Ejecución hipotecaria de apartamento, subastas y escritura de gravamen fiscal

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¿Qué es una ejecución hipotecaria de un apartamento?

Los edificios de apartamentos generalmente requieren una combinación de deuda y capital para la adquisición. La deuda tiene la primera prioridad en la pila de capital. Esto significa que el prestamista debe pagar antes de que alguien más reciba su inversión.

Un prestatario entra en mora cuando ya no puede pagar su hipoteca. Después de tantos pagos atrasados, su prestamista puede poner la propiedad en preejecución hipotecaria (que es un último esfuerzo para impulsar el pago). Si el prestatario no se pone al día con sus pagos, el prestamista puede solicitar la ejecución hipotecaria.

Una ejecución hipotecaria de un apartamento cuando un prestamista toma posesión de la propiedad para satisfacer la deuda. La mayoría de los prestamistas tradicionales intentan evitar esta opción. Los bancos están en el negocio de otorgar préstamos, no de poseer y operar bienes raíces.

Los fondos de deuda tienden a ser la principal excepción. Los profesionales inmobiliarios inteligentes que pueden hacerse cargo de la gestión de un edificio de apartamentos si es necesario son a menudo los que también gestionan los fondos de la deuda.

¿Qué es una subasta de bienes raíces?

Las propiedades embargadas son a menudo las que se venden en subastas de bienes raíces. Como se señaló anteriormente, la mayoría de los prestamistas no quieren poseer ni operar bienes raíces multifamiliares.

En su lugar, venderán las propiedades en una subasta pública para recuperar parte de todas sus pérdidas (es decir, deuda impaga).

Adquirir una propiedad a través de una subasta puede ser una excelente manera de comprar edificios de apartamentos con descuento. Por lo general, el vendedor no busca obtener el mejor precio por la propiedad. A menudo, el vendedor solo quiere que le paguen y sacar la propiedad de sus libros.

Lo que debe saber sobre las ejecuciones hipotecarias y las subastas de apartamentos

Estos son algunos consejos generales para comprar apartamentos en ejecución hipotecaria, especialmente edificios multifamiliares vendidos en subastas:

• El vendedor suele ser el banco, el prestamista hipotecario o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). Por lo general, estas partes tenían el primer préstamo sobre la propiedad que no se pagó y terminó en mora. No está comprando al dueño anterior oa un individuo. (Las ventas de HUD generalmente ocurren cuando HUD actuó como prestamista directo del propietario, o más comúnmente cuando HUD actuó como aseguradora a través de la FHA).

• La mayoría de los apartamentos embargados se venden «tal cual». En otras palabras, los compradores tienen muy poco margen de negociación. No pueden solicitar como condición ninguna mejora o concesión de la propiedad.

• A menudo se desconoce el estado interior de la propiedad. A menudo, las cerraduras de las propiedades solo permiten la visualización desde el exterior. Los inversores deben hacer su propia diligencia debida en el edificio sin tener que entrar.

  Esto es obviamente un riesgo. Los compradores potenciales sin conocimiento de la condición de las unidades, no tienen idea de cuánto trabajo será necesario para volver a arrendar las unidades a la tasa de mercado.

• No todas las propiedades se venden vacantes. A veces, un edificio de apartamentos se vende en una subasta con inquilinos todavía en el lugar. Ellos pueden o no estar en arrendamientos. Dependerá del comprador desalojar a las personas si es necesario.

• Algunas subastas requieren compradores en efectivo. Los apartamentos vendidos en subastas de ejecuciones hipotecarias a menudo tienen tiempos de respuesta rápidos. El prestamista, por ejemplo, puede requerir que el prestatario cierre dentro de los 30 días.

  Por esta razón, muchas subastas insisten en que la gente compre en efectivo. Esto crea una barrera de entrada para todos, excepto para los inversores en apartamentos más sofisticados y líquidos.

  La mayoría de las subastas tienen un precio de “reserva” que se debe alcanzar. La gente a menudo piensa que puede presentarse en una subasta de apartamentos y hacer ofertas bajas sobre propiedades. Si bien es posible que los edificios de apartamentos embargados no se vendan a precio de mercado, la mayoría aún se venderá utilizando un precio de «reserva».

  Esto es cuando el prestamista solo acepta una oferta cuando cumple con un piso predeterminado. Por ejemplo, el precio de reserva podría ser de $250 000 en una propiedad que de otro modo valdría $600 000.

  Las ofertas ganadoras deben presentar un depósito de garantía. Los licitadores deben venir preparados con un cheque certificado en la mano. Esto se debe a que aquellos que ganen la licitación deberán hacer un depósito, allí mismo, para asegurar la compra de un edificio de apartamentos embargado.

Cómo encontrar ejecuciones hipotecarias multifamiliares y subastas

Las propiedades embargadas a menudo se denominan propiedades REO. Esto significa propiedad de «propiedad de bienes raíces». Una buena manera de encontrar unidades multifamiliares embargadas es buscar en el sitio web de un banco para sus propiedades REO. Las sucursales bancarias locales también pueden tener listas de propiedades REO.

Fuente: Attomdata

También hay sitios web que cuentan con ejecuciones hipotecarias a la venta. Por ejemplo, Auction.com es un sitio popular que realiza subastas multifamiliares.

HUD también tiene una «Lista de correo de disposición de propiedades multifamiliares» que sale todos los miércoles a medida que las nuevas propiedades multifamiliares se preparan para ser vendidas en subastas.

¿Qué es una escritura de gravamen fiscal?

El gobierno del condado presenta un documento denominado gravamen fiscal. Alerta al público que un propietario tiene una deuda impaga. En el caso de bienes inmuebles, esto normalmente se refiere a impuestos sobre la propiedad adeudados y/o facturas municipales de agua y alcantarillado impagas.

Existen otros tipos de certificados de gravamen fiscal y escrituras fiscales. Por ejemplo, el gobierno federal puede imponer un gravamen fiscal sobre una propiedad por impuestos federales sobre la renta no pagados. El estado puede hacer lo mismo por los impuestos estatales sobre la renta no pagados.

La asociación de propietarios utiliza «Super gravamen» cuando alguien no paga las cuotas. Los «gravámenes mecánicos» son cuando alguien le debe dinero a un contratista por el trabajo realizado en la propiedad.

Los gravámenes fiscales tienen graves consecuencias. Todos los estados tienen leyes que permiten al recaudador de impuestos local forzar la venta de una propiedad como una forma de recuperar las cuotas impagas. Esto se suele hacer en subastas de escrituras fiscales, en este caso, para “ventas de escrituras fiscales”. Según el estado, el recaudador de impuestos también puede vender el gravamen fiscal a un tercero a través de una «venta de certificado de gravamen fiscal», y luego ese tercero asume la responsabilidad del proceso de ejecución hipotecaria.

Compra de escrituras de gravamen fiscal como estrategia de inversión

Algunas personas persiguen la inversión en escritura de impuestos con la esperanza de ejecutar directamente la propiedad. Los gravámenes fiscales a menudo se compran y venden a través de un proceso de subasta.

A menudo hay guerras de ofertas, con la persona dispuesta a pagar la tasa de interés más baja y/o la prima más alta de ser el ganador.

La compra de gravámenes fiscales y luego la ejecución hipotecaria puede requerir mucho tiempo y recursos. Sin embargo, aquellos que ejecutan con éxito una propiedad utilizando esta técnica pueden adquirir edificios de apartamentos por una fracción de su valor. Mientras tanto, pueden cobrar intereses sobre el pago pendiente del gravamen fiscal.

En cambio, otros esperarán a que la casa vaya a la ejecución hipotecaria.

Cosas que debe saber sobre la compra de gravámenes fiscales

Aquí hay 6 cosas importantes que debe saber sobre la compra de gravámenes fiscales para apartamentos:

• Al igual que las propiedades embargadas, a menudo no puede visitar la propiedad con anticipación. Usted está comprando el gravamen fiscal sobre la propiedad «tal cual». Los inversionistas deben hacer la debida diligencia en los edificios de apartamentos antes de ofertar por sus gravámenes fiscales.

• A veces, el gravamen fiscal vale más que el valor de la propiedad. Esto sucede con menos frecuencia en los edificios de apartamentos embargados, que tienden a tener un valor más alto que el gravamen fiscal, pero, sin embargo, es algo que los inversores deben tener en cuenta.

• Comprar un gravamen fiscal no garantiza que eventualmente tomará posesión de la propiedad. De hecho, aproximadamente el 98% de los propietarios pagarán los impuestos sobre la propiedad adeudados antes del proceso de ejecución hipotecaria.

• Las reglas sobre la compra de gravámenes fiscales varían según el estado. Cualquiera que esté considerando esta estrategia de inversión debe asegurarse de comprender las regulaciones locales. Por ejemplo, algunos estados tienen un período de redención de dos años en el que el recaudador de impuestos debe tener la escritura antes de venderla en una subasta pública.

• Además de los gravámenes fiscales, puede haber otros gravámenes sobre la propiedad. Después de que ocurre una ejecución hipotecaria, el nuevo propietario paga el impuesto u otras deudas adeudadas.
• Comprar escrituras de gravamen fiscal es una estrategia de inversión activa. Esto es muy diferente a invertir pasivamente en bienes raíces a través de una sindicación, un fondo o de otra manera. Aquellos que en última instancia toman posesión de un edificio de apartamentos a través de una escritura de gravamen fiscal serán responsables de todas las reparaciones, el mantenimiento y las operaciones de propiedad en curso.

¿Por qué comprar un edificio de apartamentos embargado o una escritura de gravamen fiscal?

Ciertamente existen riesgos que vienen con la compra de apartamentos embargados y escrituras de gravamen fiscal. Sin embargo, estas propiedades también son una excelente manera de invertir en propiedades multifamiliares a un costo menor. Según algunas estimaciones, las propiedades en dificultades como estas a menudo se venden por un 30-60% por debajo del valor de mercado.

Además, la demanda de viviendas multifamiliares bien ubicadas se mantiene en máximos históricos. El sector continúa superando a otras clases de propiedades. También se prevé que le vaya bien incluso durante una recesión. Quienes estén considerando esta estrategia de inversión deben tener una liquidez sólida para hacer frente a las incógnitas asociadas con la compra de propiedades en dificultades.

Conclusión

A medida que la economía se estabilizó, la prevalencia de propiedades en dificultades disminuyó.

Estamos al borde de lo que podría ser otra importante corrección del mercado. Dependiendo de la gravedad de la próxima recesión, es posible que veamos una vez más un aumento en las ejecuciones hipotecarias, las subastas y las ventas de gravámenes fiscales. Los inversionistas de departamentos que buscan comprar bienes raíces con descuento querrán comprender estos procesos para estar listos para mudarse cuando las oportunidades estén disponibles.