleo de su estrategia empresarial. A menudo se colocan en una buena posición para trabajar con oficinas familiares en el futuro.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto dinero se necesita para iniciar una oficina familiar?
La cantidad necesaria para iniciar una oficina familiar dependerá del número de activos, las necesidades de seguro, la planificación fiscal, la complejidad de la estructura necesaria para la gestión y mucho más. El promedio para una oficina familiar enfocada en las finanzas y de tamaño pequeño es de aproximadamente $50 millones o más. Sin embargo, muchos expertos recomiendan que, sin $500 millones o más, la gestión del costo de administrar una SFO anualmente puede no valer la pena.
¿Los family offices pagan impuestos sobre ganancias de capital?
Los family offices están sujetos a impuestos sobre ganancias de capital en cualquier ingreso de inversión que ganen, al igual que cualquier otra entidad. Sin embargo, pueden aprovechar ciertas estrategias y estructuras fiscales para minimizar su responsabilidad fiscal.
¿Las tarifas de la oficina familiar son deducibles de impuestos?
Esto a menudo dependerá en gran medida de cómo se estructura la oficina familiar. En general, los gastos relacionados con la gestión y preservación de activos generadores de ingresos pueden ser deducibles de impuestos. Sin embargo, el IRS tiene reglas estrictas sobre lo que constituye un gasto comercial válido, y es importante consultar con un profesional de impuestos o un asesor financiero para comprender las implicaciones fiscales de cualquier tarifa de oficina familiar.
La oficina familiar puede estructurarse como una asociación, LLC o corporación para que pueda ser tratada como un negocio con deducciones fiscales. Sin embargo, si la oficina familiar es considerada una «disposición gratuita» por el IRS, entonces las tarifas pueden no ser deducibles de impuestos.
¿Tienen los family offices un deber fiduciario?
Un family office puede tener un deber fiduciario, que es una obligación legal de actuar en el mejor interés del cliente. La naturaleza exacta del deber dependerá del tipo de servicios proporcionados y la relación entre el family office y la familia. Es importante consultar con profesionales legales y financieros para comprender el deber fiduciario de un family office específico.
¿Cuál es el tamaño promedio de una oficina familiar?
Si bien esto puede variar según las necesidades de la familia, desde tan solo 2 hasta alrededor de 350 o más personas, en promedio, una pequeña oficina familiar tiene alrededor de 6 empleados y puede costar entre $1 y $2 millones para operar anualmente. En cuanto a una oficina familiar mediana, dependiendo de los activos que se necesiten administrar, esto puede requerir más de 15 personas para operar, necesitando un presupuesto que oscile entre $3 y $5 millones. Una oficina familiar grande va desde 25 a 30 personas y un promedio de alrededor de $8 a $10 millones. Mientras que algunas de las oficinas familiares más grandes pueden tomar hasta 40 o 50 personas con un presupuesto anual de $14 a $20 millones.
¿Cuánto cuesta mantener una oficina familiar?
El costo de mantener una oficina familiar puede variar ampliamente según factores como el tamaño y la complejidad de los activos de la familia, el número de miembros de la familia involucrados y el nivel de servicios proporcionados. Algunas estimaciones sugieren que el costo de mantener una oficina familiar unipersonal puede oscilar entre el 0,5% y el 2% de los activos activos de la familia bajo gestión, pero podría ser más alto o más bajo dependiendo de las circunstancias específicas. Algunos de los gastos que pueden incurrir en el mantenimiento de una oficina familiar incluyen salarios del personal, alquiler y gastos de oficina, honorarios legales y contables y honorarios de gestión de inversiones.
¿Los family offices invierten en startups?
Los family offices invierten en una multitud de áreas diferentes, incluyendo capital privado, capital de riesgo, oportunidades, bienes raíces comerciales, fondos de cobertura, así como en startups. En 2021, los family offices también invirtieron un récord de $120 mil millones en startups.
