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Las personas usan mucha jerga al discutir bienes raíces comerciales. Uno de los grupos de frases más citados es “propiedades de Clase A, Clase B y Clase C”. Por ejemplo, alguien podría decir que invierte en activos de Clase B con valor añadido. Se refieren a un tipo de propiedad distinguida por ciertas características, como su ubicación, edad y condición.
Escala de calificación
El uso de “clases” es similar a asignar calificaciones a las propiedades. Así como un estudiante de primer nivel se refiere a un estudiante A+, una propiedad en condiciones óptimas se denominaría propiedad de Clase A. Como se puede esperar, las propiedades de Clase B, Clase C e incluso Clase D son respectivamente menos exclusivas a medida que se desciende en el espectro de “clases”.
Aunque no hay una definición universalmente aceptada para las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C, existen características generales que se pueden esperar para cualquier clase de propiedad.
En el artículo de hoy, describimos las características comunes asociadas con cada clase de propiedad. Muchos inversores hablarán de los “ABCs” de las propiedades. Sin embargo, hoy ampliaremos esto al observar la propiedad de “Clase D”, una categoría a menudo pasada por alto que puede ser fantástica para los inversores que desean reposicionar y estabilizar estos tipos de edificios.
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Sigue leyendo para aprender más sobre las clases de propiedades inmobiliarias comerciales ABC (y D).
¿Qué son las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C?
Propiedad de Clase A
Las edificaciones de Clase A a menudo se consideran propiedades de inversión de primera categoría. Estas propiedades suelen ser de nueva construcción, con acabados, materiales, sistemas y comodidades de alta gama.
Por ejemplo, una propiedad de Clase A podría estar diseñada como LEED Gold o LEED Platinum. Una designación que indica que la propiedad tiene características significativas de sostenibilidad o ahorro de energía. Las propiedades de Clase A también a veces contienen características arquitectónicas únicas. Dependiendo del tipo de propiedad, el edificio incluso podría tener su propia marca o estilo de vida asociado.
Estas propiedades de alto nivel suelen estar ubicadas en el núcleo urbano, en mercados del centro de la ciudad como Manhattan, Los Ángeles y Miami. A menudo se encuentran cerca de los principales centros de empleo, universidades, hospitales y actividades artísticas y culturales. Por lo general, tendrán buen acceso a las principales autopistas o al transporte público.
Las propiedades de Clase A a veces se denominan “activos trofeo”. Son activos altamente deseables que atraen el interés de una amplia gama de inversores, incluidos los institucionales e internacionales. Una de las razones por las que los inversores compiten por estas propiedades es que cuentan con inquilinos sólidos.
En el ámbito comercial, esto podría incluir inquilinos con alta solvencia crediticia y grandes corporaciones. También podría incluir arrendatarios adinerados dispuestos a pagar un precio premium para vivir en estas propiedades meticulosamente mantenidas en el lado residencial.
Dada la demanda de los inquilinos, estas propiedades a menudo tienen un flujo de efectivo estable y se consideran relativamente “seguros” desde la perspectiva de un inversor.
Propiedad de Clase B
Estas propiedades de clase B son un paso por debajo de los edificios de clase A. A menudo tienen entre 10 y 30 años y alguna vez pudieron haber sido propiedades de clase A, antes de que los edificios más nuevos entraran en línea. Sin embargo, las propiedades de clase B todavía suelen estar bien ubicadas.
A menudo son propiedades antiguas, sin la última tecnología, comodidades y otras características que uno esperaría de una propiedad recién construida. También requieren más reparaciones y mantenimiento debido a su edad. Los sistemas pueden necesitar ser reemplazados, y también podrían ser necesarias mejoras en las áreas comunes, nuevas fachadas y actualizaciones del paisajismo.
Las propiedades de Clase B aún atraen inquilinos sólidos. Estos pueden ser arrendatarios más conscientes del costo o negocios que no están listos para comprometerse con un arrendamiento a largo plazo más costoso en un edificio de Clase A. Las propiedades de Clase B generalmente tienen un flujo de efectivo sólido y, con mejoras modestas, un fuerte potencial de apreciación.
Real estate investors with a low risk tolerance will naturally be more attracted to Class A and Class B assets.
Las propiedades de Clase B tienden a desempeñarse bien independientemente de en qué fase del ciclo del mercado nos encontremos. En un mercado alcista, aquellos que anteriormente alquilaban espacios de Clase C a menudo actualizarán a un edificio de Clase B de gama más alta.
En un mercado a la baja, alquilar propiedades de Clase A a menudo se degradará a una propiedad de Clase B. Simplemente porque es más asequible pero aún ofrece muchas de las características a las que se habían acostumbrado con la vida en Clase A.
Class C物业
Typically Class C properties are usually older (30+ years old). They will also often times show visible signs of deterioration, such as overgrown landscaping or weathered facades. Since these properties are older, few will have modern amenities. Some will have no on-site amenities at all.
Las características de la propiedad y las unidades suelen estar desactualizadas. Por ejemplo, la propiedad puede no tener ascensores, o las unidades residenciales pueden no tener accesorios actualizados o diseños deseables.
Los edificios de Clase C a menudo se encuentran en ubicaciones menos deseables. Pueden estar más alejados de los principales centros de empleo o en áreas con mayor criminalidad o menos servicios en el vecindario. En el lado residencial, los inquilinos a menudo incluyen a aquellos que no pueden permitirse vivir en otros lugares. En el lado comercial, los inquilinos pueden ser más empresas emergentes o con restricciones de flujo de efectivo que los inquilinos que alquilan espacio en edificios de Clase A o Clase B.
La gestión tiende a ser bastante intensiva en propiedades de Clase C. Las reparaciones y el mantenimiento son necesidades rutinarias. A menudo, el mantenimiento diferido conduce a reparaciones más costosas que si el propietario hubiera mantenido la propiedad a lo largo de su vida útil.
Estas propiedades también experimentan una rotación de inquilinos superior a la media, lo que puede crear interrupciones en el flujo de efectivo para los inversores. Dicho esto, los costos de adquisición de los edificios de Clase C son mucho más bajos que los de los de Clase A o Clase B. Cuando el flujo de efectivo es estable, puede ser muy sólido.
D类物业
Las propiedades de clase D a veces se consideran las ovejas negras del mundo inmobiliario comercial. Estos edificios son antiguos, deteriorados y a menudo necesitan reparaciones significativas (si no una rehabilitación general).
Muchos tendrán violaciones significativas de código. O peor aún, algunos habrán sido condenados por el municipio local. Los inversores a menudo pueden encontrar propiedades de clase D en barrios en declive o de otro modo peligrosos. Están ubicadas en áreas periféricas, a menudo lejos de necesidades básicas (como supermercados y farmacias).
Desde una perspectiva de gestión, las propiedades de Clase D son algunas de las más desafiantes. Los inquilinos suelen ser de bajos ingresos con mal crédito. Algunos pueden tener antecedentes criminales o historial de desalojo. Los propietarios a menudo tendrán que perseguir a estos inquilinos para obtener sus pagos de alquiler.
Las propiedades de Clase D son las más asequibles para que los inversores las adquieran. Aquellos que lo hagan, encontrarán que estas propiedades tienen altos índices de alquiler a precio (al menos en teoría). En teoría, las propiedades de Clase D pueden tener los mayores retornos en efectivo, siempre que los inquilinos paguen su alquiler. Las propiedades de Clase D rara vez apreciarán a menos que un inversor haga mejoras de capital significativas.
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什么是最佳投资物业？
Los inversionistas a menudo preguntan cuál clase es la “mejor” para invertir, pero en realidad, no hay una respuesta correcta o incorrecta. Todas las clases de activos pueden ser oportunidades de inversión valiosas. Todo depende de la tolerancia al riesgo del inversionista y de la tasa de retorno preferida.
All apartment types can be worthwhile investment opportunities. It all depends on an investor’s risk tolerance and preferred rate of return.
Normalmente, existe una relación inversa entre la clase de propiedad y las tasas de capitalización. Las propiedades de Clase A tienen el precio más alto, mientras que las de Clase D son las más asequibles. Las propiedades de Clase B y C se encuentran en algún punto intermedio.
Riesgos de la Clase de Propiedad
El nivel de riesgo asociado con cada una de estas clases de propiedad también varía. Las propiedades de Clase A estabilizadas se consideran algunas de las inversiones “más seguras”. En comparación, los edificios de Clase C o Clase D se consideran inversiones “más arriesgadas”.
Por lo tanto, las tasas de capitalización son más bajas para los edificios de Clase A y, por lo general, más altas para los edificios de Clase D. Una propiedad de Clase A podría negociarse con una tasa de capitalización del 3%. Mientras que un edificio de Clase C o Clase D a menudo se negocia en dos dígitos.
Los inversores con una baja tolerancia al riesgo se sentirán naturalmente más atraídos por los activos de Clase A y Clase B. Esta es la razón por la que tantos inversores institucionales se sienten atraídos por las propiedades de Clase A. Simplemente porque están dispuestos a aceptar rendimientos más bajos a cambio de activos más seguros y estabilizados que pueden apreciarse con el tiempo.
Aquellos con una mayor tolerancia al riesgo pueden considerar invertir en propiedades de Clase C o Clase D. Estas últimas ofrecerán mayores rendimientos, pero, nuevamente, tienen un perfil de riesgo más alto y rara vez se valoran sin una inversión significativa.
El “problema” de clasificar propiedades
Hay un problema inherente al asignar etiquetas de clase de propiedad a bienes raíces comerciales. El problema es que las distinciones de clase son todas relativas.
Por ejemplo, lo que se considera una propiedad de Clase A en el centro de Milwaukee, podría considerarse solo un activo de Clase B en el centro de San Francisco. Esto simplemente debido a que los inquilinos en San Francisco tienen expectativas diferentes respecto a la calidad, características y comodidades asociadas con una propiedad de Clase A, que aún no existen en el mercado de Milwaukee.
Las clases de propiedad también pueden ser fluidas. Es decir, una propiedad de Clase A en 2010 puede que ya no se considere de Clase A solo diez años después, después de que varios edificios nuevos entren en ese mismo submercado.
Estos edificios más nuevos a menudo tendrán la última tecnología y características. Esto puede hacer que una propiedad construida en 2010 parezca obsoleta casi de la noche a la mañana.
La ubicación también juega un papel desproporcionado en las clasificaciones de propiedades. Por ejemplo, un edificio multifamiliar construido en el vecindario de Back Bay en Boston puede tener más de 200 años. Sin embargo, podría ser una de las direcciones más exclusivas de la ciudad.
A veces, la edad y las comodidades de la propiedad pueden ser pasadas por alto, especialmente si esa propiedad está bien mantenida y ubicadas en una excelente ubicación.
确定物业类别的额外因素
En algunos casos, una propiedad se considera de cierta clase por razones que no tienen absolutamente nada que ver con la edad, condición o ubicación.
Por ejemplo, cuando una propiedad de Clase C ha sido mal gestionada, lo que resulta en una alta vacante, flujo de caja deficiente y múltiples desalojos pendientes. La propiedad podría estar en el rango superior de C o en el rango inferior de B si no fuera por la mala gestión. A veces, para estabilizar la propiedad, solo es necesario instalar un nuevo administrador de propiedades y mejorar los procesos.
Pluses y minuses de la clasificación de propiedades
Ahora, añadamos otro elemento que solo empeora la confusión en la clasificación. Además de las categorías de propiedad A, B, C y D, también hay pluses y minuses que a menudo se asocian con cada categoría de propiedad.
Por ejemplo, un activo realmente de primera clase, como un edificio de oficinas recién construido en el centro de Manhattan, podría considerarse un activo A++. Justo en la calle, otra torre de oficinas de primera podría considerarse A o A-, dependiendo de sus características específicas. Ambos son edificios de oficinas de alta calidad, pero la adición de pluses y minuses crea cierta distinción entre ellos.
Lo mismo ocurre con las propiedades de Clase B, Clase C y Clase D. Un inversor en apartamentos de valor añadido podría comprar un edificio de Clase C- con la intención de elevarlo a los estándares de Clase B+. De nuevo, si una propiedad merece un plus o un menos realmente depende de las comparaciones locales y de los estándares del mercado.
Pensamiento final sobre las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C
Aunque se utilizan ampliamente las clasificaciones de propiedades, desafortunadamente, están lejos de ser objetivas.
Por ejemplo, un vendedor que está muy invertido en su propiedad puede asignar una calificación a su edificio que otros en el mercado clasificarían de manera diferente.
Por eso, las clasificaciones de propiedades deben usarse solo como una guía. Los inversores deben realizar su propia diligencia debida. Asegurándose de determinar cómo se compara esa propiedad según sus propias expectativas y estándares.
At Smartland, we have a two-pronged investment philosophy. In the Midwest we concentrate on Class D or Class C investments that we bring up to Class B condition. In doing so we also include Class A features such as Alexa-operated lighting and sound and entry systems. Sometimes these properties are truly distressed, other times these properties are simply very tired and depressed.
Incorporación de valor añadido
Nuestras inversiones de valor añadido incluyen renovaciones importantes que mejoran los diseños y características de las unidades. A menudo añadimos nuevas comodidades a edificios que antes no tenían ninguna.
Smartland’s investment philosophy in the Southeast looks a lot different. Here, in areas like Miami-Dade, it is more cost-effective to invest in ground-up developments. So in this market, Smartland buys land and builds new properties to a Class B+ standard or higher.
Somos una prueba de que la “categoría” por sí sola no debe ser el único factor que guíe las inversiones. También es importante tener en cuenta que la geografía específica y las condiciones del mercado siempre deben ser consideradas.
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