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不同于股票、债券和现金等都被视为“传统”投资。 投资者长期以来一直认为商业房地产是一种“非传统”投资。 这种分类有几个原因，其中包括但不限于该行业高度微妙。
个体资产的信息并不总是广泛地向市场公开。 因此，人们认为这比其他投资选择更加“具有风险”。 房地产也以极高的准入门槛著称。
话虽如此，联邦政府已经认识到拥有商业物业所涉及的风险。 因此，他们对税法进行了修改，使得房地产成为一种高度税收优惠的资产类别，适合那些愿意投资的人。
在本文中，我们将探讨投资房地产业主的税收优惠。 还将探讨拥有商业物业的诸多好处。
折旧扣除。
迄今为止，拥有租赁物业最显著的税收优惠是能够享受“折旧”扣除。 美国国税局允许投资者扣除“合理的磨损或折旧津贴。这包括合理的陈旧津贴。” 换句话说，尽管物业的实际市场价值可能在升值。
美国国税局允许投资者写下一部分物业价值，并理解物业最终会出现物理磨损。 折旧是投资者抵消随时间推移需要进行的物业改进成本的一种方式，以维持建筑物的良好状态。 租赁物业业主可以利用折旧来减少他们在该年度产生的物业收入所欠缴的税款。
- Commercial Real Estate – 39 years
- Residential Real Estate – 27,5 years
通常用于计算投资物业折旧的两种方法是直线折旧法和加速折旧法。
直线折旧法
直线折旧是指投资者每年写下物业的等额份额。 美国国税局允许住宅物业业主在27.5年内对物业进行折旧。 商业物业，例如办公楼或零售中心，被认为有39年的寿命。 因此，这些物业的折旧也相应地进行。
Depreciation is a way for investors to offset
the costs of making property improvements
necessary to maintain a building over time.
加速折旧
加速折旧是投资者越来越流行的一种方式，旨在更早地在持有期内恢复物业折旧的价值。 利用所谓的“成本分配研究”， 投资者可以在拥有物业的最初几年前端加载其折旧价值。
成本分配研究
成本分配研究实质上为每个单独的建筑组件分配了有用寿命，从单独的锁和门到电器、暖通空调系统等。 根据每个建筑组件的剩余寿命，投资者可以在几年内完全折旧一处物业，而不是平均分摊在27.5年或39年内。
利用加速折旧有实际的影响。 例如，一位投资者在一处投资物业上投入了20万美元，然后前期加载折旧，可能能在接下来的一年内获得10万美元的折旧扣除。 这样一来，投资者可以在拥有物业的第一年后获得50%的初始资本投资回报。 这还不包括在此期间收取的任何现金流或其他分红。
通过更早地将更多资金返还到他们的口袋中，投资者可以根据自己的意愿将该资本重新投入到另一个投资中。
折旧扣除。
有几点需要注意的折旧扣除问题。 首先，需要注意的是，折旧扣除只能用于减少房产所产生的收入。 如果在那段时间内没有（或者收入不足），你只能将折旧扣除前移或后移，然后将其应用于其他年度所赚取的收入。
第二点，您只能对房地产进行折旧。 这意味着业主可以对建筑物和土地上的物理改进价值进行折旧。 然而，仍然不能对土地本身的价值进行折旧。
最后，当房产被卖出时，美国国税局可能会要求业主通过所谓的“折旧回收”程序支付部分或全部折旧扣除。
当前的折旧回收税率为25%。 这通常比投资者在更高的税率下所欠的资本利得税要低。
抵扣抵押贷款利息的税务扣除
抵扣按揭利息支出，通常简称“利息支出”抵扣。 这是投资者可以扣除的抵税额，等于他们每年支付的抵押贷款利息金额。
例如，如果投资者用700万美元的贷款购买了一栋价值1000万美元的房产。 他们可能每年花费数万美元用于利息支付。 比如说，举个例子，按揭利息支出每月为8000美元。 这意味着每年可以获得96000美元的利息费用抵扣。
The interest expense deduction is especially valuable to
anyone with a high-interest rate, or for those utilizing short-term,
more costly construction loans.
当然，按贷款结构安排，大多数借款人在房产所有权的前半段相对于本金支付了高比例的利息。 这使得利息费用扣除在拥有所有权的头几年更有价值，因为贷款首先开始摊销。
Enter details to calculate your mortgage interest expense deduction.
To calculate this we divide the maximum debt limit by the remaining mortgage balance, then we take that result and multiply it by the interest paid.
在贷款的生命周期内，贷款支付和利息支付之间的平衡开始翻转。 每年支付的利息金额会逐渐减少。 相应地，抵扣的按揭利息支出额也会随之下降。
该利息支出抵扣对于任何拥有高利率的人尤其有价值。 或者对于使用短期、更昂贵的建筑贷款的人来说，利息支出抵扣尤为有价值。
非按揭收入税扣除
拥有出租房产可能非常有利可图，但也会有许多费用。 这些成本被称为“非按揭所得税扣除”，也可以被写入扣除。
非按揭所得税扣除包括但不限于维修和维护费用、物业管理费用、公用事业账单、往返物业的旅行费用、营销费用、律师费等费用。
长期资本改善。 例如大规模单位翻新或屋顶更换，必须通过折旧而非在发生费用的那一年中直接扣除。
资格业务收入抵扣（QBI Deduction）
2017年，通过《减税和就业法案》，联邦政府引入了“合格营业收入”（QBI）税收抵免。 合格营业收入（QBI）抵免，有时也称为第199A条款或“20％穿透抵免”，允许通过流通业务的业主扣除其合格营业收入的最高20％。
作为一名投资物业业主，如何利用QBI抵免可能会具有挑战性。 这是因为出租物业被认为会产生“被动收入”。 这些被动活动通常被排除在IRS对合格业务或贸易的定义之外。
IRS要求物业业主证明从物业产生的收入与业务相关，而不仅仅是投资回报。
为了符合QBI抵免的资格，个人或实体必须能够通过文件证明他们对出租物业的参与是“持续”和“定期”的。 他们与该物业相关的活动必须是为了赚取收入或利润。
对于那些符合条件的人，QBI抵免可能非常重要。 它相当于在计算QBI抵免之前计算的物业应纳税所得额的20%。 减去任何净资本收益。 对于应纳税所得额超过207,500美元的单身申报人，QBI抵免限额为他们所持业务发放的W-2收入的50%。 或者是其所持有业务发放的W-2工资收入的25%，再加上符合条件的财产价值的2.5%。
QBI抵免将于2025年到期。 当然，除非进一步的国会行动被采取以保留与拥有出租物业相关的这一税收优惠。
推迟支付资本利得税（1031交换）
拥有商业房地产的另一个好处是可以利用所谓的1031交换。 通过使用1031交换，投资者可以推迟支付资本利得税，如果他们将销售收益滚动投入到另一个“同类”物业中。 比如另一块等值或更高价值的房地产。
许多房地产投资者将使用1031交换来继续增长他们的房地产投资组合。 这通常会无限期地推迟支付资本利得税。
利用1031交换通常很困难。 IRS有严格的指南必须严格遵守。 例如，投资者只有很少的时间来确定合适的投资物业，然后在那个物业上关闭交易，以使其销售收益维持其推迟缴纳税款的状态。
匆忙出售而没有采取适当步骤来准备1031交换所需的资料的投资者，如果其销售收益失去了税收递延状态，可能会面临重大的税收账单。
Many real estate investors will use 1031 exchanges to
continue growing their real estate portfolios,
often delaying the payment of capital gains tax indefinitely.
使用1031交换的主要好处之一是，短期内不必支付资本利得税所带来的税收节省，使投资者能够将资金再投资到其他资产中，从而比在每个物业销售后支付税收时更快地增加其投资组合。
例如，一个本来面临着5万美元资本利得税的投资者，可以选择使用1031交换将这5万美元投资到另一个类似的物业中（除了销售收益之外），这可以帮助他们扩大其租赁组合。
受益人的递增基础
与拥有出租物业相关的另一个税收好处是，一个人的继承人通常会以加值成本基础继承财产。
让我们考虑一个使用1031交换进行多个物业交易的投资者。 在一个人的30年投资生涯中，他们可能推迟了多次销售所得的资本利得税。 在这个过程中，他们扩大了他们的租赁组合。 通常，如果投资者最终出售了他们的物业，他们将被迫支付部分或全部推迟的资本利得税。
然而，如果这些物业以信托的形式为他人的利益所持有，那么当投资者去世时，受益人将以所谓的“加值”基础继承物业。 实质上，美国国税局将物业的价值重置为市场价格。 在这种情况下，投资者只需要在超过加值基础的价值增长部分支付资本利得税。
例如，如果所有者出售他们的资产组合可能需要支付500万美元的资本利得税，那么他们可以选择将这些物业传承给他们的继承人。 那么这些继承人可以立即按加值基础出售物业，而无需支付这些税款。 换句话说，继承人可以几乎免税地继承财产。
结论
考虑到拥有商业房地产所带来的诸多税收优势，多年来该资产类别的受欢迎程度不断增长也就不足为奇了。 投资者可以通过利用这些节省来使他们的资金更充分地发挥作用。 与投资于传统资产类别（如股票、债券或其他股票）相比。
当然，理解并利用所有这些税收优惠并不是一件容易的事情。 房地产投资者总是被建议咨询注册会计师或税务律师。 这是为了确保他们在利用这些节省成本的工具时遵守所有适当的法规。
另一个选择是与合格的房地产赞助人合作进行投资。 这样的赞助人可以帮助概述个人被动投资者相关的税收优惠。 赞助人将代表投资者跟踪所有收入和支出。 这使得在申报时更容易处理这些扣除。
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