如何理解出售物业时的折旧回收问题

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人们选择投资多户型房地产的原因有多种。 然而，其中一个主要原因是拥有投资物业所带来的税收优惠。 多户住宅物业，就像所有商业地产一样，享有高度的税收优势。

除了房地产的现金流和增值潜力外。 投资者可以通过利用折旧等方式增加其回报。

虽然大多数投资者快速强调了折旧的好处。 但只有少数人熟悉在出售资产时如何进行折旧摊销。 在本文中，我们将为多户投资者提供关于出售房产时折旧摊销回收的概述。

什么是折旧？

在我们讨论资产折旧损失回收之前，投资者必须首先了解折旧的概念。 租赁房产，就像其他商业资产一样，被认为具有“使用寿命”。 一座住宅建筑的“使用寿命”为27.5年。

因此，美国国税局允许投资者每年按照其租赁房产价值的1/27.5进行折旧。 这是在假定投资者使用直线折旧法而非加速折旧法的情况下。

即使一处房产在技术上是在升值的情况下。 业主可以每年按照折旧的价值进行抵扣。 作为房地产投资者或房产业主，这可能会导致可观的税务节省。 简而言之，这是一种让更多资金回流投资者口袋的方式。

然而，由于折旧会影响在出售房产时某人应付的税款金额。 美国国税局将寻求收回其中一部分收益。 这就是“折旧损失回收”的概念。

什么是折旧回收？

折旧损失回收是指《美国国内税收法典》中的一项规定。 这规定了房产业主在出售资本资产时，必须对所获得的财务收益支付税款。 任何在拥有房产期间进行了折旧或其他扣除的投资者。 根据美国国税局的规定，通常情况下这些投资者会有一定的税务负担。

换句话说，折旧应被视为一种推迟支付特定税款的方式。 这些税款最终将在一定程度上通过折旧损失回收方式到期应付。

根据当前的美国国税局指南，折旧损失回收率为25%。 超过折旧损失回收率的任何收益将以较低的长期资本利得税率征税。 这个税率将根据投资者的税收档次而有所变化。 然而，对于处于最高收入档次的人来说，这一税率可能高达37%。

这是租赁房产和非房地产财产（如设备和家具）在折旧损失回收方面的一个显着差异。 对于非房地产财产（如设备和家具），折旧损失回收将使用普通所得税率进行征税，而不是资本利得税率。 可以说这更加有利。

然而，假设租赁房产的折旧损失回收税率低于37%。 An investor will still benefit from paying less in taxes via depreciation recapture. 这是因为他们在首次进行了折旧。

折旧收回：它是如何运作的

如上所述，多户家庭财产所有者可以出于税收目的对某些资本资产的价值进行折旧。 因此，投资者可以购买固定资产。 例如，一栋出租房产。 然后根据IRS（美国国内税务局）的指导，每年可以按照折旧价值进行抵扣。

这种抵扣可以节省业主的钱，特别是在拥有资产初期，如果他们使用了加速折旧。 这可以让投资者更早地将更多的钱放回他们的口袋，而不必等到折旧期满。

折旧的目的是为了考虑到房产正常的磨损和破损。 业主作为折旧费用写下的资产价值是IRS将要部分收回的对象。 他们通过在房产出售时进行折旧回收来实现这一目标。

这是一个简短的视频，解释了折旧回收的工作原理：

哪些出租物业可以折旧？

美国国内税务局允许投资者对任何租赁物业进行折旧，前提是以下陈述成立：

注意：土地不被视为可折旧的费用，因为它不像建筑物那样会经历正常的磨损和磨损。 因此，投资者必须将土地的价值与建筑物和其他物理改进分开进行计算。 只有物理结构（建筑物）才有资格进行折旧。

与园林、清理或种植有关的成本不符合折旧资格。 这是IRS认为土地正常拥有成本的一部分。

出售出租物业时哪些费用可以扣除？

以下费用可以作为可抵扣的开支： 这意味着这些费用可以用来抵消投资者在出售租赁物业时应向IRS纳税的资本利得税：

• 维修
• 维护
• 财产税
• 营业费用
• 按揭保险

虽然这些费用可以在出售时一次性扣除。 最佳做法是业主在发生费用的同一年内进行扣除。 这些扣除额可以与业主在附表 E 税表上报告的租金收入一起报告。

对租赁物业进行的某些改进，包括获取土地的成本，也可能是可以扣除的费用。 然而，这些扣除的处理方式不同。 与一次性大额扣除不同。 这些改进被视为资本性支出，必须在物业的可用寿命期间进行折旧。

如何确定折旧时间表？

美国国税局制定折旧时间表。 折旧计划是业主用来扣除资产价值的时间框架。 业主必须单独确定资产的残值。 这是资产在其折旧期限到期后的估计价值。

IRS还确定了纳税人每年可以扣除的资产价值的百分比（折旧率）。 以及纳税人可以在多少年内进行扣除（折旧期限）。

折旧回收的实际税率取决于资产是否属于第1245节（非建筑物的资本财产）或第1250节（房地产资产）。

多户住宅的折旧回收如何运作？

• Commercial Real Estate – 39 years
• Residential Real Estate – 27,5 years

一处多户住宅物业通常具有27.5年的“使用寿命”。 因此，计划使用直线折旧法的业主每年将以物业价值的1/27.5作为折旧。

业主也可以选择使用“加速折旧法”。 这需要业主进行成本分离研究。 这为房产的每个单独组成部分分配了一个使用寿命。 例如屋顶、暖通空调系统、窗户、门、家电、照明、装置、地毯等。

根据每个单独的建筑组件的价值。 一个房地产所有者可以实际上将折旧提前。 与直线折旧方式每年均摊折旧价值不同，业主可以选择根据各个建筑组件的价值前期集中折旧。

多户家庭物业的业主可以在持有期的第一年开始折旧他们的房产。 假设该物业正在使用中并积极出租。 在物业首年所有权期间，业主可能需要按比例分配折旧费用，因为它是基于出租物业投入使用的第一个月计算的。

如前所述，出租物业的折旧重算会在计算最终重算价值时考虑资本收益。 因此，出售物业所获得的任何收益都将面临资本利得税，以及其他税费。

折旧取回税率

折旧取回税率的上限为25%，并基于个人的普通所得税率。 这适用于已经扣除的折旧所得税款的部分所得。 对一些投资者来说，房产的出售可能会将他们置于更高的税率档次，至少在那一年。 这意味着大多数人在出售时将支付25%的税率。

因此，IRS将业主的一部分收益视为长期资本利得（最高为20%）。 加上与折旧相关的那部分。 后者被称为未回收的1250节利得，它受到较高的25%税率的影响。

投资者可能还需缴纳3.8%的净投资收益税(NIIT)，以及可能的折旧回收税。 即使他们在不满一整年的时间内拥有该物业。

IRS基于这样的假设：业主已经采取了折旧扣除。 这种情况即使他们没有实际采取折旧扣除并因此没有从中受益。 意思是，如果有人没有 要求折旧。 即使某人没有在报税中实际采取折旧扣除，根据IRS的假设，他们仍然可能需要根据应该采取的折旧金额支付税款。

如何计算折旧回收

折旧回收是在资产的销售价格超过物业的调整成本基础时必要的。 业主通过将两者之间的差额报告为普通收入来支付。

换句话说，要计算折旧回收价值，业主必须将资产的调整成本基础与其销售价格进行比较。

为此，首先要计算资产的成本基础。 这是某人购买资产时支付的价格。 调整后的成本基础是原始购买价格，减去在持有期内发生的允许扣除的费用（包括折旧）。

假设某人以200万美元购买了一项资产，并且每年的折旧费用为4万美元。 四年后计算资产的调整成本基础。 您将获得 200 万美元 – (40,000 美元 x 4) = 184 万美元。

根据税务目的，如果业主从资产的出售中获得收入，他们需要回收折旧。 他们将比较从资产出售中实现的收益与累计折旧。

出售亏损财产时是否适用折旧回收？

不。 如果业主在出售折旧的多户家庭资产时蒙受损失，美国国税局将不会寻求收回与折旧回收相关的任何成本。 重要的是要记住，美国国税局根据调整后的成本基础计算收益和损失。 而不是购买价值。

如何避免支付折旧摊销税

在出售多家庭资产时，业主可能有一些情况下可以推迟支付折旧摊销税。 关键在于利用所谓的1031交换。

1031交换

1031交换允许投资者出售一处财产，并将销售所得滚动投资到另一处更高价值的“类似性质”资产。 以其他话来说，如果某人预计在出售公寓大楼后将获得100万美元的净收益。 他们可以将出售所得用于投资于另一个价值更高的多户住宅物业。

通过使用1031交换来实现这一目标。 这确实需要投资者密切遵循一些繁琐的要求。 将允许投资者推迟支付资本利得税和折旧再捕获税。

它们最终会在业主出售新购置的财产时到期，除非投资者使用另一个1031交换。 许多投资者将使用1031交换来无限期地推迟支付税款。

有效地使用1031交换，使投资者能够以免税的方式创建、储存和转移财富，从而推迟支付一系列税款。 1031交换需要仔细的规划，但那些这样做的人将会实现巨大的利益和成本节省。

结论

如果您拥有一处出租物业，并计划在不久的将来出售它。 考虑聘请税务专家，以帮助您充分利用所有可用的节税工具。 税务顾问将就出售物业可能涉及的潜在税务责任向您提供建议。 同时，税务顾问还将就如何可能推迟支付这些税款，以及如何在资产折旧回收方面降低您的整体税务责任向您提供建议。

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