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Error #1. No conocer el mercado local.
Muchos inversores suelen a) depositan una fe ciega en un patrocinador porque lo conocen y confían en él y/o b) se precipitan en las ganancias que promete una oferta y basan su decisión de invertir en esas variables clave. Al hacerlo, pasan por alto analizar el mercado en el que se está proponiendo la oferta. Una oferta liderada por un patrocinador por lo demás destacable que promete retornos tremendos puede resultar una inversión terrible si el mercado no respalda dicha oferta.
Hay algunas cosas que un inversionista querrá saber sobre el mercado local.
¿Qué impulsa la economía local?
Es importante comprender por qué ese mercado resulta atractivo desde una perspectiva de inversión. Por ejemplo, ¿las empresas están contratando y, como consecuencia, están llegando nuevas personas a la zona? Si ese es el caso, entonces una inversión en multifamiliares podría valer la pena. A la inversa, si una zona depende en exceso de uno o dos grandes empleadores, algunas inversiones inmobiliarias podrían ser más riesgosas.
Si uno de esos empleadores quiebra, la gente podría abandonar la zona en masa. Por lo tanto, al diluirse la demanda de un activo como una propiedad multifamiliar, en última instancia. Hemos visto que esto ocurre una y otra vez, ya sea como resultado del cierre de una base militar o de una importante empresa que traslada su sede. Siempre es mejor invertir en una zona con una base de empleo próspera pero diversificada.
¿Cuál es el perfil demográfico de los residentes de la zona?
Los datos demográficos son una consideración clave, ya que las personas que viven y trabajan en la zona serán su audiencia principal al intentar arrendar una propiedad. Un inversionista en propiedades multifamiliares podría querer conocer, por ejemplo, el ingreso promedio de los hogares, el nivel educativo y el tamaño promedio de los hogares. Si hay muchas familias jóvenes en una zona, por ejemplo, esto podría respaldar una inversión en propiedades multifamiliares que ofrezcan unidades más grandes con 3+ habitaciones, un estilo que es más propicio para las familias. Por el contrario, una zona con muchos recién graduados puede ser más adecuada para estudios o unidades de una o dos habitaciones. Los datos demográficos son de gran importancia para las tasas futuras de precios y absorción de propiedades.
¿Quién es tu competencia?
Al analizar una propiedad, es importante examinar las propiedades comparables existentes para conocer el tamaño, calidad y tasas de ocupación de la competencia anticipada. La competencia no es inherentemente mala. Por ejemplo, una zona con otras propiedades multifamiliares puede demostrar que existe demanda de viviendas adicionales. Especialmente si estas propiedades están casi completamente arrendadas. Es importante no solo observar la competencia existente, sino también cualquier propiedad similar que haya sido autorizada o esté en construcción. Asegúrate de que la inversión que estás considerando continúe teniendo una demanda suficiente a raíz de cualquier nueva oferta que esté disponible.
Error #2. No llevar a cabo una debida diligencia exhaustiva sobre el patrocinador.
La experiencia de un patrocinador puede, literalmente, hacer o deshacer un acuerdo. Antes de invertir, asegúrate de investigar a fondo sobre un patrocinador. ¿Qué otros proyectos han realizado? ¿Dónde? ¿Tienen experiencia con este tipo de producto y/o en esta geografía? ¿Cuánto tiempo lleva el patrocinador en el negocio? ¿Han sobrevivido a varios ciclos del mercado inmobiliario? ¿Cómo se han ajustado durante las recesiones económicas? ¿Está el patrocinador planeando invertir su propio capital en el acuerdo, y de ser así, cuánto?
Es importante saber que un patrocinador está capacitado para ejecutar su plan de negocios según lo previsto, y aquellos con más experiencia habrán tenido una mayor exposición a las incertidumbres que pueden surgir durante cualquier transacción, y lo más importante, contarán con soluciones para enfrentar esos desafíos.
Error #3. No realizar pruebas de estrés en el pro forma del patrocinador.
La evaluación de bienes raíces puede volverse muy complicada. Como mínimo, un inversionista querrá analizar cuidadosamente el pro forma del patrocinador y verificar ciertos elementos para asegurarse de que estén en línea con los promedios del mercado. Por ejemplo, es posible que desee comparar los alquileres de propiedades cercanas para determinar si los alquileres proyectados por el patrocinador son realistas. Luego, descuente esos alquileres.
¿Cuál sería el peor escenario en el que el trato aún sería viable? ¿Qué sucede si aumenta la tasa de vacancia? ¿Los números siguen funcionando? ¿Los rendimientos siguen siendo aceptables para ti? Manipular los números te ayudará a determinar si algo es una inversión valiosa, incluso si el patrocinador no cumple con las expectativas originales.
Error #4. No entender los riesgos de un proyecto.
Ningún acuerdo de bienes raíces es infalible. Hay muchas cosas que pueden salir mal, desde sobrecostos hasta desafíos de arrendamiento, problemas ambientales inesperados y más. Un patrocinador calificado podrá describir los riesgos del proyecto a los posibles inversores y luego explicar cómo planean mitigar esos riesgos. Así, el inversor puede decidir si avanzar o no en función de su tolerancia individual al riesgo.
Error #5. No leer detenidamente los documentos de oferta.
Ya sea que alguien compre una propiedad directamente e individualmente, o a través de una sindicación inmobiliaria, habrá mucha documentación asociada con la transacción. En la mayoría de los casos, los inversionistas pasivos eligen invertir a través de una sindicación, y aquellos que lo hagan probablemente recibirán un memorando de colocación privada (o PPM, por sus siglas en inglés). Un PPM (memorando de colocación privada) detalla los términos del acuerdo, la experiencia del patrocinador y su plan de negocios propuesto, los riesgos potenciales y cualquier otra información relevante que podría influir en un inversor para proceder de una manera u otra.
El PPM y otros documentos proporcionan información crítica que tiene como objetivo proteger tanto a los patrocinadores como a los inversores. Muchos inversores pasan por alto de manera ingenua el PPM y se sorprenden más adelante al enterarse de una complicación que se identificó previamente como un riesgo en la oferta original. Las sorpresas como estas se pueden evitar al leer cuidadosamente todos los materiales de oferta.
Como se puede observar, realizar una diligencia debida exhaustiva sobre el mercado, el patrocinador y la oferta son formas de evitar hacer una mala inversión en bienes raíces. Si bien no hay garantías de que un acuerdo se desarrolle sin contratiempos o exactamente según lo planeado, hacer su tarea con anticipación ayudará a reducir el riesgo asociado con la inversión en cualquier proyecto inmobiliario.
Cómo convertir una mala inversión en una buena
Alguien que invierte en varios negocios inmobiliarios a lo largo del tiempo inevitablemente encontrará que algunos negocios resultan ser más exitosos que otros. Puede haber ocasiones en las que, por ejemplo, una inversión comienza a tener problemas. Esto no significa que un inversionista deba rendirse por completo. En su lugar, hay muchos pasos que un inversionista puede tomar (o presionar al patrocinador para que tome) para superar el problema(s) y convertir una mala inversión en una buena.
Determinar la causa principal del problema.
Antes de que un inversor pueda tomar cualquier acción, debe entender primero la causa raíz del problema. Digamos, por ejemplo, que una propiedad no está generando suficiente flujo de efectivo. Podría haber varias razones para esto. Quizás haya un problema de vacantes. Tal vez los alquileres sean demasiado bajos. Quizás el administrador de la propiedad no es eficaz. Tal vez la propiedad tiene algunas mejoras pendientes por hacer. O quizás hay ahorros operativos que podrían realizarse… Hay una variedad de razones por las que el flujo de efectivo podría estar por debajo de las expectativas. Un inversor debería tener una conversación honesta con el patrocinador para determinar qué está causando el problema y luego, juntos, pueden discutir formas de mejorar la situación.
Considere si las soluciones a corto plazo pueden evitar daños a largo plazo.
Algunos inversores inmobiliarios son reacios a tomar medidas que podrían tener implicaciones a largo plazo. Por ejemplo, reducir los alquileres para aumentar la ocupación podría resultar en menos flujo de efectivo, menos ingresos netos de operación y, en última instancia, un valor de propiedad más bajo. Obviamente, eso es problemático.
Sin embargo, si las tasas de vacantes son tan altas que un propietario no puede pagar la hipoteca, una solución a corto plazo podría evitar daños a largo plazo (como el incumplimiento del préstamo). En este caso, una solución podría ser ofrecer una concesión de alquiler de uno o dos meses a los inquilinos que firmen un contrato de arrendamiento de 12 meses. Una vez que aumenta el volumen de arrendamiento, el propietario puede cambiar su enfoque a la retención de inquilinos utilizando soluciones más rentables.
Explore si la recapitalización o la modificación de los términos del préstamo podrían mejorar la situación.
La deuda puede ser una herramienta muy poderosa para ayudar a mejorar el éxito de una transacción inmobiliaria. En el caso de una propiedad que necesita renovaciones costosas, un propietario podría acercarse al banco para buscar una recapitalización. La recapitalización es una estrategia que reemplaza el capital con deuda. Esto libera el capital de los inversores para reinvertirlo en mejoras de la propiedad según sea necesario. Estas mejoras pueden ayudar a aumentar el valor de la propiedad, lo que luego mejorará la relación préstamo-valor de la propiedad después de su estabilización.
Negociar la deuda también puede ayudar a mejorar un acuerdo en dificultades. La mayoría de los prestatarios (especialmente aquellos que tienen un buen historial y una trayectoria comprobada) pueden acercarse a su prestamista para ver la posibilidad de trabajar en un período de solo interés, lo que reducirá sus pagos de préstamo a corto plazo mientras trabajan para abordar los problemas que enfrenta la propiedad. Otros prestamistas pueden estar dispuestos a aceptar la indulgencia, que es cuando el prestamista permite al prestatario pausar o reducir sus pagos durante un corto período de tiempo. Muchos propietarios lograron modificar con éxito los términos de su préstamo para hacer frente a la crisis del COVID-19, un verdadero evento «cisne negro» que nadie podría haber predicho.
Evaluar el plan de negocios y determinar si un camino alternativo sería más lucrativo.
Otra forma de dar vuelta a una transacción es evaluar el plan de negocios y determinar si un enfoque alternativo resultaría en un resultado mejor. Por ejemplo, un propietario puede haber comprado una propiedad multifamiliar con la idea de alquilar las unidades como alquileres a corto plazo en una plataforma como Airbnb o VRBO. Digamos que después del cierre, una municipalidad implementa nuevas reglas y regulaciones en torno a los alquileres a corto plazo. Como resultado, el plan de negocios original ya no es factible.
Esta sería una oportunidad para revisar el plan de negocios y explorar otras alternativas más viables, desde reutilizar el edificio como vivienda estudiantil y/o para personas mayores hasta convertirlo en una vivienda multifamiliar más tradicional. En una situación más extrema, si la propiedad se encuentra en un mercado de destino turístico, el propietario podría considerar reutilizar el edificio como un hotel que estaría sujeto a los impuestos y regulaciones locales de hospitalidad del área.
Cuando todo lo demás falla, vender es una opción a considerar.
En algún momento, los inversores necesitan saber cuándo cortar sus pérdidas. A pesar de sus mejores esfuerzos, un acuerdo puede no ser completamente recuperable. Lo mejor es recuperar tanto capital como sea posible si la situación comienza a verse especialmente desalentadora.
Términos y Condiciones para la Venta
La mayoría de las sindicaciones especificarán los términos y condiciones por los cuales un inversor puede salir o vender su parte del acuerdo (nuevamente, esto es por qué es tan importante leer los documentos de oferta!). Aparte de retirar las acciones personales, los inversores pueden tener una conversación honesta con el patrocinador sobre la venta de la propiedad con pérdidas (o mejor aún, simplemente sin ganancias) antes de ser obligados a vender por el banco a través de una ejecución hipotecaria.
Si bien no es lo ideal, si un inversor experimenta una pérdida, puede utilizar esta pérdida como una deducción fiscal que compensará otros ingresos obtenidos ese año.
No todas las transacciones inmobiliarias serán exitosas. Pero como se puede ver aquí, hay medidas que se pueden tomar para mejorar la probabilidad de éxito, y luego medidas que se pueden tomar para mejorar situaciones cuando los acuerdos no están yendo de acuerdo al plan. Transformar una mala inversión inmobiliaria en una buena puede ser difícil, pero definitivamente es posible.
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