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介绍
投资多户型房地产是赚取稳定、被动收入的好方法。 有些人开始很慢——一次买一栋小公寓楼。 也许房地产投资者会先购买复式公寓,然后再购买四单元公寓。 扩大房地产投资组合可能具有挑战性,但只要制定正确的计划,就有可能实现。
在本文中,我们研究了 10 种扩展多户型投资组合的方法。
1. 制定投资策略
在尝试扩大规模之前,请确保您已经制定了投资主题。 毕竟,投资出租物业的方式有很多种。
有些人买公寓楼是为了现金流; 其他人则专注于欣赏。 有些人更愿意成为积极的投资者,而另一些人则希望完全放手。 有些人更愿意成为长期买入并持有的投资者。 其他人希望进行增值改进,然后在稳定后出售。
无论您采用何种投资方式,重要的是您已经制定了一种深思熟虑的方法。 否则,您将在太多不同的方向上扩大投资。 与您的战略不符的收购可能会吸引您。
重要的是,拥有投资策略可以让您为投资组合的增长制定融资计划。 周到的融资很重要。 否则,当您试图过快地增加您的投资组合或进行高风险交易时,您最终可能会过度杠杆化。
2. 自住您的第一笔多户住宅投资
刚入门的人应该考虑业主占用一栋小公寓楼。 这有时被称为“房屋黑客攻击”。
这种方法的主要好处是它可以让您获得极具吸引力的自住型融资。 您通常可以锁定比标准商业融资低 100+ 个基点的债务。 要获得资格,您需要拥有一栋少于五个单元的公寓楼。
业主自住您的第一笔多户住宅投资的另一个好处是,您可以自行管理房产。 这是一个很棒的物业管理速成班。 即使你将来交出管理职责。 您将基本了解如何处理租户和其他运营/维护问题。
3.考虑使用BRRRR投资策略
“购买、翻新、出租、再融资、重复”或 BRRRR 策略是增加投资组合的另一种好方法。
这如此吸引人的原因是,在财产稳定后,业主可以进行现金再融资。 利用这种股权是获得下一次收购所需资金的一种方式。
经常看到,扩大投资组合获得股权的最大障碍。 大多数贷方要求您投资至少 25% 的股权。 最佳做法是投资接近 30-40% 的股权。 降低贷款价值比 (LTV) 有助于降低投资风险。
BRRRR法可以提供后续股权投资所需的资金。 此外,允许您扩展您的多户投资组合。
4. 使用杠杆(但要小心)
大多数人使用债务和股权的某种组合来购买他们的房地产投资。 否则,很少有人能够负担得起多户住宅。
杠杆基本上使用借来的资金来放大现金回报率。最终
但是,投资者需要谨慎使用杠杆。 虽然它可以提高回报,但也可以放大损失。
Most people use some combination of debt
and equity to buy their real estate investments.
假设一项资产在经济低迷时期损失了 20% 的价值。 完全拥有房产(即没有杠杆)的人只会损失 20% 的投资权益。 杠杆率达到 70% 的人将损失三分之二的投资股权——这是一个惊人的数字,尤其是对于保守的投资者而言。 财产价值的任何进一步下跌都可能导致所有者失去所有股权。
你应该尽可能使用低成本的长期债务。 多户家庭投资者还应该探索提供只还息期的贷款。 这减少了初始付款,同时团队致力于在收购后改善财产。
5. 聘请或外包一些任务给第三方供应商
扩展多户家庭投资组合的最大障碍之一是尝试自己完成所有工作。 寻找、尽职调查、翻新、租赁、响应维修和保养请求、安排融资。
当您处理第一笔或第二笔交易时,这一切都是很有可能的。 但为了扩大规模,你需要放弃一定程度的控制。
通常,拥有 50 多套公寓的人将开始拥有外包主要功能所需的规模。 例如,您可能有专门的物业经理和租赁代理。 您可能应该准备好一支维护技术团队,他们可以快速修理东西。 随着规模的扩大,您根本无法自己完成所有工作。
One of the biggest obstacles to scaling
your multifamily portfolio is trying to
do all of the work yourself.
相反,专注于您最喜欢的任务。 扩大您的管理团队或外包其余部分。 教导其他人他们需要做什么才能顺利地开展工作。 实施您的政策和流程,然后委托他人代表您执行。
6. 利用 1031 交易所来增加您的公寓投资组合
我们经常谈论房地产是一个具有高度税收优势的行业。 投资者用来增加投资组合的一种节税工具是 1031 交易所。
1031 交易所允许您推迟支付出售房产的资本利得税。 这是如果这些收益被再投资到另一个类似的投资机会。
一个条件是资产必须具有更高的价值。 因此,投资者可能会出售一栋 20 单元的公寓楼并“升级”为一栋 50 单元的公寓楼。 这使他们能够比需要为出售的每项资产支付资本收益的情况下更快地增长其房地产投资组合。
7. 扩大您的网络以寻找场外交易
扩展投资组合的另一个障碍是交易流。 寻找待售的多户公寓可能具有挑战性——尤其是在有如此多的资金追逐相同类型的交易的情况下。 除了与房地产经纪人合作外,还要努力扩大您的网络以寻找场外交易。
毫无疑问,您可以为自己寻找场外交易。 然而,在有限的时间里,寻找你的眼睛越多,你就能越快地扩大规模。
8.考虑投资替代市场
人们常常对在他们已经投资的同一领域寻找交易感到困惑。 虽然这是有道理的(即管理密集度较低、地方规模经济等),但它也可能具有局限性。
例如,在某些市场中,交易的多户家庭资产非常少。 在其他市场,天价使那些买不起的人买不起。
那些想要扩大其管理的单位总数的人可能会转而寻找其他地方。 看看其他人没有的地方——非常规市场,那里有大量未开发的机会。 这可能是远郊地区,甚至是位置优越的郊区市场。
9. 能够快速准确地承销交易
许多多户家庭投资者成为“分析瘫痪”的受害者。 他们花费大量时间思考、重新考虑和重新分析他们从未推进的交易。 当他们决定推进交易时,该物业已经与其他人达成协议。
这就是为什么有一个可靠的承保流程很重要。 能够快速分析交易将帮助您扩展投资组合。
10. 投资公寓联合组织
那些想成为真正被动投资者的人会考虑投资公寓联合组织。 银团通常由赞助商或“普通合伙人”牵头,他们代表“有限合伙人”监督交易。
通过这种方法,您可以拥有更大公寓社区的一小部分。 如果独立购买,您只需要一小部分资产。 这是因为其他人也在投资股权。 它还允许您访问比您个人可能能够做的更大的交易。
为什么规模很重要?
增加您的多户家庭投资组合是建立多代财富的好方法。 它不仅提供了多种收入来源,而且还带来了巨大的税收优惠。
税收优惠,如折旧,每年可为投资者节省数万美元。 每次您购买新房产时,该房产都可以折旧。
Investing in multifamily real estate is a
great way to earn steady, passive income.
一旦折旧消失,许多投资者将积极寻求购买另一处房产,只是为了有其他东西可以折旧。 折旧可用于抵消所赚取的收入。 在这里,一处房产的节省可以应用于整个租赁组合。
结论
虽然规模很重要,但可持续扩展同样重要。 如果增长太快,这可能会导致投资者失败。 您需要有适当的团队和系统来管理您的成长。 走出你的舒适区是可以的,但你应该在你的能力范围内继续。
您是否希望扩大您的多户家庭投资组合? 立即联系我们,了解 Smartland 平台如何帮助您实现今天的规模。
常见问题解答
为什么要扩大你的多家庭住宅组合?
投资者可能有几个原因选择扩大他们的多家庭住宅组合。
增加收入和利润:更大的多家庭住宅组合可以产生更多的租金收入,并潜在地带来更高的利润。
分散风险:通过在组合中多样化地分布不同位置和类型的房产,投资者可以分散风险,并潜在地减轻市场或房产的任何衰退的影响。
利用规模经济:随着多家庭住宅组合的增长,由于规模经济的效应,其管理可能变得更加高效。例如,拥有大型组合的投资者可能能够与承包商谈判更好的交易或在供应方面谈判批量折扣。
如何快速扩大您的多户型住宅投资组合?
有几种方法可以更快地扩大投资组合。首先,重点关注需求高的租赁单元区域,收购该地区的物业。其次,开始寻找被低估的物业,并有改进潜力。您还可以考虑通过合并或收购来收购物业,因为这将允许您快速将大量住宅单位添加到您的投资组合中。
什么是多样化的重要性?
多样化在扩大您的多户型住宅组合时非常重要,因为它有助于在许多属性和地点之间分散风险。如果一处物业由于需求减少、维修或维护问题或空置等因素而出现下降,如果组合进行了多样化,则对整个投资组合的影响将最小化。通过多样化,投资者还可以进入不同的租赁市场,并潜在地增加其总投资回报。
如何扩大多户家庭住宅组合?
扩大多户家庭住宅组合的策略包括增加现有建筑的房屋单位数量,通过购买或合并获得其他物业,将单户住宅转换为多户住宅,以及通过多样化物业的位置来降低风险。
什么是投资者在扩大多功能家庭组合时可能面临的一些挑战?
当投资者开始扩大他们的多功能家庭组合时,他们可能会遇到一些挑战,例如获得新购买或扩张所需的融资,管理和维护更多的单位和/或物业,以及最后应对新的意外维修或空置。
投资者在扩大多家庭住宅组合时,如何缓解一些挑战?
通常情况下,投资者可以寻求多种融资选择,如传统贷款、私人贷方或联合企业;他们还可以聘请物业经理或管理团队处理财产的日常需求;最后,他们可以建立储备基金,以应对意外的修理、费用或空置。