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A diferencia de las acciones, los bonos y los equivalentes de efectivo, que se consideran inversiones «tradicionales». Los inversores han considerado desde hace mucho tiempo a los bienes raíces comerciales como una inversión «alternativa». Hay varias razones para esta clasificación, incluyendo pero no limitado al hecho de que el sector es altamente matizado.
La información sobre activos individuales no siempre está ampliamente disponible en el mercado. Por lo tanto, la gente lo considera «más arriesgado» que otras opciones de inversión. El sector inmobiliario también tiene barreras de entrada notoriamente altas.
Dicho esto, el gobierno federal ha reconocido los riesgos asociados con ser dueño de una propiedad comercial. A su vez, han realizado cambios en el código tributario que convierten a los bienes raíces en una clase de activo altamente ventajosa en términos fiscales para aquellos dispuestos a invertir.
En este artículo, analizamos los beneficios fiscales para los propietarios de propiedades de inversión. Además de los muchos beneficios de ser dueño de una propiedad comercial.
La Deducción por Depreciación
Por mucho, el beneficio fiscal más significativo de ser dueño de una propiedad de alquiler es la capacidad de tomar deducciones por «depreciación». El IRS permite a los inversores deducir «una asignación razonable por agotamiento o desgaste. Esto incluye una asignación razonable por obsolescencia». En otras palabras, aunque el valor de mercado real de una propiedad pueda estar apreciando su valor.
El IRS permite a los inversores deducir una parte de ese valor con la comprensión de que las propiedades eventualmente se deterioran físicamente. La depreciación es una forma para que los inversores compensen los costos de hacer mejoras a la propiedad necesarias para mantener un edificio con el tiempo. Un propietario de una propiedad de alquiler puede usar la depreciación para reducir la cantidad de impuestos que debe sobre los ingresos generados por la propiedad durante ese año.
- Commercial Real Estate – 39 years
- Residential Real Estate – 27,5 years
Los dos métodos que comúnmente se utilizan para depreciar la propiedad de inversión son la depreciación lineal o la depreciación acelerada.
La depreciación lineal
La depreciación lineal es cuando un inversor escribe un porcentaje equivalente de la propiedad cada año. El IRS permite a los propietarios de propiedades residenciales depreciar la propiedad durante un período de 27,5 años. Las propiedades comerciales, como edificios de oficinas o centros comerciales, se consideran que tienen una vida útil de 39 años. Por lo tanto, se deprecian en consecuencia.
La depreciación acelerada
La depreciación acelerada es una forma cada vez más popular para que los inversores recuperen el valor de la depreciación de la propiedad antes en el período de retención. Utilizando lo que se conoce como un «estudio de segregación de costos»,. Un inversor puede cargar el valor de su depreciación en los primeros años de propiedad utilizando lo que se conoce como un «estudio de segregación de costos».
Estudio de segregación de costos
Un estudio de segregación de costos asigna esencialmente una vida útil a cada componente individual del edificio, desde cerraduras y puertas individuales hasta electrodomésticos, sistemas de HVAC y más. Dependiendo de la vida útil restante de cada componente del edificio, un inversor puede depreciar completamente una propiedad en solo unos pocos años en lugar de hacerlo de manera igual durante 27,5 o 39 años.
Hay implicaciones prácticas al utilizar la depreciación acelerada. Por ejemplo, un inversor que invierte $200,000 en una propiedad de inversión y luego acelera la depreciación, puede tomar una deducción de depreciación de $100,000 en el siguiente año. Esto permite que un inversor obtenga un retorno del 50% sobre su inversión de capital inicial después del primer año de propiedad. Esto se suma a cualquier flujo de efectivo u otros dividendos recolectados durante ese período.
Al poner más dinero de vuelta en su bolsillo más temprano, un inversor puede reinvertir ese capital en otra inversión según lo elija.
La Deducción por Depreciación
Algunas cosas a tener en cuenta sobre la deducción por depreciación. Primero, es importante tener en cuenta que la depreciación solo se puede usar para reducir el ingreso generado por la propiedad. Si no hay ingresos generados durante ese período (o si son insuficientes), solo se puede llevar adelante o hacia atrás la deducción por depreciación y aplicarla a los ingresos obtenidos en otros años.
Segundo, solo se puede depreciar la propiedad real. Esto significa que el propietario puede depreciar el valor del edificio y las mejoras físicas en el terreno. Sin embargo, aún no se puede depreciar el valor del terreno en sí mismo.
Finalmente, cuando se vende la propiedad, el IRS puede exigir al propietario que devuelva parte o la totalidad de las deducciones por depreciación tomadas a través de un proceso conocido como «recaptura de depreciación».
La tasa actual de recuperación de depreciación es del 25%. Lo que a menudo es menor que los impuestos que un inversor debería pagar sobre las ganancias de capital si se encuentra en una tasa impositiva más alta.
Deducción por Intereses de Hipoteca
La deducción por gastos de interés hipotecario, a menudo referida simplemente como una deducción por gastos de interés. Esta es una deducción que los inversionistas pueden tomar igual al monto de interés hipotecario que pagan cada año.
Por ejemplo, si un inversionista compra una propiedad de $10 millones con un préstamo de $7 millones. Podrían estar gastando decenas de miles de dólares en pagos de intereses cada año. Supongamos, por ejemplo, que el gasto de intereses hipotecarios es de $8,000 al mes. Eso se traduce en una deducción de gastos de intereses de $96,000 cada año.
Por supuesto, la forma en que se estructuran los préstamos hace que la mayoría de los prestatarios paguen una proporción desproporcionadamente alta de intereses en relación con el capital en la primera mitad de la propiedad. Esto hace que la deducción por gastos de interés sea más valiosa en los primeros años de propiedad ya que los préstamos comienzan a amortizarse.
Enter details to calculate your mortgage interest expense deduction.
To calculate this we divide the maximum debt limit by the remaining mortgage balance, then we take that result and multiply it by the interest paid.
En el transcurso de vida del préstamo, el equilibrio entre el pago de hipoteca y el pago de intereses comienza a invertirse. La cantidad de intereses pagados cada año comienza a disminuir. goes down. En consecuencia, el valor de la deducción por gastos de intereses hipotecarios también disminuirá.
La deducción de gastos de intereses es especialmente valiosa para cualquier persona con una tasa de interés alta. O para aquellos que utilizan préstamos de construcción a corto plazo y más costosos.
Deducciones fiscales de ingresos no hipotecarios
Si bien ser propietario de una propiedad de alquiler puede ser altamente lucrativo, también conlleva muchos gastos. Estos costos se conocen como «deducciones fiscales de ingresos no hipotecarios», y todos ellos también se pueden deducir.
Las deducciones fiscales de ingresos no hipotecarios incluyen, pero no se limitan a, el costo de reparaciones y mantenimiento, gestión de propiedades, facturas de servicios públicos, viajes hacia y desde las propiedades, gastos de marketing, honorarios de abogados y más.
Mejoras de capital a largo plazo. Por ejemplo, las renovaciones importantes de unidades o el reemplazo del techo deben ser depreciados en lugar de deducirse en el año en que ocurrió el gasto.
La Deducción de Ingresos de Negocios Calificados (QBI, por sus siglas en inglés)
En 2017, a través de la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos, el gobierno federal introdujo la deducción de impuestos de «ingresos de negocios calificados» (QBI, por sus siglas en inglés). La deducción QBI, a veces llamada Sección 199A o «deducción del 20% de passthrough», permite a los propietarios de empresas de passthrough deducir hasta el 20% de sus ingresos comerciales calificados.
Aprender a aprovechar la deducción QBI como propietario de una propiedad de inversión puede ser un desafío. Esto se debe a que se considera que las propiedades de alquiler generan «ingresos pasivos». Donde estas actividades pasivas generalmente se excluyen de la definición del IRS de un negocio o comercio calificado.
El IRS requiere que los propietarios de propiedades demuestren que los ingresos generados por la propiedad están relacionados con un negocio y no solo son el retorno de una inversión.
Para calificar para la deducción QBI, una persona o entidad debe poder demostrar (con documentación) que su participación en la propiedad de alquiler es «continua» y «regular». Sus actividades asociadas con la propiedad deben ser con el objetivo de obtener ingresos o beneficios.
Para aquellos que califican, la deducción QBI puede ser significativa. Es igual al 20% del ingreso tributable de la propiedad, calculado antes de la deducción QBI. Menos cualquier ganancia de capital neta. Para los contribuyentes solteros con más de $207,500 en ingresos tributables, la deducción QBI se limita al mayor de 50% de su parte de los ingresos W-2 pagados en el negocio. (O) 25% de su parte de los ingresos W-2 pagados en el negocio MÁS el 2,5% de la propiedad calificada.
La deducción QBI está programada para vencer en 2025. Esto es, por supuesto, a menos que se tome una acción del Congreso para preservar este beneficio fiscal asociado con la propiedad de alquiler.
Pago diferido de impuestos sobre ganancias de capital (intercambio 1031)
Otro beneficio de ser propietario de bienes raíces comerciales es la capacidad de aprovechar lo que se conoce como un intercambio 1031. Usando un intercambio 1031, los inversionistas pueden posponer el pago de impuestos sobre las ganancias de capital si reinvierten los ingresos de la venta en otra propiedad «de tipo similar». Tal como otra propiedad inmobiliaria de igual o mayor valor.
Muchos inversores inmobiliarios utilizarán los intercambios 1031 para seguir haciendo crecer sus carteras de bienes raíces. Esto a menudo retrasa el pago del impuesto sobre ganancias de capital indefinidamente.
Utilizar un intercambio 1031 a menudo es difícil. El uso de un intercambio 1031 a menudo es difícil. El IRS tiene pautas estrictas que deben seguirse estrictamente. Por ejemplo, un inversor solo tiene un tiempo limitado para identificar propiedades de inversión adecuadas y cerrar la operación de compra de esa propiedad para que los ingresos de su venta mantengan su estado de diferimiento de impuestos.
Los inversores que apresuran una venta sin tomar las medidas adecuadas para alinear las piezas necesarias para un intercambio 1031 pueden encontrarse sujetos a facturas fiscales significativas si los ingresos de su venta pierden ese estado de diferimiento de impuestos.
Uno de los principales beneficios de utilizar un intercambio 1031 es que el ahorro fiscal asociado con no tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo permite a los inversores reinvertir en otros activos que les permiten hacer crecer sus carteras de inversión más rápido que si pagaran impuestos después de la venta de cada propiedad individual.
Por ejemplo, un inversor que podría haber enfrentado una factura de impuestos por ganancias de capital de $50,000 puede en cambio utilizar un intercambio 1031 para invertir esos $50,000 en otra propiedad similar (además de los ingresos de venta), lo que le permite ampliar su cartera de alquileres.
Base Escalonada para Beneficiarios
Otro beneficio fiscal asociado con la propiedad de alquiler es que los herederos de una persona a menudo heredarán la propiedad con una base ajustada al valor de mercado.
Consideremos a un inversor que utiliza intercambios 1031 para múltiples transacciones de propiedades. A lo largo de la carrera de inversión de una persona de 30 años, es posible que hayan diferido el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en múltiples ventas. En el proceso, han hecho crecer su cartera de alquileres. Por lo general, si un inversor finalmente vende su propiedad, entonces se vería obligado a pagar algunos o todos los impuestos diferidos sobre las ganancias de capital.
Sin embargo, si esas propiedades se mantienen en un fideicomiso en beneficio de otra persona, entonces cuando el inversor fallece, los beneficiarios heredan la propiedad en lo que se llama una «base ajustada al valor de mercado». Básicamente, el IRS reinicia el valor de la propiedad a las tarifas del mercado. En ese caso, el inversor solo deberá impuestos sobre las ganancias de capital en el aumento del valor por encima de la base ajustada al valor de mercado.
Por ejemplo, un propietario que de otra manera podría haber debido $5 millones en impuestos sobre las ganancias de capital si vendiera su cartera, en cambio puede transferir estas propiedades a sus herederos. Entonces, esas personas pueden vender inmediatamente la propiedad en una base ajustada al valor de mercado sin tener que pagar estos impuestos en absoluto. En otras palabras, los herederos pueden heredar propiedades prácticamente libres de impuestos.
Conclusión
Dado los muchos beneficios fiscales asociados con la propiedad de bienes raíces comerciales, no es de extrañar que esta clase de activos haya crecido en popularidad a lo largo de los años. Los inversores pueden hacer que sus dólares se extiendan aún más aprovechando estos ahorros. En comparación con la inversión en clases de activos tradicionales, como acciones, bonos u otras acciones.
Por supuesto, navegar todos estos beneficios fiscales no es una tarea fácil. Siempre se aconseja a los inversores inmobiliarios que consulten con un CPA o un abogado fiscal. Simplemente para asegurarse de que están siguiendo todas las regulaciones adecuadas al intentar aprovechar estas herramientas de ahorro de costos.
Otra opción es invertir con un patrocinador de bienes raíces calificado. Alguien que pueda ayudar a describir los beneficios fiscales relevantes para los inversores individuales y pasivos. Un patrocinador realizará un seguimiento de todos los ingresos y gastos en nombre de los inversores. Lo que hace que la navegación de estas deducciones sea significativamente más fácil cuando llega el momento de presentar impuestos.
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