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Hace casi 20 años, los escritores del Centro Inmobiliario Samuel Zell y Robert Lurie de la Universidad Wharton de Pensilvania publicaron un documento de trabajo que describía el futuro impacto de la tecnología en el sector inmobiliario comercial. Los autores predijeron correctamente que el crecimiento de la tecnología tendría un impacto adverso en muchos activos minoristas y que el valor y la demanda del sector inmobiliario comercial no disminuirían.
Al observar el sector inmobiliario comercial hoy en día, es fácil preguntarse si los autores tenían una bola de cristal. En este artículo, examinaremos detenidamente cómo el impacto de la tecnología en el sector inmobiliario actúa como un catalizador positivo para el cambio, creando nuevas oportunidades para el inversor inmobiliario inteligente.
¿Cuál es el impacto de la tecnología en los bienes raíces comerciales?
Teletrabajo
Varios cambios están afectando cómo los inquilinos utilizan el espacio y cómo se completan las transacciones inmobiliarias comerciales. Por supuesto, la pandemia ha obligado a más personas a trabajar desde casa y a pasar menos tiempo en la oficina.
Pero incluso antes del Covid-19, la idea de un espacio por empleado estaba evolucionando hacia un uso más flexible del espacio y del tiempo.
Hoy en día, las empresas están eligiendo cada vez más ubicarse donde viven sus empleados en lugar del distrito central de negocios de ciudades urbanas altamente densas.
Los mercados secundarios en los estados del medio oeste y del Sunbelt están experimentando una creciente demanda de bienes inmuebles comerciales, ya que los propietarios y usuarios buscan mayores retornos y lugares más asequibles para vivir y hacer negocios.
Los corredores de bienes raíces comerciales están utilizando tours virtuales, llamadas de video en Zoom o Skype, herramientas de gestión de proyectos como Slack para mostrar propiedades y comunicarse con miembros del equipo.
Proporcionando más acceso y visualización
El cambio continuo hacia el teletrabajo es posible en gran parte gracias a las tecnologías inalámbricas como el 5G (quinta generación de tecnología inalámbrica).
Como artículo de la Instituto CCIM según explica el Instituto CCIM, el 5G permite que las redes celulares acomoden a más usuarios a velocidades de datos significativamente más altas, abriendo la puerta a nuevas aplicaciones como la realidad virtual, la transmisión de datos súper rápida y la cobertura de espectro más amplio dentro y fuera de los edificios que beneficiarán a los profesionales de bienes raíces comerciales, propietarios e inquilinos.
Las plataformas tecnológicas permiten la exhibición remota de una propiedad y facilitan el manejo de propuestas y contratos completamente en línea. Los inquilinos, especialmente los millennials y los arrendatarios de la Generación Z, crecieron usando dispositivos móviles y la disponibilidad de tecnologías de vanguardia probablemente influirá en dónde vivan y trabajen las personas en el futuro.
inteligencia artificial
Conocido como el padre de la inteligencia artificial, John McCarthy acuñó el término «inteligencia artificial» a mediados de la década de 1950. Fundó un laboratorio de inteligencia artificial mientras estaba en la Universidad de Stanford, trabajó en las primeras versiones de un automóvil autónomo y creó el lenguaje de programación estándar utilizado en robótica y en innumerables servicios basados en Internet.
Recientemente, una gran encuesta de investigadores de aprendizaje automático predijo que en los próximos diez años, la inteligencia artificial superará a los humanos en muchas actividades, como la traducción de idiomas o el trabajo como cirujano. Si bien es posible que aún no hayamos llegado a ese punto, la inteligencia artificial está teniendo un impacto positivo en la industria de bienes raíces comerciales hoy en día.
Por ejemplo, las tecnologías de propiedad de última generación (proptech) utilizan la inteligencia artificial para evaluar las funciones y sistemas de gestión de edificios, como HVAC e iluminación, y optimizar la gestión de propiedades.
Los inversores y los inquilinos de viviendas multifamiliares son dos de los grupos que se benefician de la inteligencia artificial al reducir los gastos operativos y mantener la satisfacción de los inquilinos y las renovaciones de arrendamiento altas.
Ahorro de tiempo y dinero
La inteligencia artificial también ahorra tiempo y dinero a los corredores de bienes raíces comerciales. La tecnología de aprendizaje automático también se puede utilizar para rastrear los movimientos del mercado y la actividad de arrendamiento a nivel macro para ayudar a los corredores y a los inversores a aprovechar las oportunidades y mantener una ventaja competitiva.
En la industria de multifamiliares, En realidad, la inteligencia artificial está ayudando al personal en el lugar a alquilar apartamentos. Un informe reciente de la Asociación Nacional de Apartamentos (NAA) revela que la inteligencia artificial está ayudando a los agentes de alquiler a saber qué prospectos alquilarán un apartamento antes de que el propio prospecto lo sepa.
Las aplicaciones de arrendamiento impulsadas por inteligencia artificial, como Funnel, traen la mejor tecnología al mercado de multifamiliares al automatizar todo el proceso de arrendamiento de principio a fin y convirtiendo los prospectos en residentes.
LetHub es otra herramienta que utiliza el aprendizaje automático para reducir los tiempos de arrendamiento al responder consultas, reservar visitas directamente en el calendario de un agente de arrendamiento y recopilar información de prospectos para seguimiento y retroalimentación. Después de que el inquilino se muda, la aplicación utiliza la inteligencia artificial para automatizar las solicitudes de mantenimiento para ayudar a mantener altos los niveles de ocupación y reducir la rotación de inquilinos.
Infraestructura actualizada
La tecnología de IoT (Internet de las cosas) está agregando valor a las empresas de bienes raíces al mejorar el rendimiento de las propiedades y ayudar a los propietarios de edificios a reimaginar la experiencia del inquilino.
El informe de investigación «Internet de las cosas en la industria de bienes raíces comerciales» del Centro de Servicios Financieros de Deloitte describe cómo el IoT va mucho más allá de la iluminación con sensores de movimiento. Los sistemas de gestión de edificios utilizan IoT para aumentar la eficiencia del rendimiento del edificio mientras recopilan datos generados por sensores para mejorar la experiencia del inquilino y mejorar el rendimiento financiero de las inversiones inmobiliarias comerciales.
Los sensores pueden convertir potencialmente cualquier objeto en una fuente de información que los administradores y los inversores de propiedades pueden utilizar para diferenciar servicios y propiedades. Los datos pasan por cada etapa de un ciclo de valor de la información: acción, creación, comunicación, agregación y análisis, con tecnologías de inteligencia artificial e inteligencia aumentada utilizadas para permitir la acción automatizada o influir en las decisiones humanas tanto para el propietario como para el inquilino.
Inversionistas y arrendatarios de todo tipo de bienes raíces comerciales – oficinas, tiendas minoristas, industriales y multifamiliares – se benefician de la inteligencia artificial (AI), la internet de las cosas (IoT) y el aprendizaje automático. Los propietarios de edificios y las propiedades que siguen el ritmo de las tecnologías inmobiliarias actuales en constante cambio seguirán agregando valor, mientras que las propiedades obsoletas pueden volverse obsoletas rápidamente.
Creando una mayor visibilidad del portafolio
El informe de IoT de Deloitte también señala que los inversores de bienes raíces comerciales que aplican seguimiento y monitoreo mejorados a nivel de edificio y cartera, junto con análisis de cartera, pueden reducir el riesgo de activos y mejorar las capacidades de gestión de la cartera.
Por ejemplo, al rastrear el flujo de personas en toda una propiedad (respetando los derechos de privacidad), el propietario puede obtener una mejor comprensión de los patrones de comportamiento y uso del espacio. Entonces se puede utilizar esta información para identificar una capacidad excedente durante todas las partes del día, lo que puede resultar en una mayor visibilidad de la cartera y una mejor gestión de la cartera.
La infraestructura del IoT ofrece beneficios comunes para todos los tipos de propiedad, incluyendo costos operativos más bajos como la reducción del consumo de energía, mejoras en la salud y productividad para ocupantes e invitados, y mejor seguridad a través de la vigilancia en tiempo real y sistemas de respuesta de emergencia inmediata.
Mirando la clase de activos multifamiliares en particular, las oportunidades de innovación de servicios IoT incluyen la mejora del diseño del espacio y la experiencia del inquilino mediante el uso de información de datos y el mantenimiento preventivo y la gestión automatizada de solicitudes de mantenimiento a través de electrodomésticos y sistemas habilitados para IoT.
El internet de las cosas en una propiedad de apartamentos se puede utilizar para:
- Conocer al inquilino mediante el seguimiento de preferencias y hábitos.
- Proporcionar una experiencia de inquilino personalizada para una mayor comodidad y facilidad de vida.
- Potenciar a los inquilinos mediante la provisión de acceso remoto y seguimiento de uso de sus sistemas domésticos.
- Aumentar la seguridad con monitoreo en tiempo real y notificación avanzada de fallas del sistema.
- Ahorrar dinero a los inquilinos personalizando la automatización para ayudar a reducir los costos de servicios públicos.
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El comercio electrónico como un disruptor del sector inmobiliario comercial
Incluso antes de la pandemia, el comercio electrónico estaba interrumpiendo la industria de bienes raíces comerciales. Hace más de cinco años, el Banco de la Reserva Federal de Atlanta incluyó al comercio electrónico como uno de los principales disruptores del mercado en el sector de bienes raíces comerciales.
Según el informe, a medida que las ventas minoristas comenzaron a moverse de las tiendas físicas a las plataformas de compras en línea, la demanda de locales comerciales minoristas tradicionales y espacios en centros comerciales ha disminuido. Se prevé que las bancarrotas y los cierres de tiendas continúen este año, aunque se espera un crecimiento agresivo en los restaurantes que ofrecen comida para llevar, así como en las tiendas de comestibles y de conveniencia.
Los inversores inmobiliarios oportunistas y de valor añadido pueden encontrar oportunidades en la reutilización y conversión de centros comerciales de Clase B y Clase C que han sido más afectados con el cierre de tiendas ancla que impulsa el cierre de co-tenants más pequeños.
Con muchos centros comerciales más antiguos volviéndose obsoletos, son candidatos ideales para la conversión de minoristas a componentes industriales, de uso mixto de oficinas y hoteles, y reutilización adaptativa para proyectos de viviendas multifamiliares.
En todos los casos, la reutilización y conversión exitosa de activos minoristas en un uso más alto y mejor requiere superar problemas regulatorios, una mayor flexibilidad en la zonificación y la integración de tecnología en todo el proyecto de reurbanización para lograr una mayor eficiencia operativa y flujos de efectivo.
Privacidad y Ciberseguridad
Los Consejeros de Bienes Raíces (CRE) es una organización internacional compuesta por destacados profesionales de bienes raíces comerciales, firmas legales y de asesoría, y líderes reconocidos del gobierno y la academia. CRE señala que cualquier propietario o inquilino de una propiedad que maneje grandes cantidades de datos es vulnerable a diversos ataques en cualquier momento del día o la noche.
Por ejemplo, algunos medidores inteligentes pueden ser hackeados para acceder al sistema de información del edificio, lo que permite a los atacantes acceder a cantidades incalculables de datos sobre las operaciones del edificio y los inquilinos. El acceso inalámbrico gratuito puede ser utilizado como conducto para robar información de tarjetas de crédito de los sistemas de punto de venta en tiendas.
Los empleados desprevenidos pueden ser engañados por estafas de phishing y engañados para revelar identificaciones de usuario y contraseñas, lo que les da acceso a ladrones a bases de datos corporativas que contienen información personal identificable.
Afortunadamente, hay varios pasos que los profesionales de bienes raíces comerciales pueden tomar para garantizar que los datos estén seguros dentro de sus empresas y las propiedades bajo administración:
- Realizar una auditoría de seguridad en los procesos existentes para centrarse en las vulnerabilidades dentro y fuera de la organización, incluyendo procedimientos simples como la destrucción de documentos o la eliminación de basura electrónica.
- Entrevistar a los proveedores externos para conocer sus procedimientos de seguridad en relación con los documentos clave intercambiados con ellos, como el envío y recepción de información de arrendamiento o financiera.
- Educando a los empleados sobre qué información es sensible y cómo manejarla, tanto en términos de proteger los datos propietarios de acceso externo como de garantizar que solo los compañeros de trabajo que necesitan saber vean los datos al completar una tarea o proyecto.
- Mientras muchas empresas de bienes raíces comerciales tienen un Director de Seguridad de la Información (CISO) en su personal, es importante reconocer que la ciberseguridad es responsabilidad de todos y debe ser parte de la cultura de la empresa.
Una vez que se hayan abordado los problemas de privacidad y seguridad cibernética, los corredores de bienes raíces comerciales deben trabajar para aumentar su exposición en línea, presencia digital y disponibilidad.
Aumento de la exposición
En comparación con los agentes de bienes raíces residenciales, los corredores comerciales generalmente se quedan atrás cuando se trata de aumentar la exposición en línea. Aunque las redes sociales a menudo se ven como una forma de llegar al consumidor en general, la verdad es que las redes sociales y el marketing en línea pueden ser métodos muy efectivos para conectar con clientes potenciales y hacer crecer un negocio de bienes raíces comerciales.
Buenas formas de aumentar el flujo de clientes potenciales a su sitio web de bienes raíces comerciales incluyen desarrollar una campaña de marketing en línea con artículos, blogs, videos, audios y estudios de casos.
Por ejemplo, se pueden publicar artículos y blogs semanalmente (si no con más frecuencia) con información sobre tendencias macro del mercado, el creciente atractivo de las ciudades suburbanas y secundarias, transacciones recientes en el submercado individual, o por qué una clase de activo como la propiedad multifamiliar es una de las mejores inversiones con mejor desempeño antes, durante y después de la pandemia.
Los videos pueden mostrar una propiedad comercial en venta o en alquiler, o una entrevista con un cliente satisfecho o líder de pensamiento dentro de la correduría. Los podcasts de audio pueden cubrir tendencias de propiedad e ideas de inversión.
Con suficiente tiempo y esfuerzo, tu podcast de bienes raíces comerciales puede convertirse rápidamente en tan popular como America’s Commercial Real Estate Show, el PropTech Podcast para profesionales inmobiliarios conocedores de la tecnología, y el BiggerPockets podcast que ofrece consejos prácticos y alcanzables para todos los corredores de bienes raíces comerciales.
Aumento de la presencia y disponibilidad digital
Los corredores e inversores de bienes raíces comerciales tienen innumerables herramientas disponibles para aumentar la disponibilidad y expandir la presencia digital.
Algunas de las mejores herramientas de marketing de bienes raíces comerciales incluyen:
- Sitios de redes sociales como Facebook, LinkedIn, YouTube, Instagram, Pinterest, Twitter y Reddit.
- Herramientas de seminarios web como YouTube Live, Facebook Live, Instagram Live y Vimeo Livestream.
- Quora es un sitio web de preguntas y respuestas con varios hilos específicos de bienes raíces comerciales (CRE).
- Medium es una plataforma para contenido escrito original generado por usuarios en formato largo.
- Buildout para impulsar las operaciones de marketing y corretaje.
- REthink para la gestión de prospectos y el pipeline de negocios.
- SharpLaunch para mapas interactivos personalizados, portales de documentos y marketing por correo electrónico.
- RealHound para conectar prospectos con propiedades.
- Plataformas de listado de bienes raíces comerciales como CoStar, LoopNet, CREXi, Commercial Search y Brevitas.
Pensamientos finales
El impacto de la tecnología en bienes raíces comerciales es global. La inteligencia artificial, el aprendizaje automático y el Internet de las cosas están actuando como un catalizador para el cambio. Los propietarios de propiedades están actualizando la infraestructura, rediseñando los espacios de trabajo y revisando los modelos de negocios para ser más competitivos en el mercado local.
Tanto los inquilinos como los co-inversores están exigiendo más, y las empresas de bienes raíces comerciales que adoptan la tecnología tienen la oportunidad de repensar cómo se opera el negocio y extraer valor de una manera que los inversores tradicionales no pueden hacer.
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