Cómo Calcular el Retorno en Efectivo Sobre el Efectivo para Propiedades Multifamiliares

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El mercado está cambiando rápidamente, lo que significa que el análisis financiero y la diligencia debida son cada vez más importantes para los inversores multifamiliares. Métricas como tasa de capitalización, TIR y rentabilidad sobre el capital pueden ser especialmente útiles para los inversores que comparan múltiples propiedades y oportunidades de inversión. Estas métricas ofrecen una instantánea del rendimiento potencial de un acuerdo, lo que permite a los inversores filtrar los acuerdos y centrarse únicamente en aquellos que cumplen con sus criterios de inversión específicos.

En este artículo, profundizamos en el ámbito de los retornos “cash on cash”. Cubrimos cómo calcular esta métrica, la comparamos con otros indicadores financieros, sus ventajas y desventajas, y las formas en que los inversores multifamiliares pueden aumentar los retornos de CoC en sus propiedades existentes.

¿Qué es el retorno sobre el efectivo en inversiones multifamiliares?

La rentabilidad sobre el capital, a menudo denominada «retorno CoC», es una métrica financiera. Evalúa la rentabilidad de un edificio de apartamentos en la inversión en bienes raíces multifamiliares. Mide los ingresos anuales en efectivo antes de impuestos que un inversor recibe de una propiedad multifamiliar, en relación con el efectivo inicialmente invertido en la propiedad.

Cómo calcular el retorno sobre el efectivo para propiedades multifamiliares

La fórmula para calcular el retorno sobre el efectivo es la siguiente:

Retorno sobre el efectivo = (Ingresos Operativos Netos / Total de Efectivo Invertido) × 100

Para calcular los componentes individuales, entienda lo siguiente:

1. El Ingreso Neto de Operación (NOI) es el ingreso generado por la propiedad después de deducir todos los gastos operativos, como tarifas de administración de la propiedad, impuestos a la propiedad, seguros, costos de mantenimiento y servicios públicos. El NOI es un indicador clave de la capacidad de la propiedad para generar ingresos.
2. El Total de Efectivo Invertido incluye no solo el precio de compra de la propiedad, sino también cualquier gasto de capital adicional, costos de cierre y costos de financiamiento (si se utiliza deuda para adquirir la propiedad).

El resultado se expresa típicamente como un porcentaje. Un mayor retorno sobre el efectivo invertido generalmente significa un retorno de inversión más favorable.

¿Por qué los inversores utilizan el retorno sobre el efectivo invertido?

Los inversores utilizan el retorno de efectivo sobre efectivo para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria y compararla con otras ofertas y oportunidades de inversión. Les ayuda a determinar si la propiedad está generando suficientes ingresos para cubrir su inversión inicial y proporcionar un retorno razonable (más detalles a continuación).

Es importante destacar que el retorno de efectivo sobre efectivo no tiene en cuenta la posible apreciación o depreciación del valor de la propiedad con el tiempo. Se centra únicamente en los ingresos actuales generados por la propiedad en relación con la inversión inicial.

Ejemplo de Cálculo del Retorno de Efectivo sobre Efectivo para Propiedad Multifamiliar

Vamos a través de un ejemplo simple para ver cómo calcular el retorno de efectivo sobre efectivo para un edificio de apartamentos:

Supuestos para el Ejemplo:

• Precio de Compra de la Propiedad Multifamiliar: $1,000,000
• Pago Inicial: $200,000
• Deuda: $800,000
• NOI Anual: $80,000
• Costos adicionales (por ejemplo, costos de cierre, reparaciones, etc.): $20,000
• Inversión total en efectivo: Pago inicial + Costos adicionales = $200,000 + $20,000 = $220,000

Cálculo:

1. Calcular el flujo de caja anual:

• Flujo de Efectivo Anual = Ingreso Neto Operativo Anual (NOI) – Servicio de Deuda Anual
• Cuando se involucra financiamiento, calcula el Servicio de Deuda Anual (pagos de la hipoteca) de la siguiente manera: supongamos que tienes una hipoteca a 30 años con una tasa de interés anual del 4%. Puedes usar una calculadora de hipotecas o software financiero para determinar el pago anual de la hipoteca. Para este ejemplo, supongamos que es $48,000.

Flujo de efectivo anual = $80,000 (NOI) – $48,000 (Servicio de deuda anual) = $32,000

2. Calcular el Retorno de Efectivo sobre Efectivo:

Retorno de Efectivo sobre Efectivo = (Flujo de Caja Anual / Total de Inversión en Efectivo) × 100
Retorno de Efectivo sobre Efectivo = ($32,000 / $220,000) × 100 = 14.55%

Entonces, en este ejemplo, el retorno de efectivo sobre efectivo para la propiedad multifamiliar es aproximadamente del 14.55%. Esto significa que, para una inversión inicial en efectivo de $220,000, está recibiendo un retorno anual del 14.55% del flujo de efectivo de la propiedad, sin tener en cuenta la apreciación de la propiedad u otros factores potenciales.

A continuación, veremos si un 14.55% se considera un “buen” retorno de efectivo sobre efectivo.

Los Pros y Contras de Usar el Retorno de Efectivo sobre Efectivo como Métrica Financiera

Utilizar el retorno de efectivo sobre efectivo (CoC) como métrica de inversión en bienes raíces multifamiliares puede ser valioso, pero tiene algunas limitaciones. Aquí están algunas de sus ventajas y desventajas:

Ventajas:

• Simplicidad: El retorno CoC es un indicador directo y fácil de calcular. Proporciona un porcentaje claro que los inversores pueden utilizar para comparar rápidamente diferentes oportunidades de inversión.
• Enfoque en el Flujo de Caja: El retorno CoC enfatiza el flujo de caja generado por la propiedad. Esto es particularmente importante en el sector inmobiliario multifamiliar, donde los ingresos por alquiler son la principal fuente de ingresos. Ayuda a los inversores a entender cuánto ingreso es probable que produzca la propiedad en relación con su inversión inicial.
• Evaluación de la Inversión Inicial: El retorno CoC es especialmente útil para los inversores que quieren saber qué tan rápido pueden recuperar su inversión inicial en efectivo a través de los ingresos de la propiedad. Esto es útil para los inversores que desean recuperar su inversión inicial en un plazo corto, digamos de 1 a 3 años. Los inversores con capital más paciente pueden estar dispuestos a recuperar su inversión inicial en un horizonte de tiempo más largo.
• Evaluación de Riesgos: Puede ayudar a los inversores a evaluar el riesgo asociado con una inversión. Los rendimientos de CoC más altos suelen venir con niveles de riesgo más altos, aunque esto varía de un acuerdo a otro. Depende de las operaciones y gastos de la propiedad.

Desventajas:

• Alcance Limitado: La rentabilidad sobre el capital (CoC) se centra únicamente en el aspecto del flujo de efectivo de la inversión. No tiene en cuenta la posible apreciación de la propiedad, los beneficios fiscales u otros factores que pueden afectar el rendimiento general de la inversión. En algunos casos, los inversores pueden encontrar que los beneficios fiscales son más atractivos que el rendimiento real de CoC. Por lo tanto, podrían invertir a pesar de que los rendimientos de CoC sean relativamente bajos.
• Impacto de la Financiación Varía: La rentabilidad sobre el capital (CoC) no tiene en cuenta el impacto de la financiación (por ejemplo, una hipoteca) en la inversión. Los inversores que utilizan diferentes estrategias de financiación pueden tener rendimientos de CoC variados para la misma propiedad. Esto es especialmente cierto en un entorno de altas tasas de interés, como el que vivimos hoy en día. Además, aumentar los rendimientos de CoC a menudo requiere un mayor apalancamiento, lo que significa que los inversores aportan menos capital en la adquisición. Esto puede hacer que un acuerdo sea más arriesgado, incluso si aumenta el rendimiento de CoC.
• Perspectiva a Corto Plazo: El retorno CoC puede fomentar una mentalidad de inversión a corto plazo. Los inversores pueden priorizar propiedades que ofrezcan altos rendimientos inmediatos, lo que podría llevar a pasar por alto oportunidades de crecimiento a largo plazo.
• Variabilidad: El retorno CoC puede variar de un año a otro según factores como las tasas de ocupación, los gastos y los ingresos por alquiler. Puede que no proporcione una medida estable y predecible del rendimiento de la inversión.
• No Adecuado para Todas las Propiedades: Las propiedades multifamiliares con mejoras de capital significativas, potencial de valor añadido, o propiedades en mercados con alto potencial de apreciación pueden no estar representadas con precisión solo por el retorno CoC.

Como puede ver, aunque el retorno de efectivo sobre efectivo es una herramienta útil para evaluar el potencial de generación de ingresos de las inversiones en bienes raíces multifamiliares y puede ser una parte valiosa del análisis de un inversor, no debe ser el único indicador utilizado. La mayoría de los inversores lo considerarán en conjunto con otros indicadores, como la tasa de capitalización y la IRR, para obtener una visión completa del potencial de la inversión.

¿Cómo se compara el retorno de efectivo sobre efectivo con otros indicadores?

El retorno de efectivo sobre efectivo es uno de varios indicadores financieros utilizados para evaluar inversiones en bienes raíces multifamiliares. Otros indicadores pueden utilizarse para proporcionar una visión más completa del potencial de rentabilidad de una inversión, aunque cada uno de estos también tiene sus propias fortalezas y debilidades.

Aquí está una comparación del retorno de efectivo sobre efectivo con otros indicadores financieros como la Tasa Interna de Retorno (IRR), la Tasa de Capitalización (Cap Rate) y el Retorno de la Inversión (ROI):

• Retorno de Efectivo sobre Efectivo (CoC Return): Como se mencionó anteriormente, el retorno de efectivo sobre efectivo se utiliza para determinar cuánto ingreso se genera en relación con la inversión inicial en efectivo. Es una métrica simple que ayuda a los inversores a entender qué tan rápido pueden recuperar su inversión inicial a través de los ingresos de la propiedad. Sin embargo, no tiene en cuenta el valor temporal del dinero, la apreciación de la propiedad o las implicaciones fiscales.
• Tasa Interna de Retorno (IRR): La tasa interna de retorno toma en cuenta el valor temporal del dinero y proporciona una tasa de retorno que considera tanto los flujos de efectivo entrantes como salientes a lo largo de la vida de la inversión. Refleja la tasa de retorno anualizada de la inversión. El beneficio de usar IRR es que tiene en cuenta el momento de los flujos de efectivo y es una herramienta más completa para evaluar el rendimiento general de una inversión. Sin embargo, es complicado de calcular y requiere que los inversores hagan suposiciones sobre el rendimiento futuro de la propiedad y su valor al momento de la salida. Además, no proporciona una medida clara del flujo de efectivo a corto plazo.
• Tasa de Capitalización (Cap Rate): La tasa de capitalización mide la relación entre el ingreso operativo neto anual (NOI) de una propiedad y su valor de mercado actual. Es una métrica simple que ayuda a evaluar el potencial de ingresos de una propiedad sin considerar el financiamiento. El beneficio es que permite a los inversores hacer comparaciones rápidas entre propiedades al intentar evaluar el potencial de ingresos. Sin embargo, no tiene en cuenta el financiamiento, que puede impactar dramáticamente el potencial de retorno de una propiedad multifamiliar.
• Retorno de la Inversión (ROI): Las personas a menudo usan el retorno de cash-on-cash (CoC) y el ROI de manera intercambiable, pero en realidad son métricas diferentes. El ROI es una métrica más amplia que calcula el retorno general de la inversión, considerando tanto el flujo de efectivo como los cambios en el valor de la propiedad a lo largo del tiempo. Ofrece una visión integral de la rentabilidad de la inversión, pero suele ser más complejo de calcular y no proporciona una separación clara entre el flujo de efectivo y la apreciación de la propiedad.

En la práctica, los inversores en bienes raíces multifamiliares generalmente usarán una combinación de estos indicadores al evaluar propiedades individuales, carteras de propiedades y las estrategias comerciales relacionadas con cada una.

¿Qué se considera un buen retorno de efectivo sobre efectivo?

Lo que constituye un «buen» retorno de cash-on-cash (CoC) para inversiones multifamiliares puede variar dependiendo de varios factores, incluyendo la ubicación, las condiciones del mercado, los objetivos del inversor y la tolerancia al riesgo. La idea de un buen retorno de CoC puede diferir entre inversores. En general, un buen retorno de CoC para inversiones multifamiliares se encuentra en el rango del 8% al 12%. Sin embargo, es esencial tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• Factores del Mercado Local: Los retornos de CoC pueden variar significativamente de un mercado inmobiliario a otro. En algunos mercados de alta demanda, puede ser más difícil encontrar propiedades con retornos de CoC en el extremo superior del rango, mientras que las propiedades en mercados menos competitivos pueden ofrecer mayores retornos.
• Tolerancia al Riesgo: La tolerancia al riesgo de una persona juega un papel importante en lo que consideran un buen retorno de CoC. Algunos inversores pueden priorizar retornos más altos, incluso si eso implica asumir más riesgo, mientras que otros pueden priorizar la estabilidad y un riesgo menor, aceptando un retorno de CoC más bajo.
• Financiación y Apalancamiento: La cantidad de apalancamiento (por ejemplo, financiación hipotecaria) utilizada en la inversión afecta los retornos de CoC. Un apalancamiento mayor puede magnificar los retornos si la propiedad funciona bien, pero también aumenta el riesgo si la propiedad no cumple con las expectativas del plan de negocio.
• Objetivos de Inversión: Los objetivos de inversión de una persona, como ingresos a corto plazo, apreciación a largo plazo o un equilibrio de ambos, influirán en lo que consideran un buen retorno de CoC en bienes raíces multifamiliares. Alguien que busca ingresos constantes podría preferir un retorno de CoC más alto, mientras que alguien que invierte con la premisa de una apreciación a largo plazo de la propiedad puede estar dispuesto a aceptar un retorno de CoC más bajo.
• Condición de la Propiedad y Estrategia Empresarial: Las propiedades que requieren renovaciones importantes o estrategias de valor agregado pueden tener retornos iniciales de CoC más bajos, pero el potencial para mayores retornos en el futuro a medida que el valor de la propiedad se aprecie.
• Tasas de Interés: Las tasas de interés predominantes afectan el costo de financiación y, por lo tanto, influyen en lo que los inversores consideran un buen retorno de CoC. Por ejemplo, en un entorno de altas tasas de interés donde alguien puede obtener rendimientos del 5-6% en un bono del Tesoro de EE. UU. sin riesgo, los inversores pueden estar buscando retornos de CoC de dos dígitos en inversiones multifamiliares. La correlación entre la tasa de interés actual y lo que los inversores consideran un retorno de CoC aceptable generalmente dicta que una diferencia aceptable es de al menos algunos cientos de puntos básicos entre los dos.

Aunque los inversores pudieron haber considerado un retorno de cash-on-cash del 8-12% como “bueno” en los últimos 10-15 años, el aumento de las tasas de interés podría elevar el umbral de retorno de CoC para muchos. La mayoría de los inversores evaluarán lo que pueden ganar en otras inversiones y lo compararán con el riesgo y la liquidez de esas inversiones. En resumen, las tasas de interés y las condiciones del mercado en general juegan un papel significativo en la definición de lo que constituye un “buen” retorno de CoC, convirtiéndolo en un objetivo en movimiento.

Formas de aumentar los rendimientos de CoC en propiedades multifamiliares

Aumentar el rendimiento de efectivo sobre efectivo (CoC) de una propiedad multifamiliar implica mejorar los ingresos de la propiedad y reducir sus gastos, mientras se aprovecha potencialmente más eficazmente su inversión. Aquí hay algunas estrategias para aumentar el CoC de una propiedad:

1. Aumentar los ingresos por alquiler:

• Revisa el mercado de alquiler local y, si es justificado, aumenta los alquileres para igualar las tarifas del mercado.
• Agregar comodidades deseables, como un gimnasio, cocinas y baños actualizados o lavandería en la unidad, generalmente permite fijar alquileres más altos.
• Permitir mascotas, cobrando tarifas o alquileres adicionales por ellas, es otra forma de aumentar los ingresos por alquiler.
• Considere permitir alquileres a corto plazo en sus propiedades. En ciertos mercados, ofrecer unidades como alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb puede generar alquileres más altos, pero esta estrategia puede implicar una mayor gestión y rotación.

2. Reducir las tasas de vacantes:

• Mejore los esfuerzos de marketing y publicidad para atraer y retener inquilinos.
• Concéntrese en las renovaciones de arrendamiento. Anime a los inquilinos actuales a renovar sus contratos ofreciéndoles incentivos, como descuentos en el alquiler o mejoras.

3. Eficiencia operativa:

• Considere la gestión profesional de propiedades para agilizar las operaciones y reducir las tasas de vacantes. Si ya está utilizando un administrador de propiedades externo, asegúrese de reevaluar su contrato para garantizar que no está pagando por encima de la tarifa de mercado por los servicios proporcionados.
• Implementar medidas de ahorro energético para reducir los costos de servicios públicos. La Ley de Reducción de la Inflación del presidente Biden ofrece varios créditos fiscales y otros incentivos para los propietarios dispuestos a realizar mejoras en sostenibilidad en sus propiedades.
• Enfoque en el mantenimiento preventivo, ya que el mantenimiento regular puede reducir los costos de reparación a largo plazo y mantener satisfechos a los inquilinos.

5. Financiamiento y apalancamiento:

• Si las tasas de interés han bajado significativamente o el valor de la propiedad ha aumentado, considere refinanciar para reducir los costos de financiamiento. Nota: aquellos que han refinanciado en los últimos 5 años probablemente tengan una tasa de interés más baja que la disponible hoy en día; sin embargo, es importante que todos los propietarios monitoreen los mercados de capital para determinar si pueden asegurar un financiamiento más competitivo a medida que cambian las condiciones del mercado.
• Aumentar el monto de su hipoteca o utilizar otros métodos de financiamiento puede amplificar su retorno CoC, siempre que los ingresos de la propiedad puedan soportar la deuda.

6. Reducción de gastos:

• Evalúe y minimice continuamente los gastos operativos, como las tarifas de administración de propiedades, los costos de mantenimiento y los servicios públicos. Muchos inversores en multifamiliares buscan implementar sistemas RUBS que ayudan a transferir los costos de los servicios públicos a sus inquilinos.
• Explore oportunidades para reducir los impuestos sobre la propiedad y otros impuestos asociados con la propiedad.

7. Mitigación de riesgos:

• Asegúrate de tener una cobertura de seguro integral para protegerte contra pérdidas inesperadas.
• Planifica para contingencias, como reparaciones inesperadas, para evitar gastos grandes e imprevistos.

Recuerde que aumentar el retorno de efectivo a efectivo (CoC) a menudo implica un equilibrio entre riesgo y recompensa. Los altos retornos pueden conllevar mayores riesgos, como suposiciones agresivas de apreciación de la propiedad o renovaciones significativas. Asegúrese de realizar un análisis exhaustivo y considerar cuidadosamente sus objetivos de inversión y tolerancia al riesgo al implementar estas estrategias.

Conclusión

El retorno CoC desempeña un papel fundamental en la alineación de las inversiones multifamiliares con los objetivos de los inversores, ya sea ingreso inmediato, apreciación a largo plazo, o un equilibrio de ambos. Los inversores lo utilizan como parte de un conjunto de métricas financieras para evaluar de manera integral el potencial y el rendimiento de las propiedades multifamiliares. Al considerar el retorno CoC junto con otros factores relevantes, los inversores pueden formar una comprensión más completa de la viabilidad de la inversión y su alineación con sus objetivos de inversión.