Proceso de flujo de ofertas de 5 pasos para adquisiciones fuera del mercado.

Tabla de contenidos

Inversores activos de bienes raíces que se encuentran o están avanzando hacia el segmento de viviendas multifamiliares (MFH) de gran tamaño (100+ unidades). A menudo, se pueden encontrar buenas ideas sobre cómo obtener oportunidades de adquisición fuera del mercado. La mayoría de las listas de «los cinco mejores consejos para adquisiciones de multifamiliares» probablemente incluyen alguna variación de estas sugerencias:

1. Desarrollar tus contactos en la industria
2. Unirse a foros y grupos en línea
3. Investigar los datos de propiedades del condado y otros registros públicos.
4. Conducir alrededor y mantener los ojos abiertos.
5. No seas tímido al hacer llamadas en frío.

Si bien estos son buenos consejos. Lo que no hemos visto ni oído es un verdadero proceso de flujo de ofertas de adquisición de multifamiliares fuera del mercado. Durante los últimos años, hemos perfeccionado nuestros esfuerzos en un proceso de flujo de ofertas de 5 pasos, que vamos a compartir contigo. Pero primero, un poco de contexto:

Al igual que muchos inversores activos en bienes raíces, el fundador de Smartland, Vadim Kleyner, comenzó en el negocio de renovación para alquilar de casas unifamiliares (SFR) con la compra de una sola casa. De hecho, fue uno de los primeros en construir un negocio de SFR a gran escala. En 2014, vendió una parte sustancial de esos activos para enfocarse en propiedades de inversión multifamiliares bajo la marca Smartland.

Smartland es más que un inversor en bienes raíces. Nuestros servicios internos incluyen construcción, diseño arquitectónico, gestión de propiedades y marketing, y eso dictó nuestro enfoque en agregar valor y oportunidades dentro del espacio MFH.

Esto es lo que buscamos:

• Propiedades con más de 100 unidades.
• Calificaciones actuales de propiedad de C a D.
• Calificaciones de ubicación de propiedad de A a C.
• Renta un 15% o más por debajo del mercado
• Oportunidades para agregar comodidades comunitarias.

Inicialmente nos enfocamos en nuestro mercado local del Gran Cleveland. Sin embargo, estamos seguros de que nuestra estrategia y proceso de flujo de ofertas se traducirá en muchos otros mercados. Por supuesto, es posible que debas ajustar nuestro proceso de flujo de ofertas para la adquisición de multifamiliares para que se ajuste mejor a tus objetivos y situación. Por ejemplo, si no tienes tu propia capacidad de construcción y renovación, o no tienes un buen socio en ese ámbito, el objetivo del 15% por debajo del mercado puede ser demasiado agresivo.

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1. Buscando ofertas

En primer lugar, comienza buscando propiedades con rentas un 15% o más por debajo del mercado en una MSA, código postal o submercado determinado. Utiliza Yardi, Costar, LoopNet, Zillow, MRI y/u otras fuentes para búsquedas y datos.

Establece un radio y busca todas las propiedades dentro de esa área. Calcula la renta general promedio y adquiere todas las propiedades cuyas rentas estén por debajo de ese promedio por el margen que hayas establecido para ti mismo. Esas son las propiedades objetivo.

Verifique la propiedad en el sitio web del condado para asegurarse de que la propiedad registrada en la base de datos sea legítima y que la información de contacto sea correcta.

2. Llegar a los prospectos

Este es un buen momento para ponerse en los zapatos de las personas con las que espera hablar. En esta situación, quieres tener una conversación amistosa, no recibir una respuesta brusca de «No estoy interesado. Adiós». ¿Cuáles son sus intenciones?

Quizás simplemente no han tenido tiempo de listar la propiedad. Quizá se sientan obligados a hacer algunas mejoras antes de ponerlo en el mercado. Es muy importante recordar que no hay que ser insistente. Si no están interesados, programe un recordatorio para volver a contactarlos dentro de un año.

Si hay una dirección de correo electrónico, envíe un correo electrónico primero. Introdúcete y también indica que deseas hacer una oferta por la propiedad. Comparta que tiene financiamiento y que le encantaría programar una reunión.

Si no recibe respuesta dentro de 3-4 días, llame al número de contacto. Si no puede comunicarse con ellos por teléfono, haga un seguimiento por correo electrónico. Invítelos a una taza de café.

Resumiendo, no te desanimes por las rechazos. Mantén la persistencia, sigue enviando correos electrónicos y sigue llamando.

3. Análisis de estados de resultados

Si la parte muestra interés en vender, envíeles un acuerdo de confidencialidad (NDA). Esto es para asegurarles que no se divulgará ninguna de su información. A continuación, pídale el registro de alquiler más actualizado de la propiedad, el estado de ingresos de los últimos 12 meses (T12) y el estado de ingresos completo del último año.

Cuando se revisa la lista de rentas, se debe verificar la tasa de ocupación actual, la mezcla y el tamaño de las unidades, y la renta promedio para cada tipo de unidad. Basándose en esa información, calcule el precio promedio por pie cuadrado tal como está.

Ahora, recopile los datos de alquiler comparables de las propiedades en el submercado para estimar cuánto puede aumentar potencialmente los alquileres. Esto ayudará a validar ante los inversores que los alquileres deseados que se proyectan son alcanzables.

Analizar los números del T12 es una excelente manera de proyectar los gastos futuros a partir del rendimiento histórico. Especialmente enfóquese en los gastos de administración de propiedad, servicios públicos, administración, seguros y otras partidas de gastos operativos para identificar posibles áreas de mala gestión en las que pueda aprovechar para reducir gastos y aumentar ganancias.

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4. Cálculo de la tasa de capitalización

Incluso si no puedes identificar inmediatamente oportunidades para reducir los gastos, al menos tienes números precisos para ingresar en tu modelo de análisis financiero. Además, añade un factor de costo de vacantes, generalmente calculado en torno al 7% del ingreso. Ingreso menos Gastos Operativos = Ingreso Operativo Neto, o NOI.

Ahora quieres calcular la tasa de capitalización o tasa de cap. Esta es la proporción entre el ingreso neto operativo de una propiedad y su precio de compra. Además, es un número esencial para evaluar el potencial de ingresos por alquiler de una propiedad y comparar rápidamente la rentabilidad de diferentes propiedades.

Entonces, si has calculado que tu NOI es de $800,000 y estás considerando pagar $10 millones por la propiedad, eso se traduce en una tasa de capitalización del 8,0%. Esa es la rentabilidad anual esperada de tu inversión antes de tomar en cuenta la deuda. Por lo tanto, cuanto más alta sea la tasa de capitalización, mejor para el comprador. Las tasas de capitalización más altas generalmente se correlacionan con propiedades de menor calificación, que se consideran inversiones más arriesgadas.

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Para estimar el pago de servicio de deuda, necesitas proyectar la tasa de interés que podrías obtener de tu banco. Busque la tasa LIBOR a 30 días más 300 puntos básicos (3 puntos porcentuales). El LIBOR es el índice de tasa de interés de referencia más común utilizado para realizar ajustes en las hipotecas de tasa de interés variable.

A continuación, quieres calcular tu flujo de caja neto esperado. Esto te indica qué ganancias puedes obtener de un activo después de cubrir el pago de la deuda. NOI menos Servicio de Deuda = Flujo de Caja Neto. Cuando analizamos adquisiciones potenciales de multifamiliares en Smartland, proyectamos cinco años de estos flujos de efectivo porque nuestro objetivo es vender las propiedades al final de cinco años.

5. Estableciendo el precio de venta

Por último, deberá determinar cuánto quiere vender esta propiedad al final de cinco años. Luego, utilice los datos de ventas de los últimos tres años de su mercado o submercado para determinar con mayor precisión la tasa de capitalización de salida y el precio de salida por unidad que puede esperar realizar. Con ese número, puede calcular su tasa interna de retorno objetivo o TIR.

En términos financieros, la tasa interna de retorno es la tasa de descuento a la cual el valor actual neto de los flujos de efectivo futuros de una inversión es igual a cero. En definitiva, la TIR es la tasa a la que crece el valor de una inversión inmobiliaria. Visto de otra manera, la TIR representa la tasa porcentual ganada en cada dólar invertido durante todo el período que mantenga la propiedad.

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Por ejemplo, si se compró una propiedad de inversión para alquilarla durante cinco años. Los intereses sobre los ingresos de alquiler recibidos durante el primer año se ganan durante los cuatro años restantes. Para el segundo año, se ganan intereses para los próximos tres años; por consiguiente, cada año agrega más intereses ganados.

La suma de los intereses ganados durante el período de cinco años se utiliza para calcular la tasa interna de retorno. Aquí hay tres formas de calcular la TIR en Excel.

En Smartland, asumimos que siempre y cuando podamos alcanzar una TIR de al menos el 17%, podemos cumplir con los objetivos de nuestros inversores para el activo. Por lo tanto, nuestro precio de oferta se basará en lo que podemos pagar por la propiedad que nos permitirá alcanzar nuestros objetivos de inversión.

En este punto, ya tiene todo lo que necesita para redactar su carta de intención y trabajar en la adquisición fuera del mercado de una propiedad multifamiliar. ¡Manos a la obra!

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