如何计算多户型物业的现金收益率

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市场变化迅速，这意味着财务分析和尽职调查对多户住宅投资者来说越来越重要。像资本化率、内部收益率和现金回报率等指标对于比较多个物业和投资机会的投资者尤其有用。这些指标提供了交易潜在表现的快照，使投资者能够筛选交易并专注于符合其特定投资标准的交易。

在本文中，我们深入探讨了“现金回报”这一领域。我们涵盖了如何计算这一指标，将其与其他财务指标进行比较，探讨其优缺点，以及多户住宅投资者如何提高现有物业的CoC回报。

Chinese Simplified: 什么是多户型投资中的现金回报率？

现金回报率，通常称为“CoC回报”，是一个财务指标。它评估了多户住宅房地产投资中公寓楼的盈利能力。它衡量了投资者从多户物业中获得的年度税前现金收入，相对于最初投入的现金。

如何计算多户型物业的现金回报率

计算现金回报率的公式如下：

现金收益率 = (净营业收入 / 总现金投资) × 100

要计算各个组成部分，请理解以下内容：

1. 净运营收入 (NOI) 是在扣除所有运营费用（如物业管理费、房产税、保险、维护成本和公用事业费用）后由物业产生的收入。NOI 是衡量物业创收能力的关键指标。
2. 总投资现金 不仅包括物业的购买价格，还包括任何额外的资本支出、过户费用和融资成本（如果使用债务购置物业）。

结果通常以百分比表示。较高的现金回报率通常意味着更有利的投资回报。

为什么投资者使用现金回报率？

投资者使用现金回报率来评估房地产投资的盈利能力，并将其与其他交易和投资机会进行比较。它帮助他们确定该物业是否产生了足够的收入来覆盖他们的初始投资，并提供合理的回报（后续将进一步讨论）。

重要的是，现金回报率并不考虑物业价值随时间的潜在增值或贬值。它仅关注于相对于初始投资的物业当前生成的收入。

多户型物业现金回报率计算示例

让我们通过一个简单的例子来看看如何计算公寓大楼的现金回报率：

示例假设：

• 多户型物业购买价格：$1,000,000
• 首付款：$200,000
• 债务：$800,000
• 年净营业收入（NOI）：$80,000
• 额外费用（例如，过户费、维修费等）：$20,000
• 总投资现金：首付 + 额外费用 = $200,000 + $20,000 = $220,000

计算:

1. 计算年度现金流：

• 年度现金流 = 年度净经营收入（NOI） – 年度债务服务
• 当涉及融资时，计算年度债务服务（抵押贷款支付）如下：假设你有一笔30年的抵押贷款，年利率为4%。你可以使用抵押贷款计算器或财务软件来确定年度抵押贷款支付。以这个例子为例，假设它是$48,000。

年度现金流 = $80,000（NOI）- $48,000（年度债务服务）= $32,000

2. 计算现金回报率：

现金回报率 = （年现金流 / 总现金投资） × 100
现金回报率 = （$32,000 / $220,000） × 100 = 14.55%

所以，在这个例子中，多户型物业的现金回报率大约为14.55%。这意味着，对于初始现金投资的$220,000，您从物业的现金流中获得14.55%的年回报，而没有考虑物业增值或其他潜在因素。

接下来，我们将看看14.55%是否被认为是一个“好”的现金回报率。

使用 CoC 回报作为财务指标的优缺点

使用现金回报率（CoC 回报）作为多户型房地产投资指标可能很有价值，但它也有一些局限性。以下是其优缺点：

优点：

• 简单性: CoC 回报是一个直接且易于计算的指标。它提供了一个明确的百分比，投资者可以用来快速比较不同的投资机会。
• 关注现金流: CoC 回报强调物业产生的现金流。这在多户型房地产中尤为重要，因为租金收入是主要的收入来源。它帮助投资者了解物业相对于其初始投资可能产生的收入多少。
• 初始投资评估: CoC 回报对那些想知道他们可以通过物业收入多快收回初始现金投资的投资者特别有用。这对于希望在较短时间内（例如 1-3 年）收回初始投资的投资者来说尤其重要。资本较为耐心的投资者可能愿意在更长的时间范围内收回初始投资。
• 风险评估：资本回报率（CoC）可以帮助投资者评估与投资相关的风险。较高的CoC回报通常伴随较高的风险水平，尽管这因交易而异。它取决于物业的运营和费用。

缺点：

• 范围有限：资本回报率（CoC）仅关注投资的现金流方面。它不考虑潜在的物业增值、税收优惠或其他可能影响整体投资回报的因素。在某些情况下，投资者可能会发现税收优惠比实际的CoC回报更具吸引力。因此，他们可能会在CoC回报相对较低的情况下仍然进行投资。
• 融资影响不同：资本回报率（CoC）并未考虑融资（例如，抵押贷款）对投资的影响。使用不同融资策略的投资者可能会对同一物业有不同的CoC回报。在高利率环境下，尤其如此。此外，提高CoC回报通常需要更大的杠杆，这意味着投资者在收购时投入的资本较少。这可能使交易风险更大，即使它提高了CoC回报。
• 短期视角: CoC 回报可能会鼓励短期投资思维。投资者可能会优先考虑那些提供高即时回报的物业，从而可能忽视长期增长机会。
• 变动性: CoC 回报可能会根据如入住率、费用和租金收入等因素而有所变化。它可能无法提供一个稳定、可预测的投资表现衡量标准。
• 并非适用于所有物业: 对于需要重大资本改善、有增值潜力的多户型物业，或者位于高增值潜力市场的物业，仅靠 CoC 回报可能无法准确代表其真实情况。

如您所见，虽然现金回报率是评估多户型房地产投资收入潜力的有用工具，并且可以是投资者分析的重要部分，但它不应是唯一使用的指标。大多数投资者会将其与其他指标（如资本化率和内部回报率）结合使用，以全面了解投资的潜力。

现金回报率与其他指标相比如何？

现金回报率是评估多户型房地产投资的多个财务指标之一。其他指标可以提供对投资潜在盈利能力的更全面视图——尽管这些指标各有其自身的优缺点。

以下是现金回报率与其他财务指标如内部回报率（IRR）、资本化率（Cap Rate）和投资回报率（ROI）的比较：

• 现金回报率 (CoC 回报): 如上所述，现金回报率用于确定相对于初始现金投资所产生的收入。这是一个简单的指标，帮助投资者了解通过物业收入多快可以收回初始投资。然而，它没有考虑货币的时间价值、物业增值或税务影响。
• 内部收益率 (IRR): 内部收益率考虑了货币的时间价值，并提供了一个回报率，考虑了投资生命周期中的现金流入和流出。它反映了投资的年化回报率。使用内部收益率的好处在于它考虑了现金流的时间点，是评估投资整体表现的更全面的工具。然而，它计算复杂，需要投资者对物业的未来表现和退出时的价值做出假设。此外，它不提供短期现金流的明确度量。
• 资本化率 (Cap Rate): 资本化率衡量了物业年净运营收入 (NOI) 与其当前市场价值之间的关系。这是一个简单的指标，有助于评估物业的收入潜力，而无需考虑融资。它的好处在于可以让投资者在评估收入潜力时快速比较不同物业。然而，它没有考虑融资，这可能会对多户型物业的回报潜力产生重大影响。
• 投资回报率（ROI）：人们经常将CoC回报和ROI混用，但这两个指标确实不同。ROI是一个更广泛的指标，计算了投资的总体回报，考虑了现金流和物业价值随时间的变化。它提供了投资盈利能力的全面视图，但通常计算更复杂，并且未能明确区分现金流和物业增值。

在实践中，多户型房地产投资者通常会在评估单个物业、物业组合以及与每个物业相关的商业策略时，使用这些指标的组合。

什么算是一个好的现金回报率？

什么构成“良好”的现金回报率（CoC回报）可能因多种因素而异，包括位置、市场条件、投资者目标和风险承受能力。一个投资者对良好CoC回报的定义可能与另一个投资者不同。通常，多户投资的良好CoC回报在8%到12%之间。然而，必须考虑以下几点：

• 本地市场因素: 现金回报率在不同房地产市场中可能会有显著差异。在一些需求旺盛的市场中，可能更难找到现金回报率处于范围高端的物业，而在竞争较少的市场中，物业可能提供更高的回报率。
• 风险承受能力: 个人的风险承受能力在他们认为好的现金回报率中扮演了重要角色。有些投资者可能会优先考虑更高的回报，即使这意味着承担更多风险，而其他人可能会优先考虑稳定性和较低的风险，接受较低的现金回报率。
• 融资和杠杆: 投资中使用的杠杆（例如，抵押贷款融资）数量会影响现金回报率。较高的杠杆可以在物业表现良好时放大回报，但如果物业未能达到商业计划预期，则也会增加风险。
• 投资目标: 某人的投资目标，例如短期收入、长期增值或两者的平衡，将影响他们对多家庭房地产中一个良好现金回报率的定义。寻求稳定收入的人可能会更倾向于较高的现金回报率，而以长期物业增值为前提进行投资的人可能愿意接受较低的现金回报率。
• 属性状况和业务策略: 需要重大翻新或增值策略的物业可能初始的现金回报率较低，但随着物业价值的升值，未来可能获得更高的回报。
• 利率：现行利率影响融资成本，因此影响投资者认为的良好CoC回报。例如，在高利率环境下，当人们可以在无风险的美国国债中获得5-6%的回报时，投资者可能会期望多户投资的CoC回报达到两位数。当前利率与投资者认为可接受的CoC回报之间的相关性通常决定了一个可以接受的差距通常至少为几百个基点。

尽管投资者在过去的10-15年里可能认为8-12%的现金回报率是“良好”的，但利率上升可能会提高许多人的CoC回报门槛。大多数投资者会考虑他们在其他投资上的收益，并将其与这些投资的风险和流动性进行权衡。简而言之，利率和更广泛的市场条件在定义什么是“良好”的CoC回报方面发挥了重要作用，使其成为一个动态的目标。

提高多家庭物业 CoC 回报的方法

提高多家庭物业的现金回报率（CoC 回报）涉及增加物业收入和降低费用，同时可能更有效地利用您的投资。以下是提高物业 CoC 回报的一些策略：

1. 增加租金收入：

• 审查当地租赁市场，并在有充分理由的情况下，将租金提高至市场水平。
• 添加受欢迎的设施—如健身中心、更新的厨房和浴室或单元内洗衣机—通常可以要求更高的租金。
• 允许宠物，同时收取宠物费用或租金，是另一种增加租金收入的方法。
• 考虑允许短期租赁在您的物业中。在某些市场中，通过像Airbnb这样的平台提供单元作为短期租赁可以获得更高的租金，但这种策略可能会带来更多的管理和更换问题。

2. 降低空置率：

• 改善营销和广告工作，以吸引和留住租户。
• 专注于租赁续签。通过提供激励措施，如租金折扣或升级，鼓励现有租户续签租约。

3. 运营效率：

• 考虑专业的物业管理以简化操作并降低空置率。如果您已经在使用第三方物业管理公司，请务必重新评估他们的合同，以确保您没有为提供的服务支付超出市场价的费用。
• 实施节能措施以降低公用事业成本。拜登总统的《通货膨胀减少法案》为愿意对物业进行可持续性升级的物业所有者提供了多项税收优惠和其他激励措施。
• 专注于预防性维护，因为定期维护可以降低长期维修成本并保持租户满意。

5. 融资与杠杆：

• 如果利率显著下降或物业的价值上涨，请考虑重新融资以降低融资成本。注意：在过去 5 年里进行过再融资的人可能会拥有低于当前可用利率的利率；尽管如此，所有业主都应密切关注资本市场，以确定是否可以随着市场条件的变化获得更具竞争力的融资。
• 增加您的抵押贷款金额或使用其他融资方法可以放大您的 CoC 回报，只要物业的收入能够支持这笔债务。

6. 费用削减：

• 持续评估和最小化运营费用，如物业管理费、维修成本和公用事业费用。许多多家庭投资者会考虑实施 RUBS 系统，将公用事业费用转嫁给租户。
• 探索减少物业税和其他与物业相关税费的机会。

7. 风险缓解：

• 确保您拥有全面的保险覆盖，以防止意外损失。
• 计划应对突发情况，例如意外维修，以避免大的、未计划的费用。

请记住，增加现金回报率（CoC回报）通常需要在风险和回报之间找到平衡。高回报可能伴随着更高的风险，例如激进的物业增值假设或重大翻修。在实施这些策略时，请务必进行彻底分析，并仔细考虑您的投资目标和风险承受能力。

结论

CoC回报在将多户住宅投资与投资者的目标对齐方面发挥了关键作用，无论是即时收入、长期增值，还是两者的平衡。投资者将其作为一系列财务指标的一部分，以全面评估多户物业的潜力和表现。通过将CoC回报与其他相关因素一起考虑，投资者可以更全面地理解投资的可行性及其与投资目标的对齐情况。