Lo que debes saber sobre las Promociones de Patrocinadores Inmobiliarios.

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A pesar de la idea errónea de que todos los patrocinadores inmobiliarios tienen «bolsillos profundos» con amplio acceso al capital. La realidad es que la mayoría solo tiene una fracción de su propio capital invertido en cualquier proyecto inmobiliario. Por lo general, las transacciones inmobiliarias de multifamiliares se financian con una combinación de deuda y capital. Esto se debe a que la mayor parte del capital invertido proviene de inversores pasivos de terceros.

Esos inversores de terceros, o mejor conocidos como socios limitados (LP, por sus siglas en inglés). Esperan recuperar su inversión inicial de capital, así como cierto rendimiento preferido.

Sin embargo, en algún momento, el patrocinador buscará obtener una parte de las ganancias desproporcionadamente más alta. Esto ocurre si son capaces de gestionar un acuerdo de manera que supere las proyecciones de retorno inicial. La gente se refiere a esta parte más grande del pastel como la «promoción del patrocinador».

Este artículo examina cómo los patrocinadores inmobiliarios utilizan incentivos de promoción inmobiliaria para alentar a los desarrolladores. También se analiza cómo mantener alineados los intereses de los inversores de capital.

Cómo los Patrocinadores Inmobiliarios Ganan Dinero.

Existen dos formas principales en que un patrocinador inmobiliario (también conocido como «desarrollador» o «socio general») puede ganar dinero en una inversión en apartamentos.

La primera es a través de una serie de tarifas. Esto incluye, pero no se limita a una tarifa de adquisición, tarifa de gestión de proyectos, tarifa por eventos de capital, tarifa de disposición, entre otras. Por lo general, estas tarifas se calculan como un porcentaje de gastos específicos. Por ejemplo, una tarifa de adquisición que totaliza el 1% del precio de compra de la propiedad.

La segunda forma en que los patrocinadores ganan dinero es a través del reparto de ganancias con sus inversores socios limitados (LP).

Los detalles sobre cómo, cuándo y cuánto beneficio obtendrá el patrocinador son una parte crítica de la cascada de capital en bienes raíces. La cascada de capital en bienes raíces describe detalladamente cómo, cuándo y bajo qué condiciones las partes involucradas reciben sus pagos en cantidades específicas.

Aquí hay un ejemplo muy simple.

Digamos que los socios limitados han invertido el 90% del capital necesario para adquirir y renovar una propiedad multifamiliar. El patrocinador ha invertido el restante 10%. La cascada de capital podría estipular que los socios limitados recogerán el 90% de las distribuciones de flujo de efectivo hasta cierto umbral, por ejemplo, un 8% de tasa interna de retorno (IRR). El patrocinador recogerá el 10% restante. Más allá de ese nivel de retorno, el resultado depende de si el acuerdo involucró un «promotor del patrocinador».

¿Qué es un «Promotor del Patrocinador» en la inversión en apartamentos?

Una de las formas de mantener alineados los intereses de los GP y LPs es estructurar la cascada de capital en bienes raíces de tal manera que incentive al patrocinador a cumplir (o, mejor aún, superar) las proyecciones iniciales de retorno o tasas de umbral. Una manera de hacerlo es utilizando los incentivos a los patrocinadores (sponsor promotes).

El «sponsor promote», también conocido como «interés diferido» en inversiones de capital privado fuera del sector inmobiliario.

Por ejemplo, supongamos que un sindicato de apartamentos planea adquirir un edificio por $3 millones. Están planeando financiar el acuerdo con un préstamo de valor del 65%. El sindicato de apartamentos planea adquirir un edificio por $3 millones. Planea financiar el trato en un 65% del valor del préstamo. El sindicato solo tiene $50,000 de capital propio para invertir en el trato, lo que significa que necesitan recaudar otros $950,000 de inversores de capital privado para tener el $1 millón en capital propio necesario para cerrar.

La cascada se estructura de tal manera que las distribuciones de flujo de efectivo se dividen proporcionalmente al grado de inversión de capital de los inversores hasta un TIR del 8%. En este caso, eso significa que el GP ganará solo el 5% de las ganancias y los inversores LP ganarán el 95% de las ganancias hasta que alcancen la referencia de IRR del 8%.

En este punto, el patrocinador agrega algún tipo de interés promovido. El interés promovido es para compensar al patrocinador por hacer todo el trabajo asociado con el trato. Si la inversión supera el TIR del 8% que se proyectó originalmente. Entonces, el patrocinador buscará una recompensa por sus esfuerzos en alcanzar este hito.

Por lo tanto, el patrocinador dice que tomará un 30% de promoción para cualquier flujo de efectivo por encima y más allá del 8% TIR que se proyectó originalmente.

Esto no es lo mismo que tomar el 30% de las ganancias totales por encima del 8% TIR. En cambio, esto significa que el patrocinador recolectará el 30% de las ganancias de los LPs por encima del 8% de TIR (es decir, el 30% de 95%).

La GP recibe el 30% de las ganancias de los LP por encima del 8% de TIR.

Promoción del patrocinador = 30% x 95% = 28.5% de las ganancias totales por encima del 8% TIR.

Beneficio total del Patrocinador por encima del TIR del 8% = 28.5% + 5.0% = 33.5%

Ahora, ¿por qué un inversor estaría de acuerdo en que el GP tome una mayor parte de sus ganancias por encima de ese umbral? La respuesta es simple: la mayoría de los inversores estarán contentos de que el acuerdo esté generando el 8% de TIR como se pretendía originalmente.

Si un patrocinador es capaz de superar esas proyecciones de rendimiento, los LP seguirán ganando la mayor parte de las ganancias excedentes. Sin embargo, ahora están devolviendo más dinero al patrocinador para compensarlo por ganar más dinero para todos los involucrados.

Avancemos cinco años. Usando el ejemplo anterior, supongamos que el acuerdo ha logrado una TIR del 16%, el doble de lo que se proyectó originalmente. Todo el mundo está realmente feliz con los resultados. Hay más de $1 millón de ganancias extraordinarias al vender la propiedad. So-

¿A dónde va esa ganancia y cómo se divide?

Supongamos que hay $400,000 de ganancia hasta el 8% de TIR y $600,000 de ganancia por encima del 8% de TIR. Así es como comúnmente se dividiría:

$400,000 de ganancia hasta el 8% de TIR:

• El 95% va para los inversores LP = $380,000.

• El 5% va para el GP = $20,000

$600,000 de ganancia por encima del 8% de TIR:

• El 66.5% va para los inversores LP = $399,000

• El 33.5% va para el GP = $201,000

Cuando se utilizan patrocinadores en una inversión, la TIR del proyecto puede verse diferente a la TIR que un inversor realmente ganó. En este caso, el proyecto de apartamentos pudo haber generado una TIR del 16%. Sin embargo, después de tener en cuenta el valor del patrocinador, la TIR de los inversores LP puede ser ligeramente menor, en un 14%.

Recuerde que una TIR del 14% sigue siendo mucho más alta de lo que los inversores LP originalmente esperaban ganar (es decir, un retorno del 8% sobre su inversión). Mientras tanto, el patrocinador habrá obtenido una TIR del 40% basada en su interés promovido. Al final del día, todos ganan.

¿Qué es un Patrocinador Típico?

Las personas pueden estructurar las cascadas de bienes raíces de muchas maneras. Algunas pueden no incluir un «promote» en absoluto. Para aquellos que lo hacen, el «promote» del patrocinador puede variar significativamente según ciertos puntos de referencia.

En el ejemplo anterior, había un «promote» plano del patrocinador: 30% sobre una TIR del 8%. Sin embargo, los acuerdos de bienes raíces más complicados, especialmente aquellos que tienen un valor más alto o tienen muchos inversores, pueden utilizar estructuras de «promote» más complejas.

Por ejemplo, una estructura de cascada de ejemplo podría asumir lo siguiente:

Retorno Preferido = TIR del 8%
TIR del 8% al 11% = «Promote» del 20%
TIR del 11% al 15% = «Promote» del 30%
TIR del 11% al 15% = «Promote» del 30%

Si bien estos números de «promote» pueden parecer significativos, es importante recordar que el propósito del «promote» es incentivar al patrocinador a tomar decisiones que aumenten los rendimientos para la sociedad de explotación en su conjunto y recompensar el rendimiento de la inversión que cumpla o supere las expectativas de retorno.

¿Cómo se relacionan los «promotes» con los retornos en efectivo?

Los inversionistas frecuentemente preguntan si un «promote» se aplicará si experimentan retornos en efectivo mayores de lo esperado. La respuesta es no, no hay conexión entre los «promotes» y los retornos en efectivo.

Es crucial saber que los promotores generalmente basan sus cálculos en excedentes de TIR, no en retornos en efectivo. Por ejemplo, si el retorno preferido es del 8% y el acuerdo genera un retorno en efectivo del 10% en el primer año, no se aplicará ningún interés promovido. Esto es completamente normal.

La razón de esto es que para que un TIR sea positivo, primero se requiere el retorno del capital de los inversores. Esto es muy difícil de lograr en los primeros años del período de tenencia del activo, a pesar de lo impresionantes que puedan ser los retornos en efectivo.

¿Qué es un «Doble Promote» en la inversión inmobiliaria?

Una situación de «doble promote» es algo que los inversores en apartamentos querrán buscar y asegurarse de evitar, ya que es una forma en que el patrocinador «doble-dip» en las ganancias.

En resumen, la mayoría de las empresas conjuntas diseñan la estructura de tal manera que después de que los inversores reciben sus retornos acordados, los patrocinadores (GP) reciben una participación mayor en las ganancias restantes (es decir, el «promote»). Esta estructura resulta en que el GP obtiene una parte mayor de las ganancias en relación con la cantidad original de capital que invirtió en el acuerdo. A su vez, los LP reciben un retorno más bajo que si el GP no estuviera recibiendo un promote.

Las personas también pueden utilizar las promociones con los fondos inmobiliarios, donde tanto el patrocinador como el administrador del fondo inmobiliario reciben una promoción basada en ciertos excesos de TIR. Esto se conoce mejor como una doble-promoción.

Básicamente, un escenario de doble-promoción ocurre cuando un fondo invierte capital de los LP con un patrocinador. Luego, si esa operación tiene un buen rendimiento y supera la tasa de referencia, el patrocinador toma un incentivo, disminuyendo así el flujo de efectivo neto que regresa al fondo. Suponiendo que el flujo de efectivo que vuelve al fondo sigue siendo suficiente para superar los objetivos de TIR, es posible que el gestor del fondo (que a menudo es la misma entidad que el patrocinador) también sea elegible para un promote, lo que reduce aún más los retornos totales de los inversores LP.

En otras palabras, tanto el patrocinador del acuerdo como el gestor del fondo están obteniendo promociones, y a menudo, el patrocinador del acuerdo y el gestor del fondo son una sola entidad, lo que resulta en una «doble inmersión» en las ganancias de los inversores LP.

¿Qué es un «Cross-Promote» en Bienes Raíces Comerciales?

Del mismo modo que se puede utilizar un promotor de patrocinio inmobiliario para recompensar al GP que supervisa una oferta inmobiliaria específica, también se puede aplicar a situaciones de fondos inmobiliarios multifamiliares. Con este último, generalmente se aplica un «cross-promote».

Mientras que un patrocinador puede ganar un promote cuando un trato en particular supera sus benchmarks originales, un cross-promote puede ocurrir cuando un administrador de fondos logra o supera ciertos benchmarks de TIR en todo el portafolio. Los Cross-promotes asumen que no todos los acuerdos en una cartera cumplirán o superarán las expectativas de retorno iniciales. Sin embargo, los patrocinadores de los fondos merecen una recompensa cuando el fondo en su conjunto supera las expectativas del IRR.

En otras palabras, el promote del gestor de fondos se «cruza» con el conjunto de propiedades en lugar de estar vinculado a una propiedad específica.

Ten en cuenta que no todas las estructuras de fondos utilizan «cross-promotes». Algunos fondos de inversión en bienes raíces optarán por utilizar promociones asociadas al rendimiento de propiedades individuales. Algunos fondos de inversión en bienes raíces optarán por utilizar la estructura de cross-promote en su lugar. Depende del administrador del fondo determinar la mejor manera de proceder.

Conclusión

Como se menciona aquí, los incentivos promocionales del patrocinador inmobiliario pueden ser una forma valiosa de mantener alineados los intereses del GP y LP. Además de cobrar tarifas modestas por su trabajo. El patrocinador a menudo sólo quiere ser incentivado por superar las proyecciones de retorno. Esto crea un escenario en el que todas las partes involucradas ganan, y a menudo, la mayoría de los inversores LP están dispuestos a renunciar a cierta ganancia por encima de un umbral determinado si hay más ganancia total para compartir de lo que se anticipó originalmente.

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