Cómo Calcular el Retorno en Efectivo Sobre el Efectivo para Propiedades Multifamiliares

Tabla de contenidos

El mercado está cambiando rápidamente, lo que significa que el análisis financiero y la diligencia debida son cada vez más importantes para los inversores en propiedades multifamiliares. Métricas como la tasa de capitalización (cap rate), la TIR (Tasa Interna de Retorno) y el retorno en efectivo sobre el efectivo (cash-on-cash returns) pueden ser especialmente útiles para los inversores que comparan múltiples propiedades y oportunidades de inversión. Estas métricas ofrecen una instantánea del potencial rendimiento de una inversión. Esto permite a los inversores filtrar las oportunidades y enfocarse únicamente en aquellas que cumplen con sus criterios de inversión específicos.

En este artículo, exploramos el mundo de los «retornos en efectivo sobre el efectivo». Cubrimos cómo calcular esta métrica, compararla con otros indicadores financieros, sus ventajas y desventajas, y formas en que los inversores en propiedades multifamiliares pueden aumentar los retornos en efectivo sobre el efectivo en sus propiedades existentes.

¿Qué es el rendimiento efectivo sobre efectivo en la inversión multifamiliar?

El retorno en efectivo sobre el efectivo, frecuentemente denominado «CoC return», es una métrica financiera que evalúa la rentabilidad de un edificio de apartamentos en la inversión inmobiliaria multifamiliar. Mide el ingreso en efectivo anual antes de impuestos que un inversor recibe de una propiedad multifamiliar, en relación con el efectivo inicialmente invertido en la propiedad.

Cómo calcular el rendimiento efectivo sobre efectivo para propiedades multifamiliares

La fórmula para calcular el retorno en efectivo sobre el efectivo es la siguiente:

Retorno en Efectivo sobre el Efectivo = (Ingreso Operativo Neto / Inversión Total en Efectivo) × 100

Para calcular los componentes individuales, comprenda lo siguiente:

1. El Ingreso Operativo Neto (NOI) es el ingreso generado por la propiedad después de deducir todos los gastos operativos, como honorarios de administración de propiedad, impuestos sobre la propiedad, seguros, costos de mantenimiento y servicios públicos. El NOI es un indicador clave de la capacidad de una propiedad para generar ingresos;
2. La Inversión Total en Efectivo incluye no solo el precio de compra de la propiedad, sino también cualquier gasto de capital adicional, costos de cierre y costos de financiamiento (si se utiliza deuda para adquirir la propiedad).

El resultado típicamente se expresa como un porcentaje. Un retorno en efectivo sobre el efectivo más alto generalmente significa un retorno sobre la inversión más favorable.

¿Por qué los inversores utilizan la rentabilidad efectivo sobre efectivo?

Los inversores utilizan el retorno en efectivo sobre el efectivo para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria y compararla con otras oportunidades de inversión. Les ayuda a determinar si la propiedad está generando suficientes ingresos para cubrir su inversión inicial y proporcionar un retorno razonable (más sobre esto vendrá).

Es importante destacar que el retorno en efectivo sobre el efectivo no tiene en cuenta la apreciación o depreciación potencial del valor de la propiedad con el tiempo. Se centra únicamente en los ingresos actuales generados por la propiedad en relación con la inversión inicial.

Ejemplo de cálculo del rendimiento en efectivo sobre efectivo para propiedades multifamiliares

Veamos un ejemplo sencillo para ver cómo calcularíamos el rendimiento de efectivo sobre efectivo de un edificio de apartamentos:

Suposiciones para el ejemplo:

• Precio de compra de la propiedad multifamiliar: $1,000,000
• Pago inicial: $200,000
• Deuda: $800,000
• NOI anual: $80,000
• Costos adicionales (por ejemplo, costos de cierre, reparaciones, etc.): $20,000
• Inversión total en efectivo: Pago inicial + Costos adicionales = $200,000 + $20,000 = $220,000

Cálculo:

1. Calcular el Flujo de Efectivo Anual:

• Flujo de Efectivo Anual = Ingreso Operativo Neto Anual (NOI) – Servicio de Deuda Anual
• Cuando hay financiamiento involucrado, calcular el Servicio de Deuda Anual (pagos de hipoteca) de la siguiente manera: supongamos que tiene una hipoteca a 30 años con una tasa de interés anual del 4%. Puede utilizar una calculadora de hipotecas o software financiero para determinar el pago de hipoteca anual. Para este ejemplo, supongamos que es de $48,000.

Cash Flow Anual = $80,000 (NOI) – $48,000 (Servicio de Deuda Anual) = $32,000

2. Calcular el Retorno sobre Efectivo Invertido:

Retorno sobre Efectivo Invertido = (Flujo de Efectivo Anual / Total Efectivo Invertido) × 100
Retorno sobre Efectivo Invertido = ($32,000 / $220,000) × 100 = 14.55%

So, en este ejemplo, el retorno sobre efectivo invertido para la propiedad multifamiliar es aproximadamente del 14.55%. Esto significa que por la inversión inicial de $220,000, estás recibiendo un retorno anual del 14.55% del flujo de efectivo de la propiedad, sin tener en cuenta la apreciación de la propiedad u otros factores potenciales.

A continuación, veremos si el 14,55% se considera una “buena” devolución de efectivo sobre efectivo.

Los pros y los contras de utilizar el rendimiento de CoC como métrica financiera

El uso del rendimiento efectivo sobre efectivo (rendimiento CoC) como métrica de inversión en bienes raíces multifamiliares puede ser valioso, pero tiene algunas limitaciones. Estas son algunas de sus ventajas y desventajas:

Ventajas:

• Simplicidad: el rendimiento de CoC es una métrica sencilla y fácil de calcular. Proporciona un porcentaje claro que los inversores pueden utilizar para comparar rápidamente diferentes oportunidades de inversión.
• Centrarse en el flujo de caja: el rendimiento de CoC enfatiza el flujo de caja generado por la propiedad. Esto es particularmente importante en el sector inmobiliario multifamiliar, donde los ingresos por alquiler son la principal fuente de ingresos. Ayuda a los inversores a comprender cuántos ingresos es probable que produzca la propiedad en relación con su inversión inicial.
• Evaluación inicial de la inversión: El retorno de la inversión (CoC) es especialmente útil para los inversores que desean saber qué tan rápido pueden recuperar su inversión inicial en efectivo a través del ingreso generado por la propiedad.Esto es útil para los inversores que desean recuperar su inversión inicial en un corto período de tiempo, digamos de 1 a 3 años.Los inversores con capital más paciente pueden estar dispuestos a recuperar su inversión inicial en un horizonte temporal más largo.
• Evaluación de riesgos: Puede ayudar a los inversores a evaluar el riesgo asociado con una inversión. Rendimientos de CoC más altos a menudo vienen acompañados de niveles de riesgo más altos, aunque esto varía de acuerdo con cada negocio. Depende de las operaciones y gastos de la propiedad.

Aspectos negativos:

• Desventajas: Al retorno de CoC se enfoca únicamente en el aspecto del flujo de efectivo de la inversión.No tiene en cuenta la apreciación potencial de la propiedad, los beneficios fiscales u otros factores que pueden afectar el retorno total de la inversión. En algunos casos, los inversores pueden encontrar que los beneficios fiscales son más lucrativos que el retorno real de CoC. Por lo tanto, podrían decidir invertir a pesar de tener retornos de CoC relativamente bajos.
• Impacto del Financiamiento Variado: El retorno de CoC no tiene en cuenta el impacto del financiamiento (por ejemplo, una hipoteca) en la inversión. Los inversores que utilizan diferentes estrategias de financiamiento pueden tener retornos de CoC variados para la misma propiedad.Esto es especialmente cierto en un entorno de tasas de interés altas, como el que estamos experimentando hoy en día. Además, aumentar los retornos de CoC a menudo requiere un mayor apalancamiento, lo que significa que los inversores ponen menos capital en la adquisición. Esto puede hacer que un acuerdo sea más arriesgado, incluso si aumenta el retorno de CoC.
• Perspectiva a Corto Plazo: El retorno de CoC puede fomentar una mentalidad de inversión a corto plazo.Los inversores pueden priorizar propiedades que ofrecen altos retornos inmediatos, potencialmente pasando por alto oportunidades de crecimiento a largo plazo.
• Variabilidad: El retorno de CoC puede variar de un año a otro según factores como las tasas de ocupación, los gastos y los ingresos por alquiler. Puede que no proporcione una medida estable y predecible del rendimiento de la inversión.
• No adecuado para todas las propiedades: Propiedades multifamiliares con mejoras significativas de capital, potencial para añadir valor, o propiedades en mercados con alto potencial de apreciación pueden no ser adecuadamente representadas únicamente por el retorno de CoC.

Como puedes ver, si bien el retorno de efectivo sobre efectivo es una herramienta útil para evaluar el potencial de ingresos de las inversiones inmobiliarias multifamiliares, no debería ser el único indicador utilizado en el análisis de un inversor. La mayoría de los inversores lo considerarán junto con otros indicadores, como la tasa de capitalización (cap rate) y la tasa interna de retorno (IRR), para obtener una visión integral del potencial de la inversión.

¿Cómo se compara la rentabilidad de efectivo sobre efectivo con otras métricas?

El retorno de efectivo sobre efectivo es uno de varios indicadores financieros utilizados para evaluar inversiones inmobiliarias multifamiliares. Otros indicadores pueden ser utilizados para ofrecer una visión más integral de la rentabilidad potencial de una inversión, aunque cada uno de ellos también tiene sus propias fortalezas y debilidades.

Aquí tienes una comparación del retorno de CoC con otras métricas financieras como la Tasa Interna de Retorno (TIR), la Tasa de Capitalización (Cap Rate) y el Retorno sobre la Inversión (ROI):

• Retorno de Efectivo sobre Efectivo (CoC Return): Como se mencionó anteriormente, el CoC se utiliza para determinar cuánto ingreso se genera en relación con la inversión inicial en efectivo. Es una métrica sencilla que ayuda a los inversores a entender qué tan rápido pueden recuperar su inversión inicial a través del ingreso generado por la propiedad. Sin embargo, no tiene en cuenta el valor temporal del dinero, la apreciación de la propiedad ni las implicaciones fiscales.
• Tasa Interna de Retorno (TIR): La TIR tiene en cuenta el valor temporal del dinero y proporciona una tasa de retorno que considera tanto los ingresos como los egresos de efectivo a lo largo de la vida de la inversión.Refleja la tasa de retorno anualizada de la inversión. El beneficio de usar la Tasa Interna de Retorno (TIR) es que tiene en cuenta el momento de los flujos de efectivo y es una herramienta más integral para evaluar el rendimiento general de una inversión. Sin embargo, su cálculo es complicado y requiere que los inversores hagan suposiciones sobre el rendimiento futuro de la propiedad y su valor al momento de la venta. Además, no proporciona una medida clara del flujo de efectivo a corto plazo.
• Tasa de Capitalización (Cap Rate): La tasa de capitalización mide la relación entre el ingreso operativo neto anual (NOI) de una propiedad y su valor de mercado actual.Es una métrica sencilla que ayuda a evaluar el potencial de ingresos de una propiedad sin considerar el financiamiento. El beneficio es que permite a los inversores realizar comparaciones rápidas entre propiedades al intentar evaluar el potencial de ingresos. Sin embargo, no tiene en cuenta el financiamiento, lo cual puede impactar dramáticamente el potencial de retorno de una propiedad multifamiliar.
• Retorno sobre la Inversión (ROI): A menudo se utiliza el retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) y el retorno sobre la inversión (ROI) indistintamente, pero de hecho son métricas diferentes. El retorno sobre la inversión (ROI) es una métrica más amplia que calcula el retorno general de una inversión, considerando tanto el flujo de efectivo como los cambios en el valor de la propiedad con el tiempo. Proporciona una visión integral de la rentabilidad de la inversión, pero a menudo es más complejo de calcular y no ofrece una separación clara entre el flujo de efectivo y la apreciación de la propiedad.

En la práctica, los inversores en bienes raíces multifamiliares suelen utilizar una combinación de estas métricas al evaluar propiedades individuales, carteras de propiedades y las estrategias comerciales relacionadas con cada una.

¿Qué se considera una buena devolución de efectivo sobre efectivo?

Lo que constituye un retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) «bueno» para inversiones en bienes raíces multifamiliares puede variar según varios factores, incluyendo la ubicación, las condiciones del mercado, los objetivos del inversor y la tolerancia al riesgo.La idea de un buen retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) puede diferir entre inversores.Generalmente, un buen retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) para inversiones multifamiliares se encuentra dentro del rango del 8% al 12%. Sin embargo, es esencial tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• Factores del Mercado Local: Los retornos de efectivo sobre efectivo (CoC returns) pueden variar significativamente de un mercado inmobiliario a otro. En algunos mercados de alta demanda, puede ser más difícil encontrar propiedades con retornos de CoC en el extremo superior del rango, mientras que las propiedades en mercados menos competitivos pueden ofrecer retornos más altos.
• Tolerancia al Riesgo: La tolerancia al riesgo de una persona juega un papel importante en lo que consideran un buen retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return). Algunos inversores pueden priorizar retornos más altos, aunque eso signifique asumir más riesgo, mientras que otros pueden priorizar la estabilidad y un riesgo menor, aceptando un retorno de CoC más bajo.
• Financiamiento y Apalancamiento: La cantidad de apalancamiento (por ejemplo, financiamiento hipotecario) utilizado en la inversión afecta los retornos de efectivo sobre efectivo (CoC returns). Un mayor apalancamiento puede amplificar los retornos si la propiedad tiene un buen desempeño, pero también aumenta el riesgo si la propiedad no cumple con las expectativas del plan de negocios.
• Objetivos de Inversión: Los objetivos de inversión de una persona, como ingresos a corto plazo, apreciación a largo plazo o un equilibrio entre ambos, influirán en lo que consideren un buen retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) en bienes raíces multifamiliares. Alguien que busca ingresos estables podría preferir un retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) más alto, mientras que alguien que invierte con la premisa de la apreciación a largo plazo de la propiedad podría estar dispuesto a aceptar un retorno de CoC más bajo.
• Estado de la Propiedad y Estrategia Comercial: Las propiedades que requieren renovaciones significativas o estrategias de valorización pueden tener retornos de efectivo sobre efectivo (CoC returns) iniciales más bajos, pero tienen el potencial de ofrecer retornos más altos en el futuro a medida que aumenta el valor de la propiedad.
• Tasas de Interés: Las tasas de interés prevalecientes afectan el costo del financiamiento y, por lo tanto, influyen en lo que los inversores consideran un buen retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return). Por ejemplo, en un entorno de tasas de interés altas donde alguien puede obtener retornos del 5-6% en bonos del Tesoro de EE.UU. sin riesgo, los inversores pueden estar buscando retornos de CoC de dos dígitos en inversiones multifamiliares. La correlación entre las tasas de interés actuales y lo que los inversores consideran un retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) aceptable generalmente dicta que un margen aceptable sea de al menos unos cuantos puntos básicos entre ambos.

Si bien los inversores han considerado un retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) del 8-12% como «bueno» en los últimos 10-15 años, el aumento de las tasas de interés podría aumentar el umbral de retorno de CoC para muchos inversores.La mayoría de los inversores compararán lo que pueden ganar en otras inversiones y lo evaluarán en función del riesgo y la liquidez de esas inversiones.En resumen, las tasas de interés y las condiciones del mercado más amplias juegan un papel significativo en definir lo que constituye un retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) «bueno», convirtiéndolo en un objetivo móvil.

Formas de aumentar los rendimientos de CoC en propiedades multifamiliares

Aumentar el retorno de efectivo sobre efectivo (CoC return) de una propiedad multifamiliar implica mejorar los ingresos de la propiedad y reducir sus gastos, al tiempo que potencialmente se aprovecha la inversión de manera más efectiva.A continuación se presentan algunas estrategias para aumentar los rendimientos del CoC de una propiedad:

1. Aumentar el ingreso por alquiler:

• Revisar el mercado local de alquileres y, si está justificado, aumentar los alquileres para igualar las tarifas del mercado.
• Agregar comodidades deseables, como un centro de fitness, cocinas y baños actualizados, o lavandería en la unidad, generalmente permite cobrar alquileres más altos.
• Permitir mascotas y cobrar tarifas o alquiler por mascotas es otra forma de aumentar los ingresos por alquiler.
• Considerar permitir alquileres a corto plazo en sus propiedades. En ciertos mercados, ofrecer unidades como alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb puede generar alquileres más altos, pero esta estrategia puede implicar más gestión y rotación de inquilinos.

2. Reducir las tasas de vacancia:

• Mejorar los esfuerzos de marketing y publicidad para atraer y retener inquilinos.
• Centrarse en las renovaciones de arrendamiento. Aliente a los inquilinos existentes a renovar sus contratos de arrendamiento ofreciéndoles incentivos, como descuentos en el alquiler o mejoras.

3. Eficiencia operacional:

• Considere la posibilidad de administrar propiedades profesionalmente para agilizar las operaciones y reducir las tasas de desocupación. Si ya está utilizando un administrador de propiedades externo, asegúrese de reevaluar su contrato para asegurarse de no pagar una tarifa superior al mercado por los servicios que se brindan.
• Implementar medidas de ahorro de energía para reducir los costos de servicios públicos. La Ley de Reducción de la Inflación del presidente Biden ofrece varios créditos fiscales y otros incentivos para los propietarios que deseen realizar mejoras de sostenibilidad en sus propiedades.
• Enfoquémonos en el mantenimiento preventivo, ya que el mantenimiento regular puede reducir los costos de reparación a largo plazo y mantener satisfechos a los inquilinos.

5. Financiamiento y Apalancamiento:

• Si las tasas de interés han disminuido significativamente o el valor de la propiedad ha aumentado, considere refinanciar para reducir los costos de financiamiento.Nota: cualquier persona que haya refinanciado en los últimos 5 años probablemente tenga una tasa de interés más baja que la disponible hoy en día; sin embargo, es importante para todos los propietarios monitorear los mercados de capitales para determinar si pueden asegurar financiamiento más competitivo a medida que cambian las condiciones del mercado.
• Aumentar el monto de su hipoteca o utilizar otros métodos de financiamiento puede amplificar su retorno sobre el capital invertido (CoC) si los ingresos de la propiedad pueden soportar la deuda.

6. Reducción de Gastos:

• Evaluar y minimizar continuamente los gastos operativos, como las tarifas de administración de propiedades, los costos de mantenimiento y los servicios públicos. Muchos inversionistas en propiedades multifamiliares buscarán implementar sistemas RUBS que ayuden a transferir los costos de servicios públicos a sus inquilinos.
• Explore oportunidades para reducir los impuestos sobre la propiedad y otros impuestos asociados con la propiedad.

7. Mitigación de riesgos:

• Asegúrese de contar con una cobertura de seguros completa para protegerse contra pérdidas inesperadas.
• Planifique para contingencias, como reparaciones inesperadas, para evitar gastos grandes e imprevistos.

Recuerde que aumentar el retorno sobre el capital invertido (CoC) a menudo implica encontrar un equilibrio entre riesgo y recompensa. Altos retornos pueden venir acompañados de mayores riesgos, como supuestos agresivos de apreciación de la propiedad o renovaciones significativas.Asegúrese de realizar un análisis exhaustivo y considere cuidadosamente sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo al implementar estas estrategias.

Conclusión

El retorno sobre el capital invertido (CoC) juega un papel fundamental en alinear las inversiones en propiedades multifamiliares con los objetivos de los inversores, ya sea ingresos inmediatos, apreciación a largo plazo o un equilibrio entre ambos.Los inversores lo utilizan como parte de un conjunto de métricas financieras para evaluar de manera integral el potencial y el rendimiento de las propiedades multifamiliares.Al considerar el retorno sobre el capital invertido (CoC) junto con otros factores relevantes, los inversores pueden formar una comprensión más completa de la viabilidad de la inversión y su alineación con sus objetivos de inversión.