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Muchos inversores en bienes raíces comerciales encontrarán que el proceso de valoración es como una caja negra. Realmente no entienden qué entra en el proceso ni cuánto tiempo tomará el proceso. O, en última instancia, cuál será el resultado de ese proceso.
No hay motivo para temer el proceso de valoración de bienes raíces comerciales. Las valoraciones son una forma altamente efectiva de determinar el valor de una propiedad. Pueden ser utilizadas tanto por inversores como por prestamistas.
¿Qué es una Valoración Inmobiliaria Comercial?
Una valoración inmobiliaria comercial es una opinión independiente de tercera parte sobre el valor de una propiedad. Es similar a una tasación de vivienda utilizada al comprar bienes raíces residenciales. Sin embargo, por supuesto que las técnicas de valoración son ligeramente diferentes al estimar el valor de una propiedad comercial.
Las tasaciones de CRE son realizadas por profesionales autorizados y altamente capacitados. Estas evaluaciones tienden a ser muy matizadas, exhaustivas y con una gran cantidad de datos tanto de la propiedad como del mercado.
¿Cuándo se necesita una evaluación de bienes raíces comerciales?
Cuando alguien desea financiar una propiedad utilizando un préstamo bancario tradicional, a menudo necesita una tasación de bienes raíces comerciales. La mayoría de los bancos tienen un umbral de préstamo-valor que deben cumplir antes de comprometerse a otorgar un préstamo. Una tasación ayuda a determinar el valor del activo. A partir de ahí, el prestamista puede determinar cuán grande será el préstamo que están dispuestos a hacer en relación con esa propiedad.
Commercial real estate appraisals are typically required
whenever someone is looking to finance a property
using a traditional bank loan.
En algunos casos, los propietarios de la propiedad también buscan realizar una evaluación por sus propios fines informativos. Esto suele ser el caso cuando un propietario está tratando de determinar si vender su propiedad y, en caso afirmativo, por cuánto.
Los tres métodos de valoración más comunes en bienes raíces comerciales (CRE)
Es más fácil de determinar cuando una propiedad es de nueva construcción. Con la nueva construcción, un tasador calculará el valor de la nueva construcción sumando los costos totales de construcción más el valor del terreno en el mercado.
Utiliza datos de ventas comparables de propiedades vendidas recientemente como base para la valoración de la propiedad. Es una estrategia de valoración particularmente efectiva en áreas con un volumen significativo de transacciones.
Estima el valor de una propiedad en función de sus alquileres actuales y/o su potencial generador de ingresos.
A continuación se presenta una visión general de las tres técnicas más populares para valorar bienes raíces comerciales. Ninguna técnica es mejor o peor que las demás. Simplemente depende de las circunstancias y de qué datos estén disponibles (del mercado o específicos de la propiedad). En la práctica, la mayoría de los tasadores intentarán utilizar alguna combinación de los métodos que se describen a continuación para estimar cuánto vale un activo inmobiliario comercial.
El Enfoque de Costo
El enfoque de costo tiene en cuenta tanto el valor del terreno como los costos de reemplazo de cualquier estructura de edificio existente. El enfoque de costo es más fácil de determinar cuando una propiedad es recién construida. En el caso de una construcción nueva, el tasador calculará el valor de la construcción sumando el costo total de la construcción y el valor de mercado del terreno.
Utilizar el enfoque de costo para valorar bienes inmuebles existentes es algo más complicado.
Para una propiedad existente, el tasador aún estimará el valor de reemplazo del edificio utilizando los costos actuales. Sin embargo, luego reducirá ese costo para tener en cuenta cualquier depreciación acumulada. Esta depreciación puede incluir descuentos por deterioro físico. Por ejemplo, los costos para remediar el mantenimiento diferido, la obsolescencia estructural o funcional, o cualquier obsolescencia externa de la zona circundante, como la disminución de la población o el empleo, que podría afectar el ingreso neto operativo de una propiedad.
El enfoque de costo también tiene en cuenta la vida económica útil de un edificio y el tiempo transcurrido desde que la propiedad se puso en servicio. Luego, el tasador realizará un análisis de valor presente en función de las diferencias anticipadas en los flujos de efectivo a lo largo del tiempo.
Dadas las complejidades asociadas con el enfoque de costo para estructuras existentes. Esta técnica de valoración se aplica principalmente solo a construcciones nuevas.
El Enfoque de Comparación de Ventas
El enfoque de comparación de ventas, o «enfoque de ventas comparables», utiliza datos de ventas comparables de propiedades vendidas recientemente como base para la valoración de la propiedad. El tasador buscará comparables de tamaño, edad, ubicación y calidad general de propiedad relativamente similares.
Por supuesto, no hay dos propiedades exactamente iguales. Por lo tanto, se realizarán ajustes por las diferencias en la fecha de venta, la ubicación geográfica dentro del submercado, la edad del edificio, el metraje cuadrado y la proximidad a las comodidades locales o los atractivos para el consumidor (por ejemplo, centros de empleo, carreteras o transporte público, restaurantes y tiendas minoristas, etc.).
Por ejemplo, al utilizar el enfoque de comparación de ventas. Un tasador puede aumentar el valor de la propiedad debido a su ubicación superior. Sin embargo, también puede ajustarlo a la baja si la propiedad es más antigua y ofrece menos comodidades.
El enfoque de comparación de ventas es una estrategia de valoración particularmente efectiva en áreas que tienen un volumen significativo de transacciones. La mayoría de los tasadores querrán utilizar comparables que tengan al menos 12 meses de antigüedad. Únicamente debido a que las condiciones del mercado pueden cambiar rápidamente de un año a otro.
The sales comparison approach, or “sales comp” approach,
uses comparable sale data from recently
sold properties as a basis for property valuation.
Sin embargo, en algunos casos, no hay suficiente actividad para justificar el uso del enfoque de comparación de ventas. Por ejemplo, si un complejo de oficinas independiente es uno de los únicos edificios de oficinas ubicados en un determinado submercado, y no se han vendido otros edificios de oficinas en los últimos 5 años o más, el enfoque de comparación de ventas se vuelve más difícil de utilizar. El enfoque de comparación de ventas requiere que existan propiedades de tamaño, edad, calidad y ubicación relativamente similares. Además, estas propiedades deben negociarse de vez en cuando para proporcionar los datos de venta necesarios para comparar.
El enfoque de ingresos (Income Approach en inglés)
Cuando no es posible utilizar el enfoque de costos o el enfoque de comparación de ventas, la mayoría de los tasadores recurren al enfoque de ingresos. El enfoque de ingresos, a veces denominado enfoque de capitalización de ingresos, estima el valor de una propiedad en función de sus rentas actuales y/o su potencial de generación de ingresos.
Hay tres formas principales de calcular el valor de una propiedad utilizando el enfoque de ingresos.
Enfoque del multiplicador bruto de rentas (GRM)
El primero es el enfoque del Multiplicador Bruto de la Renta (MBR en español). Esto implica dividir el precio de venta de propiedades comparables por la renta bruta que esas propiedades generan anualmente. Los tasadores utilizan esto para calcular un número que pueden aplicar a las rentas brutas de la propiedad que están tasando. Las limitaciones del enfoque del GRM se derivan del hecho de que las proporciones de gastos operativos de la mayoría de las propiedades difieren.
Enfoque de capitalización directa
La segunda forma es el enfoque de capitalización directa. Con este método, en lugar de depender de las rentas brutas, el tasador calculará el ingreso neto operativo. Esto, a su vez, tiene en cuenta los gastos operativos del edificio. Al utilizar el NOI y luego aplicar una tasa de capitalización de mercado (basada en datos de ventas comparables), el tasador puede estimar el valor de una propiedad.
Valor de la propiedad = Ingreso neto operativo / Tasa de capitalización
Utilizando el enfoque de capitalización directa, el tasador luego hará ajustes hacia arriba o hacia abajo para tener en cuenta la condición y otros detalles específicos de la propiedad sujeta a valoración. Por ejemplo, si una propiedad de menor calidad se vendió recientemente a una tasa de capitalización del 6%, el tasador podría aplicar una tasa de capitalización del 5,5% o del 5,75% en su lugar.
El análisis de flujo de caja descontado (DCF)
La forma final de valorar una propiedad utilizando un enfoque basado en ingresos es mediante la realización de un análisis de flujo de caja descontado (DCF).
El método DCF implica pronosticar los flujos de efectivo netos durante un período de retención predeterminado, generalmente alrededor de 7 a 10 años. El método DCF requiere que un tasador haga ciertas suposiciones sobre los flujos de efectivo futuros, los gastos operativos y de capital proyectados y el precio de venta anticipado al final del período de retención.
Una vez que el tasador ha hecho estas suposiciones, luego aplicará una tasa de descuento para determinar el valor presente neto (VPN) de los flujos de efectivo de la propiedad como base para la valoración del activo. En la mayoría de los casos, la tasa de descuento utilizada será equivalente a la tasa libre de riesgo de retorno. Por ejemplo, la tasa del Tesoro de los Estados Unidos en el momento de la valoración. Más una prima de riesgo para tener en cuenta el riesgo que asume el inversor al comprar la propiedad.
El enfoque DCF, aunque complicado, es la técnica de valoración de bienes raíces comerciales más popular. Esto es cierto tanto para los inversores que están analizando negocios como para los tasadores que están valorando propiedades. Además de los tasadores que intentan determinar el valor de una propiedad.
Valoración de propiedad con inquilinos vs propiedad vacante
Un tasador a menudo basa su enfoque de valoración de la propiedad en si la propiedad está ocupada o vacía. Una propiedad debe tener inquilinos significativos y generar flujo de efectivo para ser valorada en función de sus alquileres. Solo entonces puede un tasador evaluar su potencial generador de ingresos y rendimientos de inversión.
How an appraiser goes about valuing a property will often depend on whether that property is tenanted or vacant.
Se vuelve más difícil utilizar el enfoque de ingresos cuando una propiedad está vacía. Entonces, un tasador podría necesitar mirar comparables del mercado para determinar qué alquileres y rendimientos hay por pie cuadrado. Luego pueden aplicar eso a la propiedad sujeta a tasación antes de hacer ajustes hacia arriba o hacia abajo para tener en cuenta la condición de la propiedad u otras diferencias.
Al valorar una propiedad vacante, un tasador también deberá tener en cuenta cierto tiempo para el arrendamiento y la estabilización de la propiedad, así como cualquier costo de marketing u otros necesarios para hacerlo. Estos costos dependerán del mercado y la demanda para ese tipo específico de propiedad.
Valoraciones frente a la opinión de valor de los corredores (BOV)
Como se mencionó anteriormente, los propietarios a veces contratan a un tasador para determinar el valor de su propiedad. Esto puede costar más de $5,000 a $10,000 o más, dependiendo del tamaño y naturaleza de la propiedad en cuestión.
Una forma alternativa de determinar el valor de una propiedad es que un corredor de bienes raíces comerciales prepare lo que se llama una «opinión del corredor de valor» o BOV. La mayoría de los corredores de bienes raíces lo harán de forma gratuita. Sin embargo, se espera que si un propietario decide vender la propiedad, entonces la listará con ese corredor a cambio.
La diferencia clave
Una distinción importante entre las valoraciones y las BOVs es que solo terceros imparciales y con licencia realizan valoraciones. Las valoraciones de bienes raíces comerciales suelen ser más técnicas en su naturaleza. Pueden tomar hasta 3-4 semanas para completarse dada la minuciosidad que suelen tener los informes. Comparativamente, un BOV puede ser de apenas unas pocas páginas y a menudo se puede completar en solo unos pocos días.
Una ventaja de usar un BOV, sin embargo, es que estos análisis tienden a ser prospectivos en su naturaleza. Los brokers activos conocen el mercado por dentro y por fuera. También entienden que donde algo se negoció hace 12 meses puede ser muy diferente a donde se cotizaría hoy.
Además, los tasadores tienden a ser generalistas en cuanto a los tipos de propiedad y mercados de bienes raíces comerciales. Mientras que los corredores tienden a especializarse en ciertos tipos de propiedades dentro de submercados específicos. Esto proporciona a los corredores una comprensión precisa de cómo establecer el precio de una propiedad para la venta. Sin embargo, se podría argumentar que nadie conoce mejor el valor de mercado de un activo que alguien que vende propiedades similares día tras día.
Claramente, existen ventajas y desventajas al utilizar una valuación inmobiliaria frente a una opinión del valor de un corredor. Hay algunos casos en los que se necesitará una tasación (por ejemplo, al obtener un préstamo bancario) y otros casos en los que un BOV será suficiente.
Conclusión
Dado que la mayoría de las transacciones de bienes raíces comerciales se financian con alguna forma de deuda. La mayoría de los inversores deberán pasar por el proceso de tasación en algún momento. Comprender los diversos métodos mediante los cuales un tasador puede valorar una propiedad es importante para que los inversores lo entiendan.
Aquellas personas que compren una propiedad querrán apoyarse en su corredor de bienes raíces, en la medida en que esté involucrado, para ayudar a recopilar información y datos pertinentes para proporcionar al tasador sobre comparables locales, etc. Esto puede hacer que la evaluación del tasador sea más fácil y eficiente. Aquellos que están invirtiendo en una empresa conjunta, sindicación o fondo pueden entregar este proceso al patrocinador, quien supervisará el proceso de evaluación en nombre de los inversores.
¿Quieres saber más sobre la valoración de activos inmobiliarios comerciales? Contáctenos hoy. Nuestro equipo en Smartland estará encantado de discutir cómo valoramos diferentes propiedades según la clase de activo y el mercado.
