如何计算多户型物业的现金收益率

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市场正在迅速变化，这意味着财务分析和尽职调查对多户型物业投资者变得越来越重要。诸如资本化率 (Cap Rate)、内部收益率 (IRR) 和现金收益率 (Cash-on-Cash Returns) 等指标对投资者在比较多个物业和投资机会时特别有用。 这些指标提供了交易潜在表现的快照，使投资者能够筛选交易，并只关注那些符合其特定投资标准的交易。

在本文中，我们深入探讨“现金收益率”的领域。我们将介绍如何计算这一指标，将其与其他财务指标进行比较，探讨其优缺点，以及多户型物业投资者如何提高现有物业的现金收益率 (CoC Returns)。

什么是多户型物业投资中的现金收益率 (Cash-on-Cash Return)？

现金收益率，通常称为“CoC收益率”，是一种财务指标。它评估多户型房地产投资中公寓楼的盈利能力。它衡量投资者从多户型物业获得的年度税前现金收入，相对于最初投资于该物业的现金。

如何计算多户型物业的现金收益率

计算现金收益率的公式如下：

现金收益率 = （净营业收入 / 总现金投资） × 100

要计算各个组成部分，请了解以下内容：

1. 净营业收入（NOI）是物业在扣除所有运营费用后的收入，这些费用包括物业管理费、物业税、保险、维护成本和公用事业费。净营业收入是衡量物业收入能力的关键指标；
2. 总现金投资不仅包括物业的购买价格，还包括任何额外的资本支出、交易成本和融资成本（如果使用贷款购买物业）。

结果通常以百分比表示。较高的现金收益率通常意味着更有利的投资回报。

为什么投资者使用现金回报？

投资者使用现金收益率来评估房地产投资的盈利能力，并将其与其他交易和投资机会进行比较。 现金收益率帮助他们确定物业是否产生足够的收入来覆盖他们的初始投资，并提供合理的回报（更多内容稍后说明）。

重要的是，现金收益率不考虑物业价值随时间可能的升值或折旧。它仅关注物业当前生成的收入与初始投资的关系。

计算多户房产现金回报的现金示例

让我们通过一个简单的例子来看看如何计算公寓楼的现金回报：

例子的假设条件：

• 多户型物业的购买价格：1,000,000美元
• 首付款：200,000美元
• 贷款：800,000美元
• 年度净营业收入（NOI）：80,000美元
• 额外成本（例如，交易费用，修理等）：20,000美元
• 总现金投资：首付款 + 额外成本 = 200,000美元 + 20,000美元 = 220,000美元

计算：

1. 计算年度现金流量：

• 年度现金流量 = 年度净营业收入 (NOI) – 年度债务还本付息
• 如果涉及融资，计算年度债务服务（按揭付款）如下：假设您有一笔为期30年的按揭，年利率为4%。您可以使用按揭计算器或金融软件来确定年度按揭付款。对于这个例子，假设按揭付款为48,000美元。

年度现金流 = $80,000 (NOI) – $48,000（年度偿债）= $32,000

2. 计算现金回报：

现金收益率 = （年度现金流 / 总现金投资） × 100
现金收益率 = （32,000美元 / 220,000美元） × 100 = 14.55%

因此，在这个例子中，这个多户型物业的现金收益率约为14.55%。这意味着对于初始的现金投资220,000美元，您从物业的现金流中获得了约14.55%的年回报，这并未考虑物业升值或其他潜在因素。

下面我们来看看14.55%的现金收益率是否被认为是“好”的。

使用 CoC 回报作为财务指标的优点和缺点

在多户型房地产中使用现金收益率（CoC回报）作为投资度量标准可能很有价值，但它也有一些局限性。以下是它的一些优缺点：

优点：

• 简单性：CoC回报是一种简单易计算的指标。它提供了一个清晰的百分比，投资者可以用来快速比较不同的投资机会。
• 侧重现金流：CoC回报强调物业产生的现金流。这在多户型房地产中尤为重要，因为租金收入是主要的收入来源。它帮助投资者了解相对于他们的初始投资，物业可能产生多少收入。
• 初始投资评估：CoC回报对于那些想要知道通过物业收入多快能够收回初始现金投资的投资者特别有用。这对于希望在短期内（比如1-3年）收回初始投资的投资者来说非常有用。而那些有更长远资本视角的投资者可能愿意在更长的时间范围内收回初始投资。
• 风险评估：CoC回报可以帮助投资者评估与投资相关的风险。较高的CoC回报通常伴随着较高的风险水平，尽管具体情况因交易而异。这取决于物业的运营和费用情况。

缺点：

• 局限性：CoC回报仅关注投资的现金流方面。它不考虑潜在的物业升值、税收优惠或其他可能影响总投资回报的因素。在某些情况下，投资者可能会发现税收优惠比实际的CoC回报更有吸引力。因此，尽管CoC回报相对较低，他们仍可能选择投资。
• 融资影响的变化：CoC回报不考虑融资（例如按揭）对投资的影响。使用不同融资策略的投资者可能对同一物业的CoC回报有所不同。在当前高利率环境下尤为如此。此外，提高CoC回报通常需要更大的杠杆，这意味着投资者在收购时投入的资本较少。这可能会使交易变得更加风险，即使它增加了CoC回报。
• 短期视角：CoC回报可能会促使投资者采取短期投资思维。投资者可能会优先考虑提供即时高回报的物业，潜在地忽视长期增长机会。
• 变动性：CoC回报可能会因入住率、费用和租金收入等因素而年年有所不同。它可能无法提供稳定、可预测的投资表现衡量标准。
• 不适用于所有物业：具有重大资本改进、增值潜力或位于潜在高升值市场的多户型物业，单独使用CoC回报可能无法准确反映其真实情况。

正如你所见，尽管现金收益率是评估多户型房地产投资收益潜力的有用工具，并且可以成为投资者分析的宝贵组成部分，但它不应该是唯一使用的度量标准。大多数投资者会结合其他指标，如资本化率（cap rate）和内部收益率（IRR），来全面了解投资的潜力。

现金回报与其他指标相比如何？

现金收益率是评估多户型房地产投资的几种财务指标之一。其他指标可以用来提供对投资潜在盈利能力更全面的视角，尽管每种指标都有其优缺点。

以下是现金收益率（CoC回报）与其他财务指标如内部收益率（IRR）、资本化率（Cap Rate）和投资回报率（ROI）的比较：

• 现金收益率（CoC回报）：如上所述，CoC用于确定相对于初始现金投资生成多少收入。这是一个简单的指标，帮助投资者了解通过物业收入多快能够收回初始投资。然而，它不考虑货币的时间价值、物业升值或税务影响。
• 内部收益率（IRR）：IRR考虑货币的时间价值，并提供考虑投资生命周期内现金流入和流出的回报率。它反映了投资的年化回报率。使用IRR的好处在于它考虑了现金流的时间性，并且是评估投资整体表现更全面的工具。然而，它的计算较为复杂，需要投资者对物业未来的表现和退出时的价值做出假设。此外，它不提供对短期现金流的清晰衡量。
• 资本化率（Cap Rate）：资本化率衡量物业年度净营业收入（NOI）与其当前市场价值之间的关系。它是一个简单的指标，帮助评估物业的收入潜力，而不考虑融资。其优势在于，在评估收入潜力时，投资者可以快速比较不同的物业。然而，它不考虑融资因素，而融资可能会显著影响多户型物业的回报潜力。
• 投资回报率（ROI）：人们经常将现金收益率（CoC回报）和投资回报率（ROI）混为一谈，但它们确实是不同的指标。投资回报率是一种更广泛的指标，计算整体投资回报，考虑了随时间变化的现金流和物业价值的变化。它提供了对投资盈利能力的全面视角，但通常计算较为复杂，并且没有清晰地区分现金流和物业升值

实际上，多户型房地产投资者通常在评估单个物业、物业组合以及与每个物业相关的业务策略时，会结合使用这些指标。

什么才算良好的现金回报？

对于多户型房地产投资来说，什么是一个“好”的现金收益率（CoC回报）可以因多种因素而异，包括地理位置、市场条件、投资者目标和风险承受能力。一个投资者对良好CoC回报的理解可能与另一个投资者不同。一般来说，多户型房地产投资的良好CoC回报通常在8%到12%的范围内。然而，需要牢记以下几点考虑因素：

• 地方市场因素：CoC回报可以在不同的房地产市场之间显著变化。在一些高需求的市场中，要找到具有较高CoC回报的物业可能更具挑战性，而在竞争较小的市场中，物业可能提供更高的回报。
• 风险承受能力：个人的风险承受能力在他们认为什么是良好的CoC回报中起着重要作用。一些投资者可能会优先考虑更高的回报，即使这意味着承担更多风险，而另一些投资者可能会优先考虑稳定性和较低的风险，接受较低的CoC回报。
• 融资和杠杆：投资中使用的杠杆（例如按揭融资）的数量会影响CoC回报。如果物业表现良好，较高的杠杆可以放大回报，但如果物业表现不佳，则增加了未达到业务计划预期的风险。
• 投资目标：某人的投资目标，如短期收入、长期升值，或二者兼顾，会影响他们对多户型房地产中何为良好的CoC回报的看法。寻求稳定收入的人可能更倾向于较高的CoC回报，而那些基于长期物业升值前提进行投资的人可能愿意接受较低的CoC回报。
• 物业状况和业务策略：需要进行大量翻新或增值策略的物业可能在初期的CoC回报较低，但随着物业价值的升值，未来可能会有更高的回报潜力。
• 利率：现行利率影响融资成本，因此也会影响投资者对良好CoC回报的看法。例如，在高利率环境下，如果某人可以在无风险的美国国债中获得5-6%的回报，投资者可能会寻求多户型房地产投资中的两位数CoC回报。当前利率与投资者可接受的CoC回报之间的相关性通常决定了两者之间的可接受利差至少为几个百分点。

尽管在过去的10到15年中，投资者可能认为8-12%的现金收益率是“好”的回报，但利率的上升可能会提高许多投资者对CoC回报的门槛。大多数投资者会考量他们在其他投资中的收益，并将其与这些投资的风险和流动性进行权衡。简而言之，利率和更广泛的市场条件在定义何为“好”的CoC回报方面起着重要作用，使其成为一个不断变化的目标。

提高多户住宅 CoC 回报的方法

提高多户型物业的现金收益率（CoC回报）涉及提高物业收入、减少开支，同时可能更有效地利用投资杠杆。以下是一些提高物业CoC回报的策略：

1. 提高租金收入：

• 审查当地租赁市场，如果合理的话，将租金提高到市场水平。
• 增加受欢迎的设施——如健身中心、升级的厨房和浴室，或单元内洗衣设施——通常可以收取更高的租金。
• 允许养宠物，同时收取宠物费用或租金，是增加租金收入的另一种方式。
• 考虑在您的物业中允许短期租赁。在某些市场，通过像Airbnb这样的平台提供短期租赁可以带来更高的租金，但这种策略可能需要更多的管理和周转。

2. 降低空置率：

• 改进营销和广告宣传，以吸引和留住租户。
• 专注于租约续签。通过提供租金折扣或升级等激励措施，鼓励现有租户续签租约。

3. 运营效率：

• 考虑专业的物业管理以简化运营并降低空置率。如果您已经在使用第三方物业管理公司，请务必重新评估他们的合同，以确保您支付的费用不高于市场价。
• 实施节能措施以降低水电费用。拜登总统的《降低通胀法案》为愿意对其物业进行可持续升级的房主提供了多项税收抵免和其他激励措施。
• 专注于预防性维护，因为定期维护可以减少长期维修成本，并保持租户的满意度。

4. 增值策略：

• 战略性评估翻新和升级是否可以大幅提高租金。这可能包括厨房和浴室的升级、更换地板、外部改进或增加新的建筑设施。
• 如果可行，考虑在物业中增加更多单元，这可以增加租金收入。

5. 融资和杠杆：

• 如果利率显著下降或物业价值增加，请考虑重新融资以降低融资成本。请注意：在过去5年内重新融资的任何人可能会比今天的利率低；然而，对所有业主来说，监控资本市场以确定在市场条件变化时能否获得更有竞争力的融资是非常重要的。
• 如果物业的收入能够支持债务，增加抵押贷款金额或使用其他融资方法可以放大您的CoC回报。

6. 降低开支：

• 持续评估和最小化运营成本，例如物业管理费、维护成本和水电费。许多多户型房地产投资者会考虑实施RUBS系统，帮助将水电费用转嫁给他们的租户。
• 探索减少物业税和其他与物业相关的税收的机会。

7. 风险缓解：

• 确保您拥有全面的保险覆盖，以保护免受意外损失。
• 制定应对策略，例如应对意外维修，以避免大额的未计划开支。

请记住，提高CoC回报往往涉及风险和回报之间的平衡。高回报可能伴随着更高的风险，如对物业升值预期过于激进或进行重大翻修。在实施这些策略时，请务必进行彻底的分析，并仔细考虑您的投资目标和风险承受能力。

结论

CoC回报在将多户型投资与投资者的目标（无论是即时收入、长期增值，还是二者的平衡）对齐中起着关键作用。投资者将其作为一套金融指标的一部分，综合评估多户型物业的潜力和表现。通过将CoC回报与其他相关因素结合考虑，投资者可以更全面地了解投资的可行性，以及它与其投资目标的契合度。