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Comprender las inversiones ilíquidas es fundamental para construir una cartera de inversiones bien equilibrada y diversificada.
Sin duda, la idea de comprometer el capital de inversión durante varios años puede resultar desalentadora para muchos inversores principiantes. Especialmente para aquellos que tienen necesidades de efectivo a corto plazo. O para personas que no se sienten cómodas con inversiones pasivas a largo plazo.
Siempre es bueno poder convertir rápidamente un activo en efectivo. Existen algunas razones muy válidas por las cuales un inversor experimentado podría optar por invertir parte de su capital en una inversión ilíquida.
En este artículo, explicaremos cómo funcionan las inversiones ilíquidas. ¿Cuáles son algunas de las razones por las cuales las personas utilizan inversiones ilíquidas? Además, cómo determinar si una inversión ilíquida es adecuada para ti.
¿Qué son las inversiones ilíquidas?
Comencemos esta sección discutiendo el concepto de «liquidez».
Cuando un activo o artículo es líquido, puede cambiarse fácilmente de manos. Esto se debe simplemente a que existe poca fricción en el proceso de negociación y poco o ningún descubrimiento de precios. Algunos ejemplos de activos líquidos incluyen efectivo, bitcoin, acciones negociadas públicamente, muchos fondos cotizados en bolsa (ETF), y la mayoría de los bonos municipales y gubernamentales.
Por otro lado, las inversiones ilíquidas son aquellas que requieren un esfuerzo adicional para intercambiar. A menudo, en estas inversiones, el precio de mercado justo no se determina fácilmente o es una combinación de ambos.
Algunos ejemplos de activos de inversión ilíquidos incluyen acciones de bajo valor, arte y autos clásicos raros, capital invertido en un fondo de cobertura y bienes raíces de capital privado.
Gráfico de Liquidez
Rieles
Los metales preciosos pueden ser más líquidos que los bienes raíces. El metal precioso físico se puede cambiar por dinero en efectivo con la ayuda del comerciante. Pero los distribuidores pueden ser menos accesibles. Cripto
La liquidez de las acciones y las criptomonedas es importante para los comerciantes porque esperan que las órdenes se ejecuten instantáneamente. CD
La liquidez de los bonos y tesoros influye en su capacidad para realizar operaciones grandes, de bajo costo y sin causar cambios significativos en los precios. REIT
Los REIT que cotizan en bolsa proporcionan la forma más sencilla para que todos los inversores inviertan en bienes raíces. Los bienes raíces se consideran principalmente un activo ilíquido porque se necesita más capital para adquirirlos que las acciones o los metales preciosos. También lleva mucho más tiempo vender bienes inmuebles. El efectivo es el activo más líquido. No es necesario convertirlo: ya es efectivo. ilíquido
Líquido
¿Cómo funcionan las inversiones ilíquidas?
El hecho de que una inversión no sea líquida no es necesariamente negativo, especialmente en lo que respecta a bienes raíces. Como revela el informe The Wealth Report 2021 de Knight Frank, la pandemia ha generado una creciente demanda de propiedades rurales y costeras.
Aunque el volumen de inversiones inmobiliarias en general disminuyó el año pasado. El capital invertido por inversores privados aún se encontraba un 9% por encima del promedio de los últimos 10 años. Los expertos predicen que esta tendencia continuará persistiendo este año.
La pandemia también está impulsando la innovación en el sector inmobiliario. Especialmente debido al creciente número de inversores interesados en inversiones ambientales, sociales y de gobernanza (ESG), como edificios verdes y energéticamente eficientes.
Comprender el riesgo de inversión
Hay tres tipos de riesgo con los que la mayoría de los inversores están familiarizados:
- El riesgo de tasas de interés y crédito está relacionado con el mercado de renta fija, como bonos o acciones que pagan dividendos.
- La propiedad de acciones, cuando el precio de un activo como una acción o propiedad inmobiliaria entra en un declive cíclico.
- La liquidez, que implica la incapacidad de negociar una inversión cuando se desea.
Riesgo de falta de liquidez frente a recompensa
A cambio de no poder intercambiar una inversión cuando se desee. Un inversor esperará un rendimiento más alto, o una «prima de iliquidez«. Por ejemplo, si invierte en un activo que no se puede vender durante cinco años o más. Se espera un potencial de retorno más alto en comparación con un activo que se negocia diariamente, semanalmente o mensualmente.
Por qué una inversión es ilíquida
Hay varias razones por las cuales una inversión se considera ilíquida:
- Las acciones en un fondo de capital o los valores de deuda pueden estar restringidos por la firma de capital privado o por las leyes estatales y federales de valores.
- La ausencia de un mercado público significa que la falta de compradores puede afectar el precio de una inversión ilíquida, en comparación con los valores negociados públicamente.
- Los valores son «pasivos» por diseño. Por ejemplo, inversiones en bienes raíces donde la firma de capital privado determina cuándo se debe vender el proyecto y se deben distribuir el capital del inversionista (junto con cualquier ganancia potencial).
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¿Por qué la gente usa inversiones ilíquidas?
Para obtener el máximo beneficio de una inversión ilíquida, el activo debe ser verdaderamente ilíquido. Lo último que querría hacer es invertir en un proyecto en el que otras personas puedan retirar su capital a corto plazo, forzando una venta de activos antes de que sea el momento adecuado.
Cuando invierte en bienes raíces con una firma de capital privado, le está proporcionando al administrador del fondo capital a largo plazo para ver el proyecto hasta su finalización. El activo debe ser uno con el que se sienta cómodo manteniendo en su cartera durante cinco años o más. Además, la firma de capital privado de bienes raíces debe ser una que tenga un historial comprobado de éxito.
Con eso en mente, estas son las tres razones principales por las que las personas usan inversiones ilíquidas:
Flujo de efectivo pasivo
Una de las principales razones por las que las personas utilizan inversiones ilíquidas es por el flujo de efectivo pasivo que pueden proporcionar. Aunque las inversiones de flujo de efectivo pasivo, como el mercado inmobiliario, son menos líquidas que las acciones y bonos. Son ideales para personas que desean mantener una inversión a largo plazo.
Cuando una propiedad se desempeña según lo esperado, el flujo de efectivo de las inversiones en bienes raíces puede ser relativamente estable. Simplemente porque no existen movimientos especulativos de precios a corto plazo como los que se ven con las acciones.
Los valores de deuda se encuentran en la parte inferior de la estructura de capital inmobiliario y tienen un alto grado de certeza. Las inversiones de capital en bienes raíces se encuentran en la parte superior de la estructura de capital y, además de tener flujos de ingresos ajustados a la inflación. Tienen el potencial de apreciación en el valor del mercado inmobiliario y beneficios de reducción de impuestos. Como la deducción por depreciación que se transfiere a cada inversor individual.
Diversificación
En el «Beta de los REIT por Tipo de Propiedad» de Nareit (Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces). Se señala que el beneficio de la diversificación ha sido llamado «la única comida gratis en la gestión de inversiones». La diversificación se puede medir con el beta, que muestra cuánto fluctúan los rendimientos de los bienes raíces en relación con el mercado de valores en general.
En general, el mercado de los REIT tiene un beta a largo plazo del 75% en relación con el mercado de valores en general. En general, los inversores buscan un beta inferior al 100%. Esto significa que los activos con un beta más bajo deberían reducir la volatilidad general de una cartera de inversiones a largo plazo.
Mientras que algunos inversionistas pueden diversificarse comprando acciones de un REIT de capital abierto. Otros inversionistas prefieren invertir su capital en una firma de capital privado de bienes raíces. Con el objetivo final de superar tanto el mercado en general como los REIT específicos de la industria.
Por ejemplo, entre 2008 y 2018, la inversión en bienes raíces residenciales ha presentado un beta inferior al 100% en todos los años, excepto uno, y más recientemente betas de 61% y 54%. La propiedad industrial también ha tenido un buen rendimiento, generando un beta promedio del 88.5% en los últimos años.
Beta baja
Una de las razones por las que una inversión ilíquida como la inversión inmobiliaria tiene un beta bajo es porque los rendimientos inmobiliarios están impulsados por el ciclo del mercado inmobiliario. No es el ciclo empresarial el que afecta los rendimientos de muchas empresas en el mercado de valores.
Un artículo del blog de la Escuela de Extensión de Harvard explica que los ciclos en el mercado inmobiliario tienen una duración promedio de aproximadamente 18 años. El ciclo más reciente comenzó en 2007, por lo que es probable que queden varios años más en el ciclo actual. Especialmente teniendo en cuenta los paquetes de estímulo de varios billones de dólares y las tasas de interés históricamente bajas.
Menor volatilidad de precios.
Los activos ilíquidos, como el bienes raíces, también están más protegidos de la volatilidad de precios en comparación con el mercado de valores en general. Como informa otro artículo de Nareit, la afirmación de que las correlaciones aumentan a uno durante una crisis simplemente no es cierta.
De hecho, algunas clases de activos, como el sector residencial de bienes raíces, pueden ser tanto procíclicas como contracíclicas. Cuando el mercado de valores en general está en buen estado, históricamente el sector residencial de bienes raíces también se desempeña bien. Curiosamente, cuando los rendimientos del mercado de valores disminuyen, es posible que el sector residencial de bienes raíces supere también, ya que los inversionistas buscan refugio seguro ante la volatilidad del mercado de valores.
La correlación de las acciones de los REIT residenciales con los REIT en general varió entre el 36% y el 65% entre 2008 y 2018. Por esta razón, se considera que el mercado inmobiliario residencial, como las propiedades unifamiliares y multifamiliares, se encuentra entre los sectores más «defensivos» para invertir.
El sector inmobiliario industrial también se considera una buena inversión defensiva y contracíclica. Su correlación oscila entre el 45% y el 72% durante el mismo período de tiempo.
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¿Cuáles son las categorías de inversiones?
Los conceptos de liquidez e iliquidez pueden ser algo confusos. En parte, esto se debe a que un activo ilíquido puede ser vendido rápidamente. Sin embargo, es posible que debas reducir significativamente el precio para obtener efectivo rápidamente.
Los activos líquidos e ilíquidos son más fáciles de entender cuando los clasificas en una de las tres categorías de inversiones:
Inversión altamente líquida
Las inversiones altamente líquidas incluyen efectivo y equivalentes de efectivo que se pueden convertir fácilmente en dinero en efectivo. Esta conversión requiere poco o ningún cambio en el valor del activo al venderlo. Algunos ejemplos de inversiones altamente líquidas incluyen fondos del mercado monetario de bajo riesgo y bajo rendimiento, bonos y títulos del Tesoro de los Estados Unidos, acciones y valores negociables, y fondos de inversión.
Inversiones medianamente líquidas
Las inversiones medianamente líquidas son aquellas que tienen cierto grado de liquidez. Esto siempre y cuando puedas permitirte esperar para obtener el valor de mercado completo. Algunos ejemplos de inversiones de mediana liquidez incluyen activos como metales preciosos, autos clásicos, arte raro, vinos finos, relojes y joyas.
La vivienda unifamiliar y la propiedad multifamiliar pequeña también se consideran inversiones de mediana liquidez. En la mayoría de los mercados inmobiliarios de Estados Unidos, la demanda de viviendas supera significativamente la oferta disponible.
La construcción de nuevas viviendas unifamiliares podría superar el millón este año. Pero según informa Forbes, los obstáculos en la construcción, como la limitada disponibilidad de terrenos para desarrollar, las leyes de zonificación restrictivas y los costosos permisos, así como el aumento de los precios de la madera y los costos de mano de obra, significan que el inventario de viviendas seguirá siendo insuficiente en comparación con la demanda.
Inversión altamente ilíquida.
El crowdfunding y la inversión en bienes raíces de capital privado también pueden considerarse inversiones altamente ilíquidas. Eso es hasta que el proyecto se desarrolle, se arriende y finalmente se venda. Si un proyecto tarda varios años en completarse, tu dinero también estará invertido durante varios años.
Es posible que se te prohíba vender o solo se te permita vender en momentos específicos. Lo más probable es que se realice a un descuento, ya que no hay mercados secundarios para este tipo de inversiones ilíquidas.
Las inversiones inmobiliarias ilíquidas pueden proporcionar beta y una baja volatilidad de precios. Sin embargo, esas no son las únicas razones para invertir en activos ilíquidos. Los mayores beneficios de invertir en un activo ilíquido se obtienen cuando se equilibran las bajas correlaciones con los rendimientos ajustados al riesgo.
Antes de decidir invertir en un activo ilíquido, hay varias cosas que debes tener en cuenta. Tus necesidades de liquidez durante el período de inversión, la tasa de rendimiento esperada durante el período de retención y tu tolerancia individual al riesgo.
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Beneficios a largo plazo de las inversiones ilíquidas
Las inversiones ilíquidas son activos que no pueden convertirse rápidamente en efectivo, al menos por su valor de mercado justo. Aunque las inversiones inmobiliarias ilíquidas pueden tener un mayor valor a largo plazo que los activos líquidos. Deben ser colocadas en la sección de inversión a largo plazo y de retención de un portafolio de inversiones.
Aunque podría parecer que las inversiones ilíquidas son más adecuadas para inversores dispuestos a aceptar un alto nivel de riesgo. A menudo, esto no es cierto, esto se debe a que la inversión privada en bienes raíces se mueve lentamente y carece de operaciones públicas. Los activos ilíquidos también pueden ser menos volátiles a lo largo de plazos más largos.
Una razón por la cual las inversiones inmobiliarias ilíquidas pueden ser más estables a largo plazo es que sus precios no se ajustan constantemente como las acciones y valores negociables en bolsa. Con la inversión inmobiliaria privada de capital, el riesgo potencial derivado de la falta de liquidez también puede mitigarse mediante flujos de efectivo preexistentes o futuros del inmueble, y mediante la inversión en diferentes partes de la estructura de capital.
Al participar en inversiones ilíquidas, los inversores inmobiliarios tienen la oportunidad de diversificar una parte de su cartera general en una amplia gama de tipos de propiedades. Una estrategia de inversión en bienes raíces de capital privado como esta puede ayudar a reducir el riesgo con el potencial de un rendimiento al alza sólido. Incluso para inversores con poca o ninguna experiencia invirtiendo en bienes raíces.
En resumen
En resumen, antes de invertir en bienes raíces de capital privado, es importante realizar una diligencia debida exhaustiva sobre la inversión potencial, el administrador del fondo de capital y el historial de éxito de la firma de bienes raíces de capital privado.
Smartland fue fundada en 2008 y a lo largo de los años se ha convertido en una firma de bienes raíces de capital privado completamente integrada que agrega valor. La compañía es una organización basada en un ecosistema que se centra en oportunidades de valor agregado en propiedades unifamiliares y multifamiliares en el noreste de Ohio, la región del Medio Oeste en general y Miami, Florida.
La compañía tiene $160,000,000 en activos bajo gestión actuales y anteriores, ha reposicionado más de 3,500 propiedades y ha logrado un retorno anual promedio para los inversores del 22.3%. Hemos logrado estos impresionantes resultados para nuestros inversores al tener todo bajo un mismo techo.
Gestionamos el diseño del proyecto de principio a fin, contamos con un equipo interno de construcción que sabe cómo ofrecer resultados medibles para ayudar a alcanzar tus objetivos de inversión, administradores de propiedades que actúan rápidamente durante el proceso de construcción y una vez que la propiedad es reposicionada, y un equipo interno de marketing experto en marketing digital y fidelización de inquilinos.
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