如何评估房地产发起方

仅仅有多年的经验并不能完全定义一个赞助商的资质，但是一个在房地产行业中工作了更长时间的人会更加经历过各种情况。他们会见过市场波动，拥有更强的能力来预测如何应对潜在的经济动荡。此外，一个新手在开展业务时不会有如此长的历史记录，因此很难吸引投资者加入他们的交易。

一个为增值公寓交易筹集资金的赞助商应该拥有一定的多户型房地产经验。如果一个人的房地产经验仅限于其他产品类型，比如零售、办公、工业或酒店，那对投资者来说应该是一个警示信号。这并不是说一个赞助商不能充分执行多户型房地产交易，但是最好与那些了解您计划投资的产品类型的赞助商合作。

虽然房地产通常会受到国家和地方政策的影响，但当地市场的情况往往对房地产交易的成功起着决定性的作用。对于一个房地产赞助商来说，熟悉当地市场是非常重要的。他们应该能够描述当地的人口统计数据，了解推动房地产需求的因素，了解当地的竞争对手以及可能会影响交易表现的任何地方性政策或法规。

一个赞助商如果在一个特定市场上还没有工作经验，仍然可以基于他们在其他地方类似产品类型的经验来符合资格，但在同意投资之前，请确保他们对该市场有很高的了解。

投资者应该审视赞助团队的全部组成。这包括管理原则以及任何团队成员，从项目经理到建筑经理、租赁团队、资产经理等等。有时，这些职位由公司内部人员担任，有时则会将特定角色外包给合格的第三方。如果管理团队不会高度参与日常工作，了解谁将参与以及他们各自的经验是非常重要的。

除了直接的团队成员外，赞助商可能还有其他附属的团队成员，例如律师、建筑师和贷款人，他们通常会与赞助商合作。询问这些关系，以及赞助商是否打算为您考虑投资的项目保留同样的团队成员。

任何有一定时间经验的房地产赞助商都会经历市场的起起伏伏。那些经验较少的人可能只在“好年”——例如，在2012年至2019年之间，当房地产市场年复一年地经历巨大增长时做过交易。他们如何应对真正的经济低迷尚未可知。

与此同时，具有十年或更多经验的赞助商将不得不应对经济低迷。他们可能被迫进行再融资、出售或完全重新考虑业务计划。观察这些交易的表现，即赞助商如何应对逆境，对于那些希望在未来降低风险的人来说是有见解的。

在COVID-19大流行期间，一些赞助商决定完全保持观望。其他人则决定寻求机会为其投资者谋利。现有的房产所有者可能被迫与银行重新协商贷款条件，其他人可能重新协商租户租约，以提供更多的灵活性，并确保租金收取保持高水平。根据他们的物业类型和业务计划执行情况，赞助商可能会以任何数量的方式应对大流行。并没有“正确”或“错误”的应对方式。相反，潜在投资者应该看赞助商的思维过程和在艰难时期保护投资者资本的能力。

有许多不同的房地产投资策略，从从头开始的开发到投资已经稳定并产生稳定现金流的资产。一些赞助商拥有长期的买入和持有策略，而其他人则寻求稳定后再进行再融资或出售。在那些选择再融资的人中，他们可能会或可能不会允许投资者留在交易中。了解赞助商的投资策略对于任何人都至关重要，因为您希望确保您的目标是一致的。

大部分商业地产采用某种形式的杠杆（通常是银行贷款）进行购买和改进。有些赞助商喜欢高杠杆，并因此融资高达物业成本的70%或更多。而另一些赞助商则更倾向于采取保守的方式，使用明显更少的杠杆。这样做的想法是，如果房地产价值下降，通过较低的贷款价值比率进行再融资或支付抵押贷款会更容易。赞助商对杠杆的处理方式通常反映了他们的风险承受能力。

大多数（但并非全部）赞助商也会在交易中投资一些自有股权。除了GP（普通合伙人）股权外，他们也可能投资LP（有限合伙人）股权。赞助商投资股权的程度是有意义的。并不是纯粹的股权金额或百分比，而是股权应该足够重要，对赞助商来说具有一定的价值。例如，将100万美元投入5000万美元的交易中的机构投资者可能不会特别痛苦，如果他们失去了一些股权。然而，小型投资公司可能没有太多的股权可供投资，因此如果他们投资同样的100万美元，可能会密切保护每一分钱。

看到赞助商在交易中投资“足够”的股权是确保GP和LP的利益保持一致的好方法。换句话说，赞助商投资的股权越有意义，他们在任何特定基金或交易中的利益越大。

赞助商可以通过多种方式赚取收入。有些人将获得对其股权投资的回报，就像被动投资者一样。其他人将收取一些组合的股息和费用。例如，赞助商通常会收取收购费、建筑管理费、资产管理费、再融资和/或处置费。这些房地产赞助商费用可以根据赞助商的业务计划在1%到5%之间变化。

任何潜在投资者都需要了解赞助商的费用结构。如果费用结构早期被结构化支付，可能会导致利益不一致，其中赞助商不再积极为投资者工作（特别是如果他们在交易中几乎没有或没有股权，并且主要通过收费获得利润）。

有经验的房地产发起人通常为他们的工作感到自豪，因此会非常乐意带投资者参观当前或以前完成的项目。这将使投资者对资产的质量有一个了解，包括物理和运营方面。它还可以帮助投资者核实发起人所提出的一些主张。例如，如果一个发起人声称自己注重技术，并提供尖端的住户设施，我们期望他们以前的工作能够展示一些这些技术导向的解决方案。

问一个赞助商公司的未来发展方向是一个结束采访的好方法。虽然任何人都无法准确预测到未来二十年的发展情况，但这个问题可以探究公司未来的发展轨迹、增长计划（或没有）、以及筹集资金用于未来计划的计划。不要指望赞助商完全掌握这个问题。相反，看看他们的思路和理由，即使是理想主义的，以确定他们的思维方式是否与你的类似。