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Alinear todas las piezas para un acuerdo de bienes raíces multifamiliar no es tarea fácil. Especialmente cuando el propietario es responsable ante los inversores pasivos que esperan lograr un retorno específico. El patrocinador puede ganar tarifas por su gestión y supervisión de la inversión durante todo su ciclo, que se alinean con cada parte del ciclo de desarrollo.
Este artículo proporciona una mirada más detallada a las tarifas de los patrocinadores de bienes raíces multifamiliares.
El papel del patrocinador en las transacciones de bienes raíces multifamiliares
Existen dos socios principales involucrados en una transacción de bienes raíces multifamiliares. El primero es el socio general (GP), comúnmente conocido como el «patrocinador» o «desarrollador». El patrocinador suele ser alguien o un equipo de personas que tienen una inmensa experiencia en bienes raíces. A menudo son capaces de alinear, gestionar y ejecutar proyectos multifamiliares en nombre de sus inversores.
Aquí hay un gran video que explica en detalle el papel del patrocinador:
Mientras tanto, los socios limitados son inversores pasivos en la transacción. Los inversores pasivos deben esperar pagar alguna combinación de tarifas y/o interés llevado al socio general. Compensándolos por sus muchas responsabilidades como patrocinador del acuerdo.
La pregunta entonces es: ¿cuánto deberían pagar los socios limitados al patrocinador por su tiempo y esfuerzos?
A continuación se presenta un resumen de cómo los patrocinadores ganan dinero. Incluyendo los tipos de tarifas que podrían cobrar como parte de cualquier transacción de bienes raíces multifamiliares.
¿Cómo ganan dinero los patrocinadores de bienes raíces?
Generalmente, hay dos formas en que los patrocinadores de bienes raíces multifamiliares ganan dinero. El primero es a través de tarifas. La mayoría de los patrocinadores cobrarán una variedad de tarifas para compensarlos por arreglar y supervisar una transacción en nombre de los inversores.
Las tarifas que un patrocinador cobra pueden variar del 0,25% al 5%. Esto es para cada actividad del ciclo de desarrollo en la que los patrocinadores incurran en gastos en el curso diario de sus negocios.
Estas suelen estar alineadas con cada actividad en el negocio. Tales como la formación del fondo para cuestiones legales, adquisición, garantía de préstamos, gestión de propiedades, gestión de activos, etc. Algunos patrocinadores cobrarán ciertas tarifas donde otros no lo harán. Los tipos de tarifas se discuten con más detalle a continuación.
La otra forma en que los patrocinadores inmobiliarios ganan dinero en las transacciones de apartamentos multifamiliares es a través del interés llevado (carried interest). El interés diferido es la cantidad de interés (ganancia) que obtiene el patrocinador durante el ciclo de vida del proyecto. Muchos acuerdos tienen diferentes formas de estructurar el interés en la ganancia.
Tipos de Tarifas de Patrocinadores de Bienes Raíces Multifamiliares
Hay muchas tarifas que los inversores pueden ver asociadas con cualquier sindicación de bienes raíces multifamiliares. A continuación se presenta una descripción general de las tarifas más comunes que cobran los patrocinadores de bienes raíces. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no todos los patrocinadores cobrarán cada una de estas tarifas. Las tarifas son verdaderamente específicas del trato y, como tal, los patrocinadores deben evaluar las tarifas asociadas con cada trato en una base de trato por trato.
Tarifa de adquisición
La mayoría de los patrocinadores cobran una tarifa de adquisición cuando cierran en la compra de un edificio de apartamentos multifamiliar. Esta tarifa se utiliza para compensar al patrocinador por todo el trabajo que han realizado antes de la adquisición de un edificio de apartamentos multifamiliares. Estos esfuerzos incluyen la identificación de propiedades, la evaluación de propiedades individuales, la selección del trato más apropiado, la evaluación de ese trato y la organización de la deuda y el capital necesario para financiar el trato.
Una tarifa de adquisición no está destinada a ser sustancial. La tarifa suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de adquisición. Para negocios de multifamiliares en el rango de $10-20 millones, la tarifa generalmente es de alrededor del 2% en promedio.
A company will structure the acquisition fee on a sliding scale that decreases as the purchase price decreases, and investors should anticipate this. En otras palabras, cuanto más caro es el trato, menor es la tarifa de adquisición y viceversa.
Esta tarifa se puede utilizar para reembolsar al patrocinador tanto el tiempo del personal como otros gastos en los que haya incurrido durante el proceso de adquisición. Además de los costos directos incurridos antes de la adquisición. Para ejemplo, viajar hacia y desde la propiedad, y relacionarse con un corredor.
Tarifa de garante
Los inversores normalmente financian la compra de la mayoría de los edificios de apartamentos utilizando tanto deuda como capital. Sin embargo, el tipo, la cantidad y la fuente de la deuda determinan los términos y condiciones del financiamiento. El prestamista puede exigir que el prestatario garantice personalmente el préstamo. En otras palabras, el prestatario debe poner ciertos activos como garantía que el prestamista puede reclamar en caso de que el prestatario incumpla con el pago.
Por lo general, el patrocinador será el responsable de garantizar el préstamo (en lugar de los socios limitados). El patrocinador puede cobrar una tarifa de garantía. Esto a cambio de asumir el riesgo adicional asociado con garantizar personalmente un préstamo.
Tarifa por Evento de Capital
Una tarifa por evento de capital, o a veces referida como una tarifa de refinanciamiento. El patrocinador a menudo cobrará esta tarifa por sus esfuerzos en refinanciar un acuerdo, lo que resultará en que los inversores reciban capital adicional. El valor del nuevo préstamo que se está obteniendo generalmente determina las tarifas por evento de capital, las cuales oscilan entre el 0,25% y el 1%.
La tarifa de gestión de proyectos
En situaciones en las que un activo de multifamilia va a recibir importantes mejoras de capital, una tarifa de gestión de proyectos, también conocida como «tarifa de gestión de construcción», es un evento común. Las mejoras de capital pueden variar desde el desarrollo desde cero, que es posiblemente el tipo más desafiante de desarrollo inmobiliario y, por lo tanto, requiere una supervisión significativa. Ya sea para acuerdos de valor agregado ligero o pesado.
Dependiendo del nivel de supervisión necesaria para los esfuerzos de construcción individuales, la tarifa de gestión de proyectos puede ser más o menos. En general, los inversores de multifamiliares pueden esperar que la tarifa de gestión de proyectos oscile entre el 4% y el 8% del costo total de construcción del proyecto.
A veces, el patrocinador será más específico sobre cómo ha calculado la tarifa. Con la tarifa aplicable solo a los costos directos (como materiales y mano de obra). O solo costos de construcción específicos, como las mejoras para inquilinos.
Esta tarifa es para compensar al patrocinador por el tiempo adicional, el personal y los recursos necesarios para gestionar el esfuerzo de reurbanización.
Tarifa de gestión de activos
Los patrocinadores cobrarán una tarifa separada de gestión de activos por supervisar las operaciones diarias de una propiedad. Si bien muchos edificios de apartamentos multifamiliares tienen gerentes de propiedad en el sitio. El patrocinador, en su papel de gestor de activos, supervisará lo que está haciendo el equipo de gestión de la propiedad. Las responsabilidades incluyen pagar todas las facturas a tiempo, garantizar que las colecciones sean las esperadas, analizar la estrategia de arrendamiento y avanzar en el plan de negocios general.
La tarifa de gestión de activos también cubre una parte de los costos generales del patrocinador. Esos necesarios para gestionar el acuerdo en nombre de los inversores. Esto incluye salarios para analistas responsables de la presentación de informes a los inversores.
Tarifas variables
Las tarifas de gestión de activos tienden a ser algunas de las tarifas variables más importantes. Esto se debe a que una tarifa de gestión de activos se puede calcular de dos maneras. La primera forma se basa en un porcentaje del total de ingresos de una propiedad. En este caso, la tarifa típicamente oscilará entre el 1 y el 3%. En algunos casos, la tarifa de gestión de activos puede basarse en el porcentaje de la equidad invertida. Similar a lo que se esperaría ver en vehículos de capital privado tradicionales o fondos de cobertura.
En situaciones como estas, la tarifa de gestión de activos oscilará entre el 1% y el 2% de todo el capital aportado. Estos dos métodos pueden llevar a cantidades muy diferentes. Especialmente en transacciones de baja apalancamiento o de todo efectivo. Es importante que los inversores entiendan cómo se está calculando la tarifa de gestión de activos.
Tarifa de disposición
Una tarifa de disposición, a veces conocida como «tarifa de salida». Es una tarifa que los patrocinadores cobran al momento de la venta o disposición de un activo multifamiliar. No todos los patrocinadores cobrarán esta tarifa de disposición. Aquellos que lo hacen, generalmente cobrarán una cantidad nominal que oscila entre el 0,25% y el 2,0% del producto bruto de la venta.
La tarifa de disposición está destinada a compensar al patrocinador. La compensación a menudo se debe a la selección de un corredor, la preparación del activo multifamiliar para la venta y el trabajo a través del proceso de debida diligencia del comprador antes de la venta, para finalmente realizar un evento de capital que genere ganancias adicionales para los inversores. Estas tarifas generalmente oscilarán entre el 0,5% y el 1,0% del precio de venta.
Vale la pena señalar que la tarifa de disposición se cobra además de cualquier comisión de venta adeudada al corredor que representa al vendedor durante la venta de la propiedad.
Tarifas de patrocinador vs. Interés llevado
Como se mencionó anteriormente, el interés llevado es la otra forma en que los patrocinadores de bienes raíces obtienen ganancias. El interés llevado es la parte del flujo de efectivo y las ganancias que un patrocinador ganará durante el ciclo de vida de un proyecto.
El interés llevado puede estructurarse de muchas maneras. A veces, la mayor parte de las ganancias se destina a los inversores, especialmente al principio. En otras ocasiones, las ganancias se dividen de manera más equitativa entre el patrocinador y sus socios limitados.
La estructuración de la participación en las ganancias es relevante para los inversores por varias razones. Es especialmente importante en lo que respecta a las tarifas de los patrocinadores de bienes raíces. Si el flujo de efectivo y las ganancias están más ponderadas hacia los inversores pasivos. Entonces es razonable que los patrocinadores aboguen por tarifas más altas y mayores, tanto al principio como a lo largo del camino.
En los acuerdos con una división más equitativa del flujo de caja y las ganancias entre el patrocinador y los inversores en el lado del interés llevado. Los inversores deben esperar ver menos y menores tarifas cobradas por el patrocinador.
Honorarios de Patrocinadores de Bienes Raíces: Lo que los Inversionistas de Multifamiliares Deben Considerar
Antes de invertir en un edificio de apartamentos multifamiliar, a través de un sindicato o de otra manera. Un inversor querrá examinar de cerca la estructura de tarifas del patrocinador. ¿Qué tarifas están cobrando los patrocinadores, a qué costo y cómo se alinean éstas con los estándares del mercado?
Aquí hay algunas cosas específicas que los inversores en multifamiliares deben considerar:
- ¿Qué tan desproporcionadas son las tarifas del patrocinador? Un patrocinador motivado por las tarifas. Especialmente si esas tarifas se cobran al principio del ciclo de vida del desarrollo. Puede que no esté tan motivado para cumplir y superar las expectativas del plan de negocios. Si un patrocinador sabe que obtendrá un retorno independientemente de su desempeño, debido a estas tarifas, puede conducir inadvertidamente a una falta de alineación de intereses. Idealmente, los inversores querrán ver tarifas más pesadas hacia el final del ciclo de vida de un acuerdo.
- ¿Las tarifas del patrocinador están en línea con los estándares de la industria? Hemos proporcionado algunos rangos generales de lo que un inversor podría esperar que se le cobrara por tarifas específicas. En algunos casos, las especificaciones de un acuerdo pueden requerir tarifas más altas o más bajas, lo que significa que los patrocinadores deberían tener cierto grado de especificidad. Sin embargo, es importante que las tarifas se alineen con lo que otros proyectos de escala similar solicitan en ese mercado local.
- ¿Qué nivel de esfuerzo se requiere del patrocinador para el acuerdo? Los acuerdos que involucran muchas complejidades que hacen que la adquisición o venta del activo sea desafiante, pueden justificar tarifas de adquisición y disposición más altas que otros. Mientras tanto, los acuerdos que requieren construcción significativa u otras estrategias de valor agregado pueden dar más peso a las tarifas de gestión de proyectos o gestión de activos. En cualquier caso, es importante que los inversores examinen la naturaleza del acuerdo. Así como el tipo y nivel de esfuerzo que será necesario por parte del patrocinador. Solo entonces los inversores podrán evaluar si las tarifas corresponden al nivel de esfuerzo requerido.
Conclusión
Cualquier inversor que considere un acuerdo de bienes raíces multifamiliar, ya sea un fondo o una sindicación, querrá primero entender las tarifas que está cobrando el patrocinador. Los patrocinadores merecen ser remunerados por sus esfuerzos. Sin embargo, estos pagos deben ser comparables al nivel de trabajo requerido.
Eventualmente, el grado de tarifas tendrá un impacto en el nivel de ganancias que los inversores pueden esperar obtener. Cuanto más altas sean las tarifas, menos flujo de efectivo quedará para ser distribuido entre todas las partes involucradas. Encontrar el equilibrio adecuado de tarifas puede ser difícil. Sin embargo, es importante asegurarse de que los intereses sigan alineados a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
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