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错误 #1. 不了解当地市场。
许多投资者会要么 a) 盲目信任发起人，因为他们认识并信任他们，和/或 b) 追逐某个交易承诺的回报，并根据这些关键因素来决定是否进行投资。 这样做，他们忽视了对该交易所在市场的分析。 即使是由一位表现出色、承诺高额回报的发起人所推动的交易，如果市场不支持该交易，最终可能会成为一笔糟糕的投资。
投资者需要了解关于当地市场的几件事情。
是什么推动了当地经济？
从投资的角度理解为什么该市场具有吸引力很重要。 例如，企业是否在招聘新员工，是否有新人搬到该地区？ 如果是这种情况，那么在多户住宅上进行投资可能会是值得的。 相反，如果一个地区过度依赖于一两家大型雇主，一些房地产投资可能会更加风险。
想象一下，如果其中一家雇主破产了，人们可能会大量离开该地区。 因此，最终会稀释对多户住宅这样的资产的需求。 我们一次又一次地看到这种情况发生，无论是由于军事基地关闭还是由于大型企业搬迁总部的结果。 最好投资于就业基础繁荣而多样化的地区。
地区居民的人口统计概况如何？
人口统计数据是一个关键考虑因素，因为在试图出租房产时，生活和工作在该地区的人将是您的主要目标受众。 例如，多户住宅投资者可能想了解平均家庭收入、教育水平和家庭规模。 例如，如果一个地区有许多年轻家庭，这可能支持对多户住宅物业的投资，这些物业提供3个或更多卧室的大型单元，这种风格更有利于家庭。 相反，对于许多毕业生的地区，工作室、一居室和两居室的单元可能更加适宜。 人口统计数据对未来的价格和吸收率非常重要。
谁是你的竞争对手？
在查看一个房产时，重要的是要查看现有的竞争对手的大小、质量和入住率等因素，以了解预期竞争情况。 竞争本质上并不是坏事。 例如，一个拥有其他多户住宅物业的地区，可以证明存在对额外住房的需求。 特别是如果这些物业几乎全部出租。 不仅要看现有的竞争对手，还要看任何已获许可或正在建设中的类似物业。 确保您正在考虑的交易在新的供应上线后仍将继续拥有足够的需求。
错误#2。 没有对赞助商进行彻底的尽职调查。
赞助商的经验可以说是决定一笔交易成败的关键。 在投资之前，请务必对赞助商进行调查研究。 他们还做了哪些其他项目？ 在哪里？ 他们对这种产品类型和/或在这个地区有经验吗？ 赞助商经营了多长时间？ 他们是否在多个房地产周期中幸存下来？ 他们在经济低迷时期如何调整？ 赞助商是否也计划将其股权投资于交易，如果是，投资多少？
了解赞助商是否有能力按计划执行业务非常重要。有更多经验的赞助商将更有可能遇到在任何交易中可能出现的未知情况，而且至关重要的是，他们将有解决这些挑战的方法。
错误#3。 不对主办方的前瞻性财务报表进行压力测试。
房地产核算可以变得非常复杂。 至少，投资者会希望仔细分析赞助商的备考并抽查某些项目，以确保它们符合市场平均水平。 例如，您可能想从附近的房地产中取得比较数据，以确定赞助商预测的租金是否合理。 然后，折扣这些租金。
这笔交易最坏的情况是什么，但交易仍然可行？ 如果你增加了空置率，会怎样？ 这些数字仍然有效吗？ 你仍然接受这个回报吗？ 调整数字可以帮助您确定某项投资是否值得，即使赞助商未能满足最初的预期。
错误＃4。 不了解项目风险。
没有什么房地产交易是绝对安全的。 没有哪一个房地产交易是绝对安全的。有很多事情可能会出现问题，例如成本超支、租赁难题、意外的环境问题等等。 一位有资质的发起人将能够为潜在投资者概述项目风险，然后描述他们计划如何减轻这些风险。 一个投资者可以根据自己的风险容忍度决定是否继续前进。
错误＃5。 不仔细阅读认购文件。
无论是直接以个人名义购买房产，还是通过房地产集资，交易都会涉及大量文件。 大多数被动投资者选择通过集资来投资，而这些人可能会收到一份《私募备忘录》（Private Placement Memorandum，简称PPM）。 PPM概述了交易条款、发起人的经验和拟议的商业计划、潜在风险以及任何可能影响投资者决定的其他重要信息。
PPM和其他文件提供了至关重要的信息，旨在保护赞助商和投资者。 许多投资者对PPM只是粗略浏览，当他们在后期了解到之前在原始报价中已经标明的风险并产生问题时，会感到惊讶。 这样的惊喜可以通过仔细阅读所有报价材料来避免。
正如您所看到的，对市场、赞助人和交易进行全面的尽职调查是避免糟糕的房地产投资的方法。 虽然没有保证任何投资都能一帆风顺或按照原计划进行，但提前做好功课将有助于降低任何房地产项目投资的风险。
如何将不良投资变成良好投资
一个投资者随着时间的推移在多个房地产交易中投资，必然会发现有些交易的成功度比其他交易更高。 有时候，投资可能会出现问题，比如开始出现偏差。 这并不意味着投资者应该完全放弃。 相反，投资者可以采取许多步骤（或推动赞助商采取行动）来克服问题并将不良交易变成良好的交易。
确定问题的主要原因。
在投资者采取任何行动之前，他们必须首先了解问题的根本原因。 让我们举个例子，比如一栋房产产生的现金流不足。 这可能有几个原因。 也许有空置的问题。 是可能租金过低。 或者也许物业经理没有效率。 也许物业需要进行一些过期的改进。 或者可能存在可以实现的运营节省。 有很多原因可能导致现金流低于预期。 一个投资者应该与赞助人进行诚实的对话，以确定问题的原因，然后共同讨论改善情况的方法。
考虑短期解决方案是否能避免长期伤害。
一些房地产投资者对采取可能具有长期影响的行动持犹豫态度。 降低租金以增加出租率可能导致租金收入减少，净营业收入减少，最终导致财产价值降低。 显然，这是有问题的。
然而，如果空置率非常高以至于业主无法支付按揭贷款，短期解决方案可能会防止长期的危害（比如违约贷款）。 在这种情况下，一种解决方案可能是向签署12个月租约的租户提供一个或两个月的租金优惠。 一旦租赁量增加，业主就可以将注意力转移到使用更具成本效益的解决方案来保留租户。
探索重组资本或修改贷款条款是否可以改善情况。
债务可以是帮助提高房地产交易成功的非常有力的工具。 在需要进行高成本翻修的房地产项目中，业主可能会与银行协商资本重组。 资本重组是一种以债务取代股权的战略。 这样一来，投资者的资本就可以被重新投资到需要的物业改善上。 这些改进可以帮助提高物业价值，进而在物业稳定后改善物业的贷款价值比率。
协商债务也可以帮助改善处境不佳的交易。 大多数借款人（尤其是那些信誉良好、业绩有保障的借款人）可以与他们的贷方商讨利息偿还期的问题，这可以在短期内降低贷款支付额，同时他们可以着手解决物业所面临的问题。 其他贷款机构可能会接受宽限期，这是指贷款机构允许借款人在短期内暂停或减少其还款。 许多房主成功地修改了他们的贷款条件来应对COVID-19危机，这是一个真正的“黑天鹅”事件，没有人可以预测。
评估业务计划，确定是否有更具利润的替代方案。
另一个扭转交易局面的方法是评估业务计划，确定是否采取另一种方法会产生更好的结果。 例如，业主可能购买了一栋多户住宅，打算将单位作为短租出租到像Airbnb或VRBO这样的平台上。 比方说，关闭后，市政当局实施了有关短期租赁的新规则和条例。 投资出租房的终极指南
这将是重新审视业务计划并探索其他更可行替代方案的机会，如将建筑改建成学生和/或老年人住房或更传统的多户住宅。 在更极端的情况下，如果房产位于一个目的地市场，业主可以考虑将建筑改造为酒店，然后遵守该地区的当地旅游税收和法规。
当一切都失败时，卖出。
在某个时候，投资者需要知道何时减少损失。 尽管投资者尽力而为，但某些交易可能无法完全挽救。 如果情况开始看起来特别糟糕，最好尽可能多地收回您的资本。
销售条款和条件
大多数投资合作企业将详细说明投资者可以退出或出售其交易份额的条款和条件（这就是为什么阅读发售文件非常重要！）。 短于赎回个人股份的情况下，投资者可以与项目发起人坦诚地谈论在被银行通过强制执行前以亏损（或更好地说是没有收益）的价格出售物业的问题。
虽然并非理想情况，但如果投资者遭受损失，他们可以将这种损失作为税务抵免，在该年度抵消其他收入。
不是每一笔房地产交易都会成功。 但是正如你在这里所看到的，有一些步骤可以采取来提高成功的可能性，以及在交易未按计划进行时可以采取的措施。 把一笔不良的房地产投资变成好的投资可能很困难，但是这确实是可以实现的。
