最常见的商业房地产评估方法

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许多商业房地产投资者会觉得评估过程像黑匣子一样神秘。 他们并不真正理解评估过程中会有哪些因素，以及这个过程需要多长时间。 或者说最终这个过程的结果会是什么。

没有理由害怕商业房地产评估过程。 评估是确定一处房产价值的高效方法。 评估可以被投资者和贷款人同时使用。

什么是商业房地产评估？

一项商业房地产评估是对一处房产价值的独立第三方意见。 商业房地产评估与购买住宅房地产时使用的房屋评估类似。 然而，当评估商业房地产的价值时，估值技术当然会有些不同。

商业房地产评估由经过高度培训和持有许可证的专业人员进行。 这些评估往往非常细致入微、全面，并且包含大量的房产和市场数据。

何时需要商业房地产评估？

每当有人想要使用传统银行贷款融资一处房产时，他们通常需要进行商业房地产评估。 大多数银行在做出贷款承诺之前都有一定的贷款价值比阈值需要满足。 评估有助于确定资产的价值。 从那里，贷款人可以确定相对于该房产他们愿意提供多大的贷款。

在某些情况下，房地产业主也会进行评估以获取自己的信息目的。 通常情况下，当房地产业主试图确定是否出售其房产以及如果出售，出售价格为多少时，他们会进行评估。

三种最常见的商业房地产估值方法：

成本法

在物业新建时更容易确定。对于新建项目，评估师将通过将总建设成本加上市场土地价值来计算新建价值。

销售比较法

使用最近售出的物业的可比销售数据作为物业估值的基础。这是在具有大量交易的地区特别有效的估值策略。

收益法

根据物业的现有租金和/或收入潜力来估算其价值。

以下是对商业房地产估值的三种最流行的技术的概述。 没有一种技术比其他技术更好或更差。 这只是取决于情况以及可用的数据（市场或特定于房产）。 在实践中，大多数评估师在估计商业房地产资产价值时会尝试利用以下方法的某种组合。

成本法估值方法

成本法估值方法考虑了土地价值和任何现有建筑结构的替换成本。 当一处房产是新建的时，成本法估值方法更容易确定。 对于新建房产，评估师将通过将总建筑成本和市场土地价值相加来计算新建价值。

使用成本法来估算现有房地产的价值有点更加复杂。

对于现有房产，评估师仍会使用当今的成本估算建筑的替换价值。 然而，他们会减少这个成本，以考虑到任何累积的折旧。 这种折旧可以包括因物理磨损而导致的减值。 例如，需要花费成本来修复延迟维护、结构或功能性陈旧以及任何来自周围地区的外部陈旧，例如人口或就业的下降，这可能会影响房产的净营业收入。

成本法还要考虑到建筑物的使用寿命和自开始使用以来的时间。 评估师随后会根据随时间预期现金流的差异进行现值分析。

考虑到现有建筑的成本方法的复杂性。 这种估值技术主要适用于新建筑。

销售比较法

销售对比法，或称“销售比较法”，以最近售出房产的可比销售数据作为房产估值的基础。 评估师会寻找与被估价物件相对应的销售比较数据，这些数据应该是相对相似的，包括面积、年龄、位置和整体物业质量等方面。

当然，没有两个房地产物业是完全相同的。 当然，没有两个物业完全相同，因此需要对销售日期、子市场内的地理位置、建筑年龄、平方英尺和邻近的本地设施或消费者吸引因素（例如就业中心、高速公路或公共交通、餐厅和零售等）进行调整。

例如，在使用销售比较法时。 一个评估师可能会因为房产地点较好而增加其价值。 然而，如果物业老旧，提供的设施较少，评估师可能会下调其价值。

销售比较法是在交易量较大的区域中特别有效的估值策略。 大多数评估师希望使用不早于12个月的可比销售数据。 仅仅因为市场情况可以在一年内快速变化。

然而，在某些情况下，市场活动不足以支持使用销售对比法。 例如，如果一个独立的办公综合楼是某个次市场中唯一的办公楼之一，而在过去的5年中没有其他办公楼售出，那么使用销售对比法会变得更加困难。 销售对比法需要有相对类似的房产，包括面积、年龄、质量和位置。 此外，这些物业必须定期交易，以提供所需的销售数据进行比较。

收益法

当成本法或销售对比法不可行时，大多数评估师采用收益法。 收益法，有时称为“收益资本化”法，根据房产的现有租金和/或产生收入的潜力估算其价值。

收益法，有时也称为“收益资本化”法，根据物业的实际租金和/或产生收入的潜力来估算其价值。

毛租金乘数（GRM）方法

第一种是GRM（总租金乘数）方法。 这种方法涉及将可比房产的销售价格除以这些房产每年产生的总租金。 评估师使用此方法来计算一个数字，该数字可以应用于他们正在评估的房产的总租金。 GRM方法的局限性源于大多数房产的营运费用比率存在差异。

直接资本化法

第二种方法是直接资本化法 使用这种方法，评估师将计算净营业收入，而不是仅仅依赖于总租金。 而这种方法同时考虑了建筑的营业费用。 通过使用净营业收入，然后应用市场资本化率（基于类似房产销售数据），评估师可以估算一个房产的价值。

房产价值 = 净营业收入 / 资本化率

使用直接资本化法，评估师将会根据被评估房产的具体情况和特点，进行上调或下调的调整。 例如，如果一处较低品质的房产最近以6%的资本化率交易，评估师可能会使用5.5%或5.75%的资本化率进行评估。

折现现金流分析（Discounted Cash Flow Analysis，DCF分析）

使用基于收益的方法估算房产价值的最后一种方式是进行折现现金流（DCF）分析。

DCF方法涉及预测在一个预定持有期内的净现金流，通常持有期约为7至10年左右。 DCF方法要求评估师对未来现金流、预计的营业和资本支出以及持有期结束时的预期销售价格做出一定的假设。

一旦评估师做出了这些假设，他们将会应用贴现率来确定房产现金流的净现值（NPV），并以此作为资产估值的依据。 在大多数情况下，使用的贴现率将等同于无风险收益率。 例如，在评估时使用的是美国国债收益率。 此外，还需要加上风险溢价以反映购买该房产的投资者所承担的风险。

DCF方法虽然复杂，但是是最流行的商业房地产估值技术。 这一点在分析交易的投资者中都是适用的。 此外，对于评估师来说也是如此，他们需要确定一处房产的价值。

评估租户与空置物业

评估师通常根据房产是否有人居住来确定其估值方法。 只有当一处房产有稳定的租户和租金现金流时，才能基于其租金来确定其价值。 只有这样，评估师才能查看其创收潜力和投资收益率。

当一处房产没有租户时，使用收益法来确定其价值就变得更加困难。 评估师可能需要查看市场对比数据，以确定每平方英尺的租金和收益率。 然后，评估师可以将这些数据应用于待估房产，并根据其状况或其他差异进行上调或下调的调整。

在评估空置房产时，评估师还需要考虑物业的租赁和稳定期，以及实现租赁所需的任何市场营销或其他成本。 这些成本将取决于该特定物业类型的市场和需求情况。

评估与经纪人价值观（BOV）

如上所述，业主有时会聘请评估师来确定他们的财产价值。 如上所述，业主有时会聘请估价师来确定其物业的价值。这可能会耗费高达5,000到10,000美元或更多，具体取决于所评估的物业的大小和性质。

另一种确定房地产价值的方法是请一位商业房地产经纪人编制所谓的“价值意见书”，即BOV。 大多数经纪人会免费提供此服务。 然而，预期是如果业主决定出售物业，那么他们将会把物业列在那个经纪人那里。

关键差异

评估和BOV之间的一个重要区别是，只有持牌和公正的第三方执行评估。 CRE评估通常性质更为技术性。 它们可能需要3-4周时间才能完成，因为报告往往非常详尽。 相比之下，BOV可能只有几页纸，并且通常可以在几天内完成。

个使用BOV的好处是，这些分析往往具有前瞻性质。 活跃的经纪人对市场了如指掌。 他们也明白，12个月前某物的交易价格可能与今天的价格相差很大。

此外，评估师往往是跨商业房地产物业类型和市场的综合专家。 因此，经纪人通常专门从事特定的物业类型和特定次级市场，而评估师则通常是跨商业地产物业类型和市场的综合性专家。 这使经纪人对如何定价出售物业有着敏锐的了解。 然而，可以认为，没有人比那些每天都在销售类似资产的人更了解资产的市场价值。

显然，使用评估和经纪人估值（BOV）各有优缺点。 有些情况下需要进行评估（例如申请银行贷款），而在其他情况下BOV就足够了。

结论

鉴于大多数商业地产交易都会通过某种形式的债务融资，这一点需要特别注意。 大多数投资者在某个时候都需要经历评估过程。 理解评估师可能使用的各种方法来估价房地产对于投资者来说是很重要的。

购房者将希望借助他们的房地产经纪人（在有房地产经纪人参与的情况下），以帮助收集关于当地竞品等方面的信息和相关数据，以便提供给评估师。 这可以使评估师的评估更加轻松和流畅。 这些进行联合投资、投资组合或基金的投资者可以将此过程交给赞助人，由其代表投资者监督评估流程。

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