在多家庭房地产中，净资产净值是什么？

目录

尽管大多数人对多家庭房地产进行被动投资。 在寻找合适的投资时，需要进行大量的调查和准备工作。 要在交易中采取被动角色，首先需要找到符合其投资标准的交易或基金。

评估一个投资机会的一种方式是通过查看其净资产净值。 本文介绍了如何使用净资产净值作为一个指标来比较不同多家庭房地产投资的价值。

净资产净值是什么？

净资产净值，或称为“NAV”，是一种描述某一时刻资产的股权价值的方式。 它可以用来衡量单一资产的股权价值。 它还可以用来估值与投资组合相关的股权。 例如，像一个持有和运营多个公寓楼的房地产基金。

投资者使用净资产净值来计算资产的总价值，减去任何未偿还的债务或房产负债。 人们常说，净资产净值越高，投资越有利润。 这是因为在偿还债务和其他负债后，剩余的收入可以返还给投资者。 在出售时，还会有更多的资金可供分配给投资者。

如何计算净资产净值

在用于多家庭房地产投资中，计算净资产净值的方法非常简单。

往往当投资者听到“净”的术语时，会提醒他们某些值正在从价值中被减去。 在这种情况下，负债从资产的价值中被扣除。

个人使用“总资产”是因为净资产值计算的是单一资产的价值。 包括任何附属的建筑物或财产，以及整个房地产投资组合。

总资产可以包括实际房地产资产的价值，以及可市场化的证券、现金、应收账款和其他相关资产。

“总负债”指的是与资产（或资产组合）相关的任何财产级别的债务、公司或基金级别的债务、应付账款、税款、保险和其他未解决的负债。 一些投资者在计算净资产值时，还会从中扣除固定或计划的资本支出的价值。 然而，这些费用可能难以确定。 这只适用于如果年度资本支出预算已经包含了这些资本支出的价值。

什么会影响房产的资产净值

任何影响净资产值计算中各个组成部分的因素都可能对房地产资产的净资产值产生影响。 赞助商或投资经理可以控制其中的一些组成部分。 例如，可以控制使用的债务类型和金额。

然而，还有其他一些因素可能会影响净资产值，而这些因素超出了所有权团队的控制范围。 这些无法控制的因素通常是由市场条件的波动引起的。 例如，例如区域资本化率、利率、租金率、空置率以及不可避免的运营费用变化等的变化。

如何改变净运营收入对净资产价值产生影响

计算产生现金流的房地产投资的市场价值时，了解该属性的净经营收入（NOI）非常重要。 将净经营收入（NOI）除以资本化率（cap rate）是确定市场价值的主要公式。 因此，如果净经营收入（NOI）增加，且资本化率保持不变，那么物业的净资产价值（NAV）将会改善。 反之，如果净经营收入（NOI）减少，物业的净资产价值（NAV）将会下降。

因此，投资者如果希望提升物业的净资产价值（NAV），可以通过专注于物理和经营方面的改进来实现。 尤其是那些有望相应地提高物业净经营收入的改进措施。

资本市场如何影响净资产价值

资本市场（包括债务市场和股权市场）对于物业的净资产价值可以产生直接和间接的影响。 目前的利率常常会对资本化率产生影响，从而对净资产价值产生最直接的影响。

高效的资本市场将会有效配置资本。 这意味着市场会对所有可用的投资机会进行风险和回报的比较。 如果较低风险的投资预期回报率增加，那么商业房地产的预期回报率（包括资本化率和内部收益率）也需要相应提高。

间接而言，资本市场的状况将以多种方式影响房地产投资。 一般来说，如果股权和债务可以以有吸引力的利率便利地获得，那么创业或扩展业务将会更加容易。 这将导致对几乎所有形式的商业房地产的需求增加。 这反过来有助于提高租赁率和租金水平，从而帮助增加净经营收入（NOI）。

物业级别与基金级别的净资产价值

如前所述，净资产价值（NAV）可以评估单个物业的价值，也可以在基金级别上进行计算。

在物业级别上计算净资产价值相对较为简单。 这假设人们已经了解了资产的当前市场价值和未清偿的负债。

然而，在商业房地产中，人们主要使用净资产价值来确定房地产互惠基金或房地产投资信托（REITs）的价值。

在这种情况下，净资产价值可以用于衡量股东权益的总体位置。 要实现这一目的，可以通过将基金的净资产价值除以未清偿的单位或股份数量来计算。 这个指标被称为“每股净资产价值”或者“NAVPS”。 通常情况下，如果基金或者房地产投资信托（REITs）的每股净资产价值（NAVPS）较高，它们被视为更有价值。

对于开放式基金，例如房地产互惠基金和房地产投资信托（REITs），计算每股净资产价值（NAVPS）至关重要，因为它决定了基金的份额价格。 根据基金的净资产价值，基金将通过相应的定价来发行和赎回份额。

例如，假设一家多家庭房地产投资信托（REITs）的净资产价值为1亿美元，共有1千万股未清偿。 每股净资产价值（NAVPS）将为10美元。 因此，购买一百万美元价值的股票的投资者将拥有一万股房地产投资信托基金股票。 投资者完成购买后，房地产投资信托基金的净资产价值将为1.01亿美元，因为购买的一百万美元股票已从负债转化为资产。

房地产投资信托基金衡量净资产价值时，未考虑个人在出售其房地产投资信托基金股票时需要缴纳的所得税。 考虑到“市净率”，对于房地产投资信托基金的净资产价值进行评估。 该计算包括报告每个房地产的未实现收益和损失。

在基金层面上计算净资产价值并不是一项简单的任务，特别是对于开放式基金所需的报告方面。 监管机构通常要求开放式共同基金和房地产投资信托基金每日计算和报告其净资产价值。 每天计算净资产价值是一项专门的任务，通常由基金会计师处理。 这个人密切监视投资资金的流入和流出、投资的购买和销售、投资收入、盈亏以及持续的基金费用。

基金在股票市场收盘后完成当天的会计工作，并计算和报告更新的净资产价值。 简而言之，基金经理代表投资者股东提供重要的记录保管和管理工作。

为什么净资产价值对商业房地产投资者很重要？

理解基金的净资产价值对于商业房地产投资者尤其重要。 人们经常使用净资产价值来决定如何、在哪里以及与谁投资。

除非是通过直接所有权、合资或房地产联合组织（real estate syndicate）来投资特定的房地产交易。 大多数人会将他们的私人股本投资到投资公司。 投资公司（例如REIT或共同基金）将从许多个人投资者那里筹集资金，然后将这些资金投资于广泛的证券或其他资产。

每个投资者按照投资金额的比例对由投资公司建立的投资组合拥有权利。 因此，理解该基金的价值对于计算某人在该基金中个人股份的价值非常重要。

投资于共同基金或房地产投资信托基金等投资公司的好处在于，它使个人能够获得他们自己无法获得的多家庭房地产交易。 这些投资工具还允许个人投资者通过持有许多不同证券的零散股份来实现投资组合的多样化。

多家庭净资产值的例子

最直接的多家庭净资产值的例子是假设我们已经知道一处物业的当前价值，比如说2000万美元。 然后，我们假设该物业有800万美元的抵押贷款和大约300万美元的其他负债。 这座公寓大楼的净资产价值将会是900万美元（2000万美元减去1100万美元）。

投资者需要注意的一件事是，物业的净资产价值基于某一个时间点的快照。 实际上，物业的市场价值和负债将会波动——有时甚至是每天波动。 因此，报告的净资产价值可能因为时间不同而不同，例如今天报告的值可能与明天报告的值不同。

一个单一的房地产资产可能每月或每季度报告其净资产价值，但房地产信托基金(REIT)、房地产共同基金、单位投资信托(UIT)和其他公开交易的投资组合更频繁地每天看到其净资产价值波动。 任何开放式基金都需要至少每个工作日重新计算其资产净值，这种会计实践通常在市场关闭后进行。 这个规定不适用于封闭式房地产基金。

这里是如何使用净资产价值来计算房地产投资组合价值的示例。

假设一个房地产共同基金管理着价值1.2亿美元的公寓楼组合。 假设该基金欠其投资顾问400万美元。 那么该基金还需要支付另外100万美元的租金、工资和其他杂费。 该基金有500万股。

通过使用NAV计算，投资者可以确定与该房地产共同基金相关的每股股票的价值。

NAV = 1.2 亿美元（资产）- 500 万美元（负债）/500 万股 = 每股 23 美元

当然，如果公寓大楼的价值超过了 1.2 亿美元，而负债保持不变。 每股价值会相应增加。

净资产价值（NAV）与净现值（NPV）

资产净值（NAV）和净现值（NPV）是投资者有时会混淆的两个术语。 它们是两个不同的度量标准，因此理解它们的差异非常重要。

NPV是将未来所有现金流折算成今天的美元的一种方法。

例如，如果有人以100万美元购买公寓楼，并在五年内每年获得10万美元的现金流，然后在五年后以100万美元的价格出售物业，则内部收益率为10%。 简单来说，该投资者在过去五年里每年都赚了10%的钱。

那么这又如何转化为NPV呢？

NPV（净现值）是一种计算方法，考虑了资产的总收入（包括现在和未来的现金流），然后应用一个折现率来考虑交易的风险性和时间（持有期的持续时间）。 NPV可以帮助投资者公平地比较多个投资项目，它考虑了当前资金价值、交易的初始投资以及在考虑贴现率后来自该交易的预期现金流。

投资者确定贴现率。 每位投资者都需要明确自己愿意接受的回报率。 例如，一个想要8.0%回报的投资者在计算NPV时会使用这个数值作为折现率。

一项正的NPV意味着投资者可以预期获得高于他们的目标门槛的回报。 一个负的净现值意味着这笔交易无法产生足够的回报。 一个净现值恰好为零的投资意味着投资者将获得他们预期的准确的回报率或折扣率。

结论

任何潜在的房地产投资者都需要了解公司如何计算他们提供的投资机会的净资产值。 同样重要的是要看赞助商或基金经理计划如何在未来提高净资产价值。 周到的增值策略或对多户型房地产投资组合的增加可以增强投资者的回报。

在Smartland，我们始终在寻找提高投资者回报的方法。 您是否在考虑进行多户型房地产投资？ 如果是这样的话，今天就与我们联系，了解我们使用的工具，为我们的投资伙伴提供卓越的回报。