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Introducción
Invertir en bienes raíces multifamiliares es una excelente manera de obtener ingresos pasivos constantes. Algunas personas comienzan lentamente, comprando un pequeño edificio de apartamentos a la vez. Tal vez un inversionista de bienes raíces compre primero un dúplex, seguido de un apartamento de cuatro unidades. Escalar esa cartera de bienes raíces puede ser un desafío, pero es posible con el plan adecuado.
En este artículo, analizamos 10 formas de escalar su cartera multifamiliar.
1. Desarrolla tu estrategia de inversión
Antes de intentar escalar, asegúrese de haber elaborado su tesis de inversión. Después de todo, hay muchas formas de invertir en propiedades de alquiler.
Algunas personas compran edificios de apartamentos por flujo de efectivo; otros se centran en la apreciación. Algunos prefieren ser inversionistas activos, mientras que otros quieren ser completamente independientes. Hay algunos que prefieren ser inversores de compra y retención a largo plazo. Otros quieren hacer mejoras de valor agregado y luego, al estabilizarse, vender.
Independientemente de su enfoque de inversión, es importante que haya desarrollado un enfoque reflexivo. De lo contrario, escalará las inversiones en demasiadas direcciones diferentes. Las adquisiciones que no se alinean con su estrategia pueden tentarlo.
Es importante destacar que tener una estrategia de inversión le permite desarrollar un plan de financiamiento para el crecimiento de su cartera. La financiación bien pensada es importante. De lo contrario, puede terminar demasiado apalancado al tratar de hacer crecer su cartera demasiado rápido o con acuerdos arriesgados.
2. Ocupe por el propietario su primera inversión multifamiliar
Alguien que recién está comenzando debería considerar que el propietario ocupe un pequeño edificio de apartamentos. Esto a veces se denomina «hackeo de la casa».
El principal beneficio de este enfoque es que le permite obtener una financiación muy atractiva y ocupada por el propietario. Por lo general, puede asegurar una deuda de más de 100 puntos básicos menos que el financiamiento comercial estándar. Para calificar, deberá ser propietario de un edificio de apartamentos con menos de cinco unidades.
Un beneficio adicional de que el propietario ocupe su primera inversión multifamiliar es que le permite autoadministrar la propiedad. Este es un excelente curso intensivo sobre administración de propiedades. Incluso si cede funciones de gestión en el futuro. Tendrá una comprensión básica de lo que se necesita para tratar con los inquilinos y otros problemas operativos/de mantenimiento.
3. Considere utilizar la estrategia de inversión BRRRR
La estrategia «comprar, renovar, alquilar, refinanciar, repetir» o BRRRR es otra excelente manera de hacer crecer su cartera.
La razón por la que esto es tan atractivo es que, tras la estabilización de la propiedad, el propietario puede hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo. Aprovechar este capital es una forma de acceder al capital necesario para su próxima adquisición.
Vea, con demasiada frecuencia, el mayor obstáculo para escalar una cartera de acceso a la equidad. La mayoría de los prestamistas requieren que invierta al menos el 25% del capital. La mejor práctica es invertir más cerca del 30-40% del capital. Reducir la relación préstamo-valor (LTV) ayuda a reducir el riesgo de inversión.
El método BRRRR puede proporcionar el capital necesario para realizar inversiones de capital de seguimiento. Además, permitiéndole escalar su cartera multifamiliar.
4. Usa el apalancamiento (pero con cuidado)
La mayoría de la gente usa alguna combinación de deuda y capital para comprar sus inversiones inmobiliarias. De lo contrario, muy pocas personas podrían pagar propiedades multifamiliares.
El apalancamiento utiliza esencialmente dinero prestado para amplificar los retornos cash-on-cash. Eventualmente
Sin embargo, los inversores deben usar el apalancamiento con cuidado. Si bien puede aumentar los rendimientos, también puede aumentar las pérdidas.
Most people use some combination of debt
and equity to buy their real estate investments.
Digamos que un activo pierde el 20 por ciento de su valor durante una recesión. Alguien que posee la propiedad directamente (es decir, sin apalancamiento) solo pierde el 20 por ciento del capital invertido. Alguien con un apalancamiento del 70 por ciento perdería dos tercios del capital invertido, una cifra asombrosa, especialmente para los inversores conservadores. Cualquier caída adicional en el valor de la propiedad podría resultar en que los propietarios pierdan todo su patrimonio.
Siempre que sea posible, debe usar deuda a largo plazo y de bajo costo. Los inversionistas multifamiliares también deben explorar los préstamos que ofrecen un período de solo interés. Esto reduce los pagos iniciales mientras el equipo trabaja para realizar mejoras en la propiedad después de la adquisición.
5. Contrate o subcontrate algunas tareas a proveedores externos
Uno de los mayores obstáculos para escalar su cartera multifamiliar es tratar de hacer todo el trabajo usted mismo. Encontrar, hacer la diligencia debida, renovar, alquilar, responder a las solicitudes de reparación y mantenimiento, gestionar la financiación.
Todo esto es muy posible cuando se trata de su primer o segundo trato. Pero para escalar, debe renunciar a cierto grado de control.
Por lo general, alguien que posee más de 50 apartamentos comenzará a tener la escala necesaria para subcontratar las funciones principales. Por ejemplo, probablemente pueda tener un administrador de propiedades y un agente de arrendamiento dedicados. Probablemente debería tener un equipo de técnicos de mantenimiento listo que pueda reparar rápidamente las cosas. A medida que escala, simplemente no puede hacer todo el trabajo usted mismo.
One of the biggest obstacles to scaling
your multifamily portfolio is trying to
do all of the work yourself.
En su lugar, concéntrese en las tareas que más disfruta. Haga crecer su equipo de gestión o subcontrate el resto. Enseña a los demás lo que deben hacer para que las cosas funcionen sin problemas. Ponga en funcionamiento sus políticas y procesos y luego confíe a otros para que lo ejecuten en su nombre.
6. Utilice intercambios 1031 para hacer crecer su cartera de apartamentos
A menudo hablamos de que los bienes raíces son una industria muy ventajosa desde el punto de vista fiscal. Una de las herramientas de ahorro fiscal que utilizan los inversores para hacer crecer sus carteras es el intercambio 1031.
Un intercambio 1031 le permite diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad. Esto es si esos ingresos se reinvierten en otra oportunidad de inversión similar.
Una condición es que el activo tenga que ser de mayor valor. Por lo tanto, un inversionista podría vender un edificio de apartamentos de 20 unidades y “intercambiarlo” por un edificio de apartamentos de 50 unidades. Esto les permite hacer crecer su cartera de propiedades más rápido de lo que podrían hacerlo si tuvieran que pagar las ganancias de capital de cada activo que vendieran.
7. Haga crecer su red para obtener ofertas fuera del mercado
Otro obstáculo para escalar la cartera es el flujo de negocios. Encontrar apartamentos multifamiliares en venta puede ser un desafío, especialmente con tanto capital persiguiendo los mismos tipos de acuerdos. Además de trabajar con agentes inmobiliarios, trabaje en hacer crecer su red para encontrar ofertas fuera del mercado.
No hay duda de que puede obtener ofertas fuera del mercado por sí mismo. Sin embargo, con el tiempo limitado, cuantos más ojos te busquen, más rápido podrás escalar.
8. Considera invertir en mercados alternativos
Las personas a menudo se obsesionan con encontrar ofertas en la misma área en la que ya han invertido. Si bien esto puede tener sentido (es decir, menos manejo intensivo, economías de escala locales, etc.), también puede ser limitante.
Por ejemplo, en algunos mercados, simplemente hay muy pocos activos multifamiliares que se negocien. En otros mercados, los precios altísimos hacen que los que lo hacen sean inasequibles.
Aquellos que quieran expandir sus unidades totales bajo administración pueden querer buscar en otra parte. Mire donde otros no lo están: en mercados no convencionales donde hay una importante oportunidad sin explotar. Esto podría ser áreas fuera de la ciudad o incluso mercados suburbanos bien posicionados.
9. Ser capaz de suscribir acuerdos de forma rápida y precisa
Muchos inversionistas multifamiliares son víctimas de la «parálisis de análisis». Pasan mucho tiempo pensando, repensando y volviendo a analizar acuerdos que nunca avanzan. En el momento en que deciden seguir adelante con un trato, la propiedad ya está bajo acuerdo con otra persona.
Por eso es importante contar con un sólido proceso de suscripción. Ser capaz de analizar transacciones rápidamente lo ayudará a escalar su cartera.
10. Invierte en una sindicación de apartamentos
Aquellos que quieran ser inversores verdaderamente pasivos querrán considerar invertir en una sindicación de apartamentos. Una sindicación generalmente está encabezada por un patrocinador o «socio general», que supervisa el trato en nombre de los «socios limitados».
Con este enfoque, puede poseer una parte fraccionaria de una comunidad de apartamentos más grande. Solo necesita una fracción del capital que necesitaría si comprara de forma independiente. Esto se debe a que otros también están invirtiendo en acciones. También le permite acceder a ofertas más grandes de las que podría hacer personalmente.
¿Por qué importa la escala?
Hacer crecer su cartera multifamiliar es una excelente manera de generar riqueza multigeneracional. No solo proporciona múltiples flujos de ingresos, sino que también viene con enormes beneficios fiscales.
Los beneficios fiscales, como la depreciación, pueden ahorrarles a los inversores decenas de miles de dólares al año. Cada vez que compra una propiedad nueva, esa propiedad puede depreciarse.
Investing in multifamily real estate is a
great way to earn steady, passive income.
Una vez que la depreciación desaparezca, muchos inversionistas buscarán activamente comprar otra propiedad solo para tener algo más que depreciar. La depreciación se puede utilizar para compensar los ingresos obtenidos. Aquí es donde los ahorros de una propiedad se pueden aplicar a toda una cartera de alquiler.
Conclusión
Si bien la escala es importante, es igualmente importante escalar de manera sostenible. Si el crecimiento es demasiado rápido, esto puede resultar en la caída de un inversor. Debe contar con el equipo y los sistemas adecuados para administrar su crecimiento. Está bien salir de tu zona de confort, pero debes continuar dentro de tu zona de habilidad.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué debería expandir su cartera de multifamiliares?
Existen varias razones por las que un inversor puede optar por expandir su cartera de multifamiliares.
- Aumentar ingresos y beneficios: Una cartera de multifamiliares más grande puede generar más ingresos por alquiler y potencialmente llevar a mayores beneficios para el inversor.
- Diversificación del riesgo: Al diversificar las ubicaciones y tipos de propiedades dentro de una cartera, los inversores pueden distribuir el riesgo y potencialmente mitigar el impacto de cualquier baja en el mercado o en una propiedad.
- Aprovechar las economías de escala: A medida que una cartera de multifamiliares crece, puede volverse más eficiente de administrar debido a las economías de escala. Por ejemplo, un inversor con una cartera grande puede negociar mejores acuerdos con contratistas o descuentos por compras en volumen de suministros.
¿Cómo se puede aumentar rápidamente su cartera de multifamiliares?
Existen varias formas de aumentar su cartera de multifamiliares de manera «más rápida». Puede enfocarse en áreas con alta demanda de unidades de alquiler y adquirir propiedades en esa zona, buscar propiedades subvaluadas que tengan potencial para mejorar y también considerar la adquisición de propiedades a través de una fusión o adquisición, ya que esto le permitiría agregar una gran cantidad de unidades a su cartera rápidamente.
¿Cuál es la importancia de la diversificación?
La diversificación es muy importante al expandir su cartera de multifamiliares porque ayuda a distribuir el riesgo en varias propiedades y ubicaciones. Si una propiedad experimenta una disminución en la demanda, problemas de reparaciones o mantenimiento, o vacantes, el impacto en el conjunto de la cartera se minimiza si la cartera está diversificada. Al diversificar, los inversores también pueden aprovechar diferentes mercados de alquiler y potencialmente aumentar su rendimiento general de la inversión.
¿Cuáles son algunas estrategias para ampliar una cartera de viviendas multifamiliares?
Algunas estrategias para ampliar una cartera de viviendas multifamiliares incluyen aumentar el número de unidades dentro de una propiedad mediante la adición de edificios existentes o la construcción de nuevos edificios, adquirir propiedades adicionales mediante compras o fusiones, convertir casas unifamiliares en viviendas multifamiliares y, por último, diversificar la ubicación de las propiedades para reducir el riesgo.
¿Cuáles son algunos de los desafíos que pueden enfrentar los inversores al escalar un portafolio multifamiliar?
Algunos desafíos que un inversor puede encontrar al comenzar a escalar su portafolio multifamiliar incluyen obtener la financiación necesaria para nuevas compras o expansiones, administrar y mantener un mayor número de unidades y/o propiedades, y lidiar con las nuevas reparaciones inesperadas o vacantes.
¿Cómo pueden los inversores mitigar algunos de los desafíos que enfrentan al escalar un portafolio de viviendas multifamiliares?
A menudo, los inversores pueden buscar múltiples opciones de financiamiento, como préstamos tradicionales, prestamistas privados o empresas conjuntas; también pueden contratar un gerente de propiedad o un equipo de administración para manejar las necesidades diarias de la propiedad; y por último, pueden acumular fondos de reserva para cubrir reparaciones, gastos o vacantes inesperadas.
